"В Новый год - с новой квартирой!". День четвертый. Муки выбора
Ну что, мы все вдоволь натеоретизировались, сломали в комментариях пару копий, переходим к практике. Сразу прошу прощения у жителей регионов - не знаю, есть ли у вас аналоги того, о чём пойдёт речь, но хотя бы основные принципы выбора узнаете.
Когда риэлтор в Москве или Питере предлагает вам варианты квартиры или дома - как вы думаете, откуда они у него? А у агентства? В 99% случаев - из общей базы Winner. База сия платная есть, теперь даже взглянуть без кошелька не дадут. Но не отчаивайтесь. Есть возможность и смотреть, и звонить продавцу, и всё это - бесплатно и в полном соответствии с политикой владельцев. Встречаем нашего сегодняшнего гостя - baza.sob.ru! Это база предложений квартир и домов в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Там, правда, не всегда есть контакты (но можно посмотреть за небольшие деньги с паролем по sms), нет истории цены на квартиру, но в принципе это и не так важно. База дивно удобна в обращении: понятные кнопочки, фотографии и карта открываются во всплывающем окошке, почти везде есть подробные описания. Нельзя, правда, указать удалённость от метро в минутах (только выбор между пешком и транспортом), но карта вам в помощь. Обратите внимание на дополнительные параметры под основными и на способы сортировки. На сайте можно зарегистрироваться и складывать в папочку интересные варианты, чтобы отслеживать цены и скорость "улетания" объектов.
На этом можно было бы и закончить, если бы всё было просто :) Введя желаемые параметры, вы наверняка приятно удивитесь некоторым ценам. Аааа, трёшка на Тверской за восемь миллионов! Ыыыы, однушка в Выхино за два! И то, и другое - либо наглая ложь от агентств для привлечения внимания, либо продажа доли. Не спорю, бывают интересные варианты выкупа двух комнат из трёх по цене ниже рынка, а третью потом по сходной цене через год. Но редко, и не все готовы ждать.
Ну хорошо, а вот, например, приличная квартира на 10-15% дешевле аналогичных. Вроде всё нормально, да не всё. Она может быть в прошлом коммуналкой и иметь два-три-пять документов о собственности вместо одного - в этом ничего особо страшного, просто большой геморрой с оформлением. Она может быть куплена меньше трёх лет назад, что теоретически может сопровождаться неожиданным появлением третьих лиц, притязающих на метры (скажем, более близких родственников умершей бабушки, от которой квартира досталась продавцу в наследство).
В ней могут быть прописаны дети, для выписки которых нужно согласие органов опеки - а если сделка чистая, то есть продавец с семьёй не покупает сразу новую квартиру, согласие вы вряд ли получите. По идее, согласие нужно, если ребенок - собственник, на практике могут потребовать и если он просто прописан. Кстати, этот аспект стоит взять на заметку тем читателям, кто хочет купить "промежуточную" квартиру, подкопить денег и через три года её продать и купить другую. Если вам есть куда прописать детей (или можно оставить прописанными там, где сейчас) - лучше не вписывайте их в документы этой "промежуточной" квартиры, всем будет хлопотно.
Опять же - бывают случаи, когда квартиру или дом надо продать быстро, тогда цена заведомо ставится чуть ниже рыночной, но редко.
Самое мерзкое на вторичном рынке - тяжелая "альтернатива". Т.е. вроде и квартира хорошая, и цена низкая, и история чистая, а вот хочется человеку из трешки разъехаться в 2+1, причем и двушка определенных параметров в определенном месте, и однушка - тоже. И вот внес ты аванс за это счастье и сидишь полгода, ждешь, пока срастется. Такие сделки еще и в цепочки выстраиваются адской длины, жуткий геморрой для риэлторов и море потраченных нервов - вот чем расплачиваются за экономию в цене такой квартиры.
Обратный пример - повышенная жадность продавцов. Но тут уж всё понятно, пусть продают до пенсии :)
Цена квартиры напрямую зависит и от типа дома, о чём говорили вчера, и от района, и от транспортной доступности, и от состояния. Есть и не такие явные параметры. Скажем, если дом четырехэтажный - цена будет ниже, чем на пятиэтажный, поскольку в ипотечных программах банков ограничение: не менее 5 этажей. Если перекрытия деревянные или смешанные - та же фигня по той же причине. В объявлениях часто забывают указать, что в квартире, к примеру, нет магистральной горячей воды, а стоит газовая колонка. Аккуратно надо смотреть на местоположение данного конкретного дома: не выходит ли он окнами на СИЗО, железную дорогу или круглосуточный алкогольный магазин.
Отдельного абзаца заслуживают нестандартные квартиры, со сломанными стенами и лишними окнами. В первом случае убедитесь в законности перепланировки: если к ним ещё из БТИ с наганом не пришли - это не значит, что не придут к вам. Лишнее окно в комнате позволит вам сделать лишнюю комнату с небольшими, по сравнению с её прелестью, затратами :) Здесь опять же важно не переборщить с основательностью перепланировки.
Меня ещё попросили рассказать о домах. Если честно, этим вопросом не занималась, но на примере этой же базы хочу предостеречь: иногда стоимость дома оказывается стоимостью годовой аренды :) На рынке домов тоже есть зависимость от направления, транспортной доступности, размера участка и самого дома, степени готовности дома, наличия доп.построек... Лучше искать варианты с коммуникациями на участке, а то будете потом по полгода газ согласовывать. Коттедж в деревне наверняка будет дешевле дома в коттеджном посёлке, но и контингент будет разный. Если смотрите посёлки - читайте отзывы об управляющей компании (это же и к квартирам в новостройках относится).
В комментариях жду вопросов по базе и конкретным вариантам, обсудим вместе! Завтра - заключительный день, поговорим о проведении сделок и ссылках на полезные ресурсы.
Когда риэлтор в Москве или Питере предлагает вам варианты квартиры или дома - как вы думаете, откуда они у него? А у агентства? В 99% случаев - из общей базы Winner. База сия платная есть, теперь даже взглянуть без кошелька не дадут. Но не отчаивайтесь. Есть возможность и смотреть, и звонить продавцу, и всё это - бесплатно и в полном соответствии с политикой владельцев. Встречаем нашего сегодняшнего гостя - baza.sob.ru! Это база предложений квартир и домов в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Там, правда, не всегда есть контакты (но можно посмотреть за небольшие деньги с паролем по sms), нет истории цены на квартиру, но в принципе это и не так важно. База дивно удобна в обращении: понятные кнопочки, фотографии и карта открываются во всплывающем окошке, почти везде есть подробные описания. Нельзя, правда, указать удалённость от метро в минутах (только выбор между пешком и транспортом), но карта вам в помощь. Обратите внимание на дополнительные параметры под основными и на способы сортировки. На сайте можно зарегистрироваться и складывать в папочку интересные варианты, чтобы отслеживать цены и скорость "улетания" объектов.
На этом можно было бы и закончить, если бы всё было просто :) Введя желаемые параметры, вы наверняка приятно удивитесь некоторым ценам. Аааа, трёшка на Тверской за восемь миллионов! Ыыыы, однушка в Выхино за два! И то, и другое - либо наглая ложь от агентств для привлечения внимания, либо продажа доли. Не спорю, бывают интересные варианты выкупа двух комнат из трёх по цене ниже рынка, а третью потом по сходной цене через год. Но редко, и не все готовы ждать.
Ну хорошо, а вот, например, приличная квартира на 10-15% дешевле аналогичных. Вроде всё нормально, да не всё. Она может быть в прошлом коммуналкой и иметь два-три-пять документов о собственности вместо одного - в этом ничего особо страшного, просто большой геморрой с оформлением. Она может быть куплена меньше трёх лет назад, что теоретически может сопровождаться неожиданным появлением третьих лиц, притязающих на метры (скажем, более близких родственников умершей бабушки, от которой квартира досталась продавцу в наследство).
В ней могут быть прописаны дети, для выписки которых нужно согласие органов опеки - а если сделка чистая, то есть продавец с семьёй не покупает сразу новую квартиру, согласие вы вряд ли получите. По идее, согласие нужно, если ребенок - собственник, на практике могут потребовать и если он просто прописан. Кстати, этот аспект стоит взять на заметку тем читателям, кто хочет купить "промежуточную" квартиру, подкопить денег и через три года её продать и купить другую. Если вам есть куда прописать детей (или можно оставить прописанными там, где сейчас) - лучше не вписывайте их в документы этой "промежуточной" квартиры, всем будет хлопотно.
Опять же - бывают случаи, когда квартиру или дом надо продать быстро, тогда цена заведомо ставится чуть ниже рыночной, но редко.
Самое мерзкое на вторичном рынке - тяжелая "альтернатива". Т.е. вроде и квартира хорошая, и цена низкая, и история чистая, а вот хочется человеку из трешки разъехаться в 2+1, причем и двушка определенных параметров в определенном месте, и однушка - тоже. И вот внес ты аванс за это счастье и сидишь полгода, ждешь, пока срастется. Такие сделки еще и в цепочки выстраиваются адской длины, жуткий геморрой для риэлторов и море потраченных нервов - вот чем расплачиваются за экономию в цене такой квартиры.
Обратный пример - повышенная жадность продавцов. Но тут уж всё понятно, пусть продают до пенсии :)
Цена квартиры напрямую зависит и от типа дома, о чём говорили вчера, и от района, и от транспортной доступности, и от состояния. Есть и не такие явные параметры. Скажем, если дом четырехэтажный - цена будет ниже, чем на пятиэтажный, поскольку в ипотечных программах банков ограничение: не менее 5 этажей. Если перекрытия деревянные или смешанные - та же фигня по той же причине. В объявлениях часто забывают указать, что в квартире, к примеру, нет магистральной горячей воды, а стоит газовая колонка. Аккуратно надо смотреть на местоположение данного конкретного дома: не выходит ли он окнами на СИЗО, железную дорогу или круглосуточный алкогольный магазин.
Отдельного абзаца заслуживают нестандартные квартиры, со сломанными стенами и лишними окнами. В первом случае убедитесь в законности перепланировки: если к ним ещё из БТИ с наганом не пришли - это не значит, что не придут к вам. Лишнее окно в комнате позволит вам сделать лишнюю комнату с небольшими, по сравнению с её прелестью, затратами :) Здесь опять же важно не переборщить с основательностью перепланировки.
Меня ещё попросили рассказать о домах. Если честно, этим вопросом не занималась, но на примере этой же базы хочу предостеречь: иногда стоимость дома оказывается стоимостью годовой аренды :) На рынке домов тоже есть зависимость от направления, транспортной доступности, размера участка и самого дома, степени готовности дома, наличия доп.построек... Лучше искать варианты с коммуникациями на участке, а то будете потом по полгода газ согласовывать. Коттедж в деревне наверняка будет дешевле дома в коттеджном посёлке, но и контингент будет разный. Если смотрите посёлки - читайте отзывы об управляющей компании (это же и к квартирам в новостройках относится).
В комментариях жду вопросов по базе и конкретным вариантам, обсудим вместе! Завтра - заключительный день, поговорим о проведении сделок и ссылках на полезные ресурсы.