Тараканище
Этот неувядаемый корнеевский шедевр детской поэзии воскрес в памяти при размышлении... о рынке коммунальных услуг. И о странном механизме его действия. Но наша история будет поучительна прежде всего для взрослых.
Как, скажите, малочисленному чиновному аппарату компании, управляющей многоквартирными домами, удается повергнуть ниц, подчинить себе многотысячный контингент жителей?
Обратить его в доверчивую послушную паству, безропотно выплачивающую коммунальные платежи. Потаённые, непонятно кем произведенные расчеты делают договор управления похожим больше на акт о безоговорочной капитуляции...
Управляющая компания «Запад» в областном центре занимает второе место среди себе подобных - по техническому потенциалу, числу подопечных объектов, объему оказываемых услуг. И, вероятно, по числу просчетов в них, вольностей и нарушений закона. А может, даже первое?
Компания оправдывает свое название (управляющая!) и действительно кем-то управляет. Но в основном - дистанционно, избегая личного контакта с потребителем. Общие собрания собственников жилья с ее участием проводятся раз в пятилетку - для заключения договоров. С той же периодичностью представляются отчеты о проделанной работе. У жильцов не испрашивают стоимость предоставляемых услуг, когда этого требует закон. Порой от всего этого оторопь берет! Как могло случиться, что управляющая компания (далее - УК) по своему усмотрению тратит собранные с граждан миллионные суммы денежных средств на содержание общего имущества, ремонтные работы?
О деятельности УК в городе мы уже писали дважды («ТИ», № 36, 52), однако, похоже, говорить об этом можно бесконечно. Взять то же лифтовое хозяйство. Практикуется оплата пользования им по жесткому, как бы не обсуждаемому, установленному властями тарифу. Однако в соответствии с нормами Жилищного кодекса, постановления Правительства РФ № 491 2006 года, договоров управления многоквартирными домами - лифт является общим имуществом, то есть собственностью жильцов, что влечет за собой компетенцию и право собственников помещений утверждать расценки за эксплуатацию этого механизма. Естественно, с учетом предложений управляющей организации.
Не делается этого, полагаем, потому, что при утверждении «лифтового» тарифа собрание жильцов потребует точного расчета затратного механизма. Что лишит сделку необходимой прозрачности. И, наверное, благоприятной коррупционной составляющей. Ибо хорошо известно: в мутной водице рыбка ловится лучше.
В нынешнем году местной властью принято решение об увеличении размера платы за содержание лифтового оборудования, общедомовых приборов учета, дворовых уборных, уборку снега, обезвреживание отходов энергосберегающих ламп и прочего. Ряд изменений, особенно уже задействованных, нуждается, на наш взгляд, в корректировке - в плане их правового обеспечения.
К примеру, установленная для граждан обязанность платить по новому тарифу за утилизацию ртутьсодержащих ламп противоречит нормам права, является нелепостью. Потому даже доказывать несправедливость такого решения - дело бессмысленное.
Или вот снег... Как всегда, неожиданно пал нам на голову. Как и вопрос снегоочистки. Ведь стоимость сугроба, насколько известно, не менялась с 7 ноября 1917 года. Зато, как явствует из «обоснования», убирается он теперь не машинным способом, а ручным. Расценки за очистку одного квадрата возросли с 1 до 10 копеек, то есть в 10 раз. Платили бы больше - наверное, нашлись бы желающие перекидать излишки осадков в соседний регион. С дворовыми уборными - обратная ситуация. Подорожали потому, что раньше чистились вручную, а теперь машинами. Да и объем работы резко вырос. Очевидно, по причине роста благосостояния россиян и усиленного употребления ими высококалорийных продуктов.
Но это, так сказать, из области предположений. А вот точный правовой просчет. Сказанное - не что иное, как введение новой или изменение прежней коммунальной услуги. В соответствии с законом обязательным элементом договора управления многоквартирным домом должен быть точно указанный перечень оказываемых услуг и порядок изменения такого перечня. Включи разработчик в проект договора п. 3.2 ст. 162 ЖК - и тогда уж точно жители не платили бы в апреле за вывоз с территории январских сугробов.
О лифтовом хозяйстве мы уже говорили. Добавим, что установление тарифа за эту услугу на основе размера жилой площади плательщика - тоже что-то незаурядное, не укладывающееся ни в какие нормативы и стандарты. Такой тариф мог бы быть оправдан только в применении к сказочному Емеле, раскатывающему по деревне на русской печи. Все эти ухищрения, признаться, не стыкуются с интересами жильцов, противоречат им.
Приведу занятный случай из практики общения с компанией «Запад». Директору ее, Александру Усову, и в конфиденциальной беседе, и в присутствии большого количества людей задавали вопрос: сколько денежных средств поступило в 2010 году на содержание общего имущества с учетом коммерческой деятельности, каков затратный механизм при ее эксплуатации? Получена ли прибыль? И если да - как она распределена?
Александр Васильевич вопроса не понимал, смотрел гневно, возмущался:
- О чем вы? Какие деньги? Какая у нас может быть прибыль?..
Поясняю вам, Александр Васильевич, - в заочном присутствии наших читателей, и юга области, и северных округов. Финансовые результаты от коммерческой деятельности, связанной с эксплуатацией общего имущества (сдачи в аренду внутридомовых, подвальных и чердачных помещений, кабельной телевизионной и сети Интернет, рекламы, строений и сооружений на прилегающей территории), - эти результаты могут быть весьма внушительными. Со значительным превышением доходов над расходами. Где-то около 20% арендной платы УК могут оставлять себе, остальные должны перечислять на лицевые счета граждан либо использовать на содержание жилья.
Где деньги, Зин?
Нет денег.
Болевой точкой коммуналки остается и проведение ремонтных работ. И не потому даже, что над головами жильцов вместе с обветшалым потолком и крышей висит это вечное «нет денег!», а потому, что люди не знают, сколько этих самых денег собралось в дырявой копилке, куда они пойдут и на что уже истрачены. И это при том, что согласно пунктам 2.3.6, 2.3.8 «Правил и норм технической эксплуатации жилфонда» полномочному органу, представляющему интересы жильцов дома, застройщик должен предъявить подробную опись предстоящего ремонта - место, сроки, стоимость его. И, конечно же, выполненные работы непременно должны сдаваться собственнику по приемо-сдаточному акту. Для «Запада» это выглядит фантастикой. Как нетленное хрущевское: «Каждому по квартире» или «Нынешнее поколение советских людей будет жить при коммунизме...»
Еще один пример из жизни города. Двухнедельная починка лопнувшей водопроводной трубы дорого обошлась обитателям сотен квартир, обратившихся в настоящие холодильники. Сейчас квартиры пострадавших греют уже не отопительные батареи, а весеннее солнце, но денежный перерасчет в связи с перерывом подачи тепла так и не сделан, хотя прошло уже полгода с момента аварии.
«Тюменские теплосети не желают рассчитываться, отрицая свою вину в случившемся», - заявляют специалисты УК, показывая переписку с упрямым теплоснабжением. Но при чем здесь теплосети и вообще все эти мемуары? Ведь договор на поставку тепла заключался с УК в лице ее директора - г-на Усова. Он и должен был незамедлительно и сполна рассчитаться с людьми за возникшую аномалию. И, соответственно, предъявлять своему соратнику-партнеру регрессный иск.
Около месяца мерзли жильцы многострадальной тюменской девятиэтажки из-за капризов ветхих инженерно-технических коммуникаций общедомовой системы теплоснабжения. Только сейчас, полгода спустя после проведенного текущего ремонта, рассчитались за это с собственниками жилья. Что это был за ремонт, какова стоимость его, что заменяли и восстанавливали, да и был ли он вообще? - люди так и не узнали.
После недавней нашей публикации на тему ЖКХ, в части обоснованности отдельных коммунальных взносов, мало что изменилось. Кружка для пожертвований на установку общедомовых счетчиков холодного и горячего водоснабжения по-прежнему в ходу. Установка общедомовых приборов учета входит в содержание капитального ремонта. Жители многоквартирных домов, особенно старой застройки, вправе надеяться на мизерную компенсацию их весьма солидного денежного вклада за эту так и не состоявшуюся услугу. То есть спокойно провести эту работу - без звона жертвенных монет...
К управляющим компаний возникает и другой каверзный вопрос. Обоснованна ли в правовом отношении команда устанавливать внутридомовые (поквартирные) счетчики за личные средства граждан? Всех без исключения? Вот что утверждает по этому поводу п. 6 приложения 8 к «Правилам и нормам технической эксплуатации жилого фонда», утвержденным Госстроем России: «В примерный перечень работ при капитальном ремонте входит установка приборов учета тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков холодной и горячей воды (при замене сетей)».
И снова все о нем... У нас до десятка и более лет запаздывает плановый ремонт. Инженерные сети дряхлеют, съедаются ржой, засоряются, становятся непригодными ни для пользования, ни для восстановления необходимых качеств. Люди заменяют их за свой счет, экономя для бюджета не один миллион рублей только по одному многоквартирному дому.
Так поставьте такие приборы жителям домов, выработавших эксплуатационный ресурс, с уже замененной самими жильцами водопроводной разводкой, - без дополнительного сбора коммунальной подати. Мало, конечно, надежды, что эти советы будут восприняты. Увы, нынешний коммунальный рынок формируется не под диктовку норм закона, а под диктовку законов голого бизнеса, замешенного на чистогане и далеком от принципов социальной справедливости. Ситуацию эту может исправить сам собственник жилья. Обретя наконец менталитет хозяина, как недавно справедливо посоветовал в СМИ нынешний глава администрации Тюмени Александр Моор.
А пока... «Бедные, бедные звери воют, рыдают, ревут...» Нужен, нужен свой воробей в каждой ячее коммунальной сети! И он нашелся в одной из них - девятиэтажке, управляемой компанией «Запад». Воробей тот не мог прытко скакать по причине солидного возраста, но действовал активно и вопросы задавал, возможно, не слишком удобные. А прочтя очередную депешу - дополнительное соглашение к договору управления - и найдя до полудюжины огрехов в нем, молвил уже чисто по-человечески: «Доколе?»
Его услышали и поддержали собратья по «гнездовищу», то бишь по многоэтажке. Сгруппировались - и на большом совете избрали домовой комитет. Первым делом по винтикам-пунктикам разобрали засланную депешу. Отделив зерна от плевел, составили протокол разногласий. Подписанный, к слову, супротивной стороной скоро и без спора.
Второй столбовой вопрос - проведение общего собрания жильцов дома с обсуждением отчета руководства УК. Дебют в буквальном смысле - первое пробное выступление за пятилетку в этих краях! Приглашение выступить добровольно «дебютант» отклонил. Делегация домкома побывала у руководства городской Думы. Руководящий звонок в штаб управленцев возымел свое действие. На дверях трех подъездов появились объявления о созыве общего собрания жильцов для обсуждения отчета руководства компании. А далее - восстановление разрешительного статуса и законности в пользовании общим имуществом. Постоянные деловые контакты и визиты, визиты. С многократным «почему?»
Почему не отдано жильцам пустующее помещение бывшей лифтерной? Почему без разрешения собственников на их территории как гриб из-под земли вырос овощной ларек? С чьего разрешения притулилось к зданию двухъярусное крыльцо, обезображивая фасад дома и занимая половину пешеходной дорожки? По какому праву идут несанкционированные перепланировки квартир и переводы из жилого помещения в нежилое? Вопросов много...
Не все сразу, но некоторые «почему» уже исключены из повестки дня. Спилен замок с двери лифтерной - ее отдают настоящим хозяевам. Кое-кто из нарушителей правил и норм предупрежден о неправомерности действий. Кое-где восстановлен статус-кво. Некоторым из них придется поучаствовать в судебном заседании в качестве ответчика. Но главное: вопросы текущего и капитального ремонта, неупорядоченности в эксплуатации общего имущества, тарификации ряда услуг, соблюдения условий договора управления остаются пока неразрешенными. Не сходят с повестки дня. Не дается полной и исчерпывающей информации и по поводу обновленного законодательства - постановления Правительства РФ № 731 от 23.09.2010 года.
...20 апреля сего года руководитель компании г-н Усов отчитывался перед жильцами о проделанной работе по хозяйственному управлению большим домом. В повестке дня кроме отчета значился вопрос: «Оформление земельного участка под домом и прилегающей территории в собственность жильцов».
Забавно! Живут они в своих квартирах 34 года, приватизировали их лет пятнадцать тому назад, а земля под ними не их до сих пор? А чья же? Кто ее собственник, кому платят деньги на ее содержание? Решено было спросить об этом Федеральную регистрационную службу. Решение оказалось наивным и самонадеянным - в смысле простоты и оперативности в достижении цели. Ах, как устарело народное изречение, записанное Владимиром Далем: «За спрос денег не берут». Берут, да еще какие! Примером тому - та самая ФРС. Мы попытались уточнить границы придомового земельного участка и собственника его в одном многоквартирном доме. Федеральная регистрационная служба на такой запрос дает письменный ответ в два этапа. Сначала сообщается оформление участка и, если он приватизирован, - его регистрационный номер. И только вторым ответом-справкой раскрывается собственник интересующей недвижимости. И все это требует немало времени и денег - 500 и 200 рублей за каждую справку соответственно.
Но вернемся к собранию. А.Усов «отчитывался» на нем о проделанной работе? Сказано громко. Сообщив стандартные показатели и ответив на ряд вопросов, руководитель компании так и не назвал всех источников и объема поступления денежных средств, как и расходования их, конечного результата. Ведь хозяева накопительного фонда не ведали, - да не узнали и сейчас, - где, когда и что приобреталось и ремонтировалось. Ибо все это делалось самостийно, без санкции и уведомления домовладельца... Ох уж эти общие собрания собственников жилья, домовые комитеты...
Лукавство - не лучший способ управления имуществом. Наделить избранный жильцами «орган управления» огромными полномочиями - и при этом не дать ни малейшей возможности для его существования! Обладатель миллионного достояния решает свои насущные вопросы во дворе либо на ступеньках лестничных маршей...
Фигура управдома появилась уже в первые годы послереволюционной России. Но и тогда она имела свой статус, служебный стол с ручкой и чернильницей и крышу над головой. Кто сегодня управдом - нынешняя УК? Но общее собрание - тоже фактический элемент структуры ЖКХ, узаконенный субъект гражданских правоотношений. Если он остается нужным, то давайте уточним его статус, дадим ему кров. Сделаем его реальным, осязаемым, действующим органом коммунального рынка. А так... Злее сатиры на деятельность компании и муниципалитета придумать трудно.
В заключаемые и пролонгируемые ныне договоры управления должен быть непременно включен пункт о предоставлении компаниями помещений для ведения текущей работы общего собрания собственников жилья и его полномочных органов. Но и при этих условиях жилец не должен забывать своей миссии собственника - собственника не только своих квадратов, но и общего имущества! Собственника, обязанного принимать все меры к его сбережению. Еще раз обратившись к мудрому Чуковскому, скажем:
можем мы и сами
шевелить усами!
Михаил Смоленский.
Статья была опубликована 06.05.2011 года в парламентской газете "Тюменские известия"
Официально правовой комментарий по данной теме вы можете прочитать на сайте: культура-права.рф