Для домов Железнодорожного района Ульяновска ищут инвесторов
Модернизация ЖКХ за счет привлечения частных инвестиций - задача, которая поставлена на государственном уровне. Однако если на заведомо прибыльном рынке продажи коммунальных услуг этот вопрос решается бойко, то в сфере управления жилищным фондом иная картина - хороших УК мало, инвесторов еще меньше.
Проблему разбирали 27 февраля на заседании Координационного совета собственников Ульяновской области под председательством губернатора. До этого глава региона совершил объезд Железнодорожного района, в частности побывал на улице Железнодорожной, 25, где проконтролировал ход капитального ремонта и пообщался с председателем совета дома. Одним из выводов по итогам объезда стало решение о привлечении инвесторов для модернизации районного ЖКХ. Проще говоря, многие дома находятся в таком состоянии, что их пора спасать, однако сделать это за счет населения не получится - слишком большие требуются суммы.
Сергей МОРОЗОВ поручил подготовить и представить на рассмотрение Координационного совета план по привлечению инвестиций и модернизации жилого фонда Ульяновской области.
Куда уходят деньги?
Одна из самых распространенных жалоб на работу управляющей компании: «Платим, платим, а ничего не делается!». Крупнейшей УК в районе является ОАО «ГУК Железнодорожного района», которой руководит до этого возглавлявший Контакт-центр при Главе города Ульяновска Илья НОЖЕЧКИН. Ему, можно сказать, повезло взглянуть на проблему со всех сторон, ведь раньше приходилось защищать права жителей перед УК, а теперь и самому стать на место директора УК.
- Придя на должность руководителя организации, прежде всего, знакомишься с ее финансовым положением, чтобы понимать, чем и как предстоит управлять, - рассказывает Илья НОЖЕЧКИН. - Став директором «ГУК Железнодорожного района», я увидел целый ряд проблем, из которых самая главная - это более 447 миллионов рублей задолженности. Первое, с чего я начал, - организация работы с неплательщиками. Только за первый квартал этого года мы просудили долгов столько же, сколько за весь прошлый год. Тем не менее сохраняется высокий риск того, что счет в любой момент арестуют, и деньги, даже без согласия УК, спишут.
Мы уже писали о том, что практически все муниципальные УК находятся под угрозой банкротства. Об этом на одном из совещаний в Законодательном Собрании Ульяновской области говорил и заместитель Главы администрации города Александр ЧЕРЕПАН. По его словам, закрыть компании не позволяет то, что иначе без управления останутся дома из ветхого и аварийного жилфонда, которые не возьмет себе ни одна частная УК.
- Другая проблема Железнодорожного района - это жуткое состояние жилого фонда, дома, которые страдают от тотального недофинансирования по содержанию и ремонту, - продолжает Илья НОЖЕЧКИН. - Как правило, собственники обращают внимание на общий платеж: «Я за месяц заплатила 4200 рублей!». Казалось бы, это много, за такие деньги должны весь дом обслуживать от и до! Но начинаешь разбираться вместе с жителями, и получается, что из этой суммы основная часть уходит на отопление, за ХВС и водоотведение, за газ, то есть на оплату коммунальных ресурсов. Непосредственно на содержание и ремонт дома остается около 650 рублей. Более того, «содержание и ремонт» - это всего лишь установленное законом наименование для данной услуги, а по факту в структуре размера платы начисления на текущий ремонт вообще отсутствуют. Собственники собирают средства лишь на непредвиденные расходы - 1,29 руб. с 1 кв. м. С квартиры получается в среднем 70 рублей в месяц. В год - 91000 рублей при стопроцентном сборе. В 2014 году работ было выполнено на 95000 рублей. Потребность же в разы больше - есть заявки и по кровле, и по канализации. Наша задача - не прятать всю эту информацию, а как можно больше раскрывать и объяснять.
Поэтому сегодня компания приняла на вооружение систему объектового учета, благодаря которой все выполненные работы можно отследить через Интернет или воспользовавшись терминалом в офисе УК. Все акты выполненных работ сканируются и прикрепляются, как и расписки от собственников помещений, подтверждающие выполнение работ.
- Мы начали размещать в открытом доступе показания общедомовых приборов учета, отрабатываем вопрос с диспетчеризацией приборов, чтобы все заинтересованные лица могли в онлайн-режиме контролировать показания (техническая возможность для ОДПУ электроэнергии обеспечена уже на 40 домах, работа продолжается), - говорит Илья НОЖЕЧКИН. - С подрядными организациями же, наоборот, приходится работать в ручном режиме - выделили специальное время, когда все председатели советов домов, имеющие претензии к работе подрядчиков, под протокол поручений могут высказать претензии руководителям, далее отслеживаем исполнение. Мы создали центр по работе с потребителями для контроля за качеством предоставляемых услуг, в целом существенно сократив при этом управленческий персонал.
«Общий котел» все спишет
Проблема в том, что скорость движения команды определяется скоростью самого медленного игрока.
- На 2014 год всего около 100 домов утверждали размер платы и выделяли в его структуре текущий ремонт. Нам удалось увеличить это количество почти до 150, по абонируемой площади - это чуть менее половины от всего жилого фонда компании, - рассказывает Илья НОЖЕЧКИН. - Пока мы не сможем убедить собственников всех домов или хотя бы большинства в необходимости устанавливать размер платы на общих собраниях, обращать внимание на достаточное финансирование именно регламентных работ и текущего ремонта, а не на общую сумму в платежных документах, в ЖЭУ будет сохраняться хроническое недофинансирование и дефицит кадров. Сегодня в подрядных организациях лишь 40% штата от нормативного. Конечно, мы пытаемся исправить ситуацию, но огромные средства тратятся на обслуживание задолженности, пени, на решения судов - в целом до миллиона рублей в месяц уходит только на эти цели. Именно поэтому во дворах не хватает дворников, сантехников, поэтому трудно организовать своевременное выполнение плановых работ т.д.
Старые долги не дают привлекать инвесторов и изменить ситуацию кардинально. И получается усредненное обслуживание всех домов.
Кто на новенького?
Один из выходов в сложившейся ситуации, о чем было также доложено губернатору на Координационном совете, - это приход в жилой фонд частного инвестора. Вопрос только, откуда его взять.
- Нами разработана программа на 5 лет по приведению домов Железнодорожного района в нормативное состояние, - рассказывает Дмитрий ТАРХАНОВ, директор «УК Железнодорожного района», ранее возглавлявший компанию «Аметист».
Эта УК создана совсем недавно, в марте этого года, непосредственно после совещания на Координационном совете с губернатором. Этот проект появился как ответ на поставленную задачу по привлечению частных инвестиций в жилой фонд.
- Никого загонять не станут, решение перейти в новую УК будут принимать сами жители на общих собраниях. Причем это должно быть осознанное решение, так как для достижения эффекта нужна слаженная совместная работа УК и собственников, ведь насильно жить лучше не заставишь, - комментирует Дмитрий ТАРХАНОВ. - Мы предлагаем пятилетний план, вместе с собственниками расставляем приоритеты, утверждаем и начинаем работать.
В своей работе новая «УК Железнодорожного района» предполагает использовать уже апробированные на многолетней практике «Аместиста» энергосервисные контракты, подомовой учет средств, антимагнитные пломбы, стандарты раскрытия информации в электронном виде через Интернет, отчеты перед собственниками и т.д.
- Сейчас жители платят и не могут понять, почему у них в доме что-то не делается, дворник не приходит или сантехник, не ремонтируется подвал и тому подобное. Мы же предлагаем сначала сделать, а расплачиваться потом, по принципу энергосервисного контракта. То есть жители сразу почувствуют улучшения в доме, увидят экономию, а расплачиваться будут уже после. Я думаю, такой подход людей заинтересует, - говорит Дмитрий ТАРХАНОВ.
В управлении новой УК пока нет ни одного дома, идут переговоры и собрания с собственниками. Территориально новая компания располагается в том же здании, что и ГУК, но различия у них принципиальные. У жителей района расширились возможности для выбора, что хорошо и для конкуренции между УК, и как повод для того, чтобы повышать качество предоставляемых услуг ЖКХ.
Алексей Николаев
Проблему разбирали 27 февраля на заседании Координационного совета собственников Ульяновской области под председательством губернатора. До этого глава региона совершил объезд Железнодорожного района, в частности побывал на улице Железнодорожной, 25, где проконтролировал ход капитального ремонта и пообщался с председателем совета дома. Одним из выводов по итогам объезда стало решение о привлечении инвесторов для модернизации районного ЖКХ. Проще говоря, многие дома находятся в таком состоянии, что их пора спасать, однако сделать это за счет населения не получится - слишком большие требуются суммы.
Сергей МОРОЗОВ поручил подготовить и представить на рассмотрение Координационного совета план по привлечению инвестиций и модернизации жилого фонда Ульяновской области.
Куда уходят деньги?
Одна из самых распространенных жалоб на работу управляющей компании: «Платим, платим, а ничего не делается!». Крупнейшей УК в районе является ОАО «ГУК Железнодорожного района», которой руководит до этого возглавлявший Контакт-центр при Главе города Ульяновска Илья НОЖЕЧКИН. Ему, можно сказать, повезло взглянуть на проблему со всех сторон, ведь раньше приходилось защищать права жителей перед УК, а теперь и самому стать на место директора УК.
- Придя на должность руководителя организации, прежде всего, знакомишься с ее финансовым положением, чтобы понимать, чем и как предстоит управлять, - рассказывает Илья НОЖЕЧКИН. - Став директором «ГУК Железнодорожного района», я увидел целый ряд проблем, из которых самая главная - это более 447 миллионов рублей задолженности. Первое, с чего я начал, - организация работы с неплательщиками. Только за первый квартал этого года мы просудили долгов столько же, сколько за весь прошлый год. Тем не менее сохраняется высокий риск того, что счет в любой момент арестуют, и деньги, даже без согласия УК, спишут.
Мы уже писали о том, что практически все муниципальные УК находятся под угрозой банкротства. Об этом на одном из совещаний в Законодательном Собрании Ульяновской области говорил и заместитель Главы администрации города Александр ЧЕРЕПАН. По его словам, закрыть компании не позволяет то, что иначе без управления останутся дома из ветхого и аварийного жилфонда, которые не возьмет себе ни одна частная УК.
- Другая проблема Железнодорожного района - это жуткое состояние жилого фонда, дома, которые страдают от тотального недофинансирования по содержанию и ремонту, - продолжает Илья НОЖЕЧКИН. - Как правило, собственники обращают внимание на общий платеж: «Я за месяц заплатила 4200 рублей!». Казалось бы, это много, за такие деньги должны весь дом обслуживать от и до! Но начинаешь разбираться вместе с жителями, и получается, что из этой суммы основная часть уходит на отопление, за ХВС и водоотведение, за газ, то есть на оплату коммунальных ресурсов. Непосредственно на содержание и ремонт дома остается около 650 рублей. Более того, «содержание и ремонт» - это всего лишь установленное законом наименование для данной услуги, а по факту в структуре размера платы начисления на текущий ремонт вообще отсутствуют. Собственники собирают средства лишь на непредвиденные расходы - 1,29 руб. с 1 кв. м. С квартиры получается в среднем 70 рублей в месяц. В год - 91000 рублей при стопроцентном сборе. В 2014 году работ было выполнено на 95000 рублей. Потребность же в разы больше - есть заявки и по кровле, и по канализации. Наша задача - не прятать всю эту информацию, а как можно больше раскрывать и объяснять.
Поэтому сегодня компания приняла на вооружение систему объектового учета, благодаря которой все выполненные работы можно отследить через Интернет или воспользовавшись терминалом в офисе УК. Все акты выполненных работ сканируются и прикрепляются, как и расписки от собственников помещений, подтверждающие выполнение работ.
- Мы начали размещать в открытом доступе показания общедомовых приборов учета, отрабатываем вопрос с диспетчеризацией приборов, чтобы все заинтересованные лица могли в онлайн-режиме контролировать показания (техническая возможность для ОДПУ электроэнергии обеспечена уже на 40 домах, работа продолжается), - говорит Илья НОЖЕЧКИН. - С подрядными организациями же, наоборот, приходится работать в ручном режиме - выделили специальное время, когда все председатели советов домов, имеющие претензии к работе подрядчиков, под протокол поручений могут высказать претензии руководителям, далее отслеживаем исполнение. Мы создали центр по работе с потребителями для контроля за качеством предоставляемых услуг, в целом существенно сократив при этом управленческий персонал.
«Общий котел» все спишет
Проблема в том, что скорость движения команды определяется скоростью самого медленного игрока.
- На 2014 год всего около 100 домов утверждали размер платы и выделяли в его структуре текущий ремонт. Нам удалось увеличить это количество почти до 150, по абонируемой площади - это чуть менее половины от всего жилого фонда компании, - рассказывает Илья НОЖЕЧКИН. - Пока мы не сможем убедить собственников всех домов или хотя бы большинства в необходимости устанавливать размер платы на общих собраниях, обращать внимание на достаточное финансирование именно регламентных работ и текущего ремонта, а не на общую сумму в платежных документах, в ЖЭУ будет сохраняться хроническое недофинансирование и дефицит кадров. Сегодня в подрядных организациях лишь 40% штата от нормативного. Конечно, мы пытаемся исправить ситуацию, но огромные средства тратятся на обслуживание задолженности, пени, на решения судов - в целом до миллиона рублей в месяц уходит только на эти цели. Именно поэтому во дворах не хватает дворников, сантехников, поэтому трудно организовать своевременное выполнение плановых работ т.д.
Старые долги не дают привлекать инвесторов и изменить ситуацию кардинально. И получается усредненное обслуживание всех домов.
Кто на новенького?
Один из выходов в сложившейся ситуации, о чем было также доложено губернатору на Координационном совете, - это приход в жилой фонд частного инвестора. Вопрос только, откуда его взять.
- Нами разработана программа на 5 лет по приведению домов Железнодорожного района в нормативное состояние, - рассказывает Дмитрий ТАРХАНОВ, директор «УК Железнодорожного района», ранее возглавлявший компанию «Аметист».
Эта УК создана совсем недавно, в марте этого года, непосредственно после совещания на Координационном совете с губернатором. Этот проект появился как ответ на поставленную задачу по привлечению частных инвестиций в жилой фонд.
- Никого загонять не станут, решение перейти в новую УК будут принимать сами жители на общих собраниях. Причем это должно быть осознанное решение, так как для достижения эффекта нужна слаженная совместная работа УК и собственников, ведь насильно жить лучше не заставишь, - комментирует Дмитрий ТАРХАНОВ. - Мы предлагаем пятилетний план, вместе с собственниками расставляем приоритеты, утверждаем и начинаем работать.
В своей работе новая «УК Железнодорожного района» предполагает использовать уже апробированные на многолетней практике «Аместиста» энергосервисные контракты, подомовой учет средств, антимагнитные пломбы, стандарты раскрытия информации в электронном виде через Интернет, отчеты перед собственниками и т.д.
- Сейчас жители платят и не могут понять, почему у них в доме что-то не делается, дворник не приходит или сантехник, не ремонтируется подвал и тому подобное. Мы же предлагаем сначала сделать, а расплачиваться потом, по принципу энергосервисного контракта. То есть жители сразу почувствуют улучшения в доме, увидят экономию, а расплачиваться будут уже после. Я думаю, такой подход людей заинтересует, - говорит Дмитрий ТАРХАНОВ.
В управлении новой УК пока нет ни одного дома, идут переговоры и собрания с собственниками. Территориально новая компания располагается в том же здании, что и ГУК, но различия у них принципиальные. У жителей района расширились возможности для выбора, что хорошо и для конкуренции между УК, и как повод для того, чтобы повышать качество предоставляемых услуг ЖКХ.
Алексей Николаев