Изменения в ЖКХ: что ждать и к чему готовиться?
12 марта в здании областного Правительства прошел семинар, посвященный важным изменениям в сфере жилищного законодательства. Участники встречи - главы районных администраций, представители управляющих компаний и ТСЖ - обсудили те федеральные нововведения, которые пока находятся в проекте или уже приняты.
Пятичасовой семинар провела гостья из Москвы - гендиректор ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» Ирина МАЛИКОВА, которая сама принимает непосредственное участие в обсуждении и разработке многих законодательных инициатив. Ниже мы представим только некоторые из наиболее злободневных и интересных тем, поднятых на упомянутой встрече.
Конкурсы по выбору УК
Наша газета уже не раз писала о том, что управляющие компании сейчас проходят процедуру лицензирования. В связи с этим появляются дома, которые управляются теми организациями, где УК не «заявилась» на лицензию.
По словам Ирины МАЛИКОВОЙ, органы местного самоуправления до 1 апреля 2015 года должны в таких домах провести общее собрание по выбору иного способа управления. Если его не удается провести, то объявляется открытый конкурс по выбору УК.
- Мы ожидаем в 2015 году принятия проекта нового Федерального закона №500410-6. Он вносит достаточно много изменений в жилищное законодательство, в том числе в основания для проведения открытых конкурсов. К примеру, раньше, если с дома «ушла» управляющая организация, то у муниципалитета был год, чтобы объявить конкурс по отбору УК. В новом законопроекте этого года не будет: например, при окончании действия договора управления или аннулировании лицензии у УК органы местного собрания обязаны объявить открытый конкурс (конечно, если на общем собрании собственники самостоятельно не приняли такое решение), - комментирует выступающая.
Теперь муниципалитет в обязательном порядке должен мониторить состояние управления МКД. Этот мониторинг ведется на основании информации, которая размещается на сайте Государственной инспекции регионального надзора.
- Поскольку деятельность всех УК сейчас лицензируется, то на сайте жилищного надзора будет указано, какой способ управления у того или иного дома. Как только информация по конкретному дому «выпадает» - к примеру, УК «ушла» и МКД никто не управляет, то Госрегионнадзор сразу должен уведомить муниципалитет, а органы местного самоуправления проводят сначала общее собрание собственников, а затем - если самостоятельного решения собственники не принимают - открытый конкурс, - поясняет ведущая семинара.
Застройщик не может быть УК
Важные изменения ожидаются в отношении новых МКД. Как только дом получил разрешение на ввод в эксплуатацию, застройщик в течение пяти дней должен определить для МКД временную управляющую компанию. Сама строительная организация теперь не сможет управлять, ведь для этого нужна лицензия.
Затем муниципалитет объявляет конкурс по выбору «постоянной» УК и в течение 40 дней его проводит. Далее уведомляет собственников о выбранной управляющей компании, которой дается два месяца на то, чтобы заключить договор управления.
Любопытно и другое нововведение: планируется, что по всем помещениям, которые еще не заселены в новом МКД, за коммуналку, а также за содержание и текущий ремонт будет платить сам застройщик.
ТСЖ - на нескольких домах? Возможно, но…
Существенные перемены ожидают и те товарищества собственников жилья, которые организованы сразу на нескольких домах.
- До 1 сентября 2014 года ТСЖ могло быть создано в нескольких домах с количеством квартир в сумме не более 30. Для тех товариществ, которые организуются после 1 сентября, ограничение на количество квартир снято, то есть жилых помещений может быть сколько угодно. Однако вводятся другие очень значимые условия. Первое: дома, входящие в ТСЖ, должны быть расположены на участках, которые в соответствии с госкадастром недвижимости имеют общую границу. Второе: в пределах данной границы упомянутые МКД обязаны иметь общие сети инженерно-технического обеспечения, которые предназначены для совместного использования собственниками в данных домах, - отмечает Ирина МАЛИКОВА.
В том случае если два данных условия не соблюдены, то ТСЖ, организованные на двух и более домах, должны быть до 1 июля 2016 года реорганизованы (например, возможно создать несколько товариществ). Или же - собственники могут выбрать иной способ управления.
Выступающая привела такой конкретный пример: в двух домах, имеющих по кадастру общую границу, организовано одно ТСЖ. Однако при этом у них отсутствует единая инфраструктура (к примеру, нет транзитных сетей). Вывод: в данных МКД нельзя создавать одно товарищество, упомянутое ТСЖ обязано реорганизоваться.
Собрания по-новому
Кое-что изменяется и в правилах проведения годовых общих собраний собственников. Законотворцы дали право управляющим компаниям проводить собрания собственников, но в том порядке и тех сроках, которые установят собственники.
Подчеркнем: собственники могут сами установить не только сроки, но и порядок уведомления о годовом собрании. К примеру, если общее собрание решит, что для уведомления о предстоящем собрании УК достаточно просто вывесить объявления на информационных стендах, то это будет считаться вполне законным. Иными словами, отпадет необходимость уведомления заказными письмами.
Если собственники ничего не выскажутся о сроках, то «по умолчанию» годовое ОСС проводится не позднее второго квартала текущего года.
Любопытны и следующие перемены: решения и протоколы обо всех общих собраниях собственников должны быть обязательно предоставлены лицом, которое инициировало ОСС, в управляющую организацию (или ТСЖ) в течение 10 дней после собрания. В свою очередь, УО обязана в течение пяти дней предоставить копии решения и протоколы собрания в Госрегионнадзор. И только после такого уведомления можно реализовывать принятое на собрании решение. В ином случае оно считается неправомерным.
Предполагается дать «право на жизнь» и таким новшествам, как очно-заочное собрание и голосование, подписанное простой электронной подписью.
Суть очно-заочной формы проста: сначала учитываются голоса тех, кто пришел «очно», а затем - подключаются голоса по бюллетеням. Важно учесть, что об очно-заочной форме проведения собрания нужно уведомить сразу - еще в объявлении об ОСС.
Что касается «электронной подписи», то такое голосование допускается только при условии, что решение об этом принято на общем собрании.
ОДН - в плату за жилищную услугу
- У Минстроя РФ есть большое желание исключить понятие «плата за содержание и текущий ремонт», заменив его термином «плата за жилищную услугу». Согласно планируемым изменениям, в жилищную услугу должен быть включен расход коммунальных ресурсов на содержание общего имущества (ОДН), - сообщила гендиректор ЗАО «АКЦ Жилкомаудит».
Это «включение» предполагается проводить в два этапа. Сначала с 1 января 2016 года расходы ресурсов на ОДН будут определяться в соответствии с нормативом потребления коммунальных услуг на ОДН. Обратим внимание, что для такого «включения» решение общего собрания собственников не требуется.
- Иными словами, согласно законопроекту, УК вправе не проводить собрания собственников при включении в пункт «плата за жилищную услугу» расходов, связанных с ОДН, - говорит МАЛИКОВА.
Но вот на следующих этапах - при изменении размера платы за жилищную услугу - расходы на ОДН определяются или по решению общего собрания собственников, или - снова по нормативу (если решения ОСС по этому вопросу отсутствует).
- Это означает, что если собственники никогда не будут принимать решения об упомянутом размере платы, то УК всегда будут ориентироваться на нормативы на ОДН, - делает вывод выступающая.
Свалки ликвидируют «на корню»
- С января 2016 года уходит понятие «твердые бытовые отходы» и заменяется термином «твердые коммунальные отходы» (ТКО). Тут два важных изменения: во-первых, плату за вывоз ТКО включили в коммунальные услуги. И во-вторых: все собственники жилого дома или части жилого дома с 1 января 2016 года обязаны будут заключить договоры с региональным оператором по обращению с ТКО. Это означает, что отговорки некоторых людей (в основном живущих в частном секторе) о том, что «у нас нет мусора» или «мы сами его выбрасываем», теперь не принимаются. Договоры должны быть у всех - тем самым законодатели надеются существенно уменьшить количество несанкционированных свалок, - говорит МАЛИКОВА.
Евгений Нувитов
Пятичасовой семинар провела гостья из Москвы - гендиректор ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» Ирина МАЛИКОВА, которая сама принимает непосредственное участие в обсуждении и разработке многих законодательных инициатив. Ниже мы представим только некоторые из наиболее злободневных и интересных тем, поднятых на упомянутой встрече.
Конкурсы по выбору УК
Наша газета уже не раз писала о том, что управляющие компании сейчас проходят процедуру лицензирования. В связи с этим появляются дома, которые управляются теми организациями, где УК не «заявилась» на лицензию.
По словам Ирины МАЛИКОВОЙ, органы местного самоуправления до 1 апреля 2015 года должны в таких домах провести общее собрание по выбору иного способа управления. Если его не удается провести, то объявляется открытый конкурс по выбору УК.
- Мы ожидаем в 2015 году принятия проекта нового Федерального закона №500410-6. Он вносит достаточно много изменений в жилищное законодательство, в том числе в основания для проведения открытых конкурсов. К примеру, раньше, если с дома «ушла» управляющая организация, то у муниципалитета был год, чтобы объявить конкурс по отбору УК. В новом законопроекте этого года не будет: например, при окончании действия договора управления или аннулировании лицензии у УК органы местного собрания обязаны объявить открытый конкурс (конечно, если на общем собрании собственники самостоятельно не приняли такое решение), - комментирует выступающая.
Теперь муниципалитет в обязательном порядке должен мониторить состояние управления МКД. Этот мониторинг ведется на основании информации, которая размещается на сайте Государственной инспекции регионального надзора.
- Поскольку деятельность всех УК сейчас лицензируется, то на сайте жилищного надзора будет указано, какой способ управления у того или иного дома. Как только информация по конкретному дому «выпадает» - к примеру, УК «ушла» и МКД никто не управляет, то Госрегионнадзор сразу должен уведомить муниципалитет, а органы местного самоуправления проводят сначала общее собрание собственников, а затем - если самостоятельного решения собственники не принимают - открытый конкурс, - поясняет ведущая семинара.
Застройщик не может быть УК
Важные изменения ожидаются в отношении новых МКД. Как только дом получил разрешение на ввод в эксплуатацию, застройщик в течение пяти дней должен определить для МКД временную управляющую компанию. Сама строительная организация теперь не сможет управлять, ведь для этого нужна лицензия.
Затем муниципалитет объявляет конкурс по выбору «постоянной» УК и в течение 40 дней его проводит. Далее уведомляет собственников о выбранной управляющей компании, которой дается два месяца на то, чтобы заключить договор управления.
Любопытно и другое нововведение: планируется, что по всем помещениям, которые еще не заселены в новом МКД, за коммуналку, а также за содержание и текущий ремонт будет платить сам застройщик.
ТСЖ - на нескольких домах? Возможно, но…
Существенные перемены ожидают и те товарищества собственников жилья, которые организованы сразу на нескольких домах.
- До 1 сентября 2014 года ТСЖ могло быть создано в нескольких домах с количеством квартир в сумме не более 30. Для тех товариществ, которые организуются после 1 сентября, ограничение на количество квартир снято, то есть жилых помещений может быть сколько угодно. Однако вводятся другие очень значимые условия. Первое: дома, входящие в ТСЖ, должны быть расположены на участках, которые в соответствии с госкадастром недвижимости имеют общую границу. Второе: в пределах данной границы упомянутые МКД обязаны иметь общие сети инженерно-технического обеспечения, которые предназначены для совместного использования собственниками в данных домах, - отмечает Ирина МАЛИКОВА.
В том случае если два данных условия не соблюдены, то ТСЖ, организованные на двух и более домах, должны быть до 1 июля 2016 года реорганизованы (например, возможно создать несколько товариществ). Или же - собственники могут выбрать иной способ управления.
Выступающая привела такой конкретный пример: в двух домах, имеющих по кадастру общую границу, организовано одно ТСЖ. Однако при этом у них отсутствует единая инфраструктура (к примеру, нет транзитных сетей). Вывод: в данных МКД нельзя создавать одно товарищество, упомянутое ТСЖ обязано реорганизоваться.
Собрания по-новому
Кое-что изменяется и в правилах проведения годовых общих собраний собственников. Законотворцы дали право управляющим компаниям проводить собрания собственников, но в том порядке и тех сроках, которые установят собственники.
Подчеркнем: собственники могут сами установить не только сроки, но и порядок уведомления о годовом собрании. К примеру, если общее собрание решит, что для уведомления о предстоящем собрании УК достаточно просто вывесить объявления на информационных стендах, то это будет считаться вполне законным. Иными словами, отпадет необходимость уведомления заказными письмами.
Если собственники ничего не выскажутся о сроках, то «по умолчанию» годовое ОСС проводится не позднее второго квартала текущего года.
Любопытны и следующие перемены: решения и протоколы обо всех общих собраниях собственников должны быть обязательно предоставлены лицом, которое инициировало ОСС, в управляющую организацию (или ТСЖ) в течение 10 дней после собрания. В свою очередь, УО обязана в течение пяти дней предоставить копии решения и протоколы собрания в Госрегионнадзор. И только после такого уведомления можно реализовывать принятое на собрании решение. В ином случае оно считается неправомерным.
Предполагается дать «право на жизнь» и таким новшествам, как очно-заочное собрание и голосование, подписанное простой электронной подписью.
Суть очно-заочной формы проста: сначала учитываются голоса тех, кто пришел «очно», а затем - подключаются голоса по бюллетеням. Важно учесть, что об очно-заочной форме проведения собрания нужно уведомить сразу - еще в объявлении об ОСС.
Что касается «электронной подписи», то такое голосование допускается только при условии, что решение об этом принято на общем собрании.
ОДН - в плату за жилищную услугу
- У Минстроя РФ есть большое желание исключить понятие «плата за содержание и текущий ремонт», заменив его термином «плата за жилищную услугу». Согласно планируемым изменениям, в жилищную услугу должен быть включен расход коммунальных ресурсов на содержание общего имущества (ОДН), - сообщила гендиректор ЗАО «АКЦ Жилкомаудит».
Это «включение» предполагается проводить в два этапа. Сначала с 1 января 2016 года расходы ресурсов на ОДН будут определяться в соответствии с нормативом потребления коммунальных услуг на ОДН. Обратим внимание, что для такого «включения» решение общего собрания собственников не требуется.
- Иными словами, согласно законопроекту, УК вправе не проводить собрания собственников при включении в пункт «плата за жилищную услугу» расходов, связанных с ОДН, - говорит МАЛИКОВА.
Но вот на следующих этапах - при изменении размера платы за жилищную услугу - расходы на ОДН определяются или по решению общего собрания собственников, или - снова по нормативу (если решения ОСС по этому вопросу отсутствует).
- Это означает, что если собственники никогда не будут принимать решения об упомянутом размере платы, то УК всегда будут ориентироваться на нормативы на ОДН, - делает вывод выступающая.
Свалки ликвидируют «на корню»
- С января 2016 года уходит понятие «твердые бытовые отходы» и заменяется термином «твердые коммунальные отходы» (ТКО). Тут два важных изменения: во-первых, плату за вывоз ТКО включили в коммунальные услуги. И во-вторых: все собственники жилого дома или части жилого дома с 1 января 2016 года обязаны будут заключить договоры с региональным оператором по обращению с ТКО. Это означает, что отговорки некоторых людей (в основном живущих в частном секторе) о том, что «у нас нет мусора» или «мы сами его выбрасываем», теперь не принимаются. Договоры должны быть у всех - тем самым законодатели надеются существенно уменьшить количество несанкционированных свалок, - говорит МАЛИКОВА.
Евгений Нувитов