Покупайте землю - ее больше не производят. Марк Твен
Итак, наступил новый, 2014 год. Год, безусловно, очень интересный на события - тут и Олимпиада, и Выборы-2014, и много других событий, о которых пока ходят смутные слухи. Мы с коллегами из Межрегиональной Общественной Организации "Антикоррупция", которая наконец получила официальный статус, разобрали один интересный кейс.
Летом 2013 году мы уже рассказывали об одном интересном деле, связанном с деятельностью территориального управления Росимущества. К сожалению, это дело пока не закрыто, но вот, спустя полгода, к нам попал новый многообещающий материал.
Около с. Усады, что расположено в Лаишевском районе нашей республики, что в 15-ти минутах езды от Казани, есть участок с кадастровым номером 16:24:150304:0035, общей площадью в 38.278 Га (382'784 кв.м), оценочная кадастровая стоимость - 562'692.48 рублей.
Согласно договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, №07-52з от 19 октября 2007 г., этот земельный участок (кадастровый номер 16:24:150394:0035) был сдан в аренду на 50 лет за 118'861.30 рублей в год. Цена, конечно, радует: аренда гектара земли прямо около города обходится чуть более 3-х тысяч рублей в год! Эх, знал бы о таком предложении - взял бы пару-тройку гектар в аренду, но увы.
Договор подписали Управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республики Татарстан в лице и.о. руководителя Паткиной Елены Юрьевны и арендатора ФГУП "Учебное опытное хозяйство Казанской государственной сельскохозяйственной академии" в лице директора Рашита Гарафовича Хуснутдинова. Это та самая знаменитая Сельхозакадемия, ставшая в Республике Татарстан настоящей кузницей кадров для чиновников самых разных уровней. Согласно информации, опубликованной на официальном сайте этого учебного заведения, товарищ Хуснутдинов до сих пор занимает должность Учхоза Академии и является членом Ученого Совета.
Пока в этом договоре нет ничего примечательного, действительно, для обучения студентов азам своего дела и проведения практических занятий Сельхозакадемии требуются земли, тем более, что грамотные агрономы и животноводы сейчас очень востребованы, само сельское хозяйство у нас в Республике далеко не в самом хорошем состоянии, на его поддержание постоянно выделяются субсидии из различных бюджетов и т.д.
Но дальше ситуация принимает несколько неожиданный оборот: ровно через неделю после получения земли, руководство ФГУП "Учебное опытное хозяйство Казанской государственной сельскохозяйственной академии" ВНЕЗАПНО осознало, что только что полученная от Росимущества земля площадью 38.278 Га по льготной цене в размере 118'861.30 рублей в год им больше не нужна, и решило передать эту землю кому-нибудь другому, пусть даже и без выгоды для себя, что и было сделано в соответствии с договором №1 от 26 октября 2007 г.
Если не обращать внимание на отсутствие коммерческого интереса, то эта сделка может показаться вполне обычной, если бы не одно "но": по стечению необъяснимых обстоятельств, новым арендатором этого участка стало ООО "Первое Строительное управление", директором которой является Рамиль Рифкатович Минниханов, т.е. судя по отчеству и фамилии, прямой родственник нашего любимого главы ГИБДД РТ Рифката Нургалиевича Минниханова.
В настоящее время, согласно кадастровой карте, Разрешенное использование этого участка по классификатору - "для сельскохозяйственного производства" и "для ведения учебного хозяйства".
Очень хочется надеяться, что ООО "Первое строительное управление" на этом участке сеет "овощи там, рожь - вот это все" ((с) Света из Иваново), или строит ранчо, на котором опытные vaqueros и gauchos объезжают горячих мустангов, ну в крайнем случае - создает образцовое хозяйство для разведения бычков породы пopoды Герефорд и Ангус на стейки и Холмогорских и Черно-пестрых коров - на молоко. Придет весна - съездим и проверим :)
А теперь давайте немного подумаем, как бы использовали эти земли люди, которым абсолютно по-барабану на Республику Татарстан вообще, и на сельское хозяйство вместе со студентами в частности, но которые заинтересованы в извлечении максимальной прибыли из имеющихся ресурсов и которые потенциально могут, используя эти самые имеющиеся ресурсы, задействовать их для того, чтобы вывести этот участок из категории сельскохозяйственных земель и перевести в категорию жилых или дачных участков. Подобные прецеденты у нас в Татарстане уже случались, даже рекреационно-ландшафтные зоны становились зоной коллективных садов.
Итак:
Вариант 1:
В одном гектаре 100 соток, соответственно, участок с такой же площадью дал бы почти 3828 соток. Простой запрос в google сообщает, что за 10 соток в усадах просят 1.3 млн. рублей (130 тыс. рублей за сотку), но мы будем скромнее, и предположим, что за сотку будут просить 50 тыс. рублей. У нас в наличии имеется 3'828 соток чистого поля, грубо отведем стоимость 828 соток на развитие инфраструктуры (газ, электричество, дорога), итого у нас остается 3000 соток. За эту землю мы можем выручить 3 тыс. соток х 50 тыс. рублей = 150 млн. рублей. Если вычесть из этой суммы стоимость аренды за 50 лет (почти по 120 тыс. рублей в год), получается 144 млн. рублей чистой прибыли.
Вариант 2:
У нас, как мы говорили, примерно 300 участков по 10 соток. Арендная плата за участок в этом районе составляет что-то около 2-3 тыс. рублей за участок, возьмем среднюю цену 2.5 тыс. рублей, итого в месяц доход составляет 300 участков х 2.5 тыс. рублей = 750 тыс. рублей, или 9 млн. рублей в год. Вычитаем из этой суммы ежегодную арендную плату, получаем 8,8 млн. рублей в год чистой прибыли.
Вариант 3:
Подобные варианты в Татарстане уже отрабатывались, это решение - самое "кассовое", и, скорее всего, наиболее вероятное. Сначала создается некая управляющая компания, или, например, садоводческое товарищество, которое затем продает землю новым владельцам за те же 150 млн. рублей, которые мы вывели в Варианте 1. Новые же владельцы, купив землю, еще и платят членские взносы на посчитанные нами в Варианте 2 9 млн. р. в год. Т.е. с этой земли поимеют файду минимум дважды. При этом члены садового общества могут построить на своих участках дома, что сразу поднимет стоимость участка в несколько раз. Или управляющая компания построит очередной "элитный коттеджный поселок" с мерзким названием типа "Усадская Luxry Super Spa Elite Village", и начнет продавать уже участки с готовыми домами и таун-хаусами, и тогда первоначальный участок станет золотым в прямом смысле слова.
И это мы еще не учитывали различные услуги, которые можно включить в стоимость арендной платы для конечных потребителей. А если учитывать, что Казань стабильно растет, то можно смело предположить, что очень скоро данный участок будет находиться непосредственно в черте города, и, соответственно, его стоимость резко увеличиться, но только для потребителя, а не для арендатора, для которого цена участка четко прописана в договоре на все 50 лет и составляет чуть менее 120 тыс. рублей в год.
К сожалению, я не силен в земельном праве, поэтому не могу давать корректные комментарии (буду благодарен если кто-то разъяснит), но, как я понимаю, в случае включения участка в черту города или при переводе земли сельхозназначения в категорию жилых или дачных участков, арендованная земля может быть переведена в собственность, тогда вариантов использования этого участка становится еще больше :)
UPD 1:
В ближайшее время, будет отдельный пост, в котором подведу итоги за 2013 год, чего мы с добились и какие планы на этот 2014 год.
но забегая вперед хочется чуть чуть порадоваться, вот таким отрывком из документа, где мы добились результата в части получение правды о подробном расследование "Как выводили имущество из активов КАПО им. Горбунова".
В ходе работы над кейсом, не упоминались многие фамилии, но сейчас появились новые факты, скрывать которые особого смысла не вижу. Скорее всего, новая информация будет озвучена в продолжение темы про КАПО.
Так же в настоящее время мы с коллегами из "Антикоррупции" продолжаем работу по государственным служащим Апастовского и Тетюшеского районов Республики Татарстан, в ближайшие недели ожидаем ответы от официальных органов на наши запросы.
Летом 2013 году мы уже рассказывали об одном интересном деле, связанном с деятельностью территориального управления Росимущества. К сожалению, это дело пока не закрыто, но вот, спустя полгода, к нам попал новый многообещающий материал.
Около с. Усады, что расположено в Лаишевском районе нашей республики, что в 15-ти минутах езды от Казани, есть участок с кадастровым номером 16:24:150304:0035, общей площадью в 38.278 Га (382'784 кв.м), оценочная кадастровая стоимость - 562'692.48 рублей.
Согласно договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, №07-52з от 19 октября 2007 г., этот земельный участок (кадастровый номер 16:24:150394:0035) был сдан в аренду на 50 лет за 118'861.30 рублей в год. Цена, конечно, радует: аренда гектара земли прямо около города обходится чуть более 3-х тысяч рублей в год! Эх, знал бы о таком предложении - взял бы пару-тройку гектар в аренду, но увы.
Договор подписали Управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республики Татарстан в лице и.о. руководителя Паткиной Елены Юрьевны и арендатора ФГУП "Учебное опытное хозяйство Казанской государственной сельскохозяйственной академии" в лице директора Рашита Гарафовича Хуснутдинова. Это та самая знаменитая Сельхозакадемия, ставшая в Республике Татарстан настоящей кузницей кадров для чиновников самых разных уровней. Согласно информации, опубликованной на официальном сайте этого учебного заведения, товарищ Хуснутдинов до сих пор занимает должность Учхоза Академии и является членом Ученого Совета.
Пока в этом договоре нет ничего примечательного, действительно, для обучения студентов азам своего дела и проведения практических занятий Сельхозакадемии требуются земли, тем более, что грамотные агрономы и животноводы сейчас очень востребованы, само сельское хозяйство у нас в Республике далеко не в самом хорошем состоянии, на его поддержание постоянно выделяются субсидии из различных бюджетов и т.д.
Но дальше ситуация принимает несколько неожиданный оборот: ровно через неделю после получения земли, руководство ФГУП "Учебное опытное хозяйство Казанской государственной сельскохозяйственной академии" ВНЕЗАПНО осознало, что только что полученная от Росимущества земля площадью 38.278 Га по льготной цене в размере 118'861.30 рублей в год им больше не нужна, и решило передать эту землю кому-нибудь другому, пусть даже и без выгоды для себя, что и было сделано в соответствии с договором №1 от 26 октября 2007 г.
Если не обращать внимание на отсутствие коммерческого интереса, то эта сделка может показаться вполне обычной, если бы не одно "но": по стечению необъяснимых обстоятельств, новым арендатором этого участка стало ООО "Первое Строительное управление", директором которой является Рамиль Рифкатович Минниханов, т.е. судя по отчеству и фамилии, прямой родственник нашего любимого главы ГИБДД РТ Рифката Нургалиевича Минниханова.
В настоящее время, согласно кадастровой карте, Разрешенное использование этого участка по классификатору - "для сельскохозяйственного производства" и "для ведения учебного хозяйства".
Очень хочется надеяться, что ООО "Первое строительное управление" на этом участке сеет "овощи там, рожь - вот это все" ((с) Света из Иваново), или строит ранчо, на котором опытные vaqueros и gauchos объезжают горячих мустангов, ну в крайнем случае - создает образцовое хозяйство для разведения бычков породы пopoды Герефорд и Ангус на стейки и Холмогорских и Черно-пестрых коров - на молоко. Придет весна - съездим и проверим :)
А теперь давайте немного подумаем, как бы использовали эти земли люди, которым абсолютно по-барабану на Республику Татарстан вообще, и на сельское хозяйство вместе со студентами в частности, но которые заинтересованы в извлечении максимальной прибыли из имеющихся ресурсов и которые потенциально могут, используя эти самые имеющиеся ресурсы, задействовать их для того, чтобы вывести этот участок из категории сельскохозяйственных земель и перевести в категорию жилых или дачных участков. Подобные прецеденты у нас в Татарстане уже случались, даже рекреационно-ландшафтные зоны становились зоной коллективных садов.
Итак:
Вариант 1:
В одном гектаре 100 соток, соответственно, участок с такой же площадью дал бы почти 3828 соток. Простой запрос в google сообщает, что за 10 соток в усадах просят 1.3 млн. рублей (130 тыс. рублей за сотку), но мы будем скромнее, и предположим, что за сотку будут просить 50 тыс. рублей. У нас в наличии имеется 3'828 соток чистого поля, грубо отведем стоимость 828 соток на развитие инфраструктуры (газ, электричество, дорога), итого у нас остается 3000 соток. За эту землю мы можем выручить 3 тыс. соток х 50 тыс. рублей = 150 млн. рублей. Если вычесть из этой суммы стоимость аренды за 50 лет (почти по 120 тыс. рублей в год), получается 144 млн. рублей чистой прибыли.
Вариант 2:
У нас, как мы говорили, примерно 300 участков по 10 соток. Арендная плата за участок в этом районе составляет что-то около 2-3 тыс. рублей за участок, возьмем среднюю цену 2.5 тыс. рублей, итого в месяц доход составляет 300 участков х 2.5 тыс. рублей = 750 тыс. рублей, или 9 млн. рублей в год. Вычитаем из этой суммы ежегодную арендную плату, получаем 8,8 млн. рублей в год чистой прибыли.
Вариант 3:
Подобные варианты в Татарстане уже отрабатывались, это решение - самое "кассовое", и, скорее всего, наиболее вероятное. Сначала создается некая управляющая компания, или, например, садоводческое товарищество, которое затем продает землю новым владельцам за те же 150 млн. рублей, которые мы вывели в Варианте 1. Новые же владельцы, купив землю, еще и платят членские взносы на посчитанные нами в Варианте 2 9 млн. р. в год. Т.е. с этой земли поимеют файду минимум дважды. При этом члены садового общества могут построить на своих участках дома, что сразу поднимет стоимость участка в несколько раз. Или управляющая компания построит очередной "элитный коттеджный поселок" с мерзким названием типа "Усадская Luxry Super Spa Elite Village", и начнет продавать уже участки с готовыми домами и таун-хаусами, и тогда первоначальный участок станет золотым в прямом смысле слова.
И это мы еще не учитывали различные услуги, которые можно включить в стоимость арендной платы для конечных потребителей. А если учитывать, что Казань стабильно растет, то можно смело предположить, что очень скоро данный участок будет находиться непосредственно в черте города, и, соответственно, его стоимость резко увеличиться, но только для потребителя, а не для арендатора, для которого цена участка четко прописана в договоре на все 50 лет и составляет чуть менее 120 тыс. рублей в год.
К сожалению, я не силен в земельном праве, поэтому не могу давать корректные комментарии (буду благодарен если кто-то разъяснит), но, как я понимаю, в случае включения участка в черту города или при переводе земли сельхозназначения в категорию жилых или дачных участков, арендованная земля может быть переведена в собственность, тогда вариантов использования этого участка становится еще больше :)
UPD 1:
В ближайшее время, будет отдельный пост, в котором подведу итоги за 2013 год, чего мы с добились и какие планы на этот 2014 год.
но забегая вперед хочется чуть чуть порадоваться, вот таким отрывком из документа, где мы добились результата в части получение правды о подробном расследование "Как выводили имущество из активов КАПО им. Горбунова".
В ходе работы над кейсом, не упоминались многие фамилии, но сейчас появились новые факты, скрывать которые особого смысла не вижу. Скорее всего, новая информация будет озвучена в продолжение темы про КАПО.
Так же в настоящее время мы с коллегами из "Антикоррупции" продолжаем работу по государственным служащим Апастовского и Тетюшеского районов Республики Татарстан, в ближайшие недели ожидаем ответы от официальных органов на наши запросы.