Объективные риски создания ТСЖ
Главным желанием жителя многоквартирного дома является создание КОМФОРТНЫХ условий проживания, которые в современном мире зависят от правильного выбора способа управления этого самого дома. Сегодня, по закону, мы имеем право на самостоятельный выбор: передать дела в руки управляющей компании (УК) или создать товарищество собственников жилья (ТСЖ).
А что выберешь ты? Спокойно спать ночью и знать точное время отключения воды заранее или оплачивать счета безработного соседа и самостоятельно делать ремонт после очередной поломки трубы в подъезде?
Управляющая компания является лицензируемым юридическим лицом, к руководству которого предъявляются строгие требования Минстроя РФ №659 и ПП РФ №1110. В любой Управляющей компании работают настоящие профессионалы! Подтверждение квалификации высшего руководства заключается в наличии аттестата, полученного после прохождения квалификационного экзамена. При управлении одной УК несколькими домами, в штате компании может быть несколько управленцев высокой квалификации.
Сделав выбор в пользу ТСЖ, вы отдаете свои права на принятие решений в руки некомпетентного соседа, а не опытного профессионала.
Целью создания ТСЖ, в большинстве случаев, является извлечения прибыли определенным кругом лиц, не имеющих профильного образования, профессиональных навыков и успешного опыта руководства МКД. Отсутствие материальной базы и собственного штата специалистов не позволяет оперативно решать ряд возникающих проблем.
Отсутствие порядка финансирования аварийного ремонта приводит к тому, что ТСЖ вводит дополнительные “Целевые сборы” с собственников. Размер “целевых сборов” неизвестен, так как инженерное оборудование относится к группе повышенной сложности, а ТСЖ не имеет наработанной материально-технической базы и постоянных договоров с обслуживающими организациями. Этот вариант обязательно подойдет тебе, если любишь оплачивать чужие ошибки.
В свою очередь, крупная управляющая компания имеет наработанную базу материально-технического обеспечения, собственный штат сотрудников, задействованных на устранении аварийных ситуаций, а также наличие постоянных договоров с проверенными организациями, необходимыми для обслуживания: инженерных сетей, строительных конструкций, лифтового хозяйства, санитарного обеспечения, благоустройства и других.
Главной задачей ТСЖ становится, не объединение собственников жилья для улучшения жизни друг друга, а желание заработать.
Так, жители ЖК М-House в один день провели встречу и решили, что управление домом перейдет в руки ТСЖ. Предварительно изучив вопрос и увидев слоган на листовках “Мы решим все ваши проблемы”, собственники взяли дело в свои руки и изменили форму управления. Банальное желание взять дело под собственный контроль стало роковой ошибкой длинною в полтора года. Обещанного уменьшения тарифов и улучшения качества обслуживания за изменениями не последовало. Как результат: сохранение рыночного уровня тарифов обслуживания, ухудшение качества оказания услуг, порча имущества и накопившиеся долги. Некомпетентность правления и нанимаемых специалистов привела к ухудшению состояния дома, а также прилегающих территорий. За полтора года управленцами были сломаны система автоматического учета ресурсов и восстановленная ранее УК система вентиляции паркинга, повреждена система дымоудаления и противопожарной автоматики, разморожены теплообменники в паркинге. Отсутствие коммуникации и постоянного офиса привели к недопониманию между жителями и ТСЖ.
На практике взаимодействие с УК всегда возможно через сотрудников организации (например, колл-центр, инженер, управляющий), но самый важный канал коммуникации остается - избрание на общем собрании легитимного Совета дома и его Председателя из числа собственников помещений конкретного МКД, полномочия которого закреплены законодательно в Жилищном кодексе РФ.
Ввиду того, что в ТСЖ взаимодействие строится напрямую с Председателем, правление стремится самоустраниться от взаимодействия с жителями «из-за высокой загрузки», сознательно разрывая все каналы связи с жителями.
Правление ТСЖ вправе самостоятельно принимать решения по всем вопросам, связанным с управлением домом, не считаясь с мнениями остальных жителей. При управлении домом Управляющей компанией все решения принимаются жильцами на общем собрании (в соответствии со статьей 44 ЖК РФ), обеспечивая более прозрачную процедуру голосования.
Единственным верным решением для ЖК М-House стал переход к уже знакомой форме управления и передача всех дел в руки профессионалов - Управляющей компании, которая в настоящее время восстанавливает внутридомовые системы и старается вернуть веру в спокойную жизнь жителей комплекса.
Требования к управляющим компаниям изначально высокие по причине того, что правовое положение УК заложено в федеральных, региональных и муниципальных правовых актах. Исполнение положения контролируется Жилищной инспекцией, Прокуратурой, Роспотребнадзором и прочими органами власти. В случае с ТСЖ вся ответственность ложится на плечи собственнико помещений многоквартирного дома, как на основное лицо управления в конкретном доме. Именно собственники помещений выбирают Председателя ТСЖ, чаще всего среди своих жильцов. Таким образом, основные проблемы решаются в судебном порядке и в редких случаях органами имеющими контролирующие функции.
Еще одной проблемой являются долги за эксплуатационные услуги и перед ресурсоснабжающимиорганизациями. При управлении домом ТСЖ за любые долги отвечать придется всем собственникам, а не лично неплательщикам. При отсутствии прямых договоров жителей сресурсоснабжающими организациями придется оплатить как свой счет, так и счет соседа. В случае, если управление дома ведет УК, ответственность за взимание долгов с конкретных должников лежит на УК.
В ситуации, когда жители оплатили счета непосредственно в ТСЖ, а деньги были потрачены не по целевому назначению - закон, к сожалению, не примет сторону жителей. Согласно статье 312 ГК РФ собственник жилья обязан удостовериться, придя в ТСЖ, в том что деньги поступили в соответствующие инстанции. В большинстве случаев отчеты правления ТСЖ не являются достоверными, что совершенно дезинформирует жителей. Планирование бюджета ТСЖ прежде всего планирует расходную часть исходя из собственного опыта. В случае отсутствия опыта - бюджет закладывается с большими издержками, что приводит к ошибкам, нерациональному использованию средств и высокой кредиторской задолженности, которая ложится на плечи жителей.
К сожалению, в погоне за собственным спокойствием и небольшой экономией, мы забываем проверять информацию и критически мыслить. Вот уже полтора года в ЖК “Да Винчи” руководство товарищества собственников жилья зарабатывает на обмане избравших его граждан. В летний период 2020 года было проведено собрание, на котором незаконным образом управление домом перешло в руки агрессивно-настроенных жителей - правления ТСЖ. Людям пообещали, что в результате изменений улучшится качество обслуживания, снизятся расходы на коммунальные услуги, а финансовая деятельность станет прозрачной. В результате жители оказались в буквальном смысле в аду. В ряды правления ТСЖ путем махинаций проникли заядлые мошенники. Так ТСЖ, призванное объединить жителей для эффективного управления домом, переквалифицировалось в группу людей, контролирующих денежные потоки.
Действующее товарищество собственников жилья ведет себя совершенно не по-товарищески, провело рейдерский захват и не подпускает жителей к принятию решений.
Постоянная смена председателей, которых определял узкий круг лиц, создала разлад в рядах обычных жителей и привела к сложностям в принятии важных решений в вопросах эксплуатации и содержания дома. На вполне законных основаниях ТСЖ устанавливает собственные тарифы, которые могут быть никому не понятны. Вместо обещанных радостей жизни собственники получили хамство со стороны членов и сотрудников ТСЖ, низкий уровень технического обслуживания и отсутствие систем, направленных на обеспечение безопасности - камер видеонаблюдения и профессиональной охраны. Последней каплей для жителей стало двухнедельное отключение водоснабжения за которым последовал прорыв трубы, причинивший ущерб жителям многоквартирного дома.
В настоящее время инициативная группа готовит документы для проведения общего собрания, на котором пройдет голосование за изменение формы управления. Жители с нетерпением ждут передачи дел в руки профессионалов и надеются на спокойный сон под крышей своего дома.