Музейный квартал - взгляд сочувствующего критика
Некоторое время назад в Тольятти стали обсуждать тему "Музейного квартала". Ближайший разговор на эту тему пройдет уже завтра, 9 сентября, с 15.30 в центре "Автоград-Экспо".
Достойный повод вылезти из блогерского небытия и некоторым образом тему обозначить. Материал подкинул в редакцию человек, пожелавший остаться неизвестным, я поправил кое-где и добавил заголовков и третью часть текста. Букв много, неспособным к скорочтению и фильтрации не рекомендую
1. Тезис. Что такое Музейный квартал и кто за ним стоит?
1. Схема музейного квартала из открытых источников
Суть: Инициатива в открытых источниках обозначена очень размыто, несмотря на использование вполне современных каналов типа фэйсбука. Есть пространная, насыщенная эмоциями и культурологической терминологией статья Елены Шлиенковой и материалы краеведческого музея, из которых при желании можно выделить конкретные вещи:
"Энергетическим магнитом, способным проявить «силовое поле» города, мог бы стать «Музейный квартал», естественным образом связывающий все три района: Комсомольский, Центральный и Автозаводский в рекреационной зоне, расположенной между двумя параллелями: улицей Мира и Баныкина. Открытая структура рекреации должна быть усилена знаковыми узлами напряжения: Центральным парком, площадью ДК «Тольятти» и зоной «Автоград-Экспо».
Два действующих масштабных коммуникативных магнита, а также будущий уникальный для города конгрессно-форумный центр, создадут целостную «живую» инфраструктуру, способную объединить интересы не только входящих в его ареал общественных, муниципальных (Дума г.о. Тольятти), образовательных (Музыкальное училище), культурных институций (Краеведческий и Художественный музеи, Дом культуры, библиотека), но и коммерческих (кафе, рестораны, торговые точки) объектов. При этом круг стейкхолдеров не будет полным без самих жителей прилегающих жилых зон и дворовых территорий".
Более умеренны и конкретны "Городские ведомости": "Суть музейного квартала состоит в том, чтобы развить ту территорию, которая уже «заселена» культурными объектами".
В переводе с дизайнерского на градостроительный: речь идет о подготовке проекта детальной планировки территории. Очень конкретные требования к этому процессу установлены главой 5 Градостроительного Кодекса РФ.
Территория: как мы видим, на карте обозначена зона, примерно ограниченная Молодежным бульваром с севера, улицой Жилина с запада, улицей Баныкина с юга и улицей Голосова-Новопромышленной с востока, плюс-минус 300 метров.
Люди: среди "засветившихся" в прессе Елена Шлиенкова, автор идеи, Наталья Ланкова, директор Тольяттинского краеведческого музея, строитель Владимир Гусев.
2. Антитезис. "Подводные течения" и возможные угрозы
2. Работники из Центральной Азии на объекте "ТольяттиСтройЗаказчика" следят за поединком реконструкторов на Музейном Пикнике
Замысел: Скорее всего, тайный смысл проекта - попытаться обойти существующие законодательные ограничения и конкурентов, закрепив в городском сознании и нормативных документах конкретную территорию за конкретным застройщиком.
Причины: В последние годы в тольяттинском строительстве наметился спад. Свободных привлекательных территорий с подведенными путями и сетями в городе не так уж много. Тяжелая экологическая ситуация не позволяет строить "элитное" жилье в северной части Центрального района, точечная застройка чревата не только судами, но и уголовными делами.
Поэтому строители (в их числе и Гусев) стремятся различными способами "забронировать" за собой привлекательные участки города. Старая "бронь" советского периода в южной части Старого города, оставшаяся "Тольяттистройзаказчику" от управления капитального строительства, практически закончилась, и компания пошла в лес. Правда, в лес ходить без согласования опасно, потому как чревато опять же вполне ощутимыми статьями. Хотя году в 2010 на форуме "New City" (возможно, именно на нем впервые публично проявился альянс Шлиенкова-Гусев) иностранные специалисты по заказу Гусева вместе со студентами обдумывали, как застроить продолжение бульвара Ленина к Волге. Впрочем, после лесных пожаров и принятия Генплана 2011 года эти разговоры поутихли (что не помешало Гусеву высказаться за "лесную дорогу"). Тем не менее, компании удалось впрыгнуть в уходящий поезд и они стали первыми, кто официально "залез" в баныкинский лес с жильем (см. проектные декларации ЖК "Парковый"). Вполне возможно, что на этом компания не остановится. Уже озвучен проект конгресс-центра.
Потенциальное гетто: Жилье, возводимое ТСЗ, позиционируется как элитное, но по сути, это обычные доходные дома. Несмотря на ряд современных решений, строительство ведется все теми же работниками из Азии (а это означает, как минимум, халтурную отделку, которая через пару-тройку лет начнет рушиться). Хуже, что несмотря на отличное расположение (лес, центр города, удобные транспортные пути, вся социальная инфраструктура), дома имеют неслабые шансы стать гетто. Высокая цена жилья и жизни наряду с целым рядом неудобств подвигает местных сдавать жилье в аренду (в частности, в домах по б-ру Ленина 21 и 23 уже образовалось некоторое количество полузаконных "отелей" на час). Факторы здесь следующие:
- высокая плотность населения (дома до 15 этажей находятся близко) - психологический и бытовой дискомфорт;
- окна домов выходят друг на друга в зоне видимости;
- окна домов выходят на оживленную транспортную магистраль (Баныкина - продолжение М5) - шум;
- соседство с РЦ "АкваЛэнд" (также детище ТСЗ) - постоянный шум в течение сезона;
- запруженность квартала транспортом (дома построены с нормой парковки) - шум, выхлопные газы, риски для детей;
- плохое управление жилым фондом (в т.ч. по причине сложности организации такого количества жильцов).
В Тольятти есть пример очень похожего жилого массива - комплекс домов образцового социалистического быта по ул. Мира 133, 137. И рядышком дом по Баныкина, 70. Тоже рядом с лесом, тоже много места, тоже много людей. Ушлые журналисты окрестили 137 дом "домом-дурдомом". А ведь дом совсем не старый, гораздо моложе жилого комплекса хрущевок в 96 квартале, да и по эксплуатационным характеристикам сравним с ними.
Если посмотреть декларацию комплекса "Парковый", можно увидеть сходство с вышеописанными проектами. Законы градостроительства неумолимы. Подобную проигрышную стратегию используют многие другие строительные компании, не только ТСЗ. Их забота не распространяется на дом во времени, главное - сбыть жилье с рук поскорее.
Экономические просчеты: аппетиты девелоперов не умеряются, несмотря на то, что в целом по микрорайону есть большая проблема в сдаче недвижимости в коммерческую аренду - "под паром" уже много лет стоят помещения на Баныкина, 16. В новых домах по б-ру Ленина разрушаются помещения, предназначенные для магазинов - там просто нет платежеспособного спроса. Самим ТСЗ сдается помещение на Баныкина, 32а, которое расположено в одном из самых удобных мест района. Невостребованной остается подземная парковка. Торговый центр "Лазурит" тоже вынужден конкурировать с Аэрохоллом (построенным тем же ТСЗ). Увы, похоже, не в свою пользу. При этом в районе не осталось места для новых школ и детских садов (пара новых детских учреждений возникла в новом доме, но отсутствие шумоизоляции и неудобная планировка не способствуют качеству их услуг).
Фактор общественности: Ланкова и Шлиенкова в этом процессе, скорее всего, выполняют роль "общественного паровоза". "Птенец гнезда Сергеева", энергичная, общительная, обаятельная Елена Шлиенкова, успевшая за время работы обрасти целым рядом связей в архитектурно-дизайнерском мире планеты, вполне способна стать женским лицом проекта, пробивающим дальнейшее развитие города путем захода в лес ("ну и что? у всего есть цена").
Наталья Ланкова, оказавшаяся у руля музея в непростые годы, с шатким положением муниципального служащего на срочном контракте при большом количестве объективных сложностей музея (ограниченность и неприспособленность помещения для работы музея) будет, вероятно, следовать за коллегами, особенно если музею обещана площадка в новом конгресс-центре. Она способна подтянуть к проекту знакомых (депутат Родионов, силовики, попечительский совет музея (А.Борисов)).
Таким образом, Музейный квартал может стать дорогой к дальнейшему поглощению городом леса и превращению хорошей части района в гетто.
3. Синтезис. Что делать?
Несмотря на вышеизложенное, необратимости в ситуации пока еще нет. По большому счету, и Гусев, и Шлиенкова, и Ланкова застыли в нерешительности перед малопонятным им будущим.
Критикуемый автором Владимир Гусев, похоже, осознает реалии: "Это исправимо - был бы спрос. Но его, по большому счёту, нет. В год сдаётся всего около 100 тысяч квадратных метров жилья....Призывать строить больше жилья, наверное, не имеет смысла. Оно перестало быть плановым и государственным. Его строительство перешло в сферу рыночных отношений: человек покупает квартиру на то, что имеет. А когда у него покупательская способность низкая, спрос падает."
Обозначу некоторые направления действий:
1. Строителям: Сворачивание жилищного строительства на территории Музейного квартала и переход к реконструкции существующего жилого фонда (хрущевки). При реконструкции следует учитывать, что средняя высота домов не должна быть более 6 этажей. Иначе будет превышена норма по плотности населения, ведущая от устойчивого городского квартала к гетто.
2. Управляющим компаниям и жильцам: работать над внедрением "умных" решений (энергоэффективный дом, раздельный сбор отходов, коммунальные практики, информационные технологии, безопасность).
3. Музейщикам: продолжать строить интересную событийную составляющую. Добавить навигации по кварталу (указатели, афиши).
4. Кафе и магазины пойдут за людьми, но только после того как: будет обеспечена транспортная доступность (общественный, велосипедный транспорт). В настоящее время ни у одного из участников квартала нет велопарковки. Ближайшая остановка общественного транспорта с неудобными переходами расположена на достаточно некомфортном расстоянии от музея.
5. Кого надо звать к диалогу, кроме обозначенных тут:
- библиотека искусств (Жилина)
- КЦ "Персона"
- Дом быта "Россия"
- МАУ "МФЦ"
- МАУ "Парки города"
- ОАО "ДК Тольятти"
- Департамент городского хозяйства, градостроительства, транспорта
- Тольяттинское музыкальное училище
- Центр социального обслуживания
- Администрация Центрального района
- кафе "Гусеница", также кафе по ул. Ленина, К. Маркса, Победы, Ленинградской (Люблины)
- Тольяттинская консерватория
- Тольяттинская филармония
- школы № 19, 13, 24, 9, 26
- детсады
- йога-студии и спортивные центры с территории
- управляющие компании и обслуживающие организации типа Эковоза
- ВелоТольятти
- владельцев непродовольственных магазинов
- банки (АВБ, ФИА, ВТБ-24, Сбер)
- музыкальные школы (2,3)
- Тольяттинское лесничество
- Ландшафтный клуб
- Институт экологии Волжского бассейна
6. Надо работать в правильных, законных форматах, а не пытаться обозначать свой, "элитный":
- разработка и вынесение на публичные слушания проектов планировки, выполняемые специалистами (например, Проект планировки территории, ограниченной улицами Голосова, Мира, площадью Центральная и створом ул. Ленинградская, кв. 72, 73 с проектом межевания или Центральный парк - Центральная площадь - бульвар Ленина). Заметим, оба проекта пока не прошли.
- публичные слушания по Генплану, ПЗиЗ - необходимо понимать общий контекст;
- ПС по бюджету (там уже можно обозначать "хотелки" в рублях).
7. Надо работать открыто, сделав, к примеру, сайт проекта "прозрачным". Потому что пока городскому сообществу не предъявлено внятной идеи, а попытки получить одобрение сообщества делаются более, чем активно.
Надеюсь, этот материал пригодится участникам выставки и обсуждений.