Ярославский и Киевская Воздвиженка
Cолнечным майским днем на главной площади одного из центральных кварталов Киева было непривычно много народу. Окна зданий блестели чистотой, а фасады - свежей краской. Лоск навели перед приездом главы киевской городской администрации Александра Попова на торжественное открытие площади Искусств в новом микрорайоне «Воздвиженка».
Вместе с Поповым красную ленту перерезал народный депутат Василий Горбаль - совладелец ОАО «Трест «Киевгорстрой‑1» и один из главных героев драматической истории, разыгравшейся в старинном районе. В кризис ситуация на Воздвиженке вышла из‑под контроля. Самый масштабный проект комплексной застройки в центре Киева даже прозвали «мертвым городом».
Овраг, образованный в Киеве тремя горами - Замковой, Детинкой и Воздыхальницей, в Средние века и Новое время был населен ремесленниками. Отсюда название урочища - Гончары‑Кожемяки. До конца 1980‑х здесь стояли ветхие двухэтажные дома с удобствами во дворе. Центрального отопления и водопровода не было.
К 1500‑летию города в 1982 году Киевский горисполком решил было превратить неблагополучный район в парк‑музей. Жителей отселили, провели водопровод и трубы для отопления. Историки предлагали реставрировать дома, поселить там мастеров народных ремесел и художников. Но пока чиновники спорили с учеными, каким будет лицо нового артистического района, большая часть пустующих домов пришла в негодность и была снесена.
Вместо туристов на руины квартала ринулись искатели кладов. Почетный президент «Треста «Киевгорстрой‑1» Алексей Омельяненко бегал сюда школьником. «Мы находили на развалинах серебряные монетки и черепки, - рассказывает он. - Уезжая, люди оставляли многое».
Повзрослев, Омельяненко вернулся в Гончары‑Кожемяки уже с другой целью. Он стал банкиром и вместе с партнером Василием Горбалем купил в 2003‑м «Трест «Киевгорстрой‑1», одним из проектов которого оказалась застройка оврага. К тому времени о парке‑музее уже не вспоминали. Мэр Киева Александр Омельченко еще в 1998 году поручил известному застройщику Оболони и Троещины Михаилу Загороднему возвести в овраге типовое жилье улучшенной планировки.
Когда Омельяненко и Горбаль включились в проект, на участке в 17 га уже вовсю кипела работа. В овраге было построено и продано около 10 домов, вдоль узких улочек проложены новые фундаменты и вырыты котлованы. «Сделать улицы шире не позволяли три горы вокруг и генплан Киева, в котором умышленно сохранили старое расположение улиц как «памятников градостроительства», - объясняет главный архитектор проекта Александр Колесников. Изначально план комплексной застройки предполагал, что в районе будет возведено около 100 зданий не выше четырех этажей. Внешне они должны были походить на дома конца XIX века, без архитектурных излишеств, а внутри - на квартиры в многоэтажках спальных районов: площадь комнат - в пределах 20 кв. м, длинные коридоры, маленькие туалеты. Предполагалось, что общая площадь застройки составит 96 000 кв. м.
Как типовые дома превратились в элитные? Новые собственники решили привлечь состоятельных покупателей удачным расположением района и низкой этажностью. «Внутренние планировочные решения нам не понравились, пришлось многое переделывать», - признается Омельяненко. Размеры квартир увеличились в несколько раз.
«Проект большой, и нам не хотелось однообразия»
После сноса перегородок в уже возведенных домах и перепланировки еще не построенных квартир проект получил коммерческое название «Воздвиженка». Расчет делался на то, что он будет ассоциироваться с элитными московскими Воздвиженкой, до революции застроенной купеческими особняками, и Остоженкой, где покупают жилье современные богачи. Чтобы подкрепить этот образ, маркетологи придумали для киевской Воздвиженки громкий слоган «Возродим аристократию».
Поздней осенью 2005 года на суд градостроительного совета вынесли новую концепцию застройки урочища. Четверть площадей, в том числе первые этажи, отвели под коммерческую недвижимость - офисы, магазины и рестораны. Больше стали не только квартиры, но и сами здания. Новые дома выросли еще на несколько этажей, из‑за чего площадь застройки увеличилась до 120 000 кв. м. Изменилась и архитектурная концепция. На смену «подольской сдержанности» пришла эклектика - пестрая смесь модерна, барокко и готики. Желтый дом с синей крышей мог соседствовать с голубым или ярко‑розовым. «Проект большой, и нам не хотелось такого однообразия, как, например, на Оболонских Липках», - рассказывает Омельяненко.
Все шло как нельзя лучше. С 2002 по 2005 год цена 1 кв. м на Воздвиженке возросла в три раза - с $600 до $1885. Для сравнения: аналогичное жилье в новостройках на Подоле в 2005‑м продавалось по $900-1000 за 1 кв. м. После того как пересмотренный план был одобрен властями, цены увеличились еще в два с половиной раза.
В мае 2006 года Горбаль и Омельяненко привели на экскурсию по району харьковского магната Александра Ярославского (№10 в списке богатейших украинцев с состоянием $960 млн). «Мне все очень понравилось, - вспоминает он. - Уникальный исторический район рядом с Андреевским спуском». Ярославский приобрел для перепродажи более 100 квартир, пять особняков и 20 офисов общей площадью 18 000 кв. м. По словам Ярославского, это стоило ему свыше $60 млн.
К началу финансового кризиса «Трест» продал две трети запланированных площадей, а DCH Ярославского - половину своих объектов. На пике, в сентябре 2008‑го, квартиры на Воздвиженке уже можно было купить по $7819 за 1 кв. м.
«Когда наступает отлив, сразу видно, кто купался без трусов», - сказал Уоррен Баффетт, имея в виду, что кризис обнажает ошибки неосторожных инвесторов. Развитие событий в 2009-2011 годах показало, что строители и инвесторы Воздвиженки вошли в воду очень легко одетыми.
При чистом долге $90 млн выручка «Треста» упала в 2009‑м до $10 млн. Его владельцам стало не до недвижимости. Укргазбанк Горбаля и Омельяненко был национализирован. «Тресту» и DCH Ярославского пришлось остановить розничные продажи и начать сдавать офисные площади в аренду.
Неприятные новости ждали и покупателей здешней недвижимости. Стройку заморозили, когда в районе было застроено почти 70 000 кв. м. Воду, газ и свет провели лишь в треть зданий. Остальные дома к городским коммуникациям подключить не успели.
Когда наступали сумерки, света в окнах почти не было. Воздвиженку окрестили «мертвым городом миллионеров».
Из‑за того что дома не эксплуатировались, в 2009 году возникли неполадки в дренажной системе. Грунтовые воды залили подвалы двух домов. Недовольные хозяева квартир завели блог и разместили в нем фотографии затопленных помещений и трескающихся стен. Представители «Треста» утверждали, что речь идет о косметических дефектах, и отправляли недовольных в государственный ЖЭК, отвечающий за эксплуатацию микрорайона. ЖЭК, как и следовало ожидать, советовал обращаться за решением проблем к застройщику.
«Информации не было, люди черпали ее из газет и Интернета, - вспоминает гендиректор консалтинговой компании Aurora Development Надежда Шевченко. - Проблемы были не везде, а негатив пал на весь городок». Омельяненко признает, что на какое‑то время «Трест» утратил контакт со своими покупателями. «В квартирах мало кто жил, - оправдывается он. - А кто лучше хозяина может контролировать все технические моменты?»
Из‑за кризиса и коммунального скандала цены на Воздвиженке упали вдвое. Снижение стоимости других киевских новостроек, ориентированных на состоятельных покупателей, не превысило 30%. На многих зданиях Воздвиженки появились большие баннеры с объявлениями о продаже. На вторичном рынке квартиры и особняки можно было приобрести даже по цене $2000 за 1 кв. м - из‑за проблем с основным бизнесом инвесторы спешили избавиться от недвижимости, не сулившей никаких прибылей.
Свет в конце туннеля замерцал зимой 2010 года. В Воздвиженку поверил еще один оптовый покупатель: 30 квартир площадью почти 4000 кв. м приобрела компания «Актив Девелопмент Украина», контролируемая донецкими бизнесменами братьями Андреем и Сергеем Клюевыми. «Мы инвестировали после обвала цен, - подтверждает представитель компании Владимир Борисенко. - И стали ждать, пока подключат сети».
Чтобы сдвинуть проект с мертвой точки, Ярославский предоставил «Тресту» более $20 млн на достройку и решение коммунальных проблем. После этого работы возобновились, дома начали подключать к коммуникациям. В зданиях, которые не эксплуатировались более двух лет, стали обновлять осыпавшуюся штукатурку, приводить в порядок трубы. «Чтобы микрорайон ожил, нужно благоустроить территорию, устранить все дефекты, образовавшиеся за годы простоя, заново отстроить эксплуатирующую службу», - считает руководитель проектов недвижимости DCH Павел Долженко.
Сегодня Воздвиженка застроена на 85%. За оставшиеся до конца 2012‑го месяцы осталось закончить около 18 000 кв. м.
Уже сданные коммерческие помещения заполнены, по информации «Треста», на 60%. На первых этажах появляются офисы и рестораны. Ресторатор Дмитрий Борисов в прошлом году открыл на Воздвиженке паб «ГастроРок», а летом 2012 года начнут работу еще два его заведения.
Квартиры и особняки заселены пока только на треть. Банкир Дмитрий Зинков, купивший особняк до кризиса, въехал в него только в прошлом году. Он недоволен инфраструктурой и считает, что девелоперы не оправдали ожиданий покупателей. «Но эти неприятности не могут испортить удовольствие от спокойной, почти деревенской жизни в центре города, - говорит Зинков. - Мы кормим белок, и вокруг поют птицы».