Цены на дома в США активно падают
Цены на новые дома резко падают. Медианная цена нового дома в октябре упала до 409 300 долларов, что более чем на 17 % ниже пикового значения в 496 800 долларов. На рынке существующих домов наблюдается иная динамика...
Давайте разберемся, в чем разница.
Чтобы не пропускать главные материалы блога Taxfree, подпишитесь на наш Твиттер и Телеграм.
Продажи новостроек осуществляют компании-домостроители, бизнес которых заключается в строительстве и продаже домов.
Как и в любом другом бизнесе, вы не можете держать слишком много запасов. Когда запасы накапливаются, приходится продавать объекты по сниженным ценам. В США нет льготной ипотеки и нет поддержки строй отрасли как в России. Но сильно обольщаться не стоит - за все всегда платит конечный потребитель так или иначе.
Продажи же уже существующего жилья осуществляются обычными работающими людьми. Лучшим показателем на рынке жилья является "месячный запас", или сколько месяцев существует запас квартир при текущем темпе продаж. То есть сколько в среднем квартира стоит времени до ее продажи.
Этот показатель учитывает как спрос, так и предложение. Месячное предложение выше 6 = слишком много запасов и отрицательное ценовое давление.Месячное предложение ниже 6 = дефицит запасов и повышательное ценовое давление.
В течение многих лет рынки новых и существующих объектов в целом следовали друг за другом, но после COVID ситуация с запасами стала расходиться.
На рынке новых домов предложение превышает 6 месяцев уже почти два года подряд. Это означает, что застройщикам необходимо срочно реализовать жилье по сниженным ценам. Существующий рынок был исторически узким, поэтому цены оставались очень стабильными.
Рынок новых домов почти всегда движется первым, поскольку строители занимаются созданием и перемещением запасов. Долгосрочный график предложения новых домов в месяцах показывает продолжительный период выше 6, поэтому не стоит удивляться тому, что на цены оказывается давление.
Обратившись к истории, мы можем увидеть накопленное ценовое давление, посмотрев на количество месяцев подряд, в течение которых предложение было выше или ниже 6. Месячное предложение новых домов было ниже 6 в течение 115 месяцев подряд с 1996 по 2006 год. Безумное ценовое давление в сторону повышения. Кроме того, в последнее время было два периода - с 2011 по 2014 год и с 2015 по 2017 год, когда наблюдалось сильное давление на цены из-за очень ограниченного предложения со стороны застройщиков.
С другой стороны, мы видим периоды, когда наблюдался постоянный переизбыток предложения нового строительства, и это каждый раз приводило к снижению цен.Месячное предложение новых домов превышало 6 в течение 21 месяца, и мы наблюдали коррекцию цен на новое жилье на 15-18 %.
Таким образом, мы наблюдаем огромное расхождение между ценами на новое жилье и ценами на существующее. Как и в России сейчас кстати - где расхождение достигает 40%. Только наоборот чем в США - новое жилье в РФ дороже чем вторичка. Оценка стоимости нового жилья в США (соотношение цены и дохода) резко снизилась с рекордных уровней, в то время как оценка стоимости существующего жилья по-прежнему высока.
Большинство людей скажут: "Там, где я живу, цены на жилье все еще высоки". Это может быть правдой. Не во всех регионах страны много нового строительства. В районах с большим количеством новостроек снижение цен перетекло на существующий рынок, потому что появилась альтернатива. Здесь показаны изменения цен на существующем рынке на основе данных Case-Shiller. Верхний левый угол = пиковые цены Нижний правый = снижение цен
В некоторых регионах существуют политические трудности, но в Лас-Вегасе, Фениксе, Денвере и Далласе в целом наблюдается большой объем нового строительства, а существующие рынки в этих регионах смягчились.
В целом, лучшим предсказателем цен является месячный объем предложения. Существующий рынок, в среднем, остается напряженным. Но на новом рынке накопилось большое ценовое давление: предложение превышает 6 месяцев в течение 21 месяца.
В настоящее время предложение составляет 7,8 месяцев и имеет тенденцию к росту, поэтому ценовое давление на новые дома не ослабнет в ближайшей перспективе.Существующий рынок будет оставаться очень узким до тех пор, пока уровень безработицы не подскочит и не вытеснит запасы на рынок. Если вы находитесь в районе, где ведется новое строительство, это рынок покупателя, где стоимость жилья примерно возвращается к среднему долгосрочному уровню, а также велики шансы, что вы сможете купить жилье по цене ниже средней. Если вы смотрите только на существующий рынок, вы все еще смотрите на растянутые цены на жилье.
Выше сравнение медианной цены продажи и медианной цены продажи / медианного квадратного фута.
Если вам понравился пост, и вы хотите отблагодарить блог , просто зарегистрируйтесь по ссылке Это ресурс, где можно научиться понимать волновую теорию Эллиотта и уметь самому пользоваться ею. Это бесплатно. Подписку брать необязательно