Обзор московской недвижимости - обновление
Поговорим о ценах и обновлении индикаторов по московской недвижимости. Почему именно московской? Потому, что во первых нет приемлимой аналитики и индикаторов по другим городам с историей хотя бы за последние 20 лет, а вторых потому, что наиболее ликвидный российский рынок недвижимости, по которому можно делать выводы о состоянии рынка есть лишь в Москве и паре других российских миллионников. Все остальные города это рынок крайне тонкий, отслеживать его не имеет никакого смысла, так как цены неликвидных рынков не имеют значения для прогнозирования, да и они сами большей частью ориентируются на московский рынок. В принципе невозможна ситуация, когда цены в Москве будут падать, а в каком нибудь Тагиле расти.
Сначала график цен в рублях с 2000 года Он доступен только с 2000 года, но может это и неплохо. Налицо сильная волна роста в виде импульса с весны 2000 года, восстановление экномики после кризиса 1998 года - так называемые путинские тучные годы взвинтило цены на недвижимость в всей России. Цены тогда могли удваиваться всего за пара лет. Моя квартира купленная в 2001 году за 26.000USD на пике цен стоила 250,000 USD а сейчас 180.000 USD То есть почти в 10 раз больше чем на момент покупки
Бычий рынок закончился в 2008 - 2010 году вместе с концом путинских тучных лет и с тех пор цены росли только в рублях. Тем не менее, на пике девальвации в 2014 - 2016 годах мы увидели новые максимумы рублевых цен и скорее всего они будут перебиты еще раз, но совсем недалеко, так как волна III синяя на графике вверху не может быть самой короткой Ее длина составляте почти 100,000 рублей, занчит цены не превысят 270,000 рублей за метр, а скорее всего максимум будет в районе 230,000 - 250,000 рублей за метр. После этого они снизятся снова в 180 - 200 тысяч рублей за метр московской недвижимости.
Что с ценами в валюте? Вообще я не очень понимаю народ, который интересуется ценами в рублях. Как может выступать мерилом ценности что то, что падало в цене за 22 года в 14 раз? Я говорю раз, а не процентов. Так как в 1998 году доллар стоил 6 рублей а в 2016 доходил до 86 А сейчас стоит 75 рублей. Поэтому гораздо интереснее, что будет с ценами в валюте
Здесь нам доступны данные прямо с 1991 года - времени новейшей истории России. налицо полный импульс с 1991 года с концом в 2008 году. С растянутой 3 волной - все как надо. Здесь четко видно, когда именно закончились тучные годы, и ясно почему - в это же время был и пик нефтяных цен. С тех пор началась коррекция, которая к 2016 году на пике девальвации рубля сделала минимум коррекции на уровне примерно 2300 USD за квадрат. Казалось бы для коррекции этого достаточно, есть три волны, и вроде бы должен быть снова рост. Так да не так. У нас есть импульс который длился 18 лет. Коррекции обычно длятся больше - а прошло всего 12 лет. Это значит, что не стоит ожидать роста цен. Коррекция продлится еще лет 10. И движение с 2016 года говорит об этом. В нем нет импульса. Горизонтальная коррекция означает новый минимум цен, а значит новую девальвацию рубля
Возможно она примет горизонтальный вид типа треугольника, но скорее всего минимум цен в 2300 usd за метр будет обновлен и целью является волна iv в волне 3 первого импульса - это около 1800 - 1900 usd за метр. Вот этих цен следует ожидать и там покупать квартиры. То что цены будут падать свидетельствует пессимизм на рынке - индекс ожиданий остановил свой рост в второй половине 2018го - показал более низкий пик в начале 2019го и стех пор постепенно падает. Индекс ожиданий это сентимент на рынке, и в отличие от фондового рынка довольно точно предсказывает поведение цен
По крайней мере перед кризисом 2008 года ожидания стали падать за несколько лет до самого события
Очень интересен индекс расслоения жилья - то есть отношение дорогого жилья к дешевому. Тут видно что с 2014 года дешевое жилье стало быстро дешеветь, в то время как дорогое нет. То есть в момент кризиса бедные нищали быстрее, в то время как богатые совсем нет
Итого, я думаю что рублевые цены сделают еще один хай, в то время как валютные сделают перелой. Скорее всего финальная а затем будут флетить до начала активного роста цен на сырье. Скорее всего при существующей системе экономики и политическом устройстве в стране не стоит ожидать начала нового витка роста цен. До конца 20х я этого не ожидаю.