Арендаторы смогут расторгать договоры без штрафов только до октября
Продолжается добивание мелких и средних операторов торговли. Арендаторы смогут разрывать договоры с собственниками помещений в одностороннем порядке лишь до 1 октября 2020 г. - такую поправку в законопроект о поддержке экономики и предотвращении последствий распространения коронавируса хотят добавит владельцы торговой недвижимости
Речь идет о наследии путинских тучных лет. Те, кто не в теме - небольшой ликбез.
В годы молодости Путина, когда нефть диагонально росла на графике от 10$ в 1998 году до 120$ к 2008 году, часть приходящих денег в страну перераспределялась среди граждан. Богатели олигархи, путинские друзья, но часть денег окольными путями добиралась и до простых людей, особенно в крупных городах страны. Вкупе с низким стартом конца 90х, обнищанием российского населения в конце очередного медвежьего цикла на рынке сырья, люди ударились в потреблядство. Быстро начали расти торговые центры,как грибы появлялись рынки. Конкуренция за выгодные торговые места и локации сделала то, что не удалось большевикам за 70 лет.
А именно - право торговать стало большой привилегией, за которую нужно было платить.
Мало того, что само право аренды продавалось и покупалось, в том числе на черном рынке, но и очереди из желающих арендовать торговые места были такими большими, позволив рантье торговой недвижимости настолько обнаглеть, что внесение в договор аренды залоговых требований в сумме месячной арендной платы, но за 3 - 5 месяцев, стало повсеместным.
Грубо говоря, арендатор не имел возможности съехать и расторгнуть договор тогда, когда он этого хотел. Мало того, что он должен был предупредить арендодателя за 3 - 6 месяцев о желании расторгнуть договор, но и платить аренду он должен был до конца. А залог - называемый депозитом, возвращался арендатору только после того, как он съедет, за минусом возникших претензий после расторжения договора. То есть открыть магазин, вы должны были как минимум иметь деньги за 4 месяца аренды, из которых 3 месяца лежали мертвым грузом у арендодателя. В договорах аренды почти везде прописывались драконовские штрафы по расторжению договора. Просто это можно было сделать только, когда дговор заканчивался по времени. В всех соатльных случаях арендатор попадал на деньги, а арендодатель был всегда в выигрыше.
Таким образом, арендодатель стал своего рода рекетиром - это была игра в одни ворота, а пострадавшим всегда оказывался арендатор. И это абсолютно было повсеместное явление. И среди крупных арендаторов и среди мелких, в том числе на рынках.
Все это работало до тех пор, пока на всем этом можно было заработать. Но путинские тучные годы закончились вместе с нефтью по 120$ и пришло отрезвление. То, что происходит сейчас лишь следствие этого явления. Торговля более не является выскодоходным делом, а значит вслед за арендаторами, свою часть убытка должны понести и арендодатели.
Арендаторы смогут разрывать договоры с собственниками помещений в одностороннем порядке лишь до 1 октября 2020 г. - такую поправку в законопроект о поддержке экономики и предотвращении последствий распространения коронавируса может внести Минэкономразвития после встречи с представителями бизнеса.
Об этом «Ведомостям» рассказали сотрудники трех компаний, владеющих объектами коммерческой недвижимости в Москве и присутствовавших на этой встрече. Еще одна уступка владельцам помещений - арендаторы все же должны будут возместить им убытки, но в размере одного ежемесячного платежа, утверждают собеседники «Ведомостей».
Представитель Минэкономразвития подтвердил обсуждение таких поправок: «Министерство вместе с депутатским корпусом и бизнесом работает над поиском компромиссного решения, которое бы дало возможность арендаторам избавиться от кабальных условий, в которых они сейчас оказались». Не все арендодатели сейчас идут на уступки, продолжает он, рассрочку платежей, арендные каникулы, а это создает риск закрытия бизнеса. Поэтому в министерстве постоянно проводятся обсуждения с представителями крупнейших и арендаторов, и арендодателей - для поиска оптимального решения, говорит собеседник «Ведомостей».
Правительство России внесло в Госдуму законопроект, который позволяет добросовестным арендаторам в одностороннем порядке разрывать договоры с собственниками помещений без штрафов 7 мая. Сегодня он принят в первом чтении. Против документа выступили владельцы и управляющие офисами и торговыми центрами, в частности Российский союз торговых центов, а также крупные компании - O1 Properties, PPF Real Estate, корпорация А. Н. Д (входит в группу «Сафмар»), KR Properties, Capital Group, Millhouse и др. Последние в письме председателю Госдумы Вячеславу Володину, руководителю Минэкономразвития Максиму Решетникову, и. о. премьер-министра России Андрею Белоусову предсказали крах рынка коммерческой недвижимости. Компании-арендаторы, наоборот, выступили в защиту законопроекта. Непродовольственные ритейлеры попросили Володина и председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Андрея Макарова принять документ как можно скорее. Законопроект выравнивает баланс интересов сторон, сохраняет рабочие места, способствует социальной стабильности, уменьшает нагрузку на судебную систему, даст рост налоговых поступлений начиная с 2021 г., сказано в их письме. Среди компаний, подписавших это письмо, - Inventive Retail Group, Ralf Ringer, «БНС груп» (Calvin Klein, Karl Lagerfeld, Ralf Lauren Polo, Tommy Hilfiger), «Победа» («Дочки-сыночки»), сеть гипермаркетов «Леонардо» и др.
Такими поправками авторы законопроекта прямо признают, что при расторжении договора аренды у владельцев помещений возникают убытки разного рода, но без каких-либо экономических оснований запрещают требовать их возмещения и ограничивают их платежом лишь за один месяц, говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости Accent Capital Олеся Никитенко. Подобные действия, по ее словам, обязывают одну из сторон принять исключительно на себя возникшие убытки, отбирают возможности и инструменты правовой защиты и справедливой экономической оценки последствий каждого такого расторжения. Конечно, это распространяется не на всех, а только на тех арендаторов, чья выручка снизилась на 50%, но в торговой недвижимости это 99% арендаторов, считает Никитенко.
Принятие такого закона сильно скажется и на инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, предупреждал ранее руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов. Именно от надежности арендного потока, по его словам, зависит капитализация торговых центров и офисов. Ограничение срока действия законопроекта, безусловно, частично снимает проблему снижения инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, но полностью ее не решает, никто не мешает потом эти сроки продлить, говорит Соколов: тут важно то, что создан прецедент.
Опрошенные «Ведомостями» представители арендаторов новым законопроектом довольны. По словам президента Finn Flare Ксении Рясовой, это единственное, чем помогает государство, и единственное, с помощью чего арендаторы могут повлиять на несговорчивых собственников помещений. По ее словам, многие арендодатели все же идут на уступки бизнесу, но находятся собственники с очень жесткими условиями договоров.
Договоры на аренду практически во всех торгово-развлекательных центрах кабальные, соглашается совладелец сети ресторанов «Мясо & рыба» Сергей Миронов: при расторжении контракта надо выплатить собственнику помещения аренду за полгода, он может конфисковать оборудование и мебель, а также оставить себе трехмесячный обеспечительный платеж. Законопроект сильно облегчает жизнь и фитнес-отрасли, он делает возможным диалог с арендодателями на равных, говорит президент ассоциации операторов фитнес-индустрии России Ольга Киселёва. Только 20-25% компаний смогли договориться с владельцами помещений, знает она, и лишь небольшому числу фитнес-клубов дали арендные каникулы или отсрочку. Многие арендодатели продолжают настаивать на регулярных выплатах, несмотря ни на что, и многие игроки рынка, особенно небольшие клубы, совершенно тут беззащитны, говорит она. Уже сейчас понятно, что предприятия многих отраслей после завершения режима самоизоляции или совсем не вернутся в офисы, или будут использовать их только частично, говорит член координационного совета «Деловой России» Дмитрий Коробков: удерживать арендаторов в пустых офисах с помощью штрафов при таком глобальном изменении в экономике бессмысленно.
Баланса интересов арендаторов и арендодателей можно было бы достичь за счет более длительной рассрочки арендных платежей - сроком на 12-24 месяцев, как, например, в Германии, говорит гендиректор Prime Property Management Ярослав Коцюба, можно было также запретить собственникам самим расторгать договоры за неуплату аренды в период действия режима повышенной готовности и отменить за это штрафные санкции, а в первый квартал после отмены режима перевести часть компаний (например, рестораны и кафе) на оплату аренды исходя из процента от оборота. Подобные предложения и были подготовлены владельцами и управляющими объектами коммерческой недвижимости, однако большинство из них Минэкономразвития не учло, сетует Коцюба.
-----------------------------------------------------------------------------
Ну а вы что думаете? Сталкивались с рэкетом арендодателей? Что скажете насчет права расторгать договор когда хочется и без штрафных санкций?
Poll