Когда лэндлорды тоже плачут.
Сначала о том, кто такие лэндлорды. ЛЕНДЛОРД (англ. landlord, буквально - земельный лорд), в средневековой Англии феодал - крупный земельный собственник, лорд, с развитием капиталистических отношений в Великобритании - крупный землевладелец, получатель земельной ренты. В современной Англии лендлордами называют любых собственников, которые сдают свою землю или недвижимость в аренду. Я предпочитаю использовать это слово, чем арендодатель, так как оно имеет более широкий смысл. Путинские тучные годы, с 2000 по 2008 год привели к появлению целой прослойки таких лендлордов, которые либо купили какие то объекты, в том числе несколько квартир например, либо получили недвижимую собственность после приватизации каких либо объектов. И далее, они довольно припеваючи жили. Стоимость недвижимости и земли росла, аренда также, работать не нужно, знай себе собирай деньги и все.
Но затем началось так называемое потерянное путинское десятилетие. Это время с 2008 по 2020. Время, когда Путин вместо развития страны занялся восстановлением империи СССР, а экономика России погрузилась в перманентный кризис. Четко это видно на графике выше. И если участники экономической деятельности довольно четко почувствовали это на своей шкуре, то лендлорды России вроде бы нет. Но я еще в 2014 году говорил, их не обойдет сжатие экономической активности в стране. Ты, как владелец арендной недвижимости, не можешь жить в отрыве от того, успешен ли бизнес у твоих арендаторов, включая тех, что живут в снимаемых квартирах. Точно также, но чуть позже, проблемы придут и к тебе. История с магазинами SPAR, о которой я писал, яркий тому пример. Почитайте, что сейчас происходит с лендлордами площадей, которые снимал SPAR
В безвыходном положении. Как «Интерторг» взял в заложники своих арендодателей
Вслед за владельцем сетей Spar и «Семья» Мушвигом Абдуллаевым плакать начинают контрагенты ретейлера. Резкое схлопывание бизнеса грозит кризисом на рынке торговой недвижимости. Сами виноваты, возражают эксперты.
Пока поставщики «Интерторга» заваливают исками арбитраж, о своей боли «Фонтанке» рассказали собственники недвижимости, в которой работали магазины сетей Spar и «Семья». По их словам, ретейлер затягивает освобождение помещений и пытается переложить расходы по демонтажу вывесок и вывозу оборудования на арендодателей. Это затрудняет поиск новых арендаторов. Но торопиться некуда, считают эксперты: рынок не в состоянии переварить тысячи квадратов помещений и сдать освобождающиеся площади будет проблематично. Собственникам придется демпинговать или прощаться с доходом.
Объявивший о предстоящей ликвидации ретейлер «Интерторг» массово расторгает договоры аренды, рассказали собственники помещений. Работа предстоит немалая. Участники рынка в Петербурге и Ленобласти насчитывали около 350 магазинов «Семья», Spar и «Идея».
Договоры прекращают действие по соглашению сторон. Вот только прописанные в них обязательства по освобождению помещений не исполняются, акты приема-передачи не подписываются, а долги по аренде копятся.
Как рассказал «Фонтанке» владелец торгового помещения в Адмиралтейском районе, расставшийся с магазином «Семья» еще в декабре, он все еще не получил от «Интерторга» ключей от своего объекта. На вопрос о том, когда будет вывезено оборудование, сотрудники ретейлера развели руками: это слишком дорогая процедура, на которую сейчас у компании не хватает ни средств, ни ресурсов. Но если собственнику так уж не терпится остаться в голых стенах, он может профинансировать демонтаж.
За услугу ретейлер попросил 300 тысяч рублей, что сопоставимо с месячной арендной платой. Самостоятельно вывозить стеллажи, кассы и вывески представители компании отсоветовали. «А вдруг царапина где-то появится», - передал владелец помещения слова собеседника из «Интерторга». В этом случае арендатор пригрозил предъявить арендодателю претензию за порчу имущества.
По словам участников рынка, которые получили от «Интерторга» аналогичную оферту, им выставили счета от 300 тысяч до 1 млн рублей в зависимости от количества прилавков и холодильников. Такие расценки ретейлер объяснил тем, что каждую деталь необходимо упаковать в защитную пленку, промаркировать и так далее. «Похоже, «Интерторг» хочет заработать из воздуха около 200 млн рублей», - прокомментировал один из собственников помещений. При этом долги по аренде «Интерторга» за декабрь и январь оцениваются в сопоставимую сумму.
Владельцы торговой недвижимости почувствовали себя заложниками. Если ретейлер и дальше будет тянуть с освобождением площадей, они не смогут заключить договор с новым арендатором. По словам собеседников издания, они намерены дождаться регистрации расторжения договоров в Росреестре, после чего подавать иски в арбитраж об обязании покинуть помещение. Но процесс может растянуться на месяцы. При этом ретейлер должен будет платить за фактическое пользование, но перспектива возвращения этих денег с учетом непростой финансовой ситуации «Интерторга» довольно туманна. Просто выбросить или забрать имущество в счет компенсации убытков собственники не могут, а договариваться о выкупе не видят смысла. Арендовать площади вместе с кассами и стеллажами готовы местные ретейлеры «Реалъ» и «Семишагофф», тогда как федеральные - «Дикси», «Магнит» и «Верный» - требуют освободить площади полностью.
Владелец «Интерторга» Мушвиг Абдуллаев подтвердил, что компания предлагает контрагентам за их счет избавить их от своих касс и прилавков. «У нас нет денег на демонтаж и вывоз оборудования», - сказал он. На вопрос «Фонтанки» о том, сколько договоров на данный момент расторгнуто, предприниматель не ответил. Ранее в интервью «Фонтанке» он назвал магазины главным активом и сообщил, что ведет переговоры об уступке права аренды, чтобы с помощью этих средств рассчитаться с долгами за поставки продуктов. https://www.fontanka.ru/2020/01/09/086/
Но странности на этом не заканчиваются. По словам других арендодателей, одновременно с соглашением о расторжении договора аренды они получают от «Интерторга» предложение сдать площади ООО «Спар-Химчистка». По данным аналитической системы СПАРК, юрлицо создано в апреле 2019 года и принадлежит Поладу Рашиду Оглы Ахмедову. Предприниматель также является собственником ООО «Спар-Аптека» и нескольких других юрлиц. Вероятно, речь идет о компаниях, которые по замыслу «Интерторга» должны были стать субфранчайзи Spar, развивая на территории магазинов аптеки и химчистки. О достижении таких договоренностей компания сообщала летом 2019 года. По словам Мушвига Абдуллаева, предложение заключить договор с ООО «Спар-Химчистка» не исходит от него. «Проекта Spar не будет ни в каком варианте. Розницей и франшизой мы заниматься не будем», - сказал он.
По словам брокеров, даже если «Интерторг» съедет немедленно, шансы быстро привлечь арендаторов невелики. «Ни у одной сети нет возможности поглотить эти объекты», - рассказала «Фонтанке» директор агентства недвижимости Екатерина Лапина. Х5 Retail Group, достигшая максимально допустимой доли рынка в 25%, лишилась права открывать новые точки по предписанию УФАС. Другие игроки (ранее в числе претендентов назывались федеральные «Магнит», «Дикси», «Верный» и петербургские «Реалъ» и «Семишагофф») не проявляют большого энтузиазма и рассматривают единичные объекты, говорит эксперт.
Сами сети официально свои планы не комментируют. Но, по словам топ-менеджера одной из компаний, участвующей в переговорах, виной тому аппетиты самих собственников помещений. «Ставка, по которой у них арендовал помещения «Интерторг», неадекватна: цена на 30 - 40% выше, чем рынок», - комментирует собеседник издания. К примеру, в среднем Spar и «Семья» платили 2000 - 2500 тысячи рублей за квадратный метр в месяц при рыночной 1500 - 1800.
«Интерторг», действительно, предлагал больше, чем федеральные «Магнит» и «Пятерочка», подтверждает Екатерина Лапина. Объяснить экономическую аномалию никому не удавалось, но, пока компания исправно перечисляла деньги, собственники помещений не задавались таким вопросом.
Некоторые помещения «Интерторга» и вовсе не годятся для продуктовой розницы: где-то поблизости открылись стоматологические клиники, что делает невозможным получение алкогольной лицензии, где-то по закону нельзя организовать разгрузку товара, комментирует представитель одного из ретейлеров, проанализировавших наследие «Интерторга». «Хорошо, если из 350 объектов заново откроются 200», - комментирует он.
Хуже всего придется собственникам крупных объектов. Их, вероятно, придется дробить и сдавать частями, в том числе непродовольственным ретейлерам. Владельцы точек с хорошей проходимостью даже могут сохранить ставку, а вот хозяевам менее интересных объектов, возможно, придется демпинговать, говорит Екатерина Лапина.
«Некоторые магазины Spar были расположены в лакомых локациях. Среди ключевых претендентов на эти площадки - «Лента» и «Призма». Остальные, менее привлекательные для крупных игроков помещения, могут и «постоять», - комментирует Владимир Каличава, руководитель департамента услуг для ретейлеров Colliers International. Снижения арендных ставок в целом по рынку вряд ли стоит ожидать, считает эксперт. Но оно возможно в отдельно взятых объектах.
Второй кейс - это ситуация вокруг салона билайн в питерском ТЦ Июне. ТЦ Июнь, это такой торговый центр в спальном районе Петербурга на Ржевке. так живут в основном небогатые жители, и ТЦ это вечно страдает. Каждый кризис с примерно 30% площадей его арендаторы съезжают. Сейчас происходит также, но в ситуации с билайном, ТЦ Июнь , как лендлорд, пошел дальше. Он просто не выпускает арендатора. Сотрудники сотового оператора «Билайн» не могут забрать из закрывшегося клиентского офиса в ТРК «Июнь» торговое оборудование. В качестве аргумента охрана предъявляет якобы неоплаченные штрафы. Сам офис Билайна был закрыт еще 30 ноября, с тех пор съехать из «Июня» сотрудникам не удается - уже бывший арендодатель наложил на компанию штраф и, пока он не будет выплачен, их оттуда не выпустят.
«Требования представителей торгового центра совершенно неправомерны и юридически не обоснованы», - добавили в «Билайне» и отметили, что следующим шагом будет иск к ТРК.
О чем говорят два этих случая? Они будут характерны для всей России в текущем состоянии кризиса, а чтобы не говорил президент Путин, кризис не закончился. Когда нет кризиса в стране, идет расширение экономической активности, а не ее сжатие. И в этот раз, российские лендлорды будут одной из главных пострадавших сторон.