Как сделать состояние на недвижимости в период кризиса?
Хороший инвестор всегда ищет активы для вложений. Таким образом он пытается заработать или хотя бы сохранить свои средства. Многие обращаются к приобретению недвижимости. Ниже приводятся соображения на тему того, как вложить в недвижимость с умом и вовремя.
В период кризиса сделки с недвижимостью позволяют нажить целое состояние. Вспомните тех, кто вложил деньги в недвижимость в 1998 году а затем добавил в 2003. Если вы таких не знаете, то привет - это я.
Цены на недвижимость связаны с циклами роста и падения экономики, поскольку индикативно отражают положение малого и среднего бизнеса в данный конкретный момент времени. А через него и материальное положение всего населения. Нет денег у покупателей - цены падают. настроения в обществе становятся негативными - цены падают. Фондовый рынок падает - падают цены на недвижимость, потому что рынок отражения настроений в обществе. А нежелание цен на квартиры расти это и есть следствие настроений в социуме. Когда деловая активность падает, значительная часть помещений освобождается, однако расходы на содержание не только сохраняются, но и подчас возрастают. Это заставляет владельцев отдавать свои квадратные метры по очень низким ценам. Это кстати одна из причин того, что владельцы коммерческих помещений в кризис страдают намного больше простых владельцев. Ибо налоговая нагрузка и содержание коммерческих площадей в разы больше. И послаблений им государство как правило не делает.
Например, в период кризиса 1998-го года цены на коммерческие объекты падали на 80%, в период кризиса 2008-го - на 30-40%. В результате те люди, у которых были средства для долгосрочных инвестиций и умение анализировать рынок, смогли купить очень хорошие и при этом дешевые объекты.
Но в данный момент цена недвижимости в Москве еще не достигла своего дна. Я говорю о валютных ценах конечно. Я думаю это случится не ранее 1700 - 2000$ за метр.Это будет следствием как падения курса рубля так и падения фондового рынка в России.
Значительное падение стоимости недвижимость возможно в случае внешних и внутренних потрясений, которые приведут к сильному экономическому кризису. В этот момент прозорливые инвесторы смогут немало заработать. Кроме того, недвижимость можно считать очень надежным способом сохранения денег в период нестабильности валютной и банковской систем. Рынок недвижимости часто одним из последних реагирует на потрясения фондовых и валютных бирж.
Очень многое зависит от правильного прогноза. Например, если сейчас продать квартиру для улучшения жилищных условий, то есть опасность потерять средства в случае, если цена квадратного метра значительно вырастет в момент поиска нового жилья. Но если экономику ждет дестабилизация, то продажа сейчас будет единственно верным решением, поскольку потом можно будет купить квартиру значительно дешевле.
Кроме того, в среднесрочной перспективе в условиях падения рубля возможно уменьшение затрат на строительство, и, следовательно, падение стоимости недвижимости. Конечно я имею в виду стоимость в валюте. Продавцам же рекомендуется выставлять цены в долларах или евро, так они будут защищены от больших потерь в условиях, если рубль войдет в крутое и затяжное падение. На графике последних 5 лет мы видим резкий выход средней цены в долларах метра недвижимости в Москве из своего корректирующегося вверх канала. Это означает новый тренд на падение. Вслед за фондовым рынком России. Я предупреждал что так будет, ибо рынок недвижимости никак не реагировал на отскок в нефти с 2016 года и на восстановление РТС. Результатом стал срыв в новое пике
А вот тем, кто хочет взять ипотеку, лучше делать это прямо сейчас. Но не стоит оформлять кредит в долларах, если зарплата выплачивается именно в рублях. В случае кризиса и падения рубля выплатить долларовые кредиты станет чрезвычайно тяжело. Когда и доход, и покупка, и кредит оцениваются в рублях, нестабильность валютного курса не так опасна.
Недавно центробанк РФ поднял ставку по межбанковскому финансированию до 7%, что приведет к росту ставкам по ипотеке. Если и без того недешевые ставки по ипотеке (около 13-14%) поднимутся до 15%, то спрос на квартиры сильно упадет, что приведет к стагнации на рынке и затем падению цен.
Новые санкции США в отношении российских компаний и последовавший за их введением обвал фондового рынка, скорее всего, скажутся негативно на рынке недвижимости.
Кстати говоря цена в рублях также не растет. Возможно она достигла своего дна - но это лишь о рублевых ценах
Все посты на тему анализа цен на недвижимость находятся тут