Важные моменты в договорах аренды помещений
По ходу своей деятельности уже несколько раз сталкивалась с арендой помещений под офис.
Сейчас рынок сложился такой что арендовать можно что угодно, где угодно и прям так, как тебе этого хочется. Поэтому хочу обратить внимание на некоторые моменты договоров аренды, особо кучерявые, которые у людей не имеющих ранее опыта аренды могут не вызвать подозрений, но в дальнейшим грозить жопой.
Итак
Пункт первый фирма, предоставляющая аренду должна уже давно существовать (больше года - точно!). Срок существования фирмы и прочие моменты легко проверяются на сайте egrul.nalog.ru, достаточно ввести ИНН или название фирмы.
Если фирма зарегистрирована недавно - обязательно поинтересуйтесь, с чем это связано, может у них перерегистрация недавно была. но если нет - лучше не связываться, как правило не налажен документооборот и работа с арендатором, плюс жутко ебанутые условия аренды - да, да, именно ебанутые! и руководство будет требовать всякой хрени, а нам этого не надо потому что у нас голова только о бизнесе должна болеть.
Так же если фирма существует недавно, и у них мало арендуемых помещений то вы не получите никакого прикрытия от пожарных, СЭСа, и прочих проверок, за которые по закону обязан отвечать арендодатель, ну и конечно же любой момент просрочки платежа будет вызван как плевок в душу и от вас будут требовать пени и штрафы, - поэтому лучше сразу отказаться от такой идеи. Площадей для аренды, я повторюсь, сейчас хоть попой жуй!
Пункт второй: договор должен быть заключен в рублях, если арендатор выставляет вам стоимость в долларах и не фиксирует курс - вы будите терять деньги из-за разницы курса валют, если выставляет то скорее всего вы так же будете терять, например у одной фирмы есть договор сумма в долларах, курс 31 рубль (за последние пол года доллар редко повышался до этой цифры), а при превышение курса больше чем на 31.31 руб за доллар оплата должна производится по текущему курсу, то есть мы как бы прикрываем жопку и вместо обещанной аренды в 200к, получаем аренду в 220к плюс если растет доллар то растет и аренда - таких то же либо переделывать договор в рубли, либо слать, в нормальном договоре сумма платежа - фиксированна!!!! и не может повышаться чаще 1 раза в год, с уведомлением за месяц о повышение, чтобы вы могли передумать съехать!
Пункт третий: Срок заключения договора, не заключайте договор на срок больше года!! Особенно если вы только открылись! Идеально - 11 месяцев, с возможностью продления или вообще месяц, опытные арендодатели в курсе, потому что договор сроком больше года нужно регистрировать в рег.палате - а это дополнительный геморрой и деньги! И если вдруг вам что-то не понравится вы так же всегда сможете съехать, а не будете повязаны в кабале гарантийного платежа, который будет жалко терять. Не бойтесь, арендодателю будет не выгодно вас выгонять по истечению срока аренды, потому что ему придется заново искать арендатора и платить риэлтору половину стоимости аренды - это никому не надо, и сам он искать никого не будет у него помимо поиска арендаторов еще много других проблем, и если вы будете платить ту сумму, которая его устраивает - все будет отлично!
Пункт четвертый: Вы должны иметь возможность расторгнуть договор в любой момент по любой причине, с возвратом гарантийного платежа или зачетом его за последний месяц. Потому что если какая-то дрянь хитрожопая хочет навариться - то лучше с такой дрянью хитрожопой дело не иметь, потому что наваривать она будет по любому поводу. И если вы сдаете помещение в идеальном состояние - как приняли, то вы имеет полное право на возврат гарантийного платежа или зачет его за последний месяц и никак иначе! То есть так и должно быть прописано про гарантийный платеж, что он возвращается, а не так что он возвращается, только по окончанию срока аренды или если вы съедите по причине прилета фиалетовых инопланетян и только поэтому.
Пункт пятый: В договоре ОБЯЗАТЕЛЬНО должно быть прописано, что арендодатель предоставляет вам отчетность в виде закрывающих актов, не позднее конца отчетного периода, иначе налоговая вам может отказать в учете этих расходов, в идеале акты предоставляются в конце каждого месяца! на край в конце каждого квартала! Так же должны выставляться счета на оплату!
Пункт шестой:Аренда должна производится официально, через расчетный счет или с предоставлением чека и акта оказания услуг! Лучше через р/с, так меньше проблем с учетом расходов в налогооблагаемой базе и меньше мороки с необходимой первичной документацией!
Пункт седьмой: Оплата аренды должна производится с 1 по 10 число месяца, за которой нужно платить, иначе будет происходить временной диссонанс с платежами предыдущих периодов, а так же большинство ваших покупателей, если вы будете работать по договорам оказания услуг так же будут оплачивать вам эти услуги уже в конце месяца и у вас просто может не оказаться денег! Поэтому если арендодатель по какой-либо причине будет настаивать на оплате до 25 числа предыдущего месяца - шлите его или продавливайте на 1-10. Это удобнее и грамотнее с точки зрение бух.учета.
Пункт восьмой: Ответственность арендодателя - ваш арендодатель должен не мешать вашему проходу в помещение, вашей деятельности, и предотвращать независящие от вас неполадки, например если кто-то вас затопит сверху - это проблема арендодателя и он должен будет чинить все сам. Он избавляется только от форс-мажоров, обязанности его должны тогда будут оцениваться по упущенной выгоде, либо в какой-либо фиксированной сумме, например гарантийном платеже, или частичном покрытии аренды (но опять же должна быть прописана конкретная сумма или условия ее подсчета), иначе вас могут спокойно кинуть сказав, мы должны починить - мы починим когда-нибудь.. или у нас оговорено возмещение ну вот мы возмещаем вам 10 рублей!
Также! арендодатель ответственен за предоставление неверных реквизитов для оплаты - за это он так же должен быть наказан, а не вы пенями и штрафами за то что просрочите платеж не по своей вине!
Пункт девятый: Арендодатель обязан предоставить вам юридический адрес без каких-либо дпоолнительных доплат, потому что вы будете работать именно в этом помещении, вам нужно будет регистрировать на него фирму - а иначе штрафы, вам нужно будет регистрировать кассу на этот адрес и прочее прочее, опять же если арендодатель начнет выеживаться в этом вопросе - то он нечестный человек, а с такими лучше не связываться!
Ну это пока все с чем сталкивалась из "неадекватного"... возможно потом еще дополню некоторыми пунктами)
Главное помнить - что любой договор можно и нужно менять под свое удобство, это не Вы обязаны арендодателю, а он Вам, потому что Вы будите платить ему деньги!
Сейчас рынок сложился такой что арендовать можно что угодно, где угодно и прям так, как тебе этого хочется. Поэтому хочу обратить внимание на некоторые моменты договоров аренды, особо кучерявые, которые у людей не имеющих ранее опыта аренды могут не вызвать подозрений, но в дальнейшим грозить жопой.
Итак
Пункт первый фирма, предоставляющая аренду должна уже давно существовать (больше года - точно!). Срок существования фирмы и прочие моменты легко проверяются на сайте egrul.nalog.ru, достаточно ввести ИНН или название фирмы.
Если фирма зарегистрирована недавно - обязательно поинтересуйтесь, с чем это связано, может у них перерегистрация недавно была. но если нет - лучше не связываться, как правило не налажен документооборот и работа с арендатором, плюс жутко ебанутые условия аренды - да, да, именно ебанутые! и руководство будет требовать всякой хрени, а нам этого не надо потому что у нас голова только о бизнесе должна болеть.
Так же если фирма существует недавно, и у них мало арендуемых помещений то вы не получите никакого прикрытия от пожарных, СЭСа, и прочих проверок, за которые по закону обязан отвечать арендодатель, ну и конечно же любой момент просрочки платежа будет вызван как плевок в душу и от вас будут требовать пени и штрафы, - поэтому лучше сразу отказаться от такой идеи. Площадей для аренды, я повторюсь, сейчас хоть попой жуй!
Пункт второй: договор должен быть заключен в рублях, если арендатор выставляет вам стоимость в долларах и не фиксирует курс - вы будите терять деньги из-за разницы курса валют, если выставляет то скорее всего вы так же будете терять, например у одной фирмы есть договор сумма в долларах, курс 31 рубль (за последние пол года доллар редко повышался до этой цифры), а при превышение курса больше чем на 31.31 руб за доллар оплата должна производится по текущему курсу, то есть мы как бы прикрываем жопку и вместо обещанной аренды в 200к, получаем аренду в 220к плюс если растет доллар то растет и аренда - таких то же либо переделывать договор в рубли, либо слать, в нормальном договоре сумма платежа - фиксированна!!!! и не может повышаться чаще 1 раза в год, с уведомлением за месяц о повышение, чтобы вы могли передумать съехать!
Пункт третий: Срок заключения договора, не заключайте договор на срок больше года!! Особенно если вы только открылись! Идеально - 11 месяцев, с возможностью продления или вообще месяц, опытные арендодатели в курсе, потому что договор сроком больше года нужно регистрировать в рег.палате - а это дополнительный геморрой и деньги! И если вдруг вам что-то не понравится вы так же всегда сможете съехать, а не будете повязаны в кабале гарантийного платежа, который будет жалко терять. Не бойтесь, арендодателю будет не выгодно вас выгонять по истечению срока аренды, потому что ему придется заново искать арендатора и платить риэлтору половину стоимости аренды - это никому не надо, и сам он искать никого не будет у него помимо поиска арендаторов еще много других проблем, и если вы будете платить ту сумму, которая его устраивает - все будет отлично!
Пункт четвертый: Вы должны иметь возможность расторгнуть договор в любой момент по любой причине, с возвратом гарантийного платежа или зачетом его за последний месяц. Потому что если какая-то дрянь хитрожопая хочет навариться - то лучше с такой дрянью хитрожопой дело не иметь, потому что наваривать она будет по любому поводу. И если вы сдаете помещение в идеальном состояние - как приняли, то вы имеет полное право на возврат гарантийного платежа или зачет его за последний месяц и никак иначе! То есть так и должно быть прописано про гарантийный платеж, что он возвращается, а не так что он возвращается, только по окончанию срока аренды или если вы съедите по причине прилета фиалетовых инопланетян и только поэтому.
Пункт пятый: В договоре ОБЯЗАТЕЛЬНО должно быть прописано, что арендодатель предоставляет вам отчетность в виде закрывающих актов, не позднее конца отчетного периода, иначе налоговая вам может отказать в учете этих расходов, в идеале акты предоставляются в конце каждого месяца! на край в конце каждого квартала! Так же должны выставляться счета на оплату!
Пункт шестой:Аренда должна производится официально, через расчетный счет или с предоставлением чека и акта оказания услуг! Лучше через р/с, так меньше проблем с учетом расходов в налогооблагаемой базе и меньше мороки с необходимой первичной документацией!
Пункт седьмой: Оплата аренды должна производится с 1 по 10 число месяца, за которой нужно платить, иначе будет происходить временной диссонанс с платежами предыдущих периодов, а так же большинство ваших покупателей, если вы будете работать по договорам оказания услуг так же будут оплачивать вам эти услуги уже в конце месяца и у вас просто может не оказаться денег! Поэтому если арендодатель по какой-либо причине будет настаивать на оплате до 25 числа предыдущего месяца - шлите его или продавливайте на 1-10. Это удобнее и грамотнее с точки зрение бух.учета.
Пункт восьмой: Ответственность арендодателя - ваш арендодатель должен не мешать вашему проходу в помещение, вашей деятельности, и предотвращать независящие от вас неполадки, например если кто-то вас затопит сверху - это проблема арендодателя и он должен будет чинить все сам. Он избавляется только от форс-мажоров, обязанности его должны тогда будут оцениваться по упущенной выгоде, либо в какой-либо фиксированной сумме, например гарантийном платеже, или частичном покрытии аренды (но опять же должна быть прописана конкретная сумма или условия ее подсчета), иначе вас могут спокойно кинуть сказав, мы должны починить - мы починим когда-нибудь.. или у нас оговорено возмещение ну вот мы возмещаем вам 10 рублей!
Также! арендодатель ответственен за предоставление неверных реквизитов для оплаты - за это он так же должен быть наказан, а не вы пенями и штрафами за то что просрочите платеж не по своей вине!
Пункт девятый: Арендодатель обязан предоставить вам юридический адрес без каких-либо дпоолнительных доплат, потому что вы будете работать именно в этом помещении, вам нужно будет регистрировать на него фирму - а иначе штрафы, вам нужно будет регистрировать кассу на этот адрес и прочее прочее, опять же если арендодатель начнет выеживаться в этом вопросе - то он нечестный человек, а с такими лучше не связываться!
Ну это пока все с чем сталкивалась из "неадекватного"... возможно потом еще дополню некоторыми пунктами)
Главное помнить - что любой договор можно и нужно менять под свое удобство, это не Вы обязаны арендодателю, а он Вам, потому что Вы будите платить ему деньги!