Вазелиновое будущее.
Повышение налогов на недвижимость в большинстве графств (каунти) в сша планировалось ~ в 09г, но многие муниципалитеты отложили рассмотрение окончательных ставок ввиду резкого ухудшения ситуации с доходами населения, c возросшей безработицей ( Read more... )
В городах растет преступность из-за падения уровня жизни и проблем с местными бюджетами (сокращают полицию - эффект моментальный), при этом Gov вливает в города сколько может и местами не все так плохо как могло бы быть. Тяжелее всего среднему классу из глубинки, вдалеке от городов и пузырей китайского маркета. Но они живут несколько обособленно в силу расстояния, проблема социального раздражения порше-кадилаками их мало касается.
Лучше всего использовать данные с нескольких источников, но надо учитывать, что все склонны к мухлеванию статы, предвзятой оналитиге или тупо происходит задержка инфо.
Мнение локальных риелторов на всяческих форумах тоже надо фильтровать, тк они не могут показывать реальную целостную картину. В США риелтор (глава локального по рну отделения сети агентства) работает только на своем участке, ограниченном парой-тройкой зипкодов или тауншипом (микрор-ном графства), и , соотв, даже по графству динамика, показатели, спрос-предложение, кол-во сделок могут варьироваться в зависимости от состояния уровня доходов населяющегося, поселяющегося контингента. Сейчас, на фоне кризиса, данные обычно значительно варьируются в одном графстве в зависимости от тауншипа, тк уровень доходов бывает неоднородным и разрыв в доходах все шире.
относительно неплохой сайт realtor.org
http://www.realtor.org/research/research/metrohomepriceanalysisreports
(их сводная база realtor.com, но там бывает зависают уже оформляющиеся дома. Поэтому желательно дублировать на remax.com базе - там также уточняются налоги-condo fee etc + есть локальные удобные сайты агентств. Если недвига выставляется формально, "для галочки" на неделю, то она может не попасть в локальные сайты агентств, хоть и агенты и говорят, что у них своя сводная база, все равно объекты туда с опозданием поступают, в отличие от realtor.com. Что такое "формально"? Это "для виду", когда требуется изобразить бурную деятельность по продаже/рекламе объекта, когда префорекложер или сладкий вариант приготовлен для своих ) И вы, хоть убейтесь, получите осла уши, а не этот вариант)
краткая аналит-инфо и удобный поиск на зиллоу, там же с fees. С базой объектов бывают косяки, остальные подобные базы еще хуже.
http://www.zillow.com/Mortgage_Rates/
Да, ставки отличаются по штатам, в зависимости от спроса. Там где выше спрос, там, соотв, выше ставки. Окончательные ставки покупатель узнает на стадии оформления доков, после оффера (предложения о покупке). Ставка зависит от субъективных факторов как кредитная история, размер первоначального взноса и т.д. При относительно хорошей К.И., даже после банкротства >5лет, ставка будет выше средней по штату ~ на +0.5%, т.е. незначительно отличаться.
foreclosure.com - самый адекватный из подобных. Остальные или не имеют достоверной инфо, или искажают инфо, судя по всему, вступают в сговор (?) с местными спекулями-агенствами-скупщиками, не публиковывая стату по локальным форекложерам.
Reply
(The comment has been removed)
забавный сайт http://patrick.net/housing/crash.html
но там ч. ногу сломит. Местами оч. противоречивая инфо, вплоть до недостоверной (разный принцип расчета налога по штатам, слив нужной инфо и т.д.). Но есть и полезные ссылки. Дабы не забивать моск хламом, считаю, вполне можно ограничиться реалтор.орг и зиллоу. Самое интересное в этой истории: твой анализ получится ни чуть не хуже всяких шиллеров-мудисов-патриковых оналитегов. Хотя бы потому, что на моск не давят интересы амерских риалторских бизнесов-структур.
еще. нюанс. К примеру, аналоги зиллоу типа trulia.com, хотя и имеют интересные фичи для анализа (цена за sq.ft и т.д.), но у них провалы с указанным метражом в домах, вплоть до обрезания в два раза (за счет этого вырастает цена за 1sqft), и некоторые зипкоды в анализе они вообще не учитывают: якобы нет продаж. Нету и все. как на риалтитраке "проплешины". Можно только догадываться кто заинтересован в подаче такой инфо. (конкуренты из соседних тауншипов, графств? хз. или это глюк, но многих впечатляет) Дело в том, что покупателю, в отличие от РФ-СНГ, при ознакомлении с объектом не подают офиц бумаг о метраже типа как с БТИ-эксГБР(ФБР). Верят на слово указанным продавцом в предварительных доках-описании. Немногие покупатели, особенно понаехи, знают как найти на офиц сайтах базы недвиги с метражом, не все графства, тауншипы в принципе имеют офиц базы, где можно точно узнать метраж. Покупатели ориентируются "на глаз" (все выросли в домах и труда определить не составляет), мб поэтому тут не принято пересчитывать дотошно на вторичке сколько стоит 1sq.ft. Покупаешь эрию, а метраж - сколько бог пошлет по кошельку. В РФ берешь стены, а тут - эрию, престиж, насколько пупка хватит. Можно заказать доки в муниципалитете, но это занимает время. Если есть офиц база, то в этом нет необходимости. Как правило, после подачи покупателем оффера, процесс проходит молниеносно, если продавец согласен, и надо успеть уладить вопросы с инспекцией, моргиджем, если это в кредит. Чаще возникают вопросы о точных границах участка. Это в сша гораздо актуальнее, и разумный продавец имеет уже готовый сюрвей (типа паспорта БТИ, чертеж), чтобы предоставить его по первому требованию озабоченному покупателю. Да, в силу того, что покупатели не всегда могут точно найти инфо о метраже в офиц базах графств, то они рыщут по сайтам типа зиллоу, трулии, и любая ложная, ошибочная инфо, может сыграть ту или иную роль (снизить спрос к объекту и эрии в общем, повысить интерес, колво просмотров и т.д.). Бывают совсем вопиющие глюки, когда вполне презентабельные сайты агентств указывают неправильное графство для объекта или неправильные госшколы, а это может стать решающим фактором для покупки-выезда на просмотр понаеха с претензией (поиск школ определенного графства и т.д.), плохо знакомого с той или иной эрией.
Eсли ошибки допускают непосредственные участники рынка, продающие дома, - агентства/агенты, то сложно ожидать объектива от оналитегов, к коим инфо приходит через "испорченный тлф".
более конкретно по зипкодам. Инфо, необременяюща объемами, красноречивые покз-ли статы, отражает реальные цены продаж и спроса http://www.city-data.com/
можно искать по зипкоду или тауншипу, что актуальнее (школы располагаются по тауншипам - это решающий фактор для пок-лей, если не курортная зона)
По продажам данные пока что за Q2.
полицыю, да, сокращают, конкретно так, объявили в прошлом месяце в ньюз на яхее. Проще свалить в тихое место, чем тарить оружие или ждать, когда повысится уровень жизни взад у окружающих.
Reply
Reply
(The comment has been removed)
В EU оч. интересный рынак! ггг
Ты только себе пока не покупай). Пусть сдуется в EU.
представь, они, квартеры/дома в EU, еще ниже будут, как пить дать. В это трудно поверить (что хорошее жилье может так низко стоить), но в Европе все только начинается, как бы Трише не распускал перья. В сша многие не верили, что будет столь глубокий и затяжной даун в недвиге. Иногда думается, что местами еще падать и падать. В EU проблем не меньше, а то и больше. Хотя бы из-за пузырей на спросе от русиш. Прям, даже не знаю что и песать в опусе, с такими прогнозами никто ничего не захочет покупать ггг Инфо с пометкой: "для внутреннего употребления"))
Подумалось, что амерские риелторы/оналитеги также лапшу на уши вешают, кому как выгодно по локальной конъюктуре или чтоб не совались в рынок, не мешали скупать ликвид, или наоборот врут, чтобы покупали там, где явно еще не достигли дна.
В ТХ вона тоже дворцы копейки стоят по нашим северным меркам, тут за 300К халупу разве что можно взять. А там - дворец. почти.:)
Но в раше реально в гне люди живут в смысле качва жилья, метража, качва экол-кой обстановки, уровня общеобр школ и т.д., и, самое страшное, что, по факту, выбора нет. Земли до жо - строй-не хочу поселки, малоэтажное жилье. Не хотят наверное, все поставлено на быстрый отбой: скворечники. Ресурсов человеческих пока навалом, можно было бы инфраструктуру развивать и т.д. Нафиг никому не нужно - обидно. Распилил-намыл-купил яхту и все. Ну, жжечку в лучшем случае заведет, да.
Reply
Leave a comment