Почему так сложно продать комнату в общежитии?
Если честно, изначально заголовок этого поста был примерно такой: "Почему нотариусы мешают продать комнату?", но потом я решил смягчить формулировку, тем более, что, откровенно говоря, конкретно с этим нотариусом мы постоянно взаимодействуем по различным вопросам и там проблем не возникает, более того, во многом нам и нашим клиентам они идут навстречу.
Скорее, тут мы все стали заложниками довольно-таки глупой ситуации. Напомню, что с 2016 года нотариальному заверению подлежат сделки с долями, участием несовершеннолетних и раздел имущества супругов.
Наша ситуация касается продажи доли. А конкретно - комнаты в общежитии, как ни странно. Есть у нас в городе одна общажка, комнаты в которой наша городская администрация в свое время оформила почему-то как "комнаты в коммунальной квартире", посчитав "коммунальной квартирой" блоки на 16(!) комнат. Причем, в рядом расположенном, точно таком же общежитии, комнаты в таких же блоках зарегистрированы как "комнаты в жилом доме".
Соответственно, во второй общаге комнаты продают "просто", а в первой - предварительно известив сособственников и предложив им приобрести, по преимущественному праву покупки - в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Напомню - в блоке, который в данном случае считается коммунальной квартирой, 16 комнат, соответственно - 15ти сособственникам надо разослать письма с уведомлением о вручении.
Либо, второй вариант - нотариально заверенный отказ от приобретения, что еще более накладно для продавца в плане финансовом и вообще мало реально, т.к. самих собственников еще хрен найдешь - большинство комнат сдаются и, в основном, гражданам отнюдь не титульной нации, у которых получить какую-то информацию примерно так же вероятно, как у героического партизана в фашистских застенках. А в выписке из ЕГРН, на основании которой мы получаем список этих самых собственников, естественно, их регистрация не указана. Ну и, кроме того, владельцам комнат (даже тех, которых можно реально найти) это, в большинстве своем, нафиг не нужно - по нотариусам мотаться; в общежитиях народ вообще такой - специфический. Так что, ввиду всего вышеизложенного, остается первый вариант - с рассылкой писем.
И вот тут - основная засада. Ибо письма эти никто, конечно, не получает, они лежат месяц на почте, соответственно, по истечении месяца можно бы и проводить сделку, предварительно забрав эти письма обратно. И, до вступления в силу изменений в законодательстве касательно нотариального заверения этих сделок, мы так и делали - отправляли эти письма, через месяц забирали не полученные с почты. Если вдруг кто-то получал - приходилось ждать месяц с момента получения, т.к. месяц, законодательно предоставленный сособственнику долевой собственности на реализацию своего преимущественного права покупки, считается с момента извещения - в данном случае - получения письма. Но, что касается данного объекта, на моей памяти еще ни разу никто их не получал - эти самые письма.
Причины этого примерно такие - из соседей никто не планировал прикупать соседние комнаты. Либо просто жили сами в них или сдавали, либо продавали свои. Вторая причина - разбомбленные почтовые ящики на первом этаже общежития, в которых терялись как в Бермудском треугольнике, извещения с почты.
Так что, повторюсь, обычно ждали месяц с момента отправки, потом шли на почту и забирали письма "взад", после чего с этой охапкой шли на сделку.
Так было до 2016 года. После вступления в силу изменений, письма стали отправлять сами нотариусы (понятно, что не лично, а их помощники), что стало гораздо дороже для собственника продаваемого объекта - это первая неприятность. Вторая, значительно более существенная - ни сам нотариус, ни их помощник не пойдет на почту за этими письмами, а будет тупо спокойно ждать, когда почтовые работники доставят им сии послания обратно. А это занимает тоже где-то около месяца. Я не буду обвинять работников нотариальной конторы в этой ситуации - не они ее создали. И, в конце-концов, у них свой формат работы.
Что имеем в итоге? Два месяца, 16 комнат. Насколько велика вероятность, что за это время в какой-либо из комнат сменится владелец? Весьма велика, в цифрах не скажу, но за прошедшие полгода, по продаваемой через нас комнате уже третий раз меняются сособственники в какой-то из остальных комнат блока. Как им это удается? А вот так же, каждый раз перенося сделку на пару месяцев и успев вклиниться между очередными соседскими продажами. Кстати, в связи с таким вот "геморроем", в этом общежитии цены на комнаты ниже, чем в аналогичных - по, скажем так, архитектуре, но разных - по правовому статусу.
В этот раз, когда вновь сменился очередной собственник, по свежим следам удалось его выцепить и договориться об оформлении нотариального отказа. Ну, вроде как должны успеть в этот раз. Единственное - по факту, комнату уже как бы продали, еще полгода назад, т.е. продавцы деньги получили (и уже купили себе другой объект), а покупатель в эту комнату заехал. Конечно, это определенный риск, обе стороны это понимают, т.к. все возможные негативные последствия были нами им разъяснены. Каким образом все это было оформлено? Нууу, как-то оформлено ) Естественно - без перехода права, т.к. юридически сделка не зарегистрирована. Ну, а - что делать? Всех поджимали сроки, надо было как-то решать этот вопрос.
Что хочется сказать, резюмируя эту печальную сагу? Практически все изменения последних лет, касающиеся регистрации недвижимости, направлены отнюдь не на удобство граждан. А на что? Мы можем только строить свои версии, что, впрочем, занятие отнюдь не благодарное. Тем более, что все равно мы ничего не сможем изменить. Остается только принять это как данность и пытаться находить какие-то компромиссные решения. Звучит не очень оптимистично? Согласен.