Успеть до 1 июля: застройщики Москвы заявят максимум проектов до вступления в силу новых правил
Московские застройщики оживились: по информации Мосгосстройнадзора, за первые месяцы 2018 года было получено значительно больше первичных разрешений на строительство, чем в прошлом году (467 разрешений с начала года против 312 за такой же период 2017 года). Возросло и число заявок на получение заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ-214: за первые четыре месяца текущего года Москомстройинвест одобрил 53 такие заявки, в то время как за такой же период прошлого года - всего 31.
Эксперты рынка недвижимости отмечают, застройщики стараются вывести проекты на рынок до 1 июля, то есть до начала действия новых поправок в 214-ФЗ. По прогнозам, такая активность строительных компаний приведет к увеличению объема предложения на первичном рынке.
Успеть до поправок
С 1 июля к застройщикам будут предъявляться новые требования. Так, согласно новым правилам, на одного застройщика положено одно разрешение на строительство. Гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина поясняет, что следующее разрешение на строительство девелопер сможет получить только после сдачи предыдущего проекта. Сегодня большинство застройщиков одновременно строят несколько очередей, поскольку это удобнее и практичнее.
Кроме того, согласно новым требованиям, для получения разрешения на строительство строительная компания должна работать на рынке не менее трех лет. Также для получения разрешения на строительство с 1 июля на счетах девелопера должно быть не менее 10% от стоимости проекта.
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», 10% от стоимости проекта - важная норма и крупная денежная сумма, которую можно использовать при запуске новостройки (скажем, потратить на рекламную компанию, организацию офиса продаж и прочее), и многие застройщики хотят, чтобы это правило их не коснулось. Эксперт отмечает, что это не показатель надежности или ненадежности девелопера и его проекта - речь идет об организационных моментах и выстраивании процесса реализации новостройки.
Больше новостроек
Из-за активности застройщиков объем предложения на первичном рынке возрастет, но вряд ли этого стоит ожидать до июля. Как поясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости», как правило, от получения документов до начала строительства проходит определенное время, а для того, чтобы на проект не распространялись нововведения, застройщику достаточно самого факта получения разрешения на строительство.
В «Бест-Новострое» сообщают, что до 1 июля в Москве могут стартовать продажи в 5 апарт-комплексах, 9 жилых комплексах с квартирами и 1 смешанном проекте с квартирами и апартаментами. Большинство новинок расположены в ЦАО и ЗАО. Также планируется открыть продажи в одном апарт-комплексе в Новой Москве.
По словам Андрея Колочинского, управляющего партнера «ВекторСтройФинанс», в общероссийских масштабах рост предложения не будет столь заметен, но рынок Московского региона, находящийся на грани затоваривания, ожидают серьезные последствия. Эксперт также напомнил, что новые квадратные метры поступят в продажу в рамках программы реновации. Колочинский говорит, что проекты будут выходить на рынок постепенно.
Как изменятся цены?
Дмитрий Таганов отмечает, что чем больше разрешений на строительство застройщики успеют получить сейчас, тем более плавным для рынка будет переход к работе по новым требованиям. По его словам, если бы сразу после вступления нововведений в силу не осталось проектов, для которых действуют старые правила, рынок вошел бы в шоковое состояние.
Эксперты говорят, что в целом новые требования усложняют жизнь девелоперам, но не могут напрямую повлиять на цены, поскольку рынок не готов к резкому удорожанию.
Как отмечает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин, с одной стороны, после ужесточения условий для девелоперов цены должны пойти вверх, но с другой стороны, этот рост будет сдерживать большой объем существующего и потенциального предложения в сочетании с высокой конкуренцией на рынке.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая не исключает временного падения средних цен на квартиры, поскольку ожидается старт продаж во многих новых новостройках с низкой стоимостью квадратного метра на начальной стадии строительной готовности. Но затем из-за быстрого возрастания спроса цены вернутся к прежнему уровню. Эксперт говорит даже больше: соблюдение новых правил приведет к росту себестоимости. В любом случае нового витка долгосрочной стагнации цен ожидать не стоит, заключила Литинецкая.
По прогнозам Дмитрия Цветкова, директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101», первый, сравнительно небольшой и плавный рост цен произойдет на рынке во второй половине следующего года, когда значительно сократится количество доступного предложения из скопившегося запаса. Следующий прыжок эксперт ожидает после лета 2021 года, когда состоится полный переход на проектное финансирование строительства.
Руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков соглашается, что рынок не почувствует мгновенных изменений - это касается как цен, так и спроса. Динамика начнет ощущаться через два-три года, когда планируется полностью перейти на новые правила. Но эксперт не исключает, что за это время на рынке будут введены еще какие-то изменения, касающиеся особенностей исполнения застройщиками новых требований закона.
Источник