Как мы сегодня экономили на налогах и покупали новостройку
Сегодня утром к нам приходила т.н. советник по благосостоянию (управлению наследием). Муж позвал. Слишком много налогов платим, надо оптимизировать.
Во Франции существует довольно большое количество легальных способов, но которые в основном работают для уж совсем крупных сумм. Для среднего класса самый оптимальный - инвестиции в недвижимость. Самый известный и широко рекламируемый - закон Пинель (ниже объясню для тех, кто не во Франции). На самом деле, не такой уж он и выгодный, но тут нужно исходить из конкретной ситуации. Я еще год назад говорила С., что нам это не надо, но не верит, позвал советника этого.
Суть закона Пинель: покупаешь квартиру в новостройке (в основном) или по программе ренновации старого фонда, сдаешь ее 6-9-12 лет, и на время контракта аренды получаешь списание налогов (2% от стоимости жилья в первые 9 лет и 1% два следующих года). Во Франции острая нехватка жилья в аренду, с целью привлечения инвесторов этот закон и придумали.
На бумажке все красиво. Вот, 12 лет ты платишь меньше свои налоги, а потом продаешь квартиру, еще и заработаешь. По расчетам нашего советника выходило 4000 евро в год списания налогов, и в конце нам еще и остается целых 80 000 евро (ага, за 12 лет). В принципе, неплохо. Но, это в идеале (и через 12 лет). И без учета того, что наши доходы, а значит, и налоги, могут сильно поменяться (к сожалению, не в лучшую сторону).
А в реальности вот что:
1. Кредит. Берешь кредит на 100% стоимости квартиры и на 25 лет. То есть каждый месяц платишь.
2. Платишь за всякие страховки, управление и пр., около 28% от суммы аренды.
3. Стоимость аренды регламентируется государством и она ниже рыночной.
4. Платишь часть коммуналки (причем, большую) и налог на недвижимость полностью (только первые два года его не надо платить).
В итоге, да, ты платишь меньше налогов, но и будь любезен, каждый месяц вынь да положь кредит и прочее. Графики советника были прекрасны. Наша будущая квартира финансирует себя сама, деньги на пенсию копятся. Вроде, все очень красиво. Плюс, нам обещают сопровождение все эти 12 лет, управление и тп.
Но советник не знала, что я работаю в недвижимости. У меня нет хорошей базы в сфере финансов и налогов, но есть огромный опыт в продажах. Через полтора часа продирания через всякие симуляции того, сколько плюшек мы поимеем, особенно, если купим кваритру подороже, а кредит возьмем на подольше, у меня только один вопрос.
"А вот эта конечная сумма, она на чем базируется? Как вы считали стоимость квартиры при перепродаже через 12 лет?"
И тут она выдает просто гениальный ответ. На изначальной стоимости квартиры.
Тут я хрюкнула и сползла под стол, муж тоже заподозрил неладное, ибо в самом начале разговора она нам втирала, что новостройки хоть и дороже, но... И там шла куча плюсов новостроек (ага, сама их сейчас продаю, так что в теме).
Бляяяя! Ну нельзя же так! И ведь люди ведутся! Хоть мне и нужно было бежать на встречу, я все равно не удержалась. Высказалась.
1. Новостройка на следующий день после покупки теряет в цене 20%. Да, сразу. Застройщик всегда юр лицо и платит НДС, а это 20% (есть программы, в которых можно эти 20% выцепить, но сейчас я именно про Пинель и в общем про новостройки).
2. Через 12 лет - это уже не новое жилье, а вторичка. Хоть консультант меня поправила и сказала, что это будет "недавнее строительство", при продаже эта квартира будет вторичкой и точка.
3. В таких программах многие берут на 12 лет, а это значит, что одномоментно на рынок хлынет куча квартир в данной резиденции, что тоже понизит стоимость.
4. Опять же, в таких программах практически 100% квартир снимаются (и дешево). А это значит - всем насрать на все. И общие площади, и частные деградируют с огромной скоростью.
5. Контингент в таких резиденциях соответствующий. У меня подруга живет в такой по этой программе. Была красивая уютная резиденция, два года всего, а вот буквально недавно какой-то обдолбанный разбил стекло машины ее соседки, залез в машину, насрал (в прямом смысле) и потом размазал это дело по салону. И ссут на общих лестницах. Надо говорить, сколько будет стоить через 12 лет данное жилье?
6. Все риски, связанные с конструкцией. Да, есть 10-ти летняя гарантия, но суды во Франции длятся по 30 лет, любая гарантия закончится.
7. Все риски, связанные с самой арендой. Кажется, про это я писала уже. Хоть и есть страховка на случаи неуплаты, но, захотев продать, вы так же годами будете судиться и выселять.
Это только основные нюансы. Но в итоге ваша квартира в данной программе может потерять около 40% от изначальной стоимости. А вы будете продолжать за нее платить.
Есть ли варианты, при котором покупка по закону Пинель выгодна? Несомненно.
Небольшая резиденция в хорошем месте, которое всегда будет котироваться (три закона - место, место, место).
Отсутствие соц жилья.
Аренда родственникам (по этому закону можно сдавать или родителям или детям).
Регион, где цены на недвижимость превышают 40% за 12 лет (такие есть, но это не лазурка).
Не новостройка, а ренновация (мы сами решили искать в эту сторону).
Уверенность в том, что в ближайшие 12 лет ваши доходы не упадут.
И, как ни странно, не крупный застройщик (с ними как раз больше всего проблем).
Я, выдав это, убежала на встречу с клиенткой. Квартиру которой мы не можем продать уже месяц. И, хоть я 100 раз ей говорила, почему не продается, она не хотела снижать цену. Я решила сделать ей раппорт, аж на 6 страниц. Где очень подробно описала, что и как оценивается.
Прочитав, она была как обухом по голове. Сказала, что я первый агент в ее жизни, кто это сделал. Что на словах оно, конечно, понятно, и хочется ждать чуда, а вот с конкретными примерами на бумаге (которые я устно уже приводила) она все поняла.
Я сделала несколько оценок, по каждой подробно объясняла, как и что. И как раз самая важная - на анализе реальных продаж, по нотариальным данным. Объясняю, что при анализе я не учитывала данные по соседней новостройке, так как цена там была запредельная, что нам даст ложную оценку. При этом, в этой же новостройке пару лет спустя стали массово распродавать, сильно ниже. Что я тоже не стала учитывать. Но, так как моя клиентка живет напротив, она сразу, как приличный ученик, сказала почему. Там были допущены серьезные ошибки при строительстве, и за пару лет люди, купившие там, потеряли 30% от стоимости. Именно поэтому есть большой риск при вложении в такие программы.
Зато я поняла, что теперь буду регулярно делать такие отчеты. Хоть на них и уходит весь день, это меньше, чем уговаривать продавца снизить "цену его мечты". И максимально понятно клиенту. И плюсик в карму, ибо никто с такими отчетами не заморачивается.
Во Франции существует довольно большое количество легальных способов, но которые в основном работают для уж совсем крупных сумм. Для среднего класса самый оптимальный - инвестиции в недвижимость. Самый известный и широко рекламируемый - закон Пинель (ниже объясню для тех, кто не во Франции). На самом деле, не такой уж он и выгодный, но тут нужно исходить из конкретной ситуации. Я еще год назад говорила С., что нам это не надо, но не верит, позвал советника этого.
Суть закона Пинель: покупаешь квартиру в новостройке (в основном) или по программе ренновации старого фонда, сдаешь ее 6-9-12 лет, и на время контракта аренды получаешь списание налогов (2% от стоимости жилья в первые 9 лет и 1% два следующих года). Во Франции острая нехватка жилья в аренду, с целью привлечения инвесторов этот закон и придумали.
На бумажке все красиво. Вот, 12 лет ты платишь меньше свои налоги, а потом продаешь квартиру, еще и заработаешь. По расчетам нашего советника выходило 4000 евро в год списания налогов, и в конце нам еще и остается целых 80 000 евро (ага, за 12 лет). В принципе, неплохо. Но, это в идеале (и через 12 лет). И без учета того, что наши доходы, а значит, и налоги, могут сильно поменяться (к сожалению, не в лучшую сторону).
А в реальности вот что:
1. Кредит. Берешь кредит на 100% стоимости квартиры и на 25 лет. То есть каждый месяц платишь.
2. Платишь за всякие страховки, управление и пр., около 28% от суммы аренды.
3. Стоимость аренды регламентируется государством и она ниже рыночной.
4. Платишь часть коммуналки (причем, большую) и налог на недвижимость полностью (только первые два года его не надо платить).
В итоге, да, ты платишь меньше налогов, но и будь любезен, каждый месяц вынь да положь кредит и прочее. Графики советника были прекрасны. Наша будущая квартира финансирует себя сама, деньги на пенсию копятся. Вроде, все очень красиво. Плюс, нам обещают сопровождение все эти 12 лет, управление и тп.
Но советник не знала, что я работаю в недвижимости. У меня нет хорошей базы в сфере финансов и налогов, но есть огромный опыт в продажах. Через полтора часа продирания через всякие симуляции того, сколько плюшек мы поимеем, особенно, если купим кваритру подороже, а кредит возьмем на подольше, у меня только один вопрос.
"А вот эта конечная сумма, она на чем базируется? Как вы считали стоимость квартиры при перепродаже через 12 лет?"
И тут она выдает просто гениальный ответ. На изначальной стоимости квартиры.
Тут я хрюкнула и сползла под стол, муж тоже заподозрил неладное, ибо в самом начале разговора она нам втирала, что новостройки хоть и дороже, но... И там шла куча плюсов новостроек (ага, сама их сейчас продаю, так что в теме).
Бляяяя! Ну нельзя же так! И ведь люди ведутся! Хоть мне и нужно было бежать на встречу, я все равно не удержалась. Высказалась.
1. Новостройка на следующий день после покупки теряет в цене 20%. Да, сразу. Застройщик всегда юр лицо и платит НДС, а это 20% (есть программы, в которых можно эти 20% выцепить, но сейчас я именно про Пинель и в общем про новостройки).
2. Через 12 лет - это уже не новое жилье, а вторичка. Хоть консультант меня поправила и сказала, что это будет "недавнее строительство", при продаже эта квартира будет вторичкой и точка.
3. В таких программах многие берут на 12 лет, а это значит, что одномоментно на рынок хлынет куча квартир в данной резиденции, что тоже понизит стоимость.
4. Опять же, в таких программах практически 100% квартир снимаются (и дешево). А это значит - всем насрать на все. И общие площади, и частные деградируют с огромной скоростью.
5. Контингент в таких резиденциях соответствующий. У меня подруга живет в такой по этой программе. Была красивая уютная резиденция, два года всего, а вот буквально недавно какой-то обдолбанный разбил стекло машины ее соседки, залез в машину, насрал (в прямом смысле) и потом размазал это дело по салону. И ссут на общих лестницах. Надо говорить, сколько будет стоить через 12 лет данное жилье?
6. Все риски, связанные с конструкцией. Да, есть 10-ти летняя гарантия, но суды во Франции длятся по 30 лет, любая гарантия закончится.
7. Все риски, связанные с самой арендой. Кажется, про это я писала уже. Хоть и есть страховка на случаи неуплаты, но, захотев продать, вы так же годами будете судиться и выселять.
Это только основные нюансы. Но в итоге ваша квартира в данной программе может потерять около 40% от изначальной стоимости. А вы будете продолжать за нее платить.
Есть ли варианты, при котором покупка по закону Пинель выгодна? Несомненно.
Небольшая резиденция в хорошем месте, которое всегда будет котироваться (три закона - место, место, место).
Отсутствие соц жилья.
Аренда родственникам (по этому закону можно сдавать или родителям или детям).
Регион, где цены на недвижимость превышают 40% за 12 лет (такие есть, но это не лазурка).
Не новостройка, а ренновация (мы сами решили искать в эту сторону).
Уверенность в том, что в ближайшие 12 лет ваши доходы не упадут.
И, как ни странно, не крупный застройщик (с ними как раз больше всего проблем).
Я, выдав это, убежала на встречу с клиенткой. Квартиру которой мы не можем продать уже месяц. И, хоть я 100 раз ей говорила, почему не продается, она не хотела снижать цену. Я решила сделать ей раппорт, аж на 6 страниц. Где очень подробно описала, что и как оценивается.
Прочитав, она была как обухом по голове. Сказала, что я первый агент в ее жизни, кто это сделал. Что на словах оно, конечно, понятно, и хочется ждать чуда, а вот с конкретными примерами на бумаге (которые я устно уже приводила) она все поняла.
Я сделала несколько оценок, по каждой подробно объясняла, как и что. И как раз самая важная - на анализе реальных продаж, по нотариальным данным. Объясняю, что при анализе я не учитывала данные по соседней новостройке, так как цена там была запредельная, что нам даст ложную оценку. При этом, в этой же новостройке пару лет спустя стали массово распродавать, сильно ниже. Что я тоже не стала учитывать. Но, так как моя клиентка живет напротив, она сразу, как приличный ученик, сказала почему. Там были допущены серьезные ошибки при строительстве, и за пару лет люди, купившие там, потеряли 30% от стоимости. Именно поэтому есть большой риск при вложении в такие программы.
Зато я поняла, что теперь буду регулярно делать такие отчеты. Хоть на них и уходит весь день, это меньше, чем уговаривать продавца снизить "цену его мечты". И максимально понятно клиенту. И плюсик в карму, ибо никто с такими отчетами не заморачивается.