«Усраться, но не поддаться» vs «То же самое, только с перламутровыми пуговицами».
Это не аналитика. Это мой взгляд на состояние сегодняшнего рынка недвижимости. Цифр, графиков, диаграмм и прогнозов, пространственно-параметрических моделей и ссылок на статистические погрешности не будет…
Идея написать эту заметку пришла во время ранней утренней прогулки с собакой. Я долго наблюдал, как мой пес кружит на одном месте на крутом склоне песочной кучи, скатывается с нее, вновь забирается, опять нарезает круги, вынюхивая нужное место, чтобы справить большую нужду, и вновь скатывается вниз, чтобы еще раз забраться и, наконец-то, справить эту самую нужду. Мой пес был упрям и целеустремлен, процесс длился минут десять… За это время пара-тройка менее разборчивых, но не менее породистых, собачонок нагадили рядом и спокойно продолжили наслаждаться утренней прогулкой.
К чему это я?.. Да к тому, что примерно такова сегодня стратегия поведения большинства продавцов на рынке недвижимости. Да, да, именно такова. Не желая признавать того, что рынок значительно изменился за последние шесть месяцев, предпочитая не замечать изобилие объектов, выставленных продажу, они продолжают держать на свои объекты цену декабря 2014 года и гневно отвергают любые предложения об уступке или торге. Самый популярный ответ продавцов: «Пусть оно стоит хоть целый год еще… Оно кушать не просит…» Вот так и говорят: «ОНО». Что - «оно»?.. Недвижимость? Так она - «ОНА». Квартира? Так и она - она… Дом? «Он мой», как говорится… Ну, да это не суть важно, так, просто наблюдение… Важно другое: никакая аналитика, никакие аналоги, проданные за последние время, никакие доводы не действуют на этих собственников. «Пусть оно стоит…» У этой категории собственников есть твердое, лично мне не понятно, на чем основанное убеждение, что в ближайшее время рынок вновь рванет вверх и вот тогда-то они и продадут свои объекты по заоблачным ценам. А пока - «усраться, но не поддаться».
Click to viewИ лишь небольшая часть продавцов, внимающая голосу разума и риэлтора, те, кому, действительно, необходимо продать, снижают цену на свой объект (по статистике последних месяцев, на 9,2%-10%) И ЗАКЛЮЧАЮТ СДЕЛКИ.
Теперь - о покупателях. Ну, покупатель сегодня не тот, что вчера, это очевидно. Сегодня он горд и важен уже тем, что он - покупатель, что у него есть миллион-другой наличными (заемными), и он может выбирать и диктовать условия и цену продавцам. И доля правды в этом есть: может и выбирать (только на Северном жилом массиве сегодня выставлено на продажу 168 квартир гостиничного типа), и торговаться на понижение. Вот только он желает купить квартиру не на 10% дешевле, а на миллион, а то и больше... Покупатели сегодня, вдохновленные сложившейся ситуацией и негативными прогнозами недалеких «аналитиков» типа «рынок недвижимости на волоске» и «шеф, все пропало!..», хотят покупать недвижимость по ценам, которые гораздо ниже рыночных.
Типичное резюме после просмотра объекта: «Я готов купить эту квартиру, если продавец сбросит 500 000 рублей». Почему 500?.. Почему не 400 или не 600?.. Поэтому, стратегию покупателей на рынке недвижимости можно охарактеризовать известной фразой из «Бриллиантовой руки»: «Точно такая же, только с перламутровыми пуговицами…» А когда продавец отказывает («пусть оно стоит хоть целый год, оно кушать не просит»), покупатель заявляет еще один перл Семена Семеновича из того же фильма: «Будем искать…» И ищет. И находит. И опять: «На 500 000 дешевле». И снова ищет, никуда не спешит, ожидая краха рынка, обвала цен и своего звездного часа, когда он сможет за два миллиона купить элитную четырехкомнатную в центре Ростова… Блажен, кто верует…
Таким образом, покупатели и продавцы на рынке недвижимости играют практически в одну ту же игру: покупатели делают вид, что не очень хотят покупать, а продавцы делают вид, что не очень хотят продавать. И те, и те другие хотят, чтобы их «удивили ценой». Продавцы: «приводите клиентов, которые готовы платить запрошенную мною сумму». Покупатели: «Показывайте мне только те объекты, где продавцы готовы сбросить тысяч 500 ниже рыночной стоимости».
Понятное дело, что эти стратегии поведения на рынке параллельны, а параллельные прямые никогда не пересекаются (Лобачевский - не в счет). Вот и ходят «покупатели» смотреть квартиры «продавцов» и делают им предложения, от которых те отказываются. Отказываются с негодованием.
Параллельные стратегии, как и параллельные прямые не пересекаются, если только разум (или риэлтор) не изменит их траекторию с помощью толчка, «пинка», веского аргумента, расчета экономической выгоды сделки или чего другого.
Вот и «завис» рынок в ситуации «Усраться, но не поддаться» vs «То же самое, только с перламутровыми пуговицами»…
Очевидно, что долго эта ситуация длиться не может. Очевидно, что произойдет подвижка и вектор поведения покупателей и продавцов изменится, рынок перейдет в качественно новое состояние, спрос совпадет с предложением, продавцы «поддадутся», а покупатели купят то, что есть без «перламутровых пуговиц». И произойдет это совсем скоро, я уверен.
Ну, а пока сделки совершаются именно в тех случаях, когда стороны процесса (покупатели и продавцы) перестают играть в имитацию продажи и имитацию покупки и движутся навстречу друг другу. Собственно говоря, в прояснении ситуации и помощи в этом разумном и обоснованном движении навстречу и состоит сегодня, по-моему, основная задача риэлтора. Там, где нам это удается - происходит сделка.
Это все касается вторичного рынка недвижимости.
На «первичке» ситуация иная - там продавцы-застройщики ведут себя несколько иначе, но об этом - в следующий раз, может, после очередной утренней прогулки с собакой…