Как американцы обеспечивают себя жилплощадью
Ранее я уже писал о том, как американцы обеспечивают себе безбедную старость, хорошое медицинское обслуживание, и как они платят за высшее образование. Настала очередь описать процесс покупки жилья.
В этой статье я подробно описываю техническую сторону покупки дома в США - как проходит процесс покупки, и как за это платят. Хотя эта статья основана на покупке жилья в Майами, и в других местах могут быть свои особенности, но общий процесс более менее одинаковый во всей северной Америке.
Американцы, как правило, не живут всю свою жизнь в одном жилище. В своей жизни, типичный американец проходит несколько жилищных этапов. До 18 лет, американцы живут со своими родителями. После 18 лет, они начинают отделяться и жить отдельно. Между 18-24 годами, около 50% девушек, и около 40% молодых людей, отпочковываются от родителей. В возрасте между 25-34 годами, уже около 90% женщин, более 80% мужчин живут отдельно от родителей. Первое жилье американца это, как правило, съёмное жилье. Рынок съемного жилья в США очень развит, и можно совершенно комфортно жить всю жизнь в съемном жилье. На этом этапе им важны близость к работе, и всякие культурные (или не очень культурные) развлечения.
Следующий этап в жизни американца, это покупка своего жилья. Конечно, не все доходят до этого этапа, но, как правило, большинство рано или поздно доходят. Как правило, это происходит, после того как они заключают брак, и когда они готовятся заводить детей. Тут надо заметить, что у американцев есть очень сильное предпочтение покупать отдельно стоящие дома (одно или двух этажные). В квартирах они могут жить когда молодые или когда пожилые, но когда заводят детей, они предпочитают жить в отдельных домах в пригородах. Понятно что для растущей семьи надо побольше места, чем для бездетных холостяков или пенсионеров. На этом этапе жизни для них важны хорошие школы и близость к работе.
Следующий этап в жизни американца, это этап пустого гнезда (empty nest). Гнездо опустело после того как дети выросли и покинули его. На этом этапе, часто дом продают, и как правило покупают более скромное жилище. На этом этапе им больше не нужно жить рядом с хорошими школами, но по прежнему надо жить поближе к работе. Они могут переехать обратно в квартиру, купленную или съемную.
Следующий этап это выход на пенсию. Тут уже можно жить в любом месте, где хочется. Ни школы, ни работа не ограничивает выбор жилья. Решающими факторами становятся близость к красивой природе и климат. Медицинское обслуживание, слава богу, в любой точке США нормальное. Многие на этом этапе покупают два жилья, одно на севере, где проводят лето, и другое на юге, где проводят зиму. Тут есть для этого термин - перелетная птица (snowbird или sunbird). По оценкам, в США и Канаде около 5 миллионов людей (в основном пенсионного возраста) делают такую сезонную миграцию.
1. Поиск дома
а) Как ищут?
Это можно делать самому на сайтах типа Zillow, Trulia, Redfin, Realtor.com, либо поручить поиск агенту по недвижимости. Для покупателя недвижимости услуги агента практически всегда бесплатны (их оплачивает продавец, но конечно понятно, что это включено в стоимость). Агент по недвижимости организует просмотр недвижимости и отвечает на все возникающие вопросы.
На что смотрят при поиске дома? Смотрят естественно на размер дома, на планировку, на внутреннюю отделку, на наличие бассейна, на размер земельного участка, на его положение, наличие парков рядом с домом, наличие и качество школ. Дома на тихих или тупиковых улочках ценятся выше, чем дома на загруженных, сквозных улицах. Некоторым людям обязательно нужен бассейн в доме, другие предпочитают жить в доме без бассейна. Некоторые предпочитают дом с отделкой под ключ, а другие предпочитают купить более старый дом, и сами отделать его на свой вкус. Дома непосредственно рядом со школами, менее привлекательны, так как школы создают много шума и много автомобильного движения.
Также, на этом этапе следует определиться с ценой которую вы готовы заплатить, и получить предварительное одобрение (pre-approval) от банка на ипотечный кредит на нужную сумму.
b) Сколько стоит дом?
Конечно, нет однозначного ответа на этот вопрос. Дома продаются в совершенно разных ценовых категориях, и стоимость может отличаться в разы. Как правило, дом хочется в удобном месте поближе к работе, чтобы не ездить далеко, в районе с хорошими школами, и красивыми парками, с ресторанами, и магазинами. Естественно, все остальные работающие люди хотят того же самого, и количество таких мест ограничено. В итоге, стоимость земли в этом районе растет. Поэтому, например, в самых хороших районах в Майами стоимость земли начинается где-то от $600 - $700 за квадратный метр.
Согласно нормам зонирования (zonning laws) в этом районе, площадь дома не может превышать 35% от площади земельного участка. Это делается, чтобы избежать перенаселения, и чтобы район оставался зеленым и просторным.
Стоимость постройки самого дома, с отделкой и домашней техникой, в Maйами будет около $1000-$2000 за квадратный метр. Соответственно, домик размером около 250 квадратных метров в престижном районе будет стоить около миллиона. Вот, например карта с домами около 250 метров, которые продавались на тот момент. Дома за $600K, находятся рядом с относительно крупной дорогой, и они, скорее всего, таунхаузы. Дома с доступом к воде (каналу) и причалами для лодок стоят, как правило, значительно дороже.
Как выглядят дома? Вот, например фотографии дома, который выставлен на продажу за $1,15 миллион.
[Нажмите, чтобы посмотреть . . .]
Избушка, вид спереди
Жилая комната
Библиотека
Бассеин и двор
Кухня
Гостинная
Столовая
Главная спальная (master bedroom)
Санузел в главной спальной
Вторая спальная
Санузел во второй спальной
Третья спальная комната
Кабинет/4ая спальная комната
Санузел для третьей и четвертой спальной
Можно конечно купить дом значительно дешевле, но тогда вместо 15 минут до работы, надо будет тратить 30 минут в дороге. Вот, например дом, который продается за $499,000, размером около 200 квадратных метров.
[Нажмите, чтобы посмотреть фотографии]
Бассеин там общий, на несколько домов.
Что делать людям, для которых $499К дорого. Для них есть более бюджетные варианты. Вот например совершенно новый дом, с 4 спальными комнатами, 3 санузлами, размером около 150 метров. Продается за $274,000. Бассейна тут уже нет. До центра города надо ехать около 45 минут.
[Нажмите, чтобы посмотреть фото ...]
Есть конечно и более бюджетные варианты семейного жилья. Но это уже скорее всего будут таунхаусы, или квартиры. И конечно придется довольствоваться всего тремя комнатами (жилая и кухня, часто совмещенные, плюс две спальные комнаты) и площадью менее 100 квадратных метров. Гаража может и не быть, и машину придется парковать на открытой стоянке перед домом. Вот например фотографии квартиры, которая выставленна на продажу за $98,000, площадью около 70 квадратных метров. Расположена в часе езды от центра города.
[Нажмите, чтобы посмотреть фотографии]
Все эти дома и квартиры взяты из нормальных и безопасных районов, с хорошими школами. Есть конечно и плохие районы, с высоким уровнем преступности. Там жилье вообще дешевое, и можно купить квартиру за $30,000.
2. Где взять деньги на покупку и на каких условиях?
Если вам в жизни повезло, и вам подарили или оставили по наследству кучу денег, то проблем никаких нет. Но для тех, у кого в тумбочке нету миллионов, надо обращаться в банк, чтобы получить ипотеку. Даже те, у кого есть миллионы в тумбочке, часто предпочитают взять ипотеку. Это недорого, и позволяет не вкладывать все свои деньги в недвижимость.
В США есть много разных программ ипотеки. Три самых распространенных:
FHA (Federal Housing Administration) - это государственная программа помощи для людей, которые покупают жилье в первый раз, или имеют низкие доходы. В этих ипотечных кредитах требуется более низкий первоначальный взнос - около 3-5% от стоимости. Однако, процентные ставки по этой программе будут более высокими.
Conventional - это самые распространенные, которые соответствуют условиям Fannie Mae. Как правило размер ипотеки ограничен $417,000, и требуется 20% первоначального взноса. У них, как правило, самые низкие процентные ставки.
Non-conventional - банки сами выдают кредиты, на своих собственных условиях. Размер не ограничен, и первоначальный взнос будет на усмотрение банка (20% считается нормой, но может быть выше или ниже).
В начале процесса, банк обычно присылает свой прайс-лист, в котором описаны условия кредитов. Банк естественно не бесплатно работает, и берет деньги за свои услуги. Основая плата банку это проценты по кредиту. Также, как правило беру плату за обработку заявления (application fee), и могут брать всякие другие платы (points, или commitment fee). Вот так выглядит обычный прайс-лист в котором описаны процентные ставки для разных типов ипотеки (эти ставки могут меняться каждый день). 30-year fixed, это обычная ипотека на 30 лет, с процентной ставкой в 3.25%. 15-year это тоже самое, но на 15 лет, и с более низкой процентной ставкой 2.875%. ARM (adjustable rate mortgage) это ипотечные кредиты ставка по которым меняется со временем. Например, в 7/1 АRM, ставка изначально будет 2.5% на первые 7 лет. После этого, она каждый год будет меняться, в зависимости от индекса (1 year LIBOR например), но процентная ставка не может превысить определенный порог (7.5% в данном случае).
Я лично для себя составляю табличку в Excel, чтобы просчитать какой вариант более выгоден. Например, разница между 7/1 ARM и 10/1 ARM очень незначительная, но дает лишние 3 года фиксированной ставки.
Об ипотеке надо думать еще до того, как начинаешь искать жилье. Надо получить так называемое предварительное одобрение (pre-approval), потому что продавцы недвижимости попросят копию этого предварительного одобрения перед тем как подписать контракт на продажу. Это предварительное одобрение выглядит вот так:
3. Сколько дают денег в долг?
Типичные покупатели жилья, это семьи с детьми. Если мы возьмем семью с двумя взрослыми состоящими в браке, в которой хотя бы один человек работает на работе с полной занятостью (или ищет такую работу), то средний доход этой семьи в 2014 году был $128 тысяч в год (около $10,500 в месяц). При этом, медиана дохода была $104,302 в год (около $8500 в месяц). Доход семьи также сильно зависит от возраста и уровня образования, и естественно чем выше уровень образование и чем больше опыт работы, тем выше доход. Так, например, для семей людей старше 34 лет, и где у одного из них есть диплом бакалавра, медиана дохода была $132502. в год. Для людей с дипломами кандидата наук, медиана была $181200 в год. Для профессиональных дипломов (врач, дантист, юрист) - медиана была $214216 в год.
При расчете возможностей семьи платить за ипотеку, банк смотрит такие факторы как кредитная история, доходы семьи, активы семьи, и текущая долговая нагрузка. Есть несколько важных коэффициентов о которых надо знать.
Loan-to-Value (LTV) это соотношение рыночной стоимости к размеру ипотечного кредита. Это максимальная сумма которую банк готов одолжить под эту недвижимость. Стандартом является максимальный LTV 80%, но можно встретить ипотеки с максимальным LTV от 50% до 97%. Бывают и варианты с 100% LTV, или даше с 105% LTV, но это уже очень экзотические варианты, и как правило кто-то их субсидирует.
Debt-to-income (DTI) это соотношение максимальных выплат по долгам к доходу семьи. Банки используют два разных DTI. Первый учитывает только расходы на жилье, а второй учитывает все долги семьи.
Первый DTI обычно не должен превышать 28% от дохода. То есть, прямые жилищные расходы не должны превышать 28% от дохода семьи. Прямые жилищные доходы включают в себя обязательные выплаты по ипотеке (тело долга и проценты), налоги на недвижимость, обязательное страхование недвижимости, и взносы ассоциации домовладельцев (Homeowners Association Fees или HOA Fees). Почти во всех многоквартирных домах, и в некоторых отдельно стоящих домах, есть ассоциации жильцов. Они собирают деньги за обслуживание территории, и поддержания общей собственности, и всякие общие расходы. Это что-то вроде ЖЭКа. Например, во многих местах есть общий клубный дом с бассейном, или есть общая детская площадка, и ассоциация домовладельцев отвечает за них.
Второй DTI, помимо жилищных расходов, также смотрит на другие долговые обязательства. Второй DTI включает в себя все остальные долги - кредитные карточки, образовательные кредиты, долги за машины. Второй DTI не должен превышать 36% от дохода в общих случаях, или 45% когда кредитная история заемщика хорошая без банкротств и просрочек за прошедшие несколько лет.
Например, если вы захотите купить жилье за $275,000, и выберете 7/1 ARM со ставкой кредита 2.5%, то для покупки этого жилья потребуется накопить $55,000 иметь семейный доход примерно $4500 в месяц (ипотека будет около $850 в месяц, плюс около $250 налога на недвижимость, и $150 страховки. Для самого бюджетного варианта за $98,000, потребуется накопить около $20,000, и требуется доход около $1500 в месяц (ипотека будет $300 в месяц, плюс около $100 за налоги и страховки). Как видим, медианная семья вполне может без особого напряжения для себя позволить купить себе жилье в диапазоне $275 - $500 тысяч, и даже семьи с минимальным доходом могут себе позволить бюджетное жилье.
Для самого дорогого варианта за $1,1 миллион, потребуется накопить $220,000, и потребуется доход в $17000 в месяц (ипотека будет $3477, налог на недвижимость около $900, и страховка $300).
Также, надо отметить, что проценты выплаченные по ипотеке, и налоги на недвижимость, снижают налогооблагаемую базу, и снижают подоходный налог. Это делает покупку недвижимости еще более доступной, так как семья будет платить существенно меньше налогов после ее покупки.
4. Какие документы нужны для заявления на ипотеку?
Заявление на ипотеку относительно стандартное: Uniform Residential Loan Application (Form 1003).
https://www.svb.com/Company/Legal-Notices/Uniform-Residential-Loan-Application/
Там спрашивают ФИО, номер социального страхования, дату рождения, семейное положение, место работы за последние 2 года, место жительства за последние 2 года, и информацию о всех активах и долгах. Как правило, обработка заявления занимает до недели.
Помимо этого, у меня банк попросил вот эти документы:
• legible photo ID for each person on title. (Color photo from smart phone works well for this). Фотокопию удостоверения личности
• 2014-2015 W2s (отчеты о зарплате за 2014-2015)
• Pay Statements for the last 30 days (отчеты о зарплате за последние 30 дней• Asset statements for the last 30 days (checking, savings, IRA, 401K, Brokerage, etc.). (выписки из банков за 30 дней).
5. Где взять денег на первоначальный взнос?
Некоторым людям родители или другие родственники дают денег в подарок на первоначальный взнос. Остальным надо копить на первоначальный взнос. Однако, даже у тех кто накопил деньги, они не лежат в тумбочке. Они могут быть разложены в разных инвестиционных счетах, с разной степенью ликвидности. Даше если деньги просто лежат на счету в банке, то эти деньги также являются подушкой безопасности на черный день, поэтому не хочется все их тратить на недвижимость.
Один из распространенных вариантов это занять денег со своего пенсионного счета 401К. Таким образом можно занимать до 50К на человека, на срок до 10 лет. Ты платишь проценты за заем денег со своего счета, но эти проценты уходят не в какой-то банк, а зачисляются тебе обратно на пенсионный счет. То есть, по сути получается беспроцентный кредит, так как платишь проценты самому себе, и это увеличивает размер твоего пенсионного счета. Есть конечно и подводные камни у таких займов. Счет 401К привязан к работодателю. При уходе с работы ты можешь перевести его на свой индивидуальный счет, или оставить у бывшего работодателя. Но, все занятые деньги надо вернут в течении 60 дней, при уходе с работы. Если не вернешь, почку вырезать не будут, но надо будет заплатить налоги и штраф 10% за досрочное снятие денег со счет.
Например, у меня на работе проценты по такому кредиту сейчас 5.5%. И при займе $50000 на десять лет, платить надо $538.88 каждый месяц (автоматически из зарплаты вычитается).
Также, есть различные программы которые позволяют купить жилье с первоначальным взносом менее 20%. Например, FHA ипотека позволяет внести лишь 3%. Для ветеранов вооруженных сил (и их семей) есть специальные VA кредиты которые вообще не требуют первоначального взноса. Многие частные банки имеют программы которые позволяют взять ипотеку с взносом в 15, 10, или 5%.
6. Как проходит подписание контракта на покупку?
Агент продавца представляет интересы продавца. Он получает от продавца недвижимости комиссию за успешную продажу. В нашей местности стандартная комиссия 6% от суммы продажи. С дома стоимостью миллион - это $60,000. Правда этому агенту достается в лучшем случае треть от этого. Также, он из своего кармана оплачивает все расходы по рекламе. Агент покупателя представляет интересы покупателя. За свои услуги, он получает от агента-продавца половину (3%) от комисси.
Агент покупателя составляет контракт, и отсылает его по электронной почте или факсу агенту продавца. В предложении есть крайний срок для его принятия (72 часа например). В него вы (а точнее, ваш агент) включаете те условия, на которых готовы купить понравившуюся вам недвижимость. В частности, в предложении указывается цена, по которой вы готовы купить, и перечень того, что из имеющегося в доме или квартире вы бы хотели включить в покупку (речь идет о бытовой технике, люстрах, портьерах, и т.д.).
В контракте оговорены все условия, и оговорена дата исполнения контракта (closing date), также оговорену условия (contingencies). Типичные условия которые прописывают в контракте - условие финансирования (financing contingency), которое заключается в том, что контракт обязателен к исполнению только если банк согласится финансировать покупку. Также, иногда встречается условие что покупатель должен сначала продать свое текущее жилье, чтобы иметь деньги на покупку (но продавцы не любят это условие, и могут отказать этому покупателю).
Еще одним важным моментом является указание размера авансового платежа (deposit), который вы готовы дать продавцу в качестве подтверждения серьезности намерений. Обычно это 5-10% от стоимости жилья. Очень важным является включение условий выхода из договора с возратом авансового платежя. Обычно такой "задней калиткой" для безболезненного выхода из договора являются результаты технической инспекции и условие получения вами кредита на определенных условиях. Поэтому, чтобы вы не потеряли внесенный авансовый платеж, стоит включить такого рода условия.
В последнее время практически все покупатели включают пункт проведения технической инспекции в договор купли-продажи. Данная инспекция должна быть проведена в определенные сроки (обычно в договоре на это дается неделя). Покупатель имеет право отказаться от покупки в случае, если результаты технической инспекции его не удовлетворили. Также иногда, если в результате инспекции обнаружены какие-то неполадки или дефекты, это является поводом для покупателя провести переговоры с продавцом об исправлении дефектов или снижении цены. Так как этот пункт не оговаривает, какие выявленные при технической инспекции дефекты могут служить основанием для выхода из договора, то для покупателя это та лазейка, при помощи которой он может безболезненно выйти из него, просто сославшись на то, что его не удовлетворили результаты инспекции.
После получения предложения о покупке, продавец, через агента, обычно присылает контр-предложение. Торг тут очень уместен и все ожидают торговлю насчет цены и других условий. Обе стороны отсылают друг другу контр-предложения, пока не договорятся обо всем. Затем все подписывают, и контракт готов. Обычно в этом процессе покупатель и продавец никогда не общаются напрямую, и даже никогда не встречаются до закрытия сделки. Все происходит через агентов, посредством электронной почты или факсов.
В контракте также будет оговорено кто платит за различные расходы по продаже. Комиссию для агента - 6% - традиционно платит продавец. Расходы на технические инспекции платит покупатель. Все расходы связанные с ипотекой традиционно платит покупатель. Расходы на юристов и на проверку прав собственности обговаривают в контракте, и как правило обе стороны берут на себя часть расходов. Налоги и пошлины на передачу прав собственности, у нас во Флориде, обычно платит продавец.
Title Insurance (страхование прав собственности) платит покупатель. Эта страховка покрывает все возможные проблемы, которые могут возникнуть при появлении неизвестных ранее наследников или других предъявителей прав на дом, залогов, невыплаченных задолженностей, ошибок в документах, и прочее.
При оформлении ипотечного кредита банк почти всегда требует оценку стоимости недвижимости профессиональным оценщиком и попросит покупателя оплатить эту оценку. Эта оценка может стоить в районе $300 - $1000, в зависимости от стоимости недвижимости.
7. Что происходит после подписание контракта?
Первый этап, это это технические инспекции (если они предусмотрены в контракте). Их может быть очень много, они все идут за счет покупателя. Вот, например что мы делали при покупке, вместе с ценой за каждую инспекцию:
Общую инспекцию $350
Проверку на содержание свинца в краске $250
Проверку на споры плесени в воздухе $400
Инспекцию крышы $350
Инспекцию канализационных труб с видеокамерой $375
Инспекцию электрической системы $75
Проверку на устойчивость к ураганам $75
Они конечно не дешево стоят, но в результате удалось еще на $20,000 снизить стоимость дома.
Затем, если еще не сделал этого, то надо предоставить банку всю необходимую информацию. Банк заказывает оценку стоимости недвижимости (appraisal) и покупатель оплачивает это. Если оценка стоимости равняется или выше чем цена в контракте, то все хорошо. Если ниже, то банк даст денег только исходя из своей оценки стоимости.
Затем, надо привлечь юриста или титульную компанию. Они делают проверку прав собственности на недвижимость (так называемый title search), в котором указываются все залоговые права, и все ограничения на использования землей. По завершении сделки, они застрахуют права собственности на эту недвижимость (title insurance), и покупатель и банк смогут спать спокойно.
За несколько дней до закрытия контракта, юристы обмениваются так называемым closing statement. Это таблица в которой указано кто, сколько, и за что платит, и кто, сколько, и за что получает. Она довольно сложная и запутанная.
Например, если контракт заключен на $900,000, в closing statement может быть написано что банк перечисляет 710,000, покупатель перечисляет 200,000, и продавец перечисляет $2000 (за налоги за тот период когда он использовал собственность без уплаты налогов на собственность). Эти 912 тысячи потом распределяются между брокером продавца ( комиссия в 6% - $54000), разными расходам покупателя ($10,000 на юристов и title insurance), и разными расходами продавца на налоги и пошлины $20000), и оставшиеся $826,000 достаются продавцу.
За пару дней до исполнения контракта, надо перевести электричество и воду на свое имя. Обычно это делается просто с помощью отравления заявки в интернете. У них автоматические счетчики, показания которых снимаются удаленно, и они просто начинают насчитывать на вас.
8. Как и когда переходят права собственности и продавец получает деньги?
Утром в день закрытие сделки принято проводить финальную инспекцию недвижимости (final walk-through), чтобы убедиться, что ничего не изменилось.
После выполнения всех условий договора в день наступления даты закрытия сделки (closing date) вы должны провести все необходимые выплаты, а именно внести первоначальный взнос (downpayment) - за вычетом уже внесенного ранее авансового платежа (deposit), оплатить услуги адвоката, оплатить государственные пошлины и сборы и т.д. Деньги переходят не напрямую, а через юриста или титульную компанию. Покупатель обычно либо переводит деньги банковским переводом на счет юриста или титульной компании (лучше это делать за день до закрытия), либо приносит так называемый сертифицированный чек из банка (certified check). Сертифицированные чеки отличаются от обычных тем, что выплаты по ним нельзя остановить и банк гарантирует их оплату.
Продавцы недвижимости подписывают документ передающий права на собственность (deed) в присутствии нотариуса и двух свидетелей. Покупатели тоже подписывают много документов, это в основном документы на ипотеку, и сопутствующие договора с банком. Все эти подписанные документы передаются юристу, который отсылает копию в банк. После того как банк все одобрит, юрист делает выплаты всем кому причитаются деньги - в основном продавцу и агентам по недвижимости. Если у продавца недвижимости была ипотека, то перед тем как отдать деньги продавцу, они сначала погасят ипотечную задолженность продавца. Иначе покупатель не получит полное право собственности на недвижимость (clean title).
После того как юристы получили подписанные документы, и передали деньги продавцу, сделка считается завершенной. Осталось зарегистрировать документы на собственность и ипотеку в архивах публичных записей (public records), что как правило делается электронным способом, в тот же день. Все расходятся по домам, продавец с чеком, и покупатель с ключом от дома.
Ответы на часто задаваемые вопросы:
1. Вас не напрягает ипотечное рабство на 30 лет?
Когда я читаю этот вопрос, то хочется задать встречный вопрос, “А вас не напрягает пожизненное продовольственное рабство? Ведь если вы перестанете покупать еду, то умрете от голода?”
Конечно, ипотека несколько дороже, чем еда, но не намного. На семью из 4 людей мы тратим около $800 на еду, и наверно еще около $500 на рестораны в месяц. За ипотеку мы платим около $3000. Однако, лишь около $1500 из этой ипотеки это проценты. Остальная часть платежа уменьшает тело кредита, и это равносильно откладыванию денег на свой сберегательный счет. Поэтому, расходы на еду, и проценты по ипотеке, вполне сопоставимы для нас, и для других семей. И ни те, ни другие, не напрягают нашу семью.
2. Что будет если вы потеряете работу/заболеете/станете инвалидом/умрете? Семья будет бомжевать на улице?
Вряд ли. Во первых в семье двое работающих, и даже зарплаты одного вполне хватает на все необходимые расходы. Вероятность одновременной потери работы для двух людей - очень низкая. Затем, при потере работы, платят какое-то пособие по безработице, и у нас есть сбережения на черный день, которых хватит на какое-то время.
В случае болезни, есть медицинские страховки, и другие дополнительные страховки, которые конечно не гарантируют исцеление от всех болезней, но гарантируют что это не станет слишком большим финансовым шоком для семьи. В случае инвалидности, есть страховки и на случай инвалидности, которые возмещают потерю дохода для семьи. В случае смерти, есть страховки и на этот случай.
В случае серьезных потерь дохода, есть очень много расходов которые можно сократить. Например: уволить няню, перевести детей из дорогой частной школы в бесплатную государственную школу (так как район хороший, то и школы тоже хорошие), поменьше есть в ресторанах и побольше готовить дома, продать одну из машин. В общем, очень много места для маневров.
В самом крайнем случае, дом можно и продать (или сдать в аренду), и переехать в более дешевое жилье. Дети вполне могут спать в одной спальной комнате, и можем обойтись и без отдельного офиса или библиотеки в доме. Можно купить жилье подальше от центра, и тратить на дорогу 30 минут место 15 минут.
3. Если выбираешь ARM ипотеку, что будет через 3/5/7/10 лет когда ставка ипотеки перестанет быть фиксированной?
Скорее всего ничего не будет. Я еще ни разу не жил в одном доме ни 7, ни 10 лет. Средняя продолжительность проживания в одном жилье для американцев около 10 лет. Скорее всего дом будет продан, ипотека закрыта. Если мы по прежнему будем жить в этом доме через 10 лет, то очень вероятно что ипотека к тому времени будет выплачена. Но даже если не выплачена, то максимальная ставка по этому договору 7.5%. Это значит, что через 10 лет, даже если ставка подскочит до максимальной, и даже если за 10 лет мы не сделаем никаких дополнительных платежей, то месячная сумма ипотеки может вырасти на 50%. С учетом ненулевой инфляции за 10 лет, меня как-то совершенно не пугает, даже и этот, самый неблагоприятный, вариант развития событий.
В этой статье я подробно описываю техническую сторону покупки дома в США - как проходит процесс покупки, и как за это платят. Хотя эта статья основана на покупке жилья в Майами, и в других местах могут быть свои особенности, но общий процесс более менее одинаковый во всей северной Америке.
Американцы, как правило, не живут всю свою жизнь в одном жилище. В своей жизни, типичный американец проходит несколько жилищных этапов. До 18 лет, американцы живут со своими родителями. После 18 лет, они начинают отделяться и жить отдельно. Между 18-24 годами, около 50% девушек, и около 40% молодых людей, отпочковываются от родителей. В возрасте между 25-34 годами, уже около 90% женщин, более 80% мужчин живут отдельно от родителей. Первое жилье американца это, как правило, съёмное жилье. Рынок съемного жилья в США очень развит, и можно совершенно комфортно жить всю жизнь в съемном жилье. На этом этапе им важны близость к работе, и всякие культурные (или не очень культурные) развлечения.
Следующий этап в жизни американца, это покупка своего жилья. Конечно, не все доходят до этого этапа, но, как правило, большинство рано или поздно доходят. Как правило, это происходит, после того как они заключают брак, и когда они готовятся заводить детей. Тут надо заметить, что у американцев есть очень сильное предпочтение покупать отдельно стоящие дома (одно или двух этажные). В квартирах они могут жить когда молодые или когда пожилые, но когда заводят детей, они предпочитают жить в отдельных домах в пригородах. Понятно что для растущей семьи надо побольше места, чем для бездетных холостяков или пенсионеров. На этом этапе жизни для них важны хорошие школы и близость к работе.
Следующий этап в жизни американца, это этап пустого гнезда (empty nest). Гнездо опустело после того как дети выросли и покинули его. На этом этапе, часто дом продают, и как правило покупают более скромное жилище. На этом этапе им больше не нужно жить рядом с хорошими школами, но по прежнему надо жить поближе к работе. Они могут переехать обратно в квартиру, купленную или съемную.
Следующий этап это выход на пенсию. Тут уже можно жить в любом месте, где хочется. Ни школы, ни работа не ограничивает выбор жилья. Решающими факторами становятся близость к красивой природе и климат. Медицинское обслуживание, слава богу, в любой точке США нормальное. Многие на этом этапе покупают два жилья, одно на севере, где проводят лето, и другое на юге, где проводят зиму. Тут есть для этого термин - перелетная птица (snowbird или sunbird). По оценкам, в США и Канаде около 5 миллионов людей (в основном пенсионного возраста) делают такую сезонную миграцию.
1. Поиск дома
а) Как ищут?
Это можно делать самому на сайтах типа Zillow, Trulia, Redfin, Realtor.com, либо поручить поиск агенту по недвижимости. Для покупателя недвижимости услуги агента практически всегда бесплатны (их оплачивает продавец, но конечно понятно, что это включено в стоимость). Агент по недвижимости организует просмотр недвижимости и отвечает на все возникающие вопросы.
На что смотрят при поиске дома? Смотрят естественно на размер дома, на планировку, на внутреннюю отделку, на наличие бассейна, на размер земельного участка, на его положение, наличие парков рядом с домом, наличие и качество школ. Дома на тихих или тупиковых улочках ценятся выше, чем дома на загруженных, сквозных улицах. Некоторым людям обязательно нужен бассейн в доме, другие предпочитают жить в доме без бассейна. Некоторые предпочитают дом с отделкой под ключ, а другие предпочитают купить более старый дом, и сами отделать его на свой вкус. Дома непосредственно рядом со школами, менее привлекательны, так как школы создают много шума и много автомобильного движения.
Также, на этом этапе следует определиться с ценой которую вы готовы заплатить, и получить предварительное одобрение (pre-approval) от банка на ипотечный кредит на нужную сумму.
b) Сколько стоит дом?
Конечно, нет однозначного ответа на этот вопрос. Дома продаются в совершенно разных ценовых категориях, и стоимость может отличаться в разы. Как правило, дом хочется в удобном месте поближе к работе, чтобы не ездить далеко, в районе с хорошими школами, и красивыми парками, с ресторанами, и магазинами. Естественно, все остальные работающие люди хотят того же самого, и количество таких мест ограничено. В итоге, стоимость земли в этом районе растет. Поэтому, например, в самых хороших районах в Майами стоимость земли начинается где-то от $600 - $700 за квадратный метр.
Согласно нормам зонирования (zonning laws) в этом районе, площадь дома не может превышать 35% от площади земельного участка. Это делается, чтобы избежать перенаселения, и чтобы район оставался зеленым и просторным.
Стоимость постройки самого дома, с отделкой и домашней техникой, в Maйами будет около $1000-$2000 за квадратный метр. Соответственно, домик размером около 250 квадратных метров в престижном районе будет стоить около миллиона. Вот, например карта с домами около 250 метров, которые продавались на тот момент. Дома за $600K, находятся рядом с относительно крупной дорогой, и они, скорее всего, таунхаузы. Дома с доступом к воде (каналу) и причалами для лодок стоят, как правило, значительно дороже.
Как выглядят дома? Вот, например фотографии дома, который выставлен на продажу за $1,15 миллион.
[Нажмите, чтобы посмотреть . . .]
Избушка, вид спереди
Жилая комната
Библиотека
Бассеин и двор
Кухня
Гостинная
Столовая
Главная спальная (master bedroom)
Санузел в главной спальной
Вторая спальная
Санузел во второй спальной
Третья спальная комната
Кабинет/4ая спальная комната
Санузел для третьей и четвертой спальной
Можно конечно купить дом значительно дешевле, но тогда вместо 15 минут до работы, надо будет тратить 30 минут в дороге. Вот, например дом, который продается за $499,000, размером около 200 квадратных метров.
[Нажмите, чтобы посмотреть фотографии]
Бассеин там общий, на несколько домов.
Что делать людям, для которых $499К дорого. Для них есть более бюджетные варианты. Вот например совершенно новый дом, с 4 спальными комнатами, 3 санузлами, размером около 150 метров. Продается за $274,000. Бассейна тут уже нет. До центра города надо ехать около 45 минут.
[Нажмите, чтобы посмотреть фото ...]
Есть конечно и более бюджетные варианты семейного жилья. Но это уже скорее всего будут таунхаусы, или квартиры. И конечно придется довольствоваться всего тремя комнатами (жилая и кухня, часто совмещенные, плюс две спальные комнаты) и площадью менее 100 квадратных метров. Гаража может и не быть, и машину придется парковать на открытой стоянке перед домом. Вот например фотографии квартиры, которая выставленна на продажу за $98,000, площадью около 70 квадратных метров. Расположена в часе езды от центра города.
[Нажмите, чтобы посмотреть фотографии]
Все эти дома и квартиры взяты из нормальных и безопасных районов, с хорошими школами. Есть конечно и плохие районы, с высоким уровнем преступности. Там жилье вообще дешевое, и можно купить квартиру за $30,000.
2. Где взять деньги на покупку и на каких условиях?
Если вам в жизни повезло, и вам подарили или оставили по наследству кучу денег, то проблем никаких нет. Но для тех, у кого в тумбочке нету миллионов, надо обращаться в банк, чтобы получить ипотеку. Даже те, у кого есть миллионы в тумбочке, часто предпочитают взять ипотеку. Это недорого, и позволяет не вкладывать все свои деньги в недвижимость.
В США есть много разных программ ипотеки. Три самых распространенных:
FHA (Federal Housing Administration) - это государственная программа помощи для людей, которые покупают жилье в первый раз, или имеют низкие доходы. В этих ипотечных кредитах требуется более низкий первоначальный взнос - около 3-5% от стоимости. Однако, процентные ставки по этой программе будут более высокими.
Conventional - это самые распространенные, которые соответствуют условиям Fannie Mae. Как правило размер ипотеки ограничен $417,000, и требуется 20% первоначального взноса. У них, как правило, самые низкие процентные ставки.
Non-conventional - банки сами выдают кредиты, на своих собственных условиях. Размер не ограничен, и первоначальный взнос будет на усмотрение банка (20% считается нормой, но может быть выше или ниже).
В начале процесса, банк обычно присылает свой прайс-лист, в котором описаны условия кредитов. Банк естественно не бесплатно работает, и берет деньги за свои услуги. Основая плата банку это проценты по кредиту. Также, как правило беру плату за обработку заявления (application fee), и могут брать всякие другие платы (points, или commitment fee). Вот так выглядит обычный прайс-лист в котором описаны процентные ставки для разных типов ипотеки (эти ставки могут меняться каждый день). 30-year fixed, это обычная ипотека на 30 лет, с процентной ставкой в 3.25%. 15-year это тоже самое, но на 15 лет, и с более низкой процентной ставкой 2.875%. ARM (adjustable rate mortgage) это ипотечные кредиты ставка по которым меняется со временем. Например, в 7/1 АRM, ставка изначально будет 2.5% на первые 7 лет. После этого, она каждый год будет меняться, в зависимости от индекса (1 year LIBOR например), но процентная ставка не может превысить определенный порог (7.5% в данном случае).
Я лично для себя составляю табличку в Excel, чтобы просчитать какой вариант более выгоден. Например, разница между 7/1 ARM и 10/1 ARM очень незначительная, но дает лишние 3 года фиксированной ставки.
Об ипотеке надо думать еще до того, как начинаешь искать жилье. Надо получить так называемое предварительное одобрение (pre-approval), потому что продавцы недвижимости попросят копию этого предварительного одобрения перед тем как подписать контракт на продажу. Это предварительное одобрение выглядит вот так:
3. Сколько дают денег в долг?
Типичные покупатели жилья, это семьи с детьми. Если мы возьмем семью с двумя взрослыми состоящими в браке, в которой хотя бы один человек работает на работе с полной занятостью (или ищет такую работу), то средний доход этой семьи в 2014 году был $128 тысяч в год (около $10,500 в месяц). При этом, медиана дохода была $104,302 в год (около $8500 в месяц). Доход семьи также сильно зависит от возраста и уровня образования, и естественно чем выше уровень образование и чем больше опыт работы, тем выше доход. Так, например, для семей людей старше 34 лет, и где у одного из них есть диплом бакалавра, медиана дохода была $132502. в год. Для людей с дипломами кандидата наук, медиана была $181200 в год. Для профессиональных дипломов (врач, дантист, юрист) - медиана была $214216 в год.
При расчете возможностей семьи платить за ипотеку, банк смотрит такие факторы как кредитная история, доходы семьи, активы семьи, и текущая долговая нагрузка. Есть несколько важных коэффициентов о которых надо знать.
Loan-to-Value (LTV) это соотношение рыночной стоимости к размеру ипотечного кредита. Это максимальная сумма которую банк готов одолжить под эту недвижимость. Стандартом является максимальный LTV 80%, но можно встретить ипотеки с максимальным LTV от 50% до 97%. Бывают и варианты с 100% LTV, или даше с 105% LTV, но это уже очень экзотические варианты, и как правило кто-то их субсидирует.
Debt-to-income (DTI) это соотношение максимальных выплат по долгам к доходу семьи. Банки используют два разных DTI. Первый учитывает только расходы на жилье, а второй учитывает все долги семьи.
Первый DTI обычно не должен превышать 28% от дохода. То есть, прямые жилищные расходы не должны превышать 28% от дохода семьи. Прямые жилищные доходы включают в себя обязательные выплаты по ипотеке (тело долга и проценты), налоги на недвижимость, обязательное страхование недвижимости, и взносы ассоциации домовладельцев (Homeowners Association Fees или HOA Fees). Почти во всех многоквартирных домах, и в некоторых отдельно стоящих домах, есть ассоциации жильцов. Они собирают деньги за обслуживание территории, и поддержания общей собственности, и всякие общие расходы. Это что-то вроде ЖЭКа. Например, во многих местах есть общий клубный дом с бассейном, или есть общая детская площадка, и ассоциация домовладельцев отвечает за них.
Второй DTI, помимо жилищных расходов, также смотрит на другие долговые обязательства. Второй DTI включает в себя все остальные долги - кредитные карточки, образовательные кредиты, долги за машины. Второй DTI не должен превышать 36% от дохода в общих случаях, или 45% когда кредитная история заемщика хорошая без банкротств и просрочек за прошедшие несколько лет.
Например, если вы захотите купить жилье за $275,000, и выберете 7/1 ARM со ставкой кредита 2.5%, то для покупки этого жилья потребуется накопить $55,000 иметь семейный доход примерно $4500 в месяц (ипотека будет около $850 в месяц, плюс около $250 налога на недвижимость, и $150 страховки. Для самого бюджетного варианта за $98,000, потребуется накопить около $20,000, и требуется доход около $1500 в месяц (ипотека будет $300 в месяц, плюс около $100 за налоги и страховки). Как видим, медианная семья вполне может без особого напряжения для себя позволить купить себе жилье в диапазоне $275 - $500 тысяч, и даже семьи с минимальным доходом могут себе позволить бюджетное жилье.
Для самого дорогого варианта за $1,1 миллион, потребуется накопить $220,000, и потребуется доход в $17000 в месяц (ипотека будет $3477, налог на недвижимость около $900, и страховка $300).
Также, надо отметить, что проценты выплаченные по ипотеке, и налоги на недвижимость, снижают налогооблагаемую базу, и снижают подоходный налог. Это делает покупку недвижимости еще более доступной, так как семья будет платить существенно меньше налогов после ее покупки.
4. Какие документы нужны для заявления на ипотеку?
Заявление на ипотеку относительно стандартное: Uniform Residential Loan Application (Form 1003).
https://www.svb.com/Company/Legal-Notices/Uniform-Residential-Loan-Application/
Там спрашивают ФИО, номер социального страхования, дату рождения, семейное положение, место работы за последние 2 года, место жительства за последние 2 года, и информацию о всех активах и долгах. Как правило, обработка заявления занимает до недели.
Помимо этого, у меня банк попросил вот эти документы:
• legible photo ID for each person on title. (Color photo from smart phone works well for this). Фотокопию удостоверения личности
• 2014-2015 W2s (отчеты о зарплате за 2014-2015)
• Pay Statements for the last 30 days (отчеты о зарплате за последние 30 дней• Asset statements for the last 30 days (checking, savings, IRA, 401K, Brokerage, etc.). (выписки из банков за 30 дней).
5. Где взять денег на первоначальный взнос?
Некоторым людям родители или другие родственники дают денег в подарок на первоначальный взнос. Остальным надо копить на первоначальный взнос. Однако, даже у тех кто накопил деньги, они не лежат в тумбочке. Они могут быть разложены в разных инвестиционных счетах, с разной степенью ликвидности. Даше если деньги просто лежат на счету в банке, то эти деньги также являются подушкой безопасности на черный день, поэтому не хочется все их тратить на недвижимость.
Один из распространенных вариантов это занять денег со своего пенсионного счета 401К. Таким образом можно занимать до 50К на человека, на срок до 10 лет. Ты платишь проценты за заем денег со своего счета, но эти проценты уходят не в какой-то банк, а зачисляются тебе обратно на пенсионный счет. То есть, по сути получается беспроцентный кредит, так как платишь проценты самому себе, и это увеличивает размер твоего пенсионного счета. Есть конечно и подводные камни у таких займов. Счет 401К привязан к работодателю. При уходе с работы ты можешь перевести его на свой индивидуальный счет, или оставить у бывшего работодателя. Но, все занятые деньги надо вернут в течении 60 дней, при уходе с работы. Если не вернешь, почку вырезать не будут, но надо будет заплатить налоги и штраф 10% за досрочное снятие денег со счет.
Например, у меня на работе проценты по такому кредиту сейчас 5.5%. И при займе $50000 на десять лет, платить надо $538.88 каждый месяц (автоматически из зарплаты вычитается).
Также, есть различные программы которые позволяют купить жилье с первоначальным взносом менее 20%. Например, FHA ипотека позволяет внести лишь 3%. Для ветеранов вооруженных сил (и их семей) есть специальные VA кредиты которые вообще не требуют первоначального взноса. Многие частные банки имеют программы которые позволяют взять ипотеку с взносом в 15, 10, или 5%.
6. Как проходит подписание контракта на покупку?
Агент продавца представляет интересы продавца. Он получает от продавца недвижимости комиссию за успешную продажу. В нашей местности стандартная комиссия 6% от суммы продажи. С дома стоимостью миллион - это $60,000. Правда этому агенту достается в лучшем случае треть от этого. Также, он из своего кармана оплачивает все расходы по рекламе. Агент покупателя представляет интересы покупателя. За свои услуги, он получает от агента-продавца половину (3%) от комисси.
Агент покупателя составляет контракт, и отсылает его по электронной почте или факсу агенту продавца. В предложении есть крайний срок для его принятия (72 часа например). В него вы (а точнее, ваш агент) включаете те условия, на которых готовы купить понравившуюся вам недвижимость. В частности, в предложении указывается цена, по которой вы готовы купить, и перечень того, что из имеющегося в доме или квартире вы бы хотели включить в покупку (речь идет о бытовой технике, люстрах, портьерах, и т.д.).
В контракте оговорены все условия, и оговорена дата исполнения контракта (closing date), также оговорену условия (contingencies). Типичные условия которые прописывают в контракте - условие финансирования (financing contingency), которое заключается в том, что контракт обязателен к исполнению только если банк согласится финансировать покупку. Также, иногда встречается условие что покупатель должен сначала продать свое текущее жилье, чтобы иметь деньги на покупку (но продавцы не любят это условие, и могут отказать этому покупателю).
Еще одним важным моментом является указание размера авансового платежа (deposit), который вы готовы дать продавцу в качестве подтверждения серьезности намерений. Обычно это 5-10% от стоимости жилья. Очень важным является включение условий выхода из договора с возратом авансового платежя. Обычно такой "задней калиткой" для безболезненного выхода из договора являются результаты технической инспекции и условие получения вами кредита на определенных условиях. Поэтому, чтобы вы не потеряли внесенный авансовый платеж, стоит включить такого рода условия.
В последнее время практически все покупатели включают пункт проведения технической инспекции в договор купли-продажи. Данная инспекция должна быть проведена в определенные сроки (обычно в договоре на это дается неделя). Покупатель имеет право отказаться от покупки в случае, если результаты технической инспекции его не удовлетворили. Также иногда, если в результате инспекции обнаружены какие-то неполадки или дефекты, это является поводом для покупателя провести переговоры с продавцом об исправлении дефектов или снижении цены. Так как этот пункт не оговаривает, какие выявленные при технической инспекции дефекты могут служить основанием для выхода из договора, то для покупателя это та лазейка, при помощи которой он может безболезненно выйти из него, просто сославшись на то, что его не удовлетворили результаты инспекции.
После получения предложения о покупке, продавец, через агента, обычно присылает контр-предложение. Торг тут очень уместен и все ожидают торговлю насчет цены и других условий. Обе стороны отсылают друг другу контр-предложения, пока не договорятся обо всем. Затем все подписывают, и контракт готов. Обычно в этом процессе покупатель и продавец никогда не общаются напрямую, и даже никогда не встречаются до закрытия сделки. Все происходит через агентов, посредством электронной почты или факсов.
В контракте также будет оговорено кто платит за различные расходы по продаже. Комиссию для агента - 6% - традиционно платит продавец. Расходы на технические инспекции платит покупатель. Все расходы связанные с ипотекой традиционно платит покупатель. Расходы на юристов и на проверку прав собственности обговаривают в контракте, и как правило обе стороны берут на себя часть расходов. Налоги и пошлины на передачу прав собственности, у нас во Флориде, обычно платит продавец.
Title Insurance (страхование прав собственности) платит покупатель. Эта страховка покрывает все возможные проблемы, которые могут возникнуть при появлении неизвестных ранее наследников или других предъявителей прав на дом, залогов, невыплаченных задолженностей, ошибок в документах, и прочее.
При оформлении ипотечного кредита банк почти всегда требует оценку стоимости недвижимости профессиональным оценщиком и попросит покупателя оплатить эту оценку. Эта оценка может стоить в районе $300 - $1000, в зависимости от стоимости недвижимости.
7. Что происходит после подписание контракта?
Первый этап, это это технические инспекции (если они предусмотрены в контракте). Их может быть очень много, они все идут за счет покупателя. Вот, например что мы делали при покупке, вместе с ценой за каждую инспекцию:
Общую инспекцию $350
Проверку на содержание свинца в краске $250
Проверку на споры плесени в воздухе $400
Инспекцию крышы $350
Инспекцию канализационных труб с видеокамерой $375
Инспекцию электрической системы $75
Проверку на устойчивость к ураганам $75
Они конечно не дешево стоят, но в результате удалось еще на $20,000 снизить стоимость дома.
Затем, если еще не сделал этого, то надо предоставить банку всю необходимую информацию. Банк заказывает оценку стоимости недвижимости (appraisal) и покупатель оплачивает это. Если оценка стоимости равняется или выше чем цена в контракте, то все хорошо. Если ниже, то банк даст денег только исходя из своей оценки стоимости.
Затем, надо привлечь юриста или титульную компанию. Они делают проверку прав собственности на недвижимость (так называемый title search), в котором указываются все залоговые права, и все ограничения на использования землей. По завершении сделки, они застрахуют права собственности на эту недвижимость (title insurance), и покупатель и банк смогут спать спокойно.
За несколько дней до закрытия контракта, юристы обмениваются так называемым closing statement. Это таблица в которой указано кто, сколько, и за что платит, и кто, сколько, и за что получает. Она довольно сложная и запутанная.
Например, если контракт заключен на $900,000, в closing statement может быть написано что банк перечисляет 710,000, покупатель перечисляет 200,000, и продавец перечисляет $2000 (за налоги за тот период когда он использовал собственность без уплаты налогов на собственность). Эти 912 тысячи потом распределяются между брокером продавца ( комиссия в 6% - $54000), разными расходам покупателя ($10,000 на юристов и title insurance), и разными расходами продавца на налоги и пошлины $20000), и оставшиеся $826,000 достаются продавцу.
За пару дней до исполнения контракта, надо перевести электричество и воду на свое имя. Обычно это делается просто с помощью отравления заявки в интернете. У них автоматические счетчики, показания которых снимаются удаленно, и они просто начинают насчитывать на вас.
8. Как и когда переходят права собственности и продавец получает деньги?
Утром в день закрытие сделки принято проводить финальную инспекцию недвижимости (final walk-through), чтобы убедиться, что ничего не изменилось.
После выполнения всех условий договора в день наступления даты закрытия сделки (closing date) вы должны провести все необходимые выплаты, а именно внести первоначальный взнос (downpayment) - за вычетом уже внесенного ранее авансового платежа (deposit), оплатить услуги адвоката, оплатить государственные пошлины и сборы и т.д. Деньги переходят не напрямую, а через юриста или титульную компанию. Покупатель обычно либо переводит деньги банковским переводом на счет юриста или титульной компании (лучше это делать за день до закрытия), либо приносит так называемый сертифицированный чек из банка (certified check). Сертифицированные чеки отличаются от обычных тем, что выплаты по ним нельзя остановить и банк гарантирует их оплату.
Продавцы недвижимости подписывают документ передающий права на собственность (deed) в присутствии нотариуса и двух свидетелей. Покупатели тоже подписывают много документов, это в основном документы на ипотеку, и сопутствующие договора с банком. Все эти подписанные документы передаются юристу, который отсылает копию в банк. После того как банк все одобрит, юрист делает выплаты всем кому причитаются деньги - в основном продавцу и агентам по недвижимости. Если у продавца недвижимости была ипотека, то перед тем как отдать деньги продавцу, они сначала погасят ипотечную задолженность продавца. Иначе покупатель не получит полное право собственности на недвижимость (clean title).
После того как юристы получили подписанные документы, и передали деньги продавцу, сделка считается завершенной. Осталось зарегистрировать документы на собственность и ипотеку в архивах публичных записей (public records), что как правило делается электронным способом, в тот же день. Все расходятся по домам, продавец с чеком, и покупатель с ключом от дома.
Ответы на часто задаваемые вопросы:
1. Вас не напрягает ипотечное рабство на 30 лет?
Когда я читаю этот вопрос, то хочется задать встречный вопрос, “А вас не напрягает пожизненное продовольственное рабство? Ведь если вы перестанете покупать еду, то умрете от голода?”
Конечно, ипотека несколько дороже, чем еда, но не намного. На семью из 4 людей мы тратим около $800 на еду, и наверно еще около $500 на рестораны в месяц. За ипотеку мы платим около $3000. Однако, лишь около $1500 из этой ипотеки это проценты. Остальная часть платежа уменьшает тело кредита, и это равносильно откладыванию денег на свой сберегательный счет. Поэтому, расходы на еду, и проценты по ипотеке, вполне сопоставимы для нас, и для других семей. И ни те, ни другие, не напрягают нашу семью.
2. Что будет если вы потеряете работу/заболеете/станете инвалидом/умрете? Семья будет бомжевать на улице?
Вряд ли. Во первых в семье двое работающих, и даже зарплаты одного вполне хватает на все необходимые расходы. Вероятность одновременной потери работы для двух людей - очень низкая. Затем, при потере работы, платят какое-то пособие по безработице, и у нас есть сбережения на черный день, которых хватит на какое-то время.
В случае болезни, есть медицинские страховки, и другие дополнительные страховки, которые конечно не гарантируют исцеление от всех болезней, но гарантируют что это не станет слишком большим финансовым шоком для семьи. В случае инвалидности, есть страховки и на случай инвалидности, которые возмещают потерю дохода для семьи. В случае смерти, есть страховки и на этот случай.
В случае серьезных потерь дохода, есть очень много расходов которые можно сократить. Например: уволить няню, перевести детей из дорогой частной школы в бесплатную государственную школу (так как район хороший, то и школы тоже хорошие), поменьше есть в ресторанах и побольше готовить дома, продать одну из машин. В общем, очень много места для маневров.
В самом крайнем случае, дом можно и продать (или сдать в аренду), и переехать в более дешевое жилье. Дети вполне могут спать в одной спальной комнате, и можем обойтись и без отдельного офиса или библиотеки в доме. Можно купить жилье подальше от центра, и тратить на дорогу 30 минут место 15 минут.
3. Если выбираешь ARM ипотеку, что будет через 3/5/7/10 лет когда ставка ипотеки перестанет быть фиксированной?
Скорее всего ничего не будет. Я еще ни разу не жил в одном доме ни 7, ни 10 лет. Средняя продолжительность проживания в одном жилье для американцев около 10 лет. Скорее всего дом будет продан, ипотека закрыта. Если мы по прежнему будем жить в этом доме через 10 лет, то очень вероятно что ипотека к тому времени будет выплачена. Но даже если не выплачена, то максимальная ставка по этому договору 7.5%. Это значит, что через 10 лет, даже если ставка подскочит до максимальной, и даже если за 10 лет мы не сделаем никаких дополнительных платежей, то месячная сумма ипотеки может вырасти на 50%. С учетом ненулевой инфляции за 10 лет, меня как-то совершенно не пугает, даже и этот, самый неблагоприятный, вариант развития событий.