О ценах на неджвижимость в канадском Большом Ванкувере
Кто не знает, цены на жильё здесь безумные. В 21 веке они росли примерно на 10% в год. Власти города и провинции Британская Колумбия на это взирали с удовлетворением, потому что 10-процентный рост привлекал спекулятивных инвесторов со всего мира (но в основном из Ю-В Азии), что стимулировало рост жилищного строительства. Эта индустрия тянет за собой отрасли, занимающиеся производством стройматериалов и всей той начинки, которая создаёт жильцам уют в их домах. В результате появляются новые рабочие места, экономика оживляется и возрастают налоговые поступления. Аналогичные процессы протекают по обоим океанским берегам Северной Америки. Впрочем, и внутри этого континента мы наблюдаем подобное. Например, в Большом Торонто. Цены на недвижимость в упомянутых мной регионах везде стали безумными. Это означает, что в выигрыше оказались местные власти и спекулянты недвижимостью. В какой-то мере подъём экономики позитивно отразился и на всём населении. В частности, увеличилась занятость, стали более щедрыми социальные программы и у всего населения выросли индивидуальные доходы.
Однако за этот экономический рост платят покупатели жилья. Баланс между ростом доходов и ростом цен на недвижимость стал складываться против местных жителей, не занимающихся спекуляцией. То есть несмотря на некоторое улучшение качества жизни простых канадцев благодаря росту индивидуальных доходов за последние 20 лет, они стали платить за жильё в два-три раза больше. Похоже, что большинство жителей Большого Ванкувера оказались в проигрыше.
Постепенно местные власти стали признавать существование этой проблемы и приняли решение ограничить рост цен на недвижимость. Для этого они использовали налоговое регулирование. В частности, они ввели дополнительный налог на нерезидентов, покупающих жильё в Ванкувере. В результате увеличилась доля покупателей в возрасте около 20 лет, которые платили за элитные квартиры цены, в 10-20 раз превышающие средний доход работающего канадца. Это дети-племянники китайских богатеев, которые стали в Ванкувере студентами и в ускоренном порядке строго по закону Канады получили вид на жительство. То есть стали налоговыми резидентами. Рост цен замедлился, но едва заметно.
Следующим шагом против спекулянтов стало введение налога на пустующее жильё. На жилые помещения, не сданные в наём в течение более чем на шесть месяцев в текущем году, в 2019 был введён налог 1.0% от их оценочной стоимости. Для элитного жилья это составило несколько тысяч долларов в год сверх обычного налога на недвижимость (порядка 2%). Что не всякому 20-летнему китайскому студенту стало под силу. Пришлось напрягать настоящих владельцев -- своих богатых родственников и тем самым заставлять их задуматься о продаже недвижимости, купленной на имя доверенного лица, осевшего в Канаде. В результате рост цен слегка замедлился, но они продолжали расти. В течение 2018-2019 количество пустующего жилья уменьшилось в полтора раза, что немного снизило арендную плату. Увеличившиеся налоговые поступления позволили городским властям финансировать строительство социального жилья.
В качестве следующего шага Ванкувер увеличил ставку налога на пустующее жильё до 3% в 2021. На снимке вы видите типичные дома, на которые этот налог нацелен в первую очередь. В них квартиры стоят более миллиона долларов. Однако Ванкувер -- лишь 1/4 часть Метро Ванкувера. В нём всего около 22 муниципалитета, и каждый себе на уме. Возьмутся ли они все за ум и дружно станут ограничивать спекуляцию недвижимостью, -- большой вопрос.
Так что заставит спекулянтов ли эта мера срочно продавать свою недвижимость, неясно. Скорее всего лишь остановит рост цен.
В течение последних 20 лет спекулянты в Бол. Ванкувере покупали недвижимость в расчёте на рост цен около 10% в год. В иные годы рост был 15%. Минус 3% за пустующее жильё лишь слегка охладит рынок, но не обрушит цены. Чтобы цены сделать не такими безумными, как сейчас, нужно сильно разорить владельцев недвижимости, которые приобрели её недавно. Пойдут ли власти на такой шаг, судить трудно.
Немного личного. Я был свидетелем, когда цены на недвижимость обвалились в районе Лондона (британского) в 1994. Это был мой первый заграничный визит, и простых англичан, которые тогда меня принимали, я считал очень богатыми людьми, потому что они владели собственными домами. На самом деле это был верхний средний класс в его нижней части. Вице-президент принимавшей меня маленькой консалтинговой ИТ компании (три руководителя компании, три их жены-секретаря и 5 наёмных работников) со мной поделился своей печалью, что его (довольно скромный) вице-президентский дом подешевел где-то на 25%. "Так тебе и надо, буржуй; мне бы твои заботы" -- подумал я тогда. В то время я жил в Харькове в неприватизированной государственной хрущёбе и не понимал, что такое рыночная цена жилья. Это понятие тогда на Украине ещё не существовало.
Прошло 20 лет, и я продал свой дом в Оклахоме на 25% дешевле, чем мне обошлось его строительство, и наконец ощутил, что это такое. Вешаться из-за этого не стал, но остался неприятный осадок. Впрочем, я это пережил спокойно.
Тем не менее, считаю, что Карфаген должен быть разрушен местные власти в Ванкувере должны обвалить цены на недвижимость как минимум в два раза. $750K за тесную 2-bdrm квартиру в высотке (800 кв.ног) в 20 км от места, показанного на фото, -- это безумство.
https://betterdwelling.com/city/vancouver/vancouver-to-triple-empty-home-tax-to-3-in-2021/#_
Однако за этот экономический рост платят покупатели жилья. Баланс между ростом доходов и ростом цен на недвижимость стал складываться против местных жителей, не занимающихся спекуляцией. То есть несмотря на некоторое улучшение качества жизни простых канадцев благодаря росту индивидуальных доходов за последние 20 лет, они стали платить за жильё в два-три раза больше. Похоже, что большинство жителей Большого Ванкувера оказались в проигрыше.
Постепенно местные власти стали признавать существование этой проблемы и приняли решение ограничить рост цен на недвижимость. Для этого они использовали налоговое регулирование. В частности, они ввели дополнительный налог на нерезидентов, покупающих жильё в Ванкувере. В результате увеличилась доля покупателей в возрасте около 20 лет, которые платили за элитные квартиры цены, в 10-20 раз превышающие средний доход работающего канадца. Это дети-племянники китайских богатеев, которые стали в Ванкувере студентами и в ускоренном порядке строго по закону Канады получили вид на жительство. То есть стали налоговыми резидентами. Рост цен замедлился, но едва заметно.
Следующим шагом против спекулянтов стало введение налога на пустующее жильё. На жилые помещения, не сданные в наём в течение более чем на шесть месяцев в текущем году, в 2019 был введён налог 1.0% от их оценочной стоимости. Для элитного жилья это составило несколько тысяч долларов в год сверх обычного налога на недвижимость (порядка 2%). Что не всякому 20-летнему китайскому студенту стало под силу. Пришлось напрягать настоящих владельцев -- своих богатых родственников и тем самым заставлять их задуматься о продаже недвижимости, купленной на имя доверенного лица, осевшего в Канаде. В результате рост цен слегка замедлился, но они продолжали расти. В течение 2018-2019 количество пустующего жилья уменьшилось в полтора раза, что немного снизило арендную плату. Увеличившиеся налоговые поступления позволили городским властям финансировать строительство социального жилья.
В качестве следующего шага Ванкувер увеличил ставку налога на пустующее жильё до 3% в 2021. На снимке вы видите типичные дома, на которые этот налог нацелен в первую очередь. В них квартиры стоят более миллиона долларов. Однако Ванкувер -- лишь 1/4 часть Метро Ванкувера. В нём всего около 22 муниципалитета, и каждый себе на уме. Возьмутся ли они все за ум и дружно станут ограничивать спекуляцию недвижимостью, -- большой вопрос.
Так что заставит спекулянтов ли эта мера срочно продавать свою недвижимость, неясно. Скорее всего лишь остановит рост цен.
В течение последних 20 лет спекулянты в Бол. Ванкувере покупали недвижимость в расчёте на рост цен около 10% в год. В иные годы рост был 15%. Минус 3% за пустующее жильё лишь слегка охладит рынок, но не обрушит цены. Чтобы цены сделать не такими безумными, как сейчас, нужно сильно разорить владельцев недвижимости, которые приобрели её недавно. Пойдут ли власти на такой шаг, судить трудно.
Немного личного. Я был свидетелем, когда цены на недвижимость обвалились в районе Лондона (британского) в 1994. Это был мой первый заграничный визит, и простых англичан, которые тогда меня принимали, я считал очень богатыми людьми, потому что они владели собственными домами. На самом деле это был верхний средний класс в его нижней части. Вице-президент принимавшей меня маленькой консалтинговой ИТ компании (три руководителя компании, три их жены-секретаря и 5 наёмных работников) со мной поделился своей печалью, что его (довольно скромный) вице-президентский дом подешевел где-то на 25%. "Так тебе и надо, буржуй; мне бы твои заботы" -- подумал я тогда. В то время я жил в Харькове в неприватизированной государственной хрущёбе и не понимал, что такое рыночная цена жилья. Это понятие тогда на Украине ещё не существовало.
Прошло 20 лет, и я продал свой дом в Оклахоме на 25% дешевле, чем мне обошлось его строительство, и наконец ощутил, что это такое. Вешаться из-за этого не стал, но остался неприятный осадок. Впрочем, я это пережил спокойно.
Тем не менее, считаю, что Карфаген должен быть разрушен местные власти в Ванкувере должны обвалить цены на недвижимость как минимум в два раза. $750K за тесную 2-bdrm квартиру в высотке (800 кв.ног) в 20 км от места, показанного на фото, -- это безумство.
https://betterdwelling.com/city/vancouver/vancouver-to-triple-empty-home-tax-to-3-in-2021/#_