Аннуитетный график против дифференцированного графика платежа по ипотеке
Уже почти все банки перешли на аннуитетный платеж (равные платежи на весь период), но многие люди считают, что дифференцированный платеж (равный платеж по телу долга с разными процентами) лучше и экономит им больше денег. С одной стороны, при дифференцированном платеже мы в большей степени гасим долг, чем в анниутете, кроме того сумма "переплаты" при аннуитетном платеже оказывается больше.
Анниутет рассчитывается таким образом, чтобы сначала большую часть денег направлять на погашение процентов, а в конце срока преимущественно на тело долга. С точки зрения банка аннуитет эквивалентен дифференцированному платежу, т.к. обеспечивает тот же поток дохода для банка. Чтобы сравнить два вида платежа надо сравнить как во времени изменяются платежи по каждому виду кредитов.
Допустим у нас 1 млн рублей на 20 лет под 13% годовых. Сделал грубо по годам
годАннуитетДифференцированный платеж1142 353180 0002142 353173 5003142 353167 0004142 353160 50051142 353154 0006142 353147 5007142 353141 0008142 353134 5009142 353128 00010142 353121 50011142 353115 00012142 353108 50013142 353102 00014142 35395 50015142 35389 00016142 35382 50017142 35376 00018142 35369 50019142 35363 00020142 35356 500Итого по аннуитетному графику будет уплачено 2 847 075, а по дифференциальному графику 2 365 000. Разница в 482 075 и вроде бы ответ однозначен. Но это не совсем так. Во первых, 142 тысячи через 10 лет - это не 142 тысячи сегодня, при инфляции в 10%, долг обесценивается вдвое каждые 7 лет, так что в конце срока при такой инфляции долг будет стоит почти в восемь раз дешелве, при том же номинальном платеже. Если мы возьмем 10% инфляцию, то в нынешних деньгах общий платеж во многом изменится. В нынешних деньгах общий платеж по аннуитету составит 1 211 938, а по дифференциальному платежу 1 172 296, или 39 тысяч разницы. Это делает платежи фактически эквивалентным.
Еще обращу внимание, что платеж по дифференциальному графику будет в течении 6 лет выше, чем по аннуитету. Т.е. выбирая аннуитет вы в ближайшей перспективе отказываетесь от 128 тысяч, которые могли бы быть как-то использованы в личной жизни. Если вы бы эти средства все равно направили бы на погашение, то дифференциальный график для вас был бы чуть лучше, чем аннуитет. Главный вопрос, какую полезность вы можете извлечь из этих 128 тысяч. Если все пересчитать при инфляции в 10%, то выбирая аннуитет вы получаете дополнительне 101 тысячу рублей в реальном выражении в ближайшие 6 лет против потери 140 тысяч за оставшиеся 14 лет.
Но, если вы оптимист и считаете, что инфляция упадет до 3-5%, то конечно аннуитет будет не выгоден. С другой стороны при такой инфляции вы можете рефинансировать кредит уже под 6-8% годовых и опять различия будут малы.
Анниутет рассчитывается таким образом, чтобы сначала большую часть денег направлять на погашение процентов, а в конце срока преимущественно на тело долга. С точки зрения банка аннуитет эквивалентен дифференцированному платежу, т.к. обеспечивает тот же поток дохода для банка. Чтобы сравнить два вида платежа надо сравнить как во времени изменяются платежи по каждому виду кредитов.
Допустим у нас 1 млн рублей на 20 лет под 13% годовых. Сделал грубо по годам
годАннуитетДифференцированный платеж1142 353180 0002142 353173 5003142 353167 0004142 353160 50051142 353154 0006142 353147 5007142 353141 0008142 353134 5009142 353128 00010142 353121 50011142 353115 00012142 353108 50013142 353102 00014142 35395 50015142 35389 00016142 35382 50017142 35376 00018142 35369 50019142 35363 00020142 35356 500Итого по аннуитетному графику будет уплачено 2 847 075, а по дифференциальному графику 2 365 000. Разница в 482 075 и вроде бы ответ однозначен. Но это не совсем так. Во первых, 142 тысячи через 10 лет - это не 142 тысячи сегодня, при инфляции в 10%, долг обесценивается вдвое каждые 7 лет, так что в конце срока при такой инфляции долг будет стоит почти в восемь раз дешелве, при том же номинальном платеже. Если мы возьмем 10% инфляцию, то в нынешних деньгах общий платеж во многом изменится. В нынешних деньгах общий платеж по аннуитету составит 1 211 938, а по дифференциальному платежу 1 172 296, или 39 тысяч разницы. Это делает платежи фактически эквивалентным.
Еще обращу внимание, что платеж по дифференциальному графику будет в течении 6 лет выше, чем по аннуитету. Т.е. выбирая аннуитет вы в ближайшей перспективе отказываетесь от 128 тысяч, которые могли бы быть как-то использованы в личной жизни. Если вы бы эти средства все равно направили бы на погашение, то дифференциальный график для вас был бы чуть лучше, чем аннуитет. Главный вопрос, какую полезность вы можете извлечь из этих 128 тысяч. Если все пересчитать при инфляции в 10%, то выбирая аннуитет вы получаете дополнительне 101 тысячу рублей в реальном выражении в ближайшие 6 лет против потери 140 тысяч за оставшиеся 14 лет.
Но, если вы оптимист и считаете, что инфляция упадет до 3-5%, то конечно аннуитет будет не выгоден. С другой стороны при такой инфляции вы можете рефинансировать кредит уже под 6-8% годовых и опять различия будут малы.