Как правильно осуществить передачу недвижимости?
Если оставить без пристального внимания такое мелкое, на первый взгляд, дело, как передача недвижимости от продавца покупателю, и тот и другой могут позже пережить немало неприятных моментов. Разберемся, как избежать неприятностей.
Кажется, уделять особое внимание окончанию сделки не имеет особого смысла - ведь главное, чтобы вожделенная покупка или долгожданная продажа наконец-то состоялась - к обоюдному удовлетворению сторон. Но приемка квартиры покупателем у продавца - заключительный аккорд сделки. И обставить его хочется как-то красиво - распить бутылочку шампанского (обмыть ключи), обменяться крепкими рукопожатиями, добрыми пожеланиями, номерами телефонов - на всякий случай. Возникает опасение, что торжественность момента будет принижена мелочной возней со счетами, бумагами, сверкой показателей счетчика, проверкой безупречности работы водопроводных смесителей, наличия и качества связи в телефонном аппарате и прочей «вульгарной бытовщиной». Однако лучше уж сперва разобраться со всеми финансовыми и техническими аспектами, а уже потом - организовывать радующие душу церемонии. В противном случае недоразумения могут дорого обойтись какой-либо из сторон, не говоря уже о моральном ущербе.
В принципе, покупателю готовиться к финишу сделки необходимо уже в момент просмотра квартиры, а продавцу - еще раньше, как только принято решение о продаже (обмене) и объект подается в рекламу. Поскольку даже если приобретается что-то взамен, не все вещи есть смысл перевозить с собой на новое место. Кухня со встроенной техникой, шкафы-купе и некоторая другая мебель могут просто не вписаться в габариты нового жилища. Зато если они в хорошем состоянии, то способны избавить нового владельца от необходимости дополнительных трат и длительного ожидания изготовления - доставки - монтажа. Правда, надо быть готовым и к тому, что покупатель, обладая диаметрально противоположными вкусами в отношении интерьера, не оценит такой прекрасной возможности экономии времени и средств и категорически потребует вывезти все. Но эти моменты и обсуждаются обычно при просмотре, а затем непременно должны быть письменно зафиксированы, как только достигнута определенная договоренность.
Если квартира действительно хорошо обставлена и оснащена, продавцу есть смысл сразу решить, что войдет в стоимость квартиры, а на что лучше назначить отдельную цену. Бывает, что квартира сразу приобретается практически со всей обстановкой. А случается наоборот: покупатель сразу констатирует, что вкладывается в квадратные метры, а далее будет все переделывать по своему вкусу. Но подобные заявления покупателя - не повод для продавца «раздевать» недвижимость (ежели только возможность осчастливить дачные угодья друзей и соседей дополнительной мебелью и сантехникой не санкционирована в письменном виде). Покупателю же следует в любом случае проявлять разумную осторожность - лучше после приемки недвижимости как минимум сразу поставить дополнительный замок или сменить «личинку» в старом. Иначе может повториться случай из риэлторской практики: квартира в достойном ремонте, с хорошей импортной сантехникой и кухонным оборудованием оказалась «раздета» за пару ночей соседями, которым продавцы когда-то оставляли ключи (цветочки поливать), о чем искренне позабыли в хлопотах сборов в дальнюю дорогу. Бывшие собственники к тому времени уже явно были не при делах - улетели на ПМЖ, только расчеты по сделке их и держали. Пришлось агентам расследовать, каким образом на месте приличных «бошей-электролюксов» и пр. оказались ободранная плита, треснувшая раковина и куда исчезло ковровое покрытие и двери из красного дерева. Далеко идти не пришлось - все обнаружилось этажом выше. В общем, ложечки нашлись, а осадок остался…
Освобождение и передача объекта новому владельцу по акту - заключительный момент всей сделки, за которым следует выплата остатка суммы - обычно 10%. Сумма достаточно внушительная. Зачем ее обычно задерживают до момента освобождения?
Народная мудрость давно приравняла два переезда к одному пожару. Переезд - прекрасный повод для «итальянского Нового года» - избавления от вещей, отслуживших свой век. Но расстаться с нажитым добром бывает так трудно! Вот особо хозяйственные граждане порой и «раздевают» свою квартиру, снимая смесители и выключатели, свинчивая дверные ручки. И бывают неприятно удивлены, если новый владелец отказывается подписать акт приема-передачи до тех пор, пока жилье не будет приведено в состояние, пригодное к эксплуатации. Даже если новый собственник и заявляет, что сразу начнет глобальный ремонт - строительной бригаде надо как-то организовать свой быт, пользоваться водопроводом и сантехникой, готовить пищу и пр.
Поэтому напоминаем: квартира передается с теми элементами санитарно-технического, электрического и газового оборудования, с которыми она демонстрировалась потенциальному приобретателю. Если вы не мыслите своей жизни без любимой импортной плиты или встроенной в тумбу мраморной раковины, учтите: вывозя (с письменно удостоверенного в предварительном договоре согласия покупателя) указанные элементы быта, вы обязаны установить им замену в удовлетворительном косметическом и техническом состоянии. Это касается и кухни, и санблока. Тем же ретивым гражданам, которые прихватывают с собой все, что можно отвинтить без риска разрушения дома, справедливо предложат восстановить изъятое или компенсировать изрядную сумму из причитающейся им последней выплаты.
Как правило, каждое агентство имеет типовые бланки актов приема-передачи недвижимости, в которых предусмотрены все шаги и этапы, перечислены все документы, которые необходимо предоставить, и пр. Агент, если таковой участвует в сделке, обязательно должен присутствовать при приеме-передаче и помочь сторонам соблюсти все необходимые формальности. Если же стороны занимались самообслуживанием и справились без участия «профи», они должны обязательно в двух экземплярах составить и подписать акт самостоятельно - чтобы потом не возникало каких-либо претензий и беспочвенных обвинений.
При передаче недвижимости участники сделки знакомятся с квитанциями об оплате коммунальных услуг, телефона, электроэнергии. В момент приемки целесообразно проверить отсутствие задолженностей по междугородным телефонным переговорам - во избежание недоразумений, которые могут обернуться потерей десятков тысяч рублей. И подстраховаться распиской с обязательством компенсации в случае «всплытия» счетов за использование телефона в последние часы перед передачей квартиры. Если же акт об отсутствии претензий покупателем подписан без соблюдения названных условий и деньги выплачены, добиться восстановления справедливости будет непросто.
Впрочем, важны не только квитанции - убедитесь, что телефон работает, а междугородная связь не отключена. Конечно, в наш век мобильной связи это для большинства уже не столь актуально, но наличие в квартире городского телефона как дополнительной опции никто не отменял.
Сейчас во многих квартирах стоят счетчики потребления воды - их исправность и соответствие показателей оплате также не мешает проверить.
Квартира продавалась с кондиционером, а на улице в данный момент прохладно? Это не повод, чтобы не проверить, насколько безупречно работает климатическая установка. То же касается спутниковой антенны и прочих радостей цивилизации.
Случается ситуация, когда в назначенный день квартира не освобождена, вещи не вывезены и вывозить их пока некуда, как утверждает продавец… Потому что там, куда он переезжает, не закончен ремонт, не съехали жильцы, ну и т. д. Но это не должно становиться проблемой покупателя! И он имеет полное право не только не подписывать акт до полного освобождения объекта и не выплачивать оставшиеся деньги, но и пересмотреть условия договора. Правда, предусмотреть такую возможность лучше заранее. Так, если покупатель сам пока снимает жилье, его затраты на аренду должны быть компенсированы продавцом на весь период просрочки. Если же у покупателя есть где жить, он имеет полное право превратиться в арендодателя теперь уже своей недвижимости, арендатором которой становится бывший владелец. Ознакомиться со средними ценами на аренду жилья в разных районах Петербурга можно, обратившись в Городскую справочную службу «Квартирный Вопрос». Вот увидите, если вопрос с самого начала будет поставлен именно так, соблазна тормозить события и откладывать переезд у продавца будет очень мало.
Бывает и так, что жильцы съехали, а шкафы-диваны на местах.
«Нам их брать некуда, может, вашим знакомым пригодятся», - заводят они жалостливую песню. В принципе, одолжить грузчиков в соседнем магазине и вынести все на ближайшую помойку - дело нехитрое. Кажется, что мебель еще хороша - прикрепите записочку на тему «Берите, люди добрые, кому что нравится»… Но это - к продавцам обращение, покупатель вовсе не обязан возиться с чужим добром, плавно перетекающим в категорию барахла.
Решив все вопросы, закончив с соблюдением формальностей и бумажной работой, возможно, устроив маленький праздник и тепло попрощавшись друг с другом, не забудьте обменяться координатами: вдруг придет почта или важная информация по телефону. Да и на ПТС с целью переоформления договоров лучше идти согласованно, чтобы никто случайно не остался «без номера».