Председатель ТСЖ: «Ты - конечное звено пищевой цепочки, тебя все едят»
Что такое ленивое ТСЖ, нужно ли качать права перед ресурсниками и на сколько лет хватает энтузиазма управдому - читайте в нашем блоге «Изнанка профессии».
Это монолог кировчанина, который несколько лет участвовал в управлении многоквартирным домом. Мы не называем имени нашего героя, чтобы ему не пришлось выяснять отношения с жильцами и коммунальщиками. Его опыт типичен: он показывает нам, как устроена современная система ЖКХ изнутри.
«Мой путь в сфере жилищно-коммунального хозяйства начался с того, что мы с женой купили квартиру в новом доме. Практика такова, что обычно застройщик приводит в новостройку свою управляющую компанию. Так было и у нас. Два года мы жили с нашей «управляйкой», и особой любви у нас не возникло. Они за нас не держались, потому что дом находится далеко до центра, и обслуживать нас им было неудобно. Мы ими тоже были недовольны, потому что работали они как попало. Мы писали жалобы - кто в прокуратуру, кто в ГЖИ, кто в Роспотребнадзор. УК наказывали, но почти ничего не менялось.
В итоге мы от них ушли. Это было непросто, потому что никто толком не знал, как это делается. На тот момент в законе существовала такая норма: чтобы отказаться от УК, надо доказать, что она недобросовестно оказывает услуги. Мы собрали мощную доказательную базу: сделали фотографии, сохранили все письма жильцов, на которые УК не отреагировала, составили целый список проблем, по которым «управляйка» не отрабатывала - от протекающей крыши до плохо прибранных подъездов. Всё это мы должны были направить в прокуратуру. Но пока собирали доказательства, эту норму отменили. В итоге после трёх или четырёх заседаний суда и нескольких собраний собственников нам удалось расторгнуть договор.
Параллельно с этим процессом наш дом пытались «захватить» другие УК, которые работали в нашем районе. Всё это проходило тихой сапой, просто ходили какие-то люди по квартирам и собирали подписи. Большинство жильцов подписывали, не вникая. Дошло до того, что нам приходили два комплекта квитанций от разных управляющих компаний. К тому времени у нас уже работал Совет дома из самых активных жильцов. У нас было понимание, что надо выбирать новую управляющую компанию, но менять шило на мыло не хотелось. Тогда и созрело решение - рубить всё разом и менять форму управления на ТСЖ.
Через тернии - к ТСЖ
В нашем доме свыше сотни квартир и очень компактная дворовая территория. Для Кирова это выгодный дом, особенно если учесть, что он достаточно новый. При среднегородском тарифе с него ежемесячно можно иметь до 150 тысяч рублей выручки.
Когда мы начали создавать ТСЖ, это я уже понимал. Плюс изучил законы в этой сфере и поучаствовал в нескольких вебинарах, где обычные люди из разных городов делились опытом управления своими домами. Они меня тогда очень вдохновили. В плюс сыграло и моё образование инженера-строителя. В общем, решил попробовать.
У нас сложилась команда единомышленников из нескольких жильцов. Мы разработали план и взялись за его реализацию. И столкнулись со сложностями уже на первом этапе. Принять решение о создании ТСЖ необходимо на общем собрании собственников. Но провести его так, чтобы оно было признано правомочным, нам удалось только с третьего раза. Дело не только и не столько в кворуме, сколько в соблюдении той адовой процедуры, которая прописана в законе. Нет, она в принципе правильная и вполне реализуемая, но основана, скажем так, на презумпции виновности, что все всех обманывают и хотят друг на друге нажиться. Поэтому всё чересчур забюрократизировано. Самая большая сложность была в том, что многие собственники не проживают в доме, а потому их надо найти, взять с них доверенность, заверить её и так далее.
В первый раз нас завернула ГЖИ, которая по чьей-то жалобе отменила результаты очного и заочного голосования. Во второй раз наши недоброжелатели позвали на собрание телевизионщиков и фактически его сорвали. Но мы сами были лохи и только-только набивали шишки. С третьего раза мы смогли провести собрание так, что уже никто не мог к нам подкопаться. Тогда мы и зарегистрировали ТСЖ.
Позже выяснилось, что мы допустили еще один большой юридический промах. В Жилищном кодексе прописаны компетенции председателя ТСЖ, правления ТСЖ и общего собрания собственников. К исключительным компетенциям собрания, которые может решать только оно и никто больше, относится не так много вопросов. В основном, это то, что связано с продажей и арендой общего имущества. Всё остальное также решается на общем собрании собственников, с оговоркой «если иное не установлено этим же собранием».
Когда мы создали ТСЖ и начали работать, поняли, что у нас связаны руки, потому что собрание пришлось бы проводить по каждому пустяковому поводу. Тогда мы снова организовали общее собрание и внесли изменения в устав, оставив за собранием собственников только их исключительные компетенции. Теперь я как председатель ТСЖ мог работать, не собирая людей по любому мало-мальски значимому вопросу.
Халтура всюду
Самый сложный период - это налаживание отношений и знакомство с рынком, который уже сложился и где тебя ждут как клиента, но не как партнёра. Веселья хватало. За полгода я потратил около 200 тысяч рублей из собственного кармана: сначала на суд с управляющей компанией, потом на услуги юридического агентства, которое занималось регистрацией ТСЖ. На госпошлины, на бумагу. Первые пару месяцев после создания ТСЖ, пока договоры с поставщиками услуг только заключались и деньги от жильцов ещё не поступали, пришлось самому платить зарплаты уборщице, сантехнику и прочему обслуживающему персоналу.
В ТСЖ должен быть полный набор специалистов - бухгалтер, юрист, сантехник, теплотехник, специалист по вентиляции, по газовому оборудованию, дворник, уборщицы. Имея один дом, набрать такой штат нереально. С 10 рублей зарплаты надо заплатить 5 рублей налога. Поначалу мы нанимали шабашников, а потом пришли к тому, что надо всё равно заключать договор с какой-нибудь организацией, чтобы не связываться с зарплатами. Сначала договорились со знакомой фирмой. Мы платили им, условно говоря, 50 тысяч, а они потом возвращали эту сумму за вычетом налогов. Из этих денег я платил сантехнику, уборщице, дворнику и прочим. Разумеется, это было не совсем правильно, но зато экономно. Если делать всё, как по закону, то вместо пяти тысяч сантехник получил бы три и послал бы меня подальше.
Потом мы начали заключать договоры с мелкими специализированными организациями - кто вывозит мусор, кто моет полы, кто чистит двор, кто чинит крышу. Выбор на рынке нормальный. Но непрофессионализм и халтура всюду. Если трактор двор гребёт - за ним нужно бегать и смотреть. Мусор вывозят - стоять над ними. За сантехником и дворником тоже пригляд нужен.
Некоторые услуги были довольно монополизированы. Например, в нашем микрорайоне был всего один оператор лифтов, потому что у нас в принципе немного домов выше пяти этажей. Соответственно, и тарифы на обслуживание и диспетчеризацию лифтов были в три раза выше, чем в среднем по городу. Я посчитал: чтобы вписаться в городской тариф, на одного диспетчера нужно иметь около 400 лифтовых дверей. А у нас их в доме 40. И лифтёров надо содержать не одного, а четверых, чтобы они могли работать по графику сутки через трое. В общем, выбора не было, мы пошли к монополисту. Потом уже на рынок вышел МТС, стал предлагать диспетчеризацию по сотовой связи. Там уже началась торговля, и мы стоимость обслуживания лифтов снизили почти в два раза, оставшись при тех же диспетчерах.
А вот паспортный стол отдать на аутсорсинг не получилось. Просили у одной крупной управляющей компании за дополнительную плату воспользоваться услугами их паспортного стола. Но они отказали. В итоге нам пришлось создавать свою паспортную службу. В принципе, это несложно. Завести картотеку, а потом поддерживать ее в актуальном состоянии. С самими паспортами мы дел не имеем, только справки выдаем - о количестве прописанных, о площади, о составе семьи. На всё это хватает по два часа пару дней в неделю. Ну и раз в квартал отчитаться об изменениях в миграционную службу.
И ещё, как только мы создали ТСЖ, сразу же снизили тариф на содержание жилья - с 20 до 16 рублей за квадратный метр. Это очень низкий для Кирова тариф. На тот момент он обычно был около 21 рубля и выше. В нашем тарифе не было ничего лишнего, только набор обязательных услуг: лифты, уборщицы, слесарь-сантехник, электрик, дворник, вывоз мусора. Но в него можно уложиться, только если работать без косяков, и ничего серьёзного не ломается.
Но на самом деле система жизнеобеспечения любого дома, даже нового… В общем, не нужно думать, что мы живем в веке нанотехнологий. Там всё сделано по старинке, тяп-ляп, на проволоке. Ни один насос не работает в автоматическом режиме. Он может в любое время остановиться от скачка электричества или ещё чего-то. На второй год мы создали фонд ТСЖ, в который собирали с жильцов по 2 рубля с квадратного метра, и заменили всю запорную арматуру в подвале, потому что все вентили и краны либо не работали, либо текли. Теплосчетчик общедомовой тоже стоял самый примитивный, он не выдержал позора и вышел из строя уже месяца через три после сдачи дома. Когда мы начали его менять, выяснилось, что таких в России уже никто не выпускает. Пришлось делать проектную документацию, согласовывать её в КТК, покупать новый прибор учёта, вводить его в эксплуатацию. А это всё немалые деньги.
Пока решали вопрос со счётчиком, по дому накопилось много проблем. В прошлом году на общем собрании мы приняли решение повысить тариф до 26 рублей. Потому что надо было отремонтировать протекающую крышу, поменять трубы отопления, восстановить детскую площадку. Крышу починили, площадку нет. Случился потоп, пришлось ликвидировать последствия и ремонтировать подвал. Всего не предусмотришь. Приходится чем-то жертвовать.
Долг платежом ужасен
Но основная проблема, которая добивает всех председателей ТСЖ - это долги. Они возникают по двум причинам. Первая - чисто техническая. Она возникает из-за того, что ТСЖ и ресурсники снимают показания счетчиков в разные даты. Например, я снял показания с электросчетчика 100 киловатт, отправил отчет в «Энергосбыт». И жильцам раскидываю в квитанциях 100. А потом приходит инспектор и говорит, что у них не 100, а 120. Это не значит, что мы больше потребили. Это значит, что они просто в другое время пришли и сняли другие показания. Но вся фишка в том, что жильцам-то я выставил 100, и соберу 100, и то, если все заплатят. Плюс срок, в течение которого я должен рассчитать и выставить квитанции, а жильцы их оплатить - нереально мал, всего 10 дней. А иногда сами ресурсники с выставлением счетов тянут. То есть у людей должна быть какая-то невероятная платёжная дисциплина.
А её как раз таки и нет. И это вторая причина роста долгов. Недосбор денег каждый месяц составляет около 30%. Например, миллион выставили - собрали 700. Из них 5% - это злостные неплательщики, у которых долг копится от полугода до года. Представляете, на 5-6 квартир приходится половина задолженности.
Конечно, работу с должниками мы вели. Сначала вывешивали списки квартир-неплательщиков. Но они вызывали много негатива со стороны жильцов, а результата не давали. Тогда раз в неделю стали ходить по квартирам. Когда в глаза смотришь: «Вот, ребят, из-за вас двор не можем почистить, мусор вывезти, что будем делать?», это как-то лучше работает. Но всё равно разница между выставленным счётом от ресурсников и фактически собранными деньгами постоянно растёт, этот пузырь набухает.
Что остаётся делать? ТСЖ некоммерческая организация, деньги можно взять только с самих жильцов. На ресурсников - отопление, горячая и холодная вода - приходится почти 70% суммы в квитанции. Еще 15% - это мелкие услуги вроде вывоза мусора или обслуживания домофонов. Остальные деньги - это текущее содержание жилья. В них и приходится залезать.
В итоге из-за должников мы были вынуждены поднять тариф на 2 рубля. Сначала народ возмущался, но я сказал: «Ну ок, не будем добавлять, но так или иначе из тарифа на содержание нам эти деньги придётся брать, и вы недополучите какие-то услуги». Делать нечего - согласились.
Коллекторы за государственный счёт
Почему нельзя перечислить ресурсникам столько, сколько заплатили сами жильцы? Потому что тогда они сразу идут в прокуратуру, а прокуратура идёт к нам. И требует собрать такую кипу бумаг, что твоя текущая работа на несколько дней будет полностью парализована. Ты должен предоставить всё, от полной бухгалтерской отчётности прямо по дням и часам, сколько и кому мы перечислили денег, кто и сколько перечислил нам, до документов по общему собранию собственников, где принималось решение о создании ТСЖ, даже если ТСЖ существует несколько лет.
Все ресурсоснабжающие организации - монополисты. И у тебя нет выбора. Ты всегда пляшешь под их дудку. Ты конечное звено в пищевой цепочке, и все тебя жрут. Если ты себя хорошо ведешь, закрываешь глаза на всякие мелочи и умеешь договариваться, они тебя трогать не будут. А если чересчур качаешь права или лезешь на рожон, убрать человека с этой арены очень просто. Управление недвижимостью - это пляска на краю пропасти, достаточно тебя только чуть-чуть толкнуть, и ты полетишь. Совершить ошибку очень легко, особенно маленькую. А маленькую ошибку раздуть до большой не составляет труда. Вплоть до уголовки. Была масса случаев, когда возбуждались дела, и начиналась настоящая травля.
Что значит лезть на рожон? Ну, например, на ТСЖ выставили счёт с опозданием на несколько дней, и у тебя есть законное право в связи с нарушением условий договора счёт не оплачивать. Можно судиться, обращаться в СМИ. Но всё равно рано или поздно придётся платить, чего дёргаться. Могут неправильную сумму в счете написать - не 336 тысяч, а 363. Это случается чуть ли не каждый второй месяц. Заметишь - хорошо, нет - так всё и пройдёт. И потом уже не оспоришь, раз свою подпись поставил.
У меня не было серьёзных войн с ресурсниками. Если возникали проблемы, я сразу же выходил на уровень главного инженера или руководства, и мы вопрос решали. Только с КТК у нас редко получалось договариваться, потому что у них руководство вообще не в Кирове, поэтому творится бардак и невозможно найти концы. За ними нужно просто следить, они могут где-то косячить, но намеренно вредить не будут.
Ещё мы пробовали спорить с «Энергосбытом». У нас как-то был скачок напряжения, причем достаточно мощный, у жильцов массово вышли из строя холодильники и компьютеры. По закону в таких случаях установлен порядок: как председатель ТСЖ я в определённый срок должен собрать заявления с пострадавших жильцов, а потом сам написать претензию в «Энергосбыт». Мы этот порядок соблюли, я всё отнес в «Энергосбыт», а они нам в ответ написали, что провели экспертизу и по ее результатам оказалось, что виноват не «Энергосбыт», а вышестоящая организация. И что? А ничего! А если бы мы пытались решать вопрос через суд, то в итоге они бы собрали кучу бумаг, согласно которым получалось, что хотя бы один пункт порядка подачи претензии мы всё равно нарушили.
В общем, с этими структурами бесполезно спорить. Обычно председателю хватает двух лет, чтобы понять, что с этой махиной лучше не связываться. У них много юристов, у них есть куча денег, чтобы им платить. К тому же на их стороне Госжилинспекция и прокуратура, и эти структуры фактически выполняют функции их коллекторов.
В ГЖИ вообще жаловаться бесполезно. От них чаще всего приходят отписки, что нарушений не выявлено. ГЖИ в своих интересах действует. Им необходимо обосновать своё существование, им нужны «палки». Наказать крупную ресурсоснабжающую компанию им выйдет себе дороже. Они же точно такие же клоуны и косячники, как и мы. Они не разбираются в проблеме. Если они вынесут решение в нашу пользу, то крупная компания пойдёт в суд, и у ГЖИ «палку» отберут. А кого можно наказать? Того, кто сдачи не даст, правильно? Самое низшее сословие - это ТСЖ. Они самые незащищённые, у них нет ресурсов, нет денег, нет юристов. Отдельные ещё огрызаются, отбиваются, но на них плавает рыба покрупнее - прокуратура.
Первое время, когда я получал предписания из прокуратуры - по жалобе ресурсников предоставить нашу отчётность - я писал ответное заявление, требовал провести проверку, на каком основании эта компания подает в прокуратуру, если у нас гражданский договор. Идите в суд!
Справедливости ради надо сказать, что нас особо не кошмарили. Штрафов у меня было один или два. Платил из своего кармана. Да и сами старались не косячить: вели все журналы учёта, делали поквартирные обходы раз в три месяца, напрягали бухгалтерию, чтобы работала, как нам надо, а не как привыкла. В общем, старались соломку везде подстилать.
Мы слишком нянчились с жильцами
Все вышеописанные моменты можно было бы нормально переносить, если бы жильцы были на твоей стороне. Но по факту они озлоблены и винят во всех бедах того, кто к ним ближе. Они считают, что раз они платят, значит всё должно быть в шоколаде, и их не волнует, каким трудом это всё достаётся. У них посыл - ты председатель, это твои проблемы.
Люди в подавляющем большинстве плохо знают законы и не хотят вникать в проблемы. Например, у нас многие возмущались, почему мы постоянно ремонтируем коммуникации - дом-то новый! Другие негодовали, что застройщик не устраняет свои косяки по гарантии, их по дому было очень много. А у нас застройщик исчез ещё до вступления УК в свои права. Но даже если бы он был, я ни разу не слышал, чтобы кто-то из застройщиков сделал гарантийный ремонт в своем доме.
Вся беда в том, что у нас народ инертен. Когда мы создавали ТСЖ, процентов 15 понимали, зачем это делается. Остальным было всё равно, лишь бы тарифы не росли.
Когда МТС просто вломились в наш дом, повесили своё оборудование в подъездах и подключились к нашим сетям, я ничего не мог с этим сделать. Если идти цивилизованным путём, они должны были заключить с нами договор аренды, какую-то сумму нам перечислять, можно было бы договориться, чтобы они нам взамен камеры видеонаблюдения установили. Но всё это надо решать на общем собрании собственников. А бабушкам не нужны камеры видеонаблюдения. И на интернет-оборудование в подъезде им тоже наплевать.
И ещё в самом начале мы сделали одну серьёзную ошибку. Мы слишком нянчились с людьми. Мы приучили их к тому, что мы всегда рядом, у нас было по сути телефонное право. Один звонит - «а чё почтовый ящик сломан?». Бежишь чинишь. Другой звонит - «А чё ручка у двери отвалилась?». Бежишь чинишь. А по уму жильцу надо сделать письменную заявку, а мы её должны рассмотреть и дать письменный ответ со сроками устранения. А у нас было - доводчик отвалился, дверь месяц болталась, но никто не жаловался. А потом кто-то написал гневный пост «ВКонтакте», мол, ТСЖ нифига не делает. Так хоть бы сказали! По закону обязанность следить за исправностью своего имущества возложена на собственников. Ты хозяин - ты и следи. Надо что-то исправить, либо сам делай, либо найми. Не нравится, как работает председатель - становись председателем сам. А я тебе флаг в руки дам. Но никто ведь не хочет, в том то и проблема.
Сколько получает управдом
Председатель ТСЖ - это должность на общественных началах, ему не полагается зарплата. Только вознаграждение, которое определяется на общем собрании собственников. Официально оно у меня было 5 тысяч рублей. Так решили жильцы. Но эти деньги уходили на всякую ерунду, которую невозможно провести по документам. На канцтовары, например, или когда надо трактор быстро нанять.
Есть схема, при которой у председателя ТСЖ может появиться финансовая заинтересованность. Он может заключить договор с какой-то своей организацией на обслуживание дома. Но всё это может проверить правление ТСЖ и счётная комиссия. То есть ущерба получишь больше, чем выгоды. Мы стремились, чтобы всё было открыто, публиковали отчёты, документы.
По идее, при нынешнем тарифе и состоянии нашего дома вполне можно сделать должность управляющего основным местом работы. Тогда председатель сможет и спокойно осмотры провести, и с документами поработать, и с должниками пообщаться, и с ресурсниками вопросы порешать. Тысяч 40-50 в месяц заработать можно.Больше - это будет уже наглёж. Но при условии, что ты возьмёшь на себя некоторые функции - того же паспортиста, часть бухгалтерии, контроль показаний счетчиков.
Я не хочу уже этим заниматься. Некоторое время назад, когда вопросы ТСЖ стали занимать больше половины моего рабочего времени, мне пришлось искать варианты, потому что на основной работе начались проблемы, а нужно жить и на семью зарабатывать.
Продолжение здесь
Это монолог кировчанина, который несколько лет участвовал в управлении многоквартирным домом. Мы не называем имени нашего героя, чтобы ему не пришлось выяснять отношения с жильцами и коммунальщиками. Его опыт типичен: он показывает нам, как устроена современная система ЖКХ изнутри.
«Мой путь в сфере жилищно-коммунального хозяйства начался с того, что мы с женой купили квартиру в новом доме. Практика такова, что обычно застройщик приводит в новостройку свою управляющую компанию. Так было и у нас. Два года мы жили с нашей «управляйкой», и особой любви у нас не возникло. Они за нас не держались, потому что дом находится далеко до центра, и обслуживать нас им было неудобно. Мы ими тоже были недовольны, потому что работали они как попало. Мы писали жалобы - кто в прокуратуру, кто в ГЖИ, кто в Роспотребнадзор. УК наказывали, но почти ничего не менялось.
В итоге мы от них ушли. Это было непросто, потому что никто толком не знал, как это делается. На тот момент в законе существовала такая норма: чтобы отказаться от УК, надо доказать, что она недобросовестно оказывает услуги. Мы собрали мощную доказательную базу: сделали фотографии, сохранили все письма жильцов, на которые УК не отреагировала, составили целый список проблем, по которым «управляйка» не отрабатывала - от протекающей крыши до плохо прибранных подъездов. Всё это мы должны были направить в прокуратуру. Но пока собирали доказательства, эту норму отменили. В итоге после трёх или четырёх заседаний суда и нескольких собраний собственников нам удалось расторгнуть договор.
Параллельно с этим процессом наш дом пытались «захватить» другие УК, которые работали в нашем районе. Всё это проходило тихой сапой, просто ходили какие-то люди по квартирам и собирали подписи. Большинство жильцов подписывали, не вникая. Дошло до того, что нам приходили два комплекта квитанций от разных управляющих компаний. К тому времени у нас уже работал Совет дома из самых активных жильцов. У нас было понимание, что надо выбирать новую управляющую компанию, но менять шило на мыло не хотелось. Тогда и созрело решение - рубить всё разом и менять форму управления на ТСЖ.
Через тернии - к ТСЖ
В нашем доме свыше сотни квартир и очень компактная дворовая территория. Для Кирова это выгодный дом, особенно если учесть, что он достаточно новый. При среднегородском тарифе с него ежемесячно можно иметь до 150 тысяч рублей выручки.
Когда мы начали создавать ТСЖ, это я уже понимал. Плюс изучил законы в этой сфере и поучаствовал в нескольких вебинарах, где обычные люди из разных городов делились опытом управления своими домами. Они меня тогда очень вдохновили. В плюс сыграло и моё образование инженера-строителя. В общем, решил попробовать.
У нас сложилась команда единомышленников из нескольких жильцов. Мы разработали план и взялись за его реализацию. И столкнулись со сложностями уже на первом этапе. Принять решение о создании ТСЖ необходимо на общем собрании собственников. Но провести его так, чтобы оно было признано правомочным, нам удалось только с третьего раза. Дело не только и не столько в кворуме, сколько в соблюдении той адовой процедуры, которая прописана в законе. Нет, она в принципе правильная и вполне реализуемая, но основана, скажем так, на презумпции виновности, что все всех обманывают и хотят друг на друге нажиться. Поэтому всё чересчур забюрократизировано. Самая большая сложность была в том, что многие собственники не проживают в доме, а потому их надо найти, взять с них доверенность, заверить её и так далее.
В первый раз нас завернула ГЖИ, которая по чьей-то жалобе отменила результаты очного и заочного голосования. Во второй раз наши недоброжелатели позвали на собрание телевизионщиков и фактически его сорвали. Но мы сами были лохи и только-только набивали шишки. С третьего раза мы смогли провести собрание так, что уже никто не мог к нам подкопаться. Тогда мы и зарегистрировали ТСЖ.
Позже выяснилось, что мы допустили еще один большой юридический промах. В Жилищном кодексе прописаны компетенции председателя ТСЖ, правления ТСЖ и общего собрания собственников. К исключительным компетенциям собрания, которые может решать только оно и никто больше, относится не так много вопросов. В основном, это то, что связано с продажей и арендой общего имущества. Всё остальное также решается на общем собрании собственников, с оговоркой «если иное не установлено этим же собранием».
Когда мы создали ТСЖ и начали работать, поняли, что у нас связаны руки, потому что собрание пришлось бы проводить по каждому пустяковому поводу. Тогда мы снова организовали общее собрание и внесли изменения в устав, оставив за собранием собственников только их исключительные компетенции. Теперь я как председатель ТСЖ мог работать, не собирая людей по любому мало-мальски значимому вопросу.
Халтура всюду
Самый сложный период - это налаживание отношений и знакомство с рынком, который уже сложился и где тебя ждут как клиента, но не как партнёра. Веселья хватало. За полгода я потратил около 200 тысяч рублей из собственного кармана: сначала на суд с управляющей компанией, потом на услуги юридического агентства, которое занималось регистрацией ТСЖ. На госпошлины, на бумагу. Первые пару месяцев после создания ТСЖ, пока договоры с поставщиками услуг только заключались и деньги от жильцов ещё не поступали, пришлось самому платить зарплаты уборщице, сантехнику и прочему обслуживающему персоналу.
В ТСЖ должен быть полный набор специалистов - бухгалтер, юрист, сантехник, теплотехник, специалист по вентиляции, по газовому оборудованию, дворник, уборщицы. Имея один дом, набрать такой штат нереально. С 10 рублей зарплаты надо заплатить 5 рублей налога. Поначалу мы нанимали шабашников, а потом пришли к тому, что надо всё равно заключать договор с какой-нибудь организацией, чтобы не связываться с зарплатами. Сначала договорились со знакомой фирмой. Мы платили им, условно говоря, 50 тысяч, а они потом возвращали эту сумму за вычетом налогов. Из этих денег я платил сантехнику, уборщице, дворнику и прочим. Разумеется, это было не совсем правильно, но зато экономно. Если делать всё, как по закону, то вместо пяти тысяч сантехник получил бы три и послал бы меня подальше.
Потом мы начали заключать договоры с мелкими специализированными организациями - кто вывозит мусор, кто моет полы, кто чистит двор, кто чинит крышу. Выбор на рынке нормальный. Но непрофессионализм и халтура всюду. Если трактор двор гребёт - за ним нужно бегать и смотреть. Мусор вывозят - стоять над ними. За сантехником и дворником тоже пригляд нужен.
Некоторые услуги были довольно монополизированы. Например, в нашем микрорайоне был всего один оператор лифтов, потому что у нас в принципе немного домов выше пяти этажей. Соответственно, и тарифы на обслуживание и диспетчеризацию лифтов были в три раза выше, чем в среднем по городу. Я посчитал: чтобы вписаться в городской тариф, на одного диспетчера нужно иметь около 400 лифтовых дверей. А у нас их в доме 40. И лифтёров надо содержать не одного, а четверых, чтобы они могли работать по графику сутки через трое. В общем, выбора не было, мы пошли к монополисту. Потом уже на рынок вышел МТС, стал предлагать диспетчеризацию по сотовой связи. Там уже началась торговля, и мы стоимость обслуживания лифтов снизили почти в два раза, оставшись при тех же диспетчерах.
А вот паспортный стол отдать на аутсорсинг не получилось. Просили у одной крупной управляющей компании за дополнительную плату воспользоваться услугами их паспортного стола. Но они отказали. В итоге нам пришлось создавать свою паспортную службу. В принципе, это несложно. Завести картотеку, а потом поддерживать ее в актуальном состоянии. С самими паспортами мы дел не имеем, только справки выдаем - о количестве прописанных, о площади, о составе семьи. На всё это хватает по два часа пару дней в неделю. Ну и раз в квартал отчитаться об изменениях в миграционную службу.
И ещё, как только мы создали ТСЖ, сразу же снизили тариф на содержание жилья - с 20 до 16 рублей за квадратный метр. Это очень низкий для Кирова тариф. На тот момент он обычно был около 21 рубля и выше. В нашем тарифе не было ничего лишнего, только набор обязательных услуг: лифты, уборщицы, слесарь-сантехник, электрик, дворник, вывоз мусора. Но в него можно уложиться, только если работать без косяков, и ничего серьёзного не ломается.
Но на самом деле система жизнеобеспечения любого дома, даже нового… В общем, не нужно думать, что мы живем в веке нанотехнологий. Там всё сделано по старинке, тяп-ляп, на проволоке. Ни один насос не работает в автоматическом режиме. Он может в любое время остановиться от скачка электричества или ещё чего-то. На второй год мы создали фонд ТСЖ, в который собирали с жильцов по 2 рубля с квадратного метра, и заменили всю запорную арматуру в подвале, потому что все вентили и краны либо не работали, либо текли. Теплосчетчик общедомовой тоже стоял самый примитивный, он не выдержал позора и вышел из строя уже месяца через три после сдачи дома. Когда мы начали его менять, выяснилось, что таких в России уже никто не выпускает. Пришлось делать проектную документацию, согласовывать её в КТК, покупать новый прибор учёта, вводить его в эксплуатацию. А это всё немалые деньги.
Пока решали вопрос со счётчиком, по дому накопилось много проблем. В прошлом году на общем собрании мы приняли решение повысить тариф до 26 рублей. Потому что надо было отремонтировать протекающую крышу, поменять трубы отопления, восстановить детскую площадку. Крышу починили, площадку нет. Случился потоп, пришлось ликвидировать последствия и ремонтировать подвал. Всего не предусмотришь. Приходится чем-то жертвовать.
Долг платежом ужасен
Но основная проблема, которая добивает всех председателей ТСЖ - это долги. Они возникают по двум причинам. Первая - чисто техническая. Она возникает из-за того, что ТСЖ и ресурсники снимают показания счетчиков в разные даты. Например, я снял показания с электросчетчика 100 киловатт, отправил отчет в «Энергосбыт». И жильцам раскидываю в квитанциях 100. А потом приходит инспектор и говорит, что у них не 100, а 120. Это не значит, что мы больше потребили. Это значит, что они просто в другое время пришли и сняли другие показания. Но вся фишка в том, что жильцам-то я выставил 100, и соберу 100, и то, если все заплатят. Плюс срок, в течение которого я должен рассчитать и выставить квитанции, а жильцы их оплатить - нереально мал, всего 10 дней. А иногда сами ресурсники с выставлением счетов тянут. То есть у людей должна быть какая-то невероятная платёжная дисциплина.
А её как раз таки и нет. И это вторая причина роста долгов. Недосбор денег каждый месяц составляет около 30%. Например, миллион выставили - собрали 700. Из них 5% - это злостные неплательщики, у которых долг копится от полугода до года. Представляете, на 5-6 квартир приходится половина задолженности.
Конечно, работу с должниками мы вели. Сначала вывешивали списки квартир-неплательщиков. Но они вызывали много негатива со стороны жильцов, а результата не давали. Тогда раз в неделю стали ходить по квартирам. Когда в глаза смотришь: «Вот, ребят, из-за вас двор не можем почистить, мусор вывезти, что будем делать?», это как-то лучше работает. Но всё равно разница между выставленным счётом от ресурсников и фактически собранными деньгами постоянно растёт, этот пузырь набухает.
Что остаётся делать? ТСЖ некоммерческая организация, деньги можно взять только с самих жильцов. На ресурсников - отопление, горячая и холодная вода - приходится почти 70% суммы в квитанции. Еще 15% - это мелкие услуги вроде вывоза мусора или обслуживания домофонов. Остальные деньги - это текущее содержание жилья. В них и приходится залезать.
В итоге из-за должников мы были вынуждены поднять тариф на 2 рубля. Сначала народ возмущался, но я сказал: «Ну ок, не будем добавлять, но так или иначе из тарифа на содержание нам эти деньги придётся брать, и вы недополучите какие-то услуги». Делать нечего - согласились.
Коллекторы за государственный счёт
Почему нельзя перечислить ресурсникам столько, сколько заплатили сами жильцы? Потому что тогда они сразу идут в прокуратуру, а прокуратура идёт к нам. И требует собрать такую кипу бумаг, что твоя текущая работа на несколько дней будет полностью парализована. Ты должен предоставить всё, от полной бухгалтерской отчётности прямо по дням и часам, сколько и кому мы перечислили денег, кто и сколько перечислил нам, до документов по общему собранию собственников, где принималось решение о создании ТСЖ, даже если ТСЖ существует несколько лет.
Все ресурсоснабжающие организации - монополисты. И у тебя нет выбора. Ты всегда пляшешь под их дудку. Ты конечное звено в пищевой цепочке, и все тебя жрут. Если ты себя хорошо ведешь, закрываешь глаза на всякие мелочи и умеешь договариваться, они тебя трогать не будут. А если чересчур качаешь права или лезешь на рожон, убрать человека с этой арены очень просто. Управление недвижимостью - это пляска на краю пропасти, достаточно тебя только чуть-чуть толкнуть, и ты полетишь. Совершить ошибку очень легко, особенно маленькую. А маленькую ошибку раздуть до большой не составляет труда. Вплоть до уголовки. Была масса случаев, когда возбуждались дела, и начиналась настоящая травля.
Что значит лезть на рожон? Ну, например, на ТСЖ выставили счёт с опозданием на несколько дней, и у тебя есть законное право в связи с нарушением условий договора счёт не оплачивать. Можно судиться, обращаться в СМИ. Но всё равно рано или поздно придётся платить, чего дёргаться. Могут неправильную сумму в счете написать - не 336 тысяч, а 363. Это случается чуть ли не каждый второй месяц. Заметишь - хорошо, нет - так всё и пройдёт. И потом уже не оспоришь, раз свою подпись поставил.
У меня не было серьёзных войн с ресурсниками. Если возникали проблемы, я сразу же выходил на уровень главного инженера или руководства, и мы вопрос решали. Только с КТК у нас редко получалось договариваться, потому что у них руководство вообще не в Кирове, поэтому творится бардак и невозможно найти концы. За ними нужно просто следить, они могут где-то косячить, но намеренно вредить не будут.
Ещё мы пробовали спорить с «Энергосбытом». У нас как-то был скачок напряжения, причем достаточно мощный, у жильцов массово вышли из строя холодильники и компьютеры. По закону в таких случаях установлен порядок: как председатель ТСЖ я в определённый срок должен собрать заявления с пострадавших жильцов, а потом сам написать претензию в «Энергосбыт». Мы этот порядок соблюли, я всё отнес в «Энергосбыт», а они нам в ответ написали, что провели экспертизу и по ее результатам оказалось, что виноват не «Энергосбыт», а вышестоящая организация. И что? А ничего! А если бы мы пытались решать вопрос через суд, то в итоге они бы собрали кучу бумаг, согласно которым получалось, что хотя бы один пункт порядка подачи претензии мы всё равно нарушили.
В общем, с этими структурами бесполезно спорить. Обычно председателю хватает двух лет, чтобы понять, что с этой махиной лучше не связываться. У них много юристов, у них есть куча денег, чтобы им платить. К тому же на их стороне Госжилинспекция и прокуратура, и эти структуры фактически выполняют функции их коллекторов.
В ГЖИ вообще жаловаться бесполезно. От них чаще всего приходят отписки, что нарушений не выявлено. ГЖИ в своих интересах действует. Им необходимо обосновать своё существование, им нужны «палки». Наказать крупную ресурсоснабжающую компанию им выйдет себе дороже. Они же точно такие же клоуны и косячники, как и мы. Они не разбираются в проблеме. Если они вынесут решение в нашу пользу, то крупная компания пойдёт в суд, и у ГЖИ «палку» отберут. А кого можно наказать? Того, кто сдачи не даст, правильно? Самое низшее сословие - это ТСЖ. Они самые незащищённые, у них нет ресурсов, нет денег, нет юристов. Отдельные ещё огрызаются, отбиваются, но на них плавает рыба покрупнее - прокуратура.
Первое время, когда я получал предписания из прокуратуры - по жалобе ресурсников предоставить нашу отчётность - я писал ответное заявление, требовал провести проверку, на каком основании эта компания подает в прокуратуру, если у нас гражданский договор. Идите в суд!
Справедливости ради надо сказать, что нас особо не кошмарили. Штрафов у меня было один или два. Платил из своего кармана. Да и сами старались не косячить: вели все журналы учёта, делали поквартирные обходы раз в три месяца, напрягали бухгалтерию, чтобы работала, как нам надо, а не как привыкла. В общем, старались соломку везде подстилать.
Мы слишком нянчились с жильцами
Все вышеописанные моменты можно было бы нормально переносить, если бы жильцы были на твоей стороне. Но по факту они озлоблены и винят во всех бедах того, кто к ним ближе. Они считают, что раз они платят, значит всё должно быть в шоколаде, и их не волнует, каким трудом это всё достаётся. У них посыл - ты председатель, это твои проблемы.
Люди в подавляющем большинстве плохо знают законы и не хотят вникать в проблемы. Например, у нас многие возмущались, почему мы постоянно ремонтируем коммуникации - дом-то новый! Другие негодовали, что застройщик не устраняет свои косяки по гарантии, их по дому было очень много. А у нас застройщик исчез ещё до вступления УК в свои права. Но даже если бы он был, я ни разу не слышал, чтобы кто-то из застройщиков сделал гарантийный ремонт в своем доме.
Вся беда в том, что у нас народ инертен. Когда мы создавали ТСЖ, процентов 15 понимали, зачем это делается. Остальным было всё равно, лишь бы тарифы не росли.
Когда МТС просто вломились в наш дом, повесили своё оборудование в подъездах и подключились к нашим сетям, я ничего не мог с этим сделать. Если идти цивилизованным путём, они должны были заключить с нами договор аренды, какую-то сумму нам перечислять, можно было бы договориться, чтобы они нам взамен камеры видеонаблюдения установили. Но всё это надо решать на общем собрании собственников. А бабушкам не нужны камеры видеонаблюдения. И на интернет-оборудование в подъезде им тоже наплевать.
И ещё в самом начале мы сделали одну серьёзную ошибку. Мы слишком нянчились с людьми. Мы приучили их к тому, что мы всегда рядом, у нас было по сути телефонное право. Один звонит - «а чё почтовый ящик сломан?». Бежишь чинишь. Другой звонит - «А чё ручка у двери отвалилась?». Бежишь чинишь. А по уму жильцу надо сделать письменную заявку, а мы её должны рассмотреть и дать письменный ответ со сроками устранения. А у нас было - доводчик отвалился, дверь месяц болталась, но никто не жаловался. А потом кто-то написал гневный пост «ВКонтакте», мол, ТСЖ нифига не делает. Так хоть бы сказали! По закону обязанность следить за исправностью своего имущества возложена на собственников. Ты хозяин - ты и следи. Надо что-то исправить, либо сам делай, либо найми. Не нравится, как работает председатель - становись председателем сам. А я тебе флаг в руки дам. Но никто ведь не хочет, в том то и проблема.
Сколько получает управдом
Председатель ТСЖ - это должность на общественных началах, ему не полагается зарплата. Только вознаграждение, которое определяется на общем собрании собственников. Официально оно у меня было 5 тысяч рублей. Так решили жильцы. Но эти деньги уходили на всякую ерунду, которую невозможно провести по документам. На канцтовары, например, или когда надо трактор быстро нанять.
Есть схема, при которой у председателя ТСЖ может появиться финансовая заинтересованность. Он может заключить договор с какой-то своей организацией на обслуживание дома. Но всё это может проверить правление ТСЖ и счётная комиссия. То есть ущерба получишь больше, чем выгоды. Мы стремились, чтобы всё было открыто, публиковали отчёты, документы.
По идее, при нынешнем тарифе и состоянии нашего дома вполне можно сделать должность управляющего основным местом работы. Тогда председатель сможет и спокойно осмотры провести, и с документами поработать, и с должниками пообщаться, и с ресурсниками вопросы порешать. Тысяч 40-50 в месяц заработать можно.Больше - это будет уже наглёж. Но при условии, что ты возьмёшь на себя некоторые функции - того же паспортиста, часть бухгалтерии, контроль показаний счетчиков.
Я не хочу уже этим заниматься. Некоторое время назад, когда вопросы ТСЖ стали занимать больше половины моего рабочего времени, мне пришлось искать варианты, потому что на основной работе начались проблемы, а нужно жить и на семью зарабатывать.
Продолжение здесь