Дизайн-проект с последствиями
Купив квартиру в новостройке, многие новоселы обязательно затевают перепланировки. Причем мало кто задумывается о согласованиях. Зато проблема встает, когда граждане решают перепродать жилье. Многим из них приходится узаконивать изменения через суд.
Некоторые собственники сознательно идут на этот шаг. Они полагают, что нет смысла тратить время на хождения по инстанциям, а проще сразу приступить к разбору стен, переносу дверей, а затем обратиться в райсуд, чтобы узаконить перепланировку. Однако многие юристы предостерегают граждан от избыточной самоуверенности. В таких делах бывает немало подводных камней. И для начала всегда стоит попытаться согласовать изменения обычным образом.
Фантазии с перфоратором
Как бы застройщики ни старались разнообразить планировки квартир, многие новоселы все равно дают волю фантазиям и что-то меняют.
Жить с самовольной перепланировкой можно годами. Но однажды возникнут проблемы, например, при продаже квартиры. Покупатели обычно не соглашаются на сделку, если видят самовольные изменения, ведь в этом случае все риски лягут на их плечи. Если эксплуатирующая организация или недовольные соседи узнают о переделках, они могут обратиться в Жилинспекцию. Собственника привлекут к ответственности и обяжут устранить несоответствия.
Если же покупатель намерен взять ипотечный кредит, то банк обязательно потребует узаконить изменения.
Согласовать перепланировку - задача не из простых. О том, куда нужно обращаться, и с какими документами, наш журнал рассказывал в №15/2013. Не вдаваясь во все нюансы, напомним, что за согласования перепланировок отвечают Межведомственные комиссии при районных администрациях (МВК). Сначала собственник должен получить актуальный паспорт квартиры, а также планы помещений - выше и ниже этажом. Затем он должен разработать проект, отразив все предполагаемые изменения. Услуги по разработке оказывают сотни фирм. Главный вопрос: какие изменения допустимы. В нормативах содержатся размытые формулировки. Многое зависит от практики, сложившейся в конкретном районе. Так, в некоторых МВК отказывается согласовывать проекты, если собственник хочет сделать проем в капитальной стене между кухней и комнатой, а в других районах согласуют в том случае, если на кухне предусмотрена электрическая плита, а не газовая.
Существуют перепланировки, которые по нормам вообще нельзя узаконить. Например, это касается переноса ванной или санузла, в результате которого они окажутся над комнатой нижерасположенной квартиры.
Готовый проект следует согласовать с рядом структур. Обязательно - с организацией, на балансе которой числится дом. Имея на руках весь комплект документов, их направляют на рассмотрение МВК. Если замечаний не будет, комиссия выдаст разрешение на работы. При этом нужно обязательно заключить договор с компанией, которая обеспечит технадзор. Выполненные работы необходимо сдать приемочной комиссии. На объект приходят представители МВК - удостовериться, что все сделано по проекту. После этого комиссия выдаст заключение, на основе которого собственник сможет заказать новый паспорт ПИБ, и новое свидетельство о собственности.
Процедура займет до года. Цена зависит от множества факторов.
Принципиальный вопрос: можно ли согласовать с МВК уже выполненную перепланировку. Ответ зависит от ситуации в конкретном районе. «Где-то удается получить такие согласования, но, к примеру, в Невском районе представители МВК выходят на объект, перед тем как выдать разрешение. Если планировка уже сделана, они могут потребовать привести квартиру в первоначальное состояние. Тогда узаконивать изменения придется через суд», - говорят представители ООО «Жилищная перспектива».
Судебные риски
Есть юрфирмы, которые поставили на поток такие дела. Собственники подают иски о сохранении выполненной перепланировки и пытаются доказать, что проект не противоречит нормам, не нарушает интересы третьих лиц и т. д. Чтобы обратиться в суд, нужно также подготовить ряд документов. Обязательно понадобится проект, по которому велись работы. В ПИБ нужно заказать новый паспорт. Чтобы повысить свои шансы на успех, проект следует согласовать с ТСЖ и пожнадзором. Обычно суд по ходатайству истца назначает независимую экспертизу, которая должна выяснить, соответствует ли проект всем нормам. За полное сопровождение дела некоторые юристы просят порядка 80 000-100 000 рублей.
При этом собственники должны помнить о многих нюансах. Во-первых, служители Фемиды могут отказать в рассмотрении иска, если гражданин предварительно даже не пытался согласовать изменения в районной администрации. «Есть разъяснения Верховного Суда, из которых следует, что вопрос о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии может быть решен судом, если гражданин оспаривает отказ органа местного самоуправления в согласовании, либо выступает ответчиком по иску администрации, которая требует продать помещения с публичных торгов или расторгнуть договор соцнайма», - говорит Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group. Поясним: если чиновники узнают о незаконных переделках, они вправе обязать собственника привести объект в исходное состояние. Если предписание будет несколько раз проигнорировано, то администрация может обратиться в суд и потребовать пустить квартиру с молотка. Такие примеры в России были.
Подчеркнем: собственники особенно рискуют, когда ломают капитальные стены, либо переносят мокрые зоны. Впрочем, судебная практика весьма разнообразна. Так, недавно в арбитраже завершился резонансный спор по поводу четырех квартир в Ковенском пер., 19-21, в которых были сделаны серьезные перепланировки. Квартиры принадлежат Британскому МИД (их приобрели для сотрудников консульства). В этом году МИД решил продать помещения и озадачился согласованием переделок. Даже чопорные англичане не смогли узаконить проект обычным образом и обратились в суд. Изменения были связаны с переносом внутренних стен и пробивкой новых дверных проемов. При этом собственник частично изменил границы «мокрых зон».
Суд назначил экспертизу. Обследования обошлись в 200 000 рублей.
Эксперты пришли к выводу, что все нормы соблюдены. Собственник сносил межкомнатные стены из гипсолита и не затронул несущие конструкции. Перенося «мокрые зоны», он делал это с оглядкой на соседей снизу, у которых тоже сделана перепланировка, поэтому кухня не оказалась над жилой комнатой. А раз соседям ничего не угрожает, то и нарушений нет. Впрочем, администрация Центрального района, которая выступала ответчиком, продолжает оспаривать решение первой инстанции.
Эксперты обращают внимание на другой важный момент. «Даже при наличии положительного заключения экспертизы суд вправе отказать в иске, если, например, выяснится, что при перепланировке были затронуты места общего пользования, являющиеся общим имуществом жильцов», - говорит Вера Рябова. Часто эта проблема возникает, когда граждане, купившие квартиры на первых этажах, хотят переоборудовать их под магазины. По Жилкодексу, если гражданин намерен пользоваться общим имуществом (например, оборудовать крыльцо на придомовой территории), он должен получить одобрение владельцев двух третей помещений в доме. Были примеры, когда предприниматели договаривались с властями, не согласовав проект с другими собственниками, а в дальнейшем ТСЖ оспаривало перевод. Суд неоднократно признавал, что даже наружная стена относится к общему имуществу.
Более серьезные требования возникают, если гражданин хочет расширить площадь квартиры за счет прилегающей части лестничного холла. В этом случае он должен получить одобрение всех собственников.
За последние годы число подобных дел заметно возросло.
Для новостроек актуальна еще одна проблема. Бывает, что застройщики передают гражданам ключи еще до официальной сдачи дома в эксплуатацию (хотя формально не имеют на это права) - чтобы дольщики могли заранее приступить к отделке квартир. Обычно это происходит, если компании полностью завершила дом, но не может уладить какие-то бумажные моменты. В этом случае стороны обычно обговаривают, что собственники не вправе выполнять переделки до подписания акта передачи. Однако некоторые граждане игнорируют это условие, а в итоге могут пострадать все.
МНЕНИЯ
Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group:
Продажа квартиры с перепланировкой сама по себе не является проблемой в том случае, если перепланировка не отражена в кадастровом паспорте. В этом случае управлению Росреестра не будет известно о фактическом состоянии помещения. Однако вопросы по согласованию такой перепланировки впоследствии придется решать новому собственнику. Перед заключением договора купли-продажи покупателю следует осмотреть квартиру и ознакомиться с кадастровым паспортом, убедившись, что в помещении отсутствуют незаконные перепланировки
Алексей КОМАРОВ, нотариус:
В подавляющем большинстве случаев собственники производят перепланировки без необходимых разрешений. Вопрос с дальнейшим оформлением документов встает, как правило, в двух случаях: при продаже объекта или получения иска об устранении нарушения. Жилищный кодекс не запрещает согласовывать уже выполненные перепланировки, однако на практике это оказывается непросто.
И все-таки сначала всегда нужно пытаться идти внесудебным путем. Кроме того, для подачи иска с требованием узаконить существующие изменения, необходимо получить мотивированный отказ в согласовании от уполномоченного органа. Экспертиза обязательно требуется, если изменения затрагивают несущие конструкции или общее имущество жильцов дома. В остальных случаях можно обойтись согласованным проектом планируемых или фактических изменений.
Роман ДЕНИСОВ
Журнал «Квартиры в строящихся домах», www.newestate.ru
источник