Обвала не будет ?
На традиционной ноябрьской конференции профессионалов рынка недвижимости, организованной «НП», много говорили о деньгах. В том числе - о частных инвесторах, которые хотят заработать или просто сохранить средства, приобретая жилье на первичном рынке. По некоторым оценкам, в городе уже накопилось более 1,5 млн кв.м квартир в новостройках, которые владельцы планируют (или по крайней мере - могут) выставить на продажу, спровоцировав обвал рынка. Такие инвесторы вступят в прямую конкуренцию с застройщиками, а ожидаемое снижение ставок на аренду жилья сделает покупку квартиры при помощи ипотеки не очевидным решением. Подтвердить или опровергнуть эти предположения мы попросили застройщиков и брокеров.
Александр Романенко,
президент корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
- По нашим оценкам, осенью 2014-го доля инвестиционных сделок составляет порядка 30%. Этот показатель значительно выше, чем в прошедшие годы, когда таких квартир было около 15%. Возможно, такой высокий процент объясняется тем, что значительная часть клиентов «Адвекса» - представители среднего класса. Они озабочены сохранением рублевых накоплений и используют наиболее понятные инвестиционные инструменты - вложения в недвижимость.
Когда в продажу выйдет много квартир по переуступке, объемы предложения превысят спрос. Это значит, что неизбежно изменится цена, а такое жилье на вторичном рынке составит реальную конкуренцию новым объектам от застройщиков. Все это серьезно скорректирует рыночную ситуацию. Я считаю, что уже сейчас девелоперы должны разрабатывать схемы работы на 2015-2017 годы.
За последний год число квартир, предназначенных для сдачи в аренду, увеличилось в Петербурге почти вдвое, что привело к стагнации ставок. Когда на рынке появится много инвестиционного жилья и оно подешевеет, собственники тоже будут сдавать его, а значит, ставки начнут снижаться, аренда станет более доступной. Это может привести к сокращению количества сделок купли-продажи, особенно с использованием ипотеки.
На мой взгляд, эти тенденции начнут проявляться со второй половины 2015-го и достигнут апогея в 2016-м. Так что впереди у нас вновь «интересные времена», и снова придется вспомнить, что в китайском языке слово «кризис» состоит из двух иероглифов: один обозначает опасность, а второй - возможность.
Николай Гражданкин,
начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
- Даже если к инвестиционным покупкам в чистом виде прибавить квартиры, приобретенные для сохранения сбережений, все равно таких сделок окажется не более 15%. Частные инвесторы не создают конкуренцию застройщикам, тем более не способны вызвать обвал рынка.
Обычно с инвестиционными целями покупают студии и «единички», так как они быстрее всего дорожают. Как правило, такое жилье выставляют на продажу перед сдачей дома в эксплуатацию. В это время квартиру можно реализовать по цене уже готового (построенного) жилья и в то же время избавить себя от проблем с налогами и длительным оформлением права собственности. Квартиры продают по договору переуступки. Реализовать их после оформления права собственности уже не так выгодно: во‑первых, придется платить налог на доход (если владеешь объектом менее трех лет), во‑вторых, длительное время может занять регистрация договора купли-продажи.
Обычно к моменту сдачи дома у застройщика подобных вариантов уже нет, так как ходовые студии и «единички» разбирают еще на этапе котлована. Поэтому появление в продаже объектов от инвесторов в этот период никак не влияет на строительные компании.
Светлана Денисова,
начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент»:
- Достоверной информации о точном числе инвестиционных сделок нет. Данные оценочные. Но по нашим ощущениям, эта доля постоянная и составляет 10-15%. Допускаю, что мы недооцениваем этот показатель: допытываться у покупателей, зачем они приобретают квартиру, мы не можем.
Даже если такие инвесторы накопили 1,5 млн кв.м жилья, это не значит, что все предложение в один момент появится на рынке. Такого точно не будет. Многие годами владеют инвестиционными квартирами, просто чтобы сохранить средства, не пытаясь заработать, - даже ремонт не делают. Согласна, что такие объекты оказывают некоторое давление на рынок. Но никто в условиях застоя, а тем более снижающегося рынка не побежит продавать жилье. Решения и о покупке, и о продаже принимаются медленно, особенно если квартира простаивала несколько лет. Так что я не стала бы драматизировать ситуацию с «навесом» инвестиционного предложения.
Увеличение числа арендных квартир только оздоровит рынок. Рост ставок по ипотеке замедлит выдачу кредитов, а значит, снизится и спрос на первичном рынке. Уменьшатся арендные ставки, и некоторые потенциальные покупатели могут сделать выбор в пользу арендного жилья, чего, в принципе, и добивается государство. Возможно, такая модель нам действительно нужна: бОльшая мобильность населения, бОльшая избирательность покупателей.
Снижение спроса всегда болезненно для застройщиков. Но конкуренции мы не боимся - надо более тщательно работать над проектами. Такие ситуации уже были, кричали: «Все пропало, гипс снимают, клиент уезжает!» - но всякий раз жизнь нас поправляла.
Сергей Степанов,
директор по продажам компании «Строительный трест»:
- Покупка квартиры для сохранения и преумножения средств - идея-фикс большинства непрофессиональных инвесторов. Обычно они выбирают самый бюджетный вариант - студию или малометражную «единичку». Но вопреки сложившемуся мнению, именно этот сегмент сегодня наиболее рискованный для инвестиций. Доля студий и однокомнатных квартир на первичном рынке приближается к 70%, а в квартирографии многих жилых комплексов, особенно строящихся возле КАД, доходит до 100%. В целом по рынку резкое увеличение объема предложения сейчас происходит во многом именно за счет этого сегмента.
Спрос на такие варианты формируют именно инвесторы. Их практически никогда не приобретают для себя. Даже если в такой квартире приходится жить, ее стремятся сменить, как только появляется финансовая возможность. А кварталы квартир-«маломерок» будут постепенно превращаться в районы для тех, кто не хочет или не может изменить свои жилищные условия.
Естественно, цены на недвижимость там будут снижаться, а непрофессиональные инвесторы попытаются массово фиксировать прибыль, то есть начнут продавать. Как следствие, в одном доме или даже в целом квартале может появиться много продавцов - на ограниченное число покупателей. Высока вероятность такого развития событий в масштабных проектах КОТ эконом-класса.
Екатерина Бармашова,
ведущий аналитик АН «Итака»:
- По нашим данным, осенью доля инвестиционных сделок немного снизилась по сравнению с летом, достигнув 14%. Большая часть покупателей приобретает жилье для себя. Кроме того, сейчас недвижимость покупают не для того, чтобы получить прибыль, а чтобы сохранить накопления. Обвала не произойдет в любом случае, потому что весь объем потенциального предложения не выйдет на рынок одновременно.
Цели инвестиционных покупок могут быть разные: перепродажа, для детей или для сдачи в аренду. Как правило, в двух последних вариантах квартиры приобретают с долгосрочной перспективой. И даже те, кто намерен позже реализовать жилье по переуступке, может только частично конкурировать с застройщиками. Частному инвестору нужен клиент с прямыми деньгами, а их доля составляет в среднем 50%. Другой половине покупателей необходимы рассрочка или ипотечный кредит - это гарантированные клиенты строительных компаний.
Сравнивать, что выгоднее - снимать квартиру или покупать собственную в ипотеку, - не совсем корректно. Все зависит от накоплений. Если есть деньги для хорошего первого взноса - 30-50% от стоимости квартиры, выгоднее брать кредит. Тогда ежемесячные платежи будет сравнимы с арендной платой или даже ниже ее. Если же финансов на первый взнос не хватает, аренда жилья - лучший вариант.
Сергей Терентьев,
руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
- Доля инвестиционных покупок до последнего времени составляла 10-15% от общего числа сделок. В начале 2014-го этот показатель несколько увеличился, летом вернулся в привычные границы. В последние две недели ситуация снова приблизилась к ажиотажной, и определить точное количество инвестиционных сделок не представляется возможным. Но можно предположить, что их довольно много.
Весь объем жилья, накопленный инвесторами, не появится на рынке. Квартиры продают, чтобы приобрести другую недвижимость либо совершить иную крупную покупку. Многие вкладывают в квартиры для детей, предпочитая пока сдавать жилье в аренду и получать постоянный доход.
Для инвестиционных целей покупают небольшие варианты на ранних этапах строительства по минимальной цене. К моменту сдачи дома в эксплуатацию, когда инвесторы начинают продавать свои объекты, наиболее привлекательные и компактные лоты у застройщика, как правило, уже разобраны. Поэтому конкуренции как таковой не будет. Кроме того, застройщики предлагают дольщикам широкие возможности: рассрочки, скидки, паркинги в подарок, ипотеку по сниженной ставке. У частников нет таких опций.
Западная модель, когда горожанин может всю жизнь прожить в арендном жилье, у нас не прижилась. Для нас съемная квартира - это всегда временный этап. Своя квартира, собственный дом - цель и мечта практически каждой семьи. Современные инструменты и возможности рассрочки платежей делают ее доступной, в то время как аренда постоянно дорожает.
Ольга Трошева,
руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
- Если мы говорим об инвесторах, которые хотят заработать, таких на первичном рынке около 10%. Есть ложное представление, что они «сидят на своих квартирах». Есть те, кто покупает уже не первый раз - «поймали волну» и продают в нужный момент. Эти варианты постоянно в обороте. Переуступок, конечно, стало больше, но и рынок вырос. Такие инвесторы работают и с нашими менеджерами. Предположить, что все эти квартиры выльются на рынок сразу, нельзя. Есть, конечно, какое-то количество такого жилья, но это не угрожающие первичному рынку объемы. Может, сегодня время экспозиции больше, студию в Мурино продать сложнее, чем раньше.
Что касается тех, кто сберегает, покупает на будущее, для детей, то число таких клиентов определить очень сложно. Некоторые приобретают квартиру для ребенка «в пеленках», так что продавать ее в ближайшее время точно не будут. Чтобы приоритеты сместились в пользу арендного жилья, ставки по ипотеке должны вырасти очень сильно. Было время, у нас брали кредиты и под гораздо бОльшие проценты, чем сегодня.
Да, первичный рынок немного просядет, арендаторов квартир может стать больше, но как только у них появятся деньги, они сразу постараются переехать в свое жилье.
Ирина Онищенко,
директор по продажам ГК «Эталон»:
- На протяжении последних двух-трех лет доля инвестиционных покупок в структуре продаж нашей компании остается стабильной и варьируется в пределах 13-16%. Вряд ли все покупатели, которые приобретали квартиры в инвестиционных целях, могут одновременно начать их продавать. Во-первых, некоторые покупают в начале строительства, чтобы перепродать незадолго до завершения проекта или после сдачи дома, когда квартира максимально вырастает в цене. Такие клиенты уже реализовали жилье ранее. Во-вторых, в инвестиционных целях приобретаются квартиры не только для дальнейшей перепродажи, но и для проживания самих же покупателей или их родственников через какое-то время.
Покупают и для последующей сдачи в аренду, которая будет служить источником дополнительного дохода. В-третьих, и на наш взгляд самым главным, является то, что, продав квартиру, человеку придется решать, что дальше делать с достаточно большой суммой. В наших условиях недвижимость остается одним из наиболее надежных и понятных способов вложения и сбережения средств. Так что мы не считаем, что весь объем инвестиционного жилья выплеснется на рынок, и составит серьезную конкуренцию застройщикам.
Насыщение рынка аренды, снижение арендной платы может привести к тому, что некоторые покупатели отложат покупку квартиры на какой-то срок, но это не будет носить массового характера, и сильно не повлияет на продажи квартир на первичном рынке. В аренде, как и в покупке квартиры, есть свои плюсы и минусы. Арендодатель может попросить жильцов съехать в любой момент, им придется заново искать вариант, платить за услуги агентству, переезжать, обустраиваться.
При покупке в ипотеку могут быть более высокие ежемесячные платежи, но покупатель будет жить в своей собственной квартире. К тому же, приобретая жилье в собственность, гражданин получает постоянную регистрацию, что особенно актуально семьям с детьми.
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 47(835) 24.11.2014, c.10