О незаконности сноса исторического здания по адресу: Дегтярный пер, 26, лит. А
Оригинал взят у shaptchits в О незаконности сноса исторического здания по адресу: Дегтярный пер, 26, лит. А
Сегодня продолжается снос дома 26, лит. А, по Дегтярному переулку. Вчера в Куйбышевский суд было подано заявление следующего содержания:
В Куйбышевский районный суд
191023, Санкт-Петербург,
ул. Караванная, д. 20
Заявители:
1.
2.
Заинтересованные лица:
истории и культуры Санкт-Петербурга (КГИОП)
191011, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1
ЗАЯВЛЕНИЕ
о незаконности (1) разрешения СГСНЭ на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013, (2) согласования КГИОП проекта жилого дома, выраженного в Письме от 24.07.2012 №3‑5655‑1, и (3) Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2011 №1487 «О предоставлении здания по адресу: Центральный район, Дегтярный пер., д.26, литера А, для реконструкции под многоквартирный дом»
В десятых числах февраля 2014 года пятиэтажное здание по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный переулок, д. 26, лит. А, построенное в 1901-05 годах по проекту известного архитектора Павла Михайловича Мульханова, было огорожено строительным забором и обтянуто строительной сеткой. От строителей нам стало известно, что здание предполагается полностью снести в пятницу, 21 февраля с.г.
Снос предполагается осуществить в рамках Разрешения СГСНЭ на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013, предусматриваюшего «реконструкцию здания под многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями» (сведения почерпнуты из Паспорта объекта - информационного щита на месте строительства).
Полагаем, что разрешение СГСНЭ на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013, согласование КГИОП проекта жилого дома, выраженное в письме от 24.07.2012 №3‑5655‑1, Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2011 №1487 «О предоставлении здания по адресу: Центральный район, Дегтярный пер., д.26, литера А, для реконструкции под многоквартирный дом» незаконны по следующим основаниям.
1. О нарушении ч. 7 ст. 51 ГрК РФ при выдаче СГСНЭ разрешения на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013
1.1. Об отсутствии у Застройщика права пользования земельным участком 78:31:1119:6
Согласно ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, к заявлению на предоставление разрешения на строительство прилагаются, среди прочего, правоустанавливающие документы на земельный участок. Земельный участок 78:31:1119:6 принадлежит на праве общей долевой собственности Санкт-Петербургу (2511,43/2541 доля) и Застройщику - ООО «Фаворит Плюс» - (29,57/2541 доля). Застройщику на праве собственности принадлежит чуть более 1% участка, а остальная часть участка предоставлена Застройщику для реализации проекта на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2011 №1487 «О предоставлении здания по адресу: Центральный район, Дегтярный пер., д.26, литера А, для реконструкции под многоквартирный дом» (далее - Постановление).
Согласно п. 3 Условий соглашения с КУГИ (определены в Приложении к указанному Постановлению), реконструкция объекта должна была быть начата в течение 11 месяцев со дня вступления постановления в силу.
Если считать, что Постановление вступило в силу 10.11.2011, т.е. на следующий день после его официального опубликования в газете «Невское время», №200 от 09.11.2011, то предельным сроком начала реконструкции объекта было 10.10.2012. В таком случае, на момент выдачи оспариваемого Разрешения СГСНЭ указанный срок истёк, поскольку изменения в Постановление не вносились.
Согласно п. 3.3 Постановления в соглашении с КУГИ должно быть предусмотрена ответственность инвестора за нарушение сроков реконструкции объекта, включая раздел о досрочном расторжении соглашения. По общей практике, нарушение сроков начала работ более чем на год приводит к расторжению соглашения.
Если же датой официального опубликования считать его опубликование с соблюдением всех требований, в т.ч. п. 2.3 Порядка официального опубликования правых актов Губернатора Санкт-Петербурга, Правительства Санкт-Петербурга, иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29.06.2011 №865, то приходится констатировать, что Постановление не вступило в силу до сих пор, поскольку указанное Постановление не было опубликовано официально в электронном виде - ни в виде электронной копии бумажного документа, ни в виде электронного оригинала (см. скриншоты с сайтов Администрации Санкт-Петербурга и системы «Консультант Плюс»). В таком случае Постановление не порождает никаких правовых последствий, договор с КУГИ ничтожен, никаких оснований для использования доли Санкт-Петербурга в праве собственности на земельных участок 78:31:1119:6 у Застройщика нет.
1.2. Об отсутствии у Застройщика права на распоряжение зданием по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А
Согласно Паспорту объекта - информационному щиту на месте строительства - в здании по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А, расположенного на участке с кадастровым номером 78:31:1119:6, Застройщику принадлежит менее полутора квартир (квартира №50 - целиком, а также 21/49 доля квартиры №33). Доля Санкт‑Петербурга в праве собственности на здание по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А, составляет более 98%.
Основанием для передачи Застройщику остальных помещений здания - доли Санкт-Петербурга - для реконструкции было всё то же Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2011 №1487.
Однако, как было установлено в п. 1.1 настоящего Заявления, срок начала реконструкции объекта был нарушен, а потому инвестиционное Соглашение подлежит расторжению и п. 3.2. Постановления не может применяться.
2. О нарушении п. 1 ст. 51 и п. 16 ст. 1 ГрК РФ при выдаче СГСНЭ разрешения на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013
Согласно п. 16 ст. 1 ГрК РФ в редакции №50 от 05.04.2013, вступившей в силу 19.04.2013, «застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта». Эта редакция действовала и подлежала применению 11.06.2013, т.е. на момент выдачи оспариваемого Разрешения СГСНЭ на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013.
Поскольку участок с кадастровым номером 78:31:1119:6 принадлежит на 98% Санкт‑Петербургу, то ООО «Фаворит Плюс», владеющее лишь полутора квартирами из всего дома и соответствующей долей земельного участка, никак не могло быть признано застройщиком земельного участка. А поскольку разрешение на строительство выдается конкретному застройщику, то Разрешения СГСНЭ на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013, выданное ООО «Фаворит Плюс», является недействительным.
Если мы обратимся к ныне действующей редакции п. 16 ст. 1 ГрК РФ, то всё равно не найдём оснований для признания ООО «Фаворит Плюс» застройщиком. Согласно действующей редакции ГрК РФ, «застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта».
Из Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2011 №1487 следует, что инвестиции в объект капитального строительства государственной собственности осуществляет ООО «Фаворит Плюс», а не бюджет. Более того, в Постановлении ООО «Фаворит Плюс» прямо именуется Инвестор.
3. О необоснованности согласования КГИОП проекта жилого дома, выраженного в Письме от 24.07.2012 №3‑5655‑1, и о нарушении норм Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 №820-7.
3.1. О недоказанности невозможности ликвидации аварийности здания
Участок с кадастровым номером 78:31:1119:6 расположен в зоне действия режима ЗРЗ 2‑1, установленного Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 №820-7 (с изм. от 22.06.2012) «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».
Согласно пункту а) раздела 4.1 Режима ЗРЗ 2‑1, на территории ЗРЗ 2 не допускаются: снос (демонтаж) исторических зданий, строений, сооружений, за исключением разборки аварийных в случае невозможности ликвидации аварийности и при условии восстановления внешнего облика объектов, формирующих уличный фронт застройки, и объектов исторической застройки, указанных в п. 2.6. Приложения №1 к режимам.
Основанием для вывода об отсутствии возможности ликвидации аварийности здания по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А, сделанного КГИОП, стало «Техническое заключение по результатам обследования основных несущих конструкций здания по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А» (рег. №3-508 от 21.02.2013), выполненное ООО «Строй-Эксперт Проект» по заказу ООО «Фаворит Плюс» (далее - Техническое заключение 2013 года). Как указывается в ответе Начальника управления зон охраны объектов культурного наследия КГИОП от 24.04.2013 №17-35-1, Техническое заключение 2013 года имеет вывод о существовании угрозы внезапного обрушения аварийных конструкций.
Однако в Техническом заключении 2013 года отсутствует однозначный вывод о возможности либо невозможности ликвидации аварийности.
На с. 41 Технического заключения 2013 года сделан частный вывод: «В связи с отсутствием возможности ликвидации аварийности и невозможности ликвидации деформаций здания, построенного до 1917 года, методом реставрации, рекомендуем выполнять демонтаж здания с учетом действующих строительных норм и правил». Иными словами, сделан вывод о невозможности отреставрировать здание по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А, в целях ликвидации аварийности.
При этом в Техническом заключении 2013 года отсутствует указание на невозможность устранения аварийности путём капитального ремонта здания или иными методами. Согласно ст. 1 ГрК РФ, под капитальным ремонтом объектов капитального строительства понимается «замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов».
3.2. О других нарушениях норм Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 №820-7
Согласно пункту б) раздела 4.1 Режима ЗРЗ 2‑1, на территории ЗРЗ 2 не допускаются изменение объемно-пространственного и архитектурного решений исторических зданий, строений и сооружений. Согласно пункту д) того же раздела, на территории ЗРЗ 2 не допускается изменение архитектурного решения лицевых фасадов исторических зданий, строений и сооружений, за исключением локальных изменений в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия.
При этом Письмом от 24.07.2012 №3‑5655‑1 КГИОП согласовывает увеличение этажности с пяти до семи этажей по уличному фронту, а также «частичное изменение объемно-пространственного решения дворового флигеля и устройство пристраиваемых лоджий в современных материалах и конструкциях к торцевым фасадам зданий».
Изменение этажности пяти до семи этажей и устройство лоджий не может считаться локальным изменением.
Выраженная в Письме от 24.07.2012 №3‑5655‑1 ссылка КГИОП на пункт б) раздела 4.2 Режима ЗРЗ 2‑1, допускающая «реконструкцию отдельных зданий, строений и сооружений с изменением их габаритов и объемно-пространственных характеристик при соблюдении высотных ограничений», несостоятельна, поскольку под «отдельными зданиями» не могут пониматься исторические здания. Иное означало бы внутреннюю противоречивость режимов, а именно прямое противоречие пункта б) раздела 4.2, с одной стороны, и пунктов б) и д) раздела 4.1, с другой.
4. О нарушении антимонопольного законодательства при издании Постановления
Как следует из преамбулы Постановления, оно было принято в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 №282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» и в связи с обращением ООО «Фаворит Плюс». При этом никаких конкурсных процедур не производилось.
В соответствии с пунктами 1,2,4 части 2 статьи 5 Закона №282-43 целевое предоставление зданий, строений, сооружений и объектов незавершенного строительства осуществляется в случаях, если здание является общежитием (то есть в зависимости от назначения объекта); если здание, строение, сооружение признано в установленном порядке аварийным (то есть в зависимости от технического состояния объекта); для целей осуществления инвестиционной деятельности в области культуры, науки, здравоохранения, экологии, образования, физической культуры и спорта, развития гостиничной и туристической инфраструктуры (то есть в зависимости от области инвестиционной деятельности).
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2013 по делу №А56-71381/2012 пункты 1, 2, 4 части 2 статьи 5 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» были признаны недействующими как не соответствующие Земельному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Данное решение вступило в законную силу, и в Закон №282-43 были внесены соответствующие изменения.
5. О нарушении наших прав оспариваемыми актами
Согласно п. 1 ст. 34 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 №73‑ФЗ, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности устанавливаются в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия в их исторической среде на сопряженной с ними территории. Такими объектами культурного наследия являются объекты исторического центра Санкт-Петербурга, включенного в Список всемирного наследия.
Полагаем, что уничтожение ценного образца доходного дома эпохи высокой эклектики - здания по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А, выражающееся в грубейшем нарушении требований ЗРЗ 2‑1, приведёт к нарушению нашего права на сохранность исторического центра Санкт-Петербурга как единого объекта (не сводящегося к совокупности объектов культурного наследия), и отдельных объектов культурного наследия исторического центра Санкт-Петербурга, лишающихся единственно возможного контекста для их восприятия - рядовой исторической застройки.
Уничтожение важного элемента исторической застройки Дегтярного переулка, запечатленного в кадрах таких фильмов, как «Собачье сердце» и «Рожденная революцией», нарушит право заявителей на благоприятные условия жизнедеятельности (см. Определение КС РФ от 15.07.2010 №931-О-О).
Наконец, поскольку Санкт-Петербургу принадлежит не менее чем 98%-ная доля в праве собственности на здание по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А, и на земельный участок с кадастровым номером 78:31:1119:6, уничтожение указанного здания (не являющегося необратимо аварийным!) затронет и наши имущественные права и интересы.
На основании вышеизложенного и в соответствии со ст. 254-258 ГПК РФ,
ПРОСИМ:
I. Признать незаконными и не влекущими правовых последствий с момента издания:
(1) разрешение СГСНЭ на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013,
(2) согласование КГИОП проекта жилого дома, выраженное в Письме от 24.07.2012 №3‑5655‑1,
(3) постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2011 №1487 «О предоставлении здания по адресу: Центральный район, Дегтярный пер., д.26, литера А, для реконструкции под многоквартирный дом»;
Одновременно с подачей настоящего заявления заявляем следующие
ДВА ХОДАТАЙСТВА:
1. Просим суд приостановить в порядке ч. 4 ст. 254 ГПК РФ действие разрешения СГСНЭ на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013 до вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.
Данное ходатайство обусловлено реальной перспективой невозможности исполнить решение суда (в случае удовлетворения наших требований) ввиду запланированного уничтожения здания по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А.
Также обращаем внимание суда на то, что данное здание практически полностью принадлежит Санкт-Петербургу, и его уничтожение (особенно в контексте отсутствия конкурсных процедур при заключении инвестиционного соглашения) нанесет гарантированный ущерб имущественными интересам Санкт-Петербурга.
2. В рамках подготовки к рассмотрению дела, в целях полного и всестороннего рассмотрения настоящего спора просим в порядке ч. 1 ст. 57 ГПК РФ истребовать следующие доказательства:
- у КУГИ Правительства Санкт-Петербурга - соглашение (соглашения), заключенные с ООО «Фаворит‑Плюс» во исполнение Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 29.06.2011 №865, в т.ч. Соглашение о порядке использования и компенсации за использование доли земельного участка №00/ЗК‑006149, а также все дополнительные соглашения к этому договору (договорам), если таковые заключались;
- у СГСНЭ - Техническое заключение по результатам обследования основных несущих конструкций здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный переулок, д. 26, лит. А, выполненное ООО «Строй-Эксперт Проект» в 2011 году (шифр ТО-ВИ/087-2011), а также Техническое заключение по результатам обследования основных несущих конструкций здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный переулок, д. 26, лит. А, выполненное ООО «Строй-Эксперт Проект» в 2013 году, выполненное Ю.В. Аверьяновой (также имеется в КГИОП: рег. №3-508 от 24.01.2013)
Приложения:
Это во избежание разговоров о том, что "у застройщика все документы в порядке". Ни черта у застройщика не в порядке. Вот основания приведенного выше заявления:
(1) сроки реализации Постановления Правительства СПб вышли, а само Постановление в установленном порядке не было опубликовано;
(2) застройщика в юридическом смысле этого слова нет, т.к. "застройщик" не владеет участком и даже не арендует участок, а в сносимом здании "застройщику" целиком принадлежит только 1 (одна) "нехорошая квартира" с булгаковским номером 50, а в другой квартире - менее 1/2 доли;
(3) Постановление было принято с нарушением (вернее, с игнорированием) антимонопольного законодательства;
(4) необратимая аварийность не доказана,
(5) сплошное нарушение требований ЗРЗ 2-1.
И это только то, что бросилось в глаза за несколько часов изучения небольшого объема документации на пятнадцати страничках. Помощник депутата Алексея Ковалева Кирилл Манаенков также обратил внимание на расхождение в кадастровых номерах участков: по данным РГИС и Росрегистрации, участок под домом имеет кадастровый номер 78:31:0001119:6, а в разрешении на строительство - 78:31:1119:6. Поэтому разрешение на строительство выдано на не существующий в природе земельный участок и уже в силу этого ничтожно.
Сегодня продолжается снос дома 26, лит. А, по Дегтярному переулку. Вчера в Куйбышевский суд было подано заявление следующего содержания:
В Куйбышевский районный суд
191023, Санкт-Петербург,
ул. Караванная, д. 20
Заявители:
1.
2.
Заинтересованные лица:
- Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (СГСНЭ)
- Комитет по государственному контролю,
истории и культуры Санкт-Петербурга (КГИОП)
191011, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1
- Правительство Санкт-Петербурга
ЗАЯВЛЕНИЕ
о незаконности (1) разрешения СГСНЭ на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013, (2) согласования КГИОП проекта жилого дома, выраженного в Письме от 24.07.2012 №3‑5655‑1, и (3) Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2011 №1487 «О предоставлении здания по адресу: Центральный район, Дегтярный пер., д.26, литера А, для реконструкции под многоквартирный дом»
В десятых числах февраля 2014 года пятиэтажное здание по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный переулок, д. 26, лит. А, построенное в 1901-05 годах по проекту известного архитектора Павла Михайловича Мульханова, было огорожено строительным забором и обтянуто строительной сеткой. От строителей нам стало известно, что здание предполагается полностью снести в пятницу, 21 февраля с.г.
Снос предполагается осуществить в рамках Разрешения СГСНЭ на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013, предусматриваюшего «реконструкцию здания под многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями» (сведения почерпнуты из Паспорта объекта - информационного щита на месте строительства).
Полагаем, что разрешение СГСНЭ на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013, согласование КГИОП проекта жилого дома, выраженное в письме от 24.07.2012 №3‑5655‑1, Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2011 №1487 «О предоставлении здания по адресу: Центральный район, Дегтярный пер., д.26, литера А, для реконструкции под многоквартирный дом» незаконны по следующим основаниям.
1. О нарушении ч. 7 ст. 51 ГрК РФ при выдаче СГСНЭ разрешения на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013
1.1. Об отсутствии у Застройщика права пользования земельным участком 78:31:1119:6
Согласно ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, к заявлению на предоставление разрешения на строительство прилагаются, среди прочего, правоустанавливающие документы на земельный участок. Земельный участок 78:31:1119:6 принадлежит на праве общей долевой собственности Санкт-Петербургу (2511,43/2541 доля) и Застройщику - ООО «Фаворит Плюс» - (29,57/2541 доля). Застройщику на праве собственности принадлежит чуть более 1% участка, а остальная часть участка предоставлена Застройщику для реализации проекта на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2011 №1487 «О предоставлении здания по адресу: Центральный район, Дегтярный пер., д.26, литера А, для реконструкции под многоквартирный дом» (далее - Постановление).
Согласно п. 3 Условий соглашения с КУГИ (определены в Приложении к указанному Постановлению), реконструкция объекта должна была быть начата в течение 11 месяцев со дня вступления постановления в силу.
Если считать, что Постановление вступило в силу 10.11.2011, т.е. на следующий день после его официального опубликования в газете «Невское время», №200 от 09.11.2011, то предельным сроком начала реконструкции объекта было 10.10.2012. В таком случае, на момент выдачи оспариваемого Разрешения СГСНЭ указанный срок истёк, поскольку изменения в Постановление не вносились.
Согласно п. 3.3 Постановления в соглашении с КУГИ должно быть предусмотрена ответственность инвестора за нарушение сроков реконструкции объекта, включая раздел о досрочном расторжении соглашения. По общей практике, нарушение сроков начала работ более чем на год приводит к расторжению соглашения.
Если же датой официального опубликования считать его опубликование с соблюдением всех требований, в т.ч. п. 2.3 Порядка официального опубликования правых актов Губернатора Санкт-Петербурга, Правительства Санкт-Петербурга, иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29.06.2011 №865, то приходится констатировать, что Постановление не вступило в силу до сих пор, поскольку указанное Постановление не было опубликовано официально в электронном виде - ни в виде электронной копии бумажного документа, ни в виде электронного оригинала (см. скриншоты с сайтов Администрации Санкт-Петербурга и системы «Консультант Плюс»). В таком случае Постановление не порождает никаких правовых последствий, договор с КУГИ ничтожен, никаких оснований для использования доли Санкт-Петербурга в праве собственности на земельных участок 78:31:1119:6 у Застройщика нет.
1.2. Об отсутствии у Застройщика права на распоряжение зданием по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А
Согласно Паспорту объекта - информационному щиту на месте строительства - в здании по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А, расположенного на участке с кадастровым номером 78:31:1119:6, Застройщику принадлежит менее полутора квартир (квартира №50 - целиком, а также 21/49 доля квартиры №33). Доля Санкт‑Петербурга в праве собственности на здание по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А, составляет более 98%.
Основанием для передачи Застройщику остальных помещений здания - доли Санкт-Петербурга - для реконструкции было всё то же Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2011 №1487.
Однако, как было установлено в п. 1.1 настоящего Заявления, срок начала реконструкции объекта был нарушен, а потому инвестиционное Соглашение подлежит расторжению и п. 3.2. Постановления не может применяться.
2. О нарушении п. 1 ст. 51 и п. 16 ст. 1 ГрК РФ при выдаче СГСНЭ разрешения на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013
Согласно п. 16 ст. 1 ГрК РФ в редакции №50 от 05.04.2013, вступившей в силу 19.04.2013, «застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта». Эта редакция действовала и подлежала применению 11.06.2013, т.е. на момент выдачи оспариваемого Разрешения СГСНЭ на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013.
Поскольку участок с кадастровым номером 78:31:1119:6 принадлежит на 98% Санкт‑Петербургу, то ООО «Фаворит Плюс», владеющее лишь полутора квартирами из всего дома и соответствующей долей земельного участка, никак не могло быть признано застройщиком земельного участка. А поскольку разрешение на строительство выдается конкретному застройщику, то Разрешения СГСНЭ на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013, выданное ООО «Фаворит Плюс», является недействительным.
Если мы обратимся к ныне действующей редакции п. 16 ст. 1 ГрК РФ, то всё равно не найдём оснований для признания ООО «Фаворит Плюс» застройщиком. Согласно действующей редакции ГрК РФ, «застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта».
Из Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2011 №1487 следует, что инвестиции в объект капитального строительства государственной собственности осуществляет ООО «Фаворит Плюс», а не бюджет. Более того, в Постановлении ООО «Фаворит Плюс» прямо именуется Инвестор.
3. О необоснованности согласования КГИОП проекта жилого дома, выраженного в Письме от 24.07.2012 №3‑5655‑1, и о нарушении норм Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 №820-7.
3.1. О недоказанности невозможности ликвидации аварийности здания
Участок с кадастровым номером 78:31:1119:6 расположен в зоне действия режима ЗРЗ 2‑1, установленного Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 №820-7 (с изм. от 22.06.2012) «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».
Согласно пункту а) раздела 4.1 Режима ЗРЗ 2‑1, на территории ЗРЗ 2 не допускаются: снос (демонтаж) исторических зданий, строений, сооружений, за исключением разборки аварийных в случае невозможности ликвидации аварийности и при условии восстановления внешнего облика объектов, формирующих уличный фронт застройки, и объектов исторической застройки, указанных в п. 2.6. Приложения №1 к режимам.
Основанием для вывода об отсутствии возможности ликвидации аварийности здания по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А, сделанного КГИОП, стало «Техническое заключение по результатам обследования основных несущих конструкций здания по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А» (рег. №3-508 от 21.02.2013), выполненное ООО «Строй-Эксперт Проект» по заказу ООО «Фаворит Плюс» (далее - Техническое заключение 2013 года). Как указывается в ответе Начальника управления зон охраны объектов культурного наследия КГИОП от 24.04.2013 №17-35-1, Техническое заключение 2013 года имеет вывод о существовании угрозы внезапного обрушения аварийных конструкций.
Однако в Техническом заключении 2013 года отсутствует однозначный вывод о возможности либо невозможности ликвидации аварийности.
На с. 41 Технического заключения 2013 года сделан частный вывод: «В связи с отсутствием возможности ликвидации аварийности и невозможности ликвидации деформаций здания, построенного до 1917 года, методом реставрации, рекомендуем выполнять демонтаж здания с учетом действующих строительных норм и правил». Иными словами, сделан вывод о невозможности отреставрировать здание по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А, в целях ликвидации аварийности.
При этом в Техническом заключении 2013 года отсутствует указание на невозможность устранения аварийности путём капитального ремонта здания или иными методами. Согласно ст. 1 ГрК РФ, под капитальным ремонтом объектов капитального строительства понимается «замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов».
3.2. О других нарушениях норм Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 №820-7
Согласно пункту б) раздела 4.1 Режима ЗРЗ 2‑1, на территории ЗРЗ 2 не допускаются изменение объемно-пространственного и архитектурного решений исторических зданий, строений и сооружений. Согласно пункту д) того же раздела, на территории ЗРЗ 2 не допускается изменение архитектурного решения лицевых фасадов исторических зданий, строений и сооружений, за исключением локальных изменений в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия.
При этом Письмом от 24.07.2012 №3‑5655‑1 КГИОП согласовывает увеличение этажности с пяти до семи этажей по уличному фронту, а также «частичное изменение объемно-пространственного решения дворового флигеля и устройство пристраиваемых лоджий в современных материалах и конструкциях к торцевым фасадам зданий».
Изменение этажности пяти до семи этажей и устройство лоджий не может считаться локальным изменением.
Выраженная в Письме от 24.07.2012 №3‑5655‑1 ссылка КГИОП на пункт б) раздела 4.2 Режима ЗРЗ 2‑1, допускающая «реконструкцию отдельных зданий, строений и сооружений с изменением их габаритов и объемно-пространственных характеристик при соблюдении высотных ограничений», несостоятельна, поскольку под «отдельными зданиями» не могут пониматься исторические здания. Иное означало бы внутреннюю противоречивость режимов, а именно прямое противоречие пункта б) раздела 4.2, с одной стороны, и пунктов б) и д) раздела 4.1, с другой.
4. О нарушении антимонопольного законодательства при издании Постановления
Как следует из преамбулы Постановления, оно было принято в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 №282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» и в связи с обращением ООО «Фаворит Плюс». При этом никаких конкурсных процедур не производилось.
В соответствии с пунктами 1,2,4 части 2 статьи 5 Закона №282-43 целевое предоставление зданий, строений, сооружений и объектов незавершенного строительства осуществляется в случаях, если здание является общежитием (то есть в зависимости от назначения объекта); если здание, строение, сооружение признано в установленном порядке аварийным (то есть в зависимости от технического состояния объекта); для целей осуществления инвестиционной деятельности в области культуры, науки, здравоохранения, экологии, образования, физической культуры и спорта, развития гостиничной и туристической инфраструктуры (то есть в зависимости от области инвестиционной деятельности).
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2013 по делу №А56-71381/2012 пункты 1, 2, 4 части 2 статьи 5 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» были признаны недействующими как не соответствующие Земельному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Данное решение вступило в законную силу, и в Закон №282-43 были внесены соответствующие изменения.
5. О нарушении наших прав оспариваемыми актами
Согласно п. 1 ст. 34 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 №73‑ФЗ, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности устанавливаются в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия в их исторической среде на сопряженной с ними территории. Такими объектами культурного наследия являются объекты исторического центра Санкт-Петербурга, включенного в Список всемирного наследия.
Полагаем, что уничтожение ценного образца доходного дома эпохи высокой эклектики - здания по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А, выражающееся в грубейшем нарушении требований ЗРЗ 2‑1, приведёт к нарушению нашего права на сохранность исторического центра Санкт-Петербурга как единого объекта (не сводящегося к совокупности объектов культурного наследия), и отдельных объектов культурного наследия исторического центра Санкт-Петербурга, лишающихся единственно возможного контекста для их восприятия - рядовой исторической застройки.
Уничтожение важного элемента исторической застройки Дегтярного переулка, запечатленного в кадрах таких фильмов, как «Собачье сердце» и «Рожденная революцией», нарушит право заявителей на благоприятные условия жизнедеятельности (см. Определение КС РФ от 15.07.2010 №931-О-О).
Наконец, поскольку Санкт-Петербургу принадлежит не менее чем 98%-ная доля в праве собственности на здание по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А, и на земельный участок с кадастровым номером 78:31:1119:6, уничтожение указанного здания (не являющегося необратимо аварийным!) затронет и наши имущественные права и интересы.
На основании вышеизложенного и в соответствии со ст. 254-258 ГПК РФ,
ПРОСИМ:
I. Признать незаконными и не влекущими правовых последствий с момента издания:
(1) разрешение СГСНЭ на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013,
(2) согласование КГИОП проекта жилого дома, выраженное в Письме от 24.07.2012 №3‑5655‑1,
(3) постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2011 №1487 «О предоставлении здания по адресу: Центральный район, Дегтярный пер., д.26, литера А, для реконструкции под многоквартирный дом»;
- Обязать соответствующие государственные органы устранить допущенные нарушения в полном объеме.
Одновременно с подачей настоящего заявления заявляем следующие
ДВА ХОДАТАЙСТВА:
1. Просим суд приостановить в порядке ч. 4 ст. 254 ГПК РФ действие разрешения СГСНЭ на строительство №78-18010020-2013 от 11.06.2013 до вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.
Данное ходатайство обусловлено реальной перспективой невозможности исполнить решение суда (в случае удовлетворения наших требований) ввиду запланированного уничтожения здания по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А.
Также обращаем внимание суда на то, что данное здание практически полностью принадлежит Санкт-Петербургу, и его уничтожение (особенно в контексте отсутствия конкурсных процедур при заключении инвестиционного соглашения) нанесет гарантированный ущерб имущественными интересам Санкт-Петербурга.
2. В рамках подготовки к рассмотрению дела, в целях полного и всестороннего рассмотрения настоящего спора просим в порядке ч. 1 ст. 57 ГПК РФ истребовать следующие доказательства:
- у КУГИ Правительства Санкт-Петербурга - соглашение (соглашения), заключенные с ООО «Фаворит‑Плюс» во исполнение Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 29.06.2011 №865, в т.ч. Соглашение о порядке использования и компенсации за использование доли земельного участка №00/ЗК‑006149, а также все дополнительные соглашения к этому договору (договорам), если таковые заключались;
- у СГСНЭ - Техническое заключение по результатам обследования основных несущих конструкций здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный переулок, д. 26, лит. А, выполненное ООО «Строй-Эксперт Проект» в 2011 году (шифр ТО-ВИ/087-2011), а также Техническое заключение по результатам обследования основных несущих конструкций здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный переулок, д. 26, лит. А, выполненное ООО «Строй-Эксперт Проект» в 2013 году, выполненное Ю.В. Аверьяновой (также имеется в КГИОП: рег. №3-508 от 24.01.2013)
Приложения:
- Квитанция об оплате государственной пошлины;
- Копии настоящего заявления - 3 экз.;
- Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2011 №1487 «О предоставлении здания по адресу: Центральный район, Дегтярный пер., д.26, литера А, для реконструкции под многоквартирный дом»;
- Письмо КГИОП от 24.07.2012 №3‑5655‑1;
- Письмо КГИОП от 24.03.2013 №17-35-1;
- Письмо КГИОП от 21.02.2013 №3-508-1;
- Титульный лист Технического заключения по результатам обследования основных несущих конструкций здания по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А» (шифр ТО-ВИ/087-2011), выполненного ООО «Строй-Эксперт Проект» в 2011 г.
- Листы 2 и 41 Технического заключения по результатам обследования основных несущих конструкций здания по адресу: Санкт-Петербург, Дегтярный пер., д. №26, лит. А» (рег. №3-508 от 21.02.2013), выполненного ООО «Строй-Эксперт Проект» в 2013 г.
- Письмо Главы Администрации Центрального района Санкт-Петербурга М.Д. Щербаковой от 30.04.2013 №01-14-3827/13;
- Скриншоты с сайтов Администрации Санкт-Петербурга и системы «Консультант Плюс» (на 1 л.);
- Фотография Паспорта объекта;
Это во избежание разговоров о том, что "у застройщика все документы в порядке". Ни черта у застройщика не в порядке. Вот основания приведенного выше заявления:
(1) сроки реализации Постановления Правительства СПб вышли, а само Постановление в установленном порядке не было опубликовано;
(2) застройщика в юридическом смысле этого слова нет, т.к. "застройщик" не владеет участком и даже не арендует участок, а в сносимом здании "застройщику" целиком принадлежит только 1 (одна) "нехорошая квартира" с булгаковским номером 50, а в другой квартире - менее 1/2 доли;
(3) Постановление было принято с нарушением (вернее, с игнорированием) антимонопольного законодательства;
(4) необратимая аварийность не доказана,
(5) сплошное нарушение требований ЗРЗ 2-1.
И это только то, что бросилось в глаза за несколько часов изучения небольшого объема документации на пятнадцати страничках. Помощник депутата Алексея Ковалева Кирилл Манаенков также обратил внимание на расхождение в кадастровых номерах участков: по данным РГИС и Росрегистрации, участок под домом имеет кадастровый номер 78:31:0001119:6, а в разрешении на строительство - 78:31:1119:6. Поэтому разрешение на строительство выдано на не существующий в природе земельный участок и уже в силу этого ничтожно.