О развалившейся сделке, или Так ли бесполезен риелтор, как некоторые думают
Сегодня в России отмечают День риелтора, поэтому напишу-ка я про нашу работу. Позвонил мне недавно некий Артем, знакомый моего давнего клиента. Объяснил, что нужна консультация по покупке квартиры. Слово за слово, и выяснилось, что для покупки большого и дорогого жилья ему нужно продать другую, маленькую квартиру. Причем продает он ее в прямой продаже, независимо от сделки по покупке. Просто продает и получает деньги.
На мой вопрос о том, не нужно ли ему сопровождение сделки по продаже, он уверенно ответил, что агент ему не нужен. Зачем? Покупатель найден им самим, цепочка уже собрана, сделка через неделю. Он же продавец, какие тут могут быть риски? Деньги в ячейку будут заложены в его присутствии в серьезном банке, чего тут можно бояться?
Начинаю задавать вопросы по схеме сделки. Выясняется следующее. Квартиру Артема покупает женщина по имени Елена. Она живет с ребенком в однокомнатной квартире, ребенок не собственник, просто зарегистрирован вместе с матерью. У Елены есть агент - Анна. Квартиру Елены покупают в ипотеку. У покупателя тоже есть агент - Ольга.
В сделке два агента, зачем еще третий, правда? Но тонкость в том, что эти агенты защищают интересы своих клиентов. Спрашиваю об условиях выдачи денег прямому продавцу, то есть Артему.
Тут нужны некоторые объяснения. Нет закона, регламентирующего правила выдачи денег на рынке недвижимости. То есть в Гражданском кодексе сказано, что покупаемый товар (т.е. квартира) должен быть оплачен в срок, указанный в договоре купли-продажи, но на практике все не совсем так. Выплата привязывается не к дате, а к выполнению трех условий:
- регистрация всех сделок по цепи в Росреестре;
- снятие с регистрационного учета;
- передача квартиры по акту сдачи-приемки.
Если с первым пунктом все понятно: к покупателям должна перейти собственность ПО ВСЕМ КВАРТИРАМ в цепи, то остальные пункты вызывают вопросы. Понятно, что сам прямой продавец и члены его семьи должны, попросту говоря, выписаться из квартиры. А выписка остальных участников сделки должна или не должна влиять на получение им денег?
С передачей квартиры по акту вопрос будет точно таким же.
С одной стороны, поставьте себя на место прямого продавца. Собственность он уже потерял, из квартиры выписался, квартиру передал своему покупателю. Должен он получить деньги на этом этапе или нет? По идее, должен. А что будет написано в договоре аренды ячейки? Артем не знал. Поняв, что я задаю не праздные вопросы, он продиктовал мне телефоны обоих агентов.
Звоню Ольге. Ее клиент вносит основную сумму денег, она и будет командовать парадом на закладке. Спрашиваю, на каких условиях получит деньги прямой продавец.
- Регистрация перехода права по всем квартирам, выписка всех по цепи, передача обеих квартир, - отвечает Ольга.
- Позвольте, - удивляюсь я. - Если Елена не захочет выписаться, как на нее может повлиять Артем? Он-то уже выполнит к этому времени все условия, почему выплата должна зависеть от действий других лиц?
- Ничего не знаю. У нее в квартире ребенок, если там возникнут проблемы, мы не отдадим деньги какому-то неизвестному Артему, который вообще в нашей с Еленой сделке не участвует.
- И как Артем выпишет ребенка Елены?
- Да мне все равно, как. Денег не дадим, пока не выпишутся все.
Мда. Приплыли. Позиция Ольги понятна. Звоню Артему, спрашиваю, в браке ли Елена. Неуверенным голосом он отвечает, что вроде бы в браке. На просмотр она приходила с мужчиной, кажется, это муж и есть.
- Так кажется или муж? И если муж, то он ли отец ребенка?
Артем не знает. Звоню Анне, агенту Елены.
- В браке Елена или нет? - спрашиваю Анну.
- Нет, она не в браке.
- Где отец ребенка?
- Да она, кажется, лишила его родительских прав.
После этой фразы сделка еще не загорелась синим пламенем, но уже начала дымиться. Лишить отца родительских прав по иску бывшей супруги не сложно, а очень сложно. Надо не только заявить суду, что отец - чудовище (пьет, колется, продает детские вещи, избивает ребенка и т.д.), а еще и предоставить доказательства. А где их взять? Это нужно месяцами, если не годами, готовить такую акцию. Фиксировать побои, писать заявления в полицию, привлекать соседей в качестве свидетелей. Мало кто способен на такую длительную и планомерную подготовку. Обычно бывшего супруга выставляют с чемоданом за порог и этим ограничиваются.
- Хорошо, - говорю я Анне. - Если отец лишен родительских прав, покажите решение суда.
- Я уточню у Елены, - отвечает Анна и отключается.
Зачем я так занудно и дотошно выясняю все подробности личной жизни Елены, спросите вы? Объясняю: конечно, если ребенок не собственник, разрешения органов опеки на сделку не требуется. Но на снятие с регистрационного учета по старому адресу и регистрацию в новой квартире требуется заявление от ОБОИХ родителей. Не важно, состоят они в браке на этот момент или не состоят.
Если Елена пыталась лишить бывшего мужа родительских прав, пойдет ли он ей навстречу даже в самом неважном вопросе? Уверяю вас, нет. Будет мстить, потирая руки.
А паспортный стол встанет насмерть. Есть инструкция, без заявления от отца ничего делать не имеем права. На вашу сделку нам плевать, нас проверяет прокуратура.
Плавали, знаем. Я уже была в аналогичной ситуации. Правда, там ребенок был прописан в квартире прямого продавца. Его агент в прямом смысле обманула всех участников сделки, заявив, что у матери ребенка (тоже бывшей в разводе с его отцом) - трехкомнатная квартира, в которую мальчика пропишут без проблем. Квартира действительно была, но мать на выписку сына из квартиры отца согласия не дала.
Ребенка выписывали в судебном порядке около двух лет - неторопливы наши суды, это известно всем, кто хоть раз с сталкивался с системой. А деньги все это время лежали в ячейке. Тут пострадал сам прямой продавец, и мне его не было жалко ни капли. Алиментов он не платил ни копейки, ребенка не видел с момента развода - то есть четыре года, а во всех несчастьях обвинял бывшую жену. Но в намечающейся сделке без вины виноватым оказался бы Артем.
Ни на следующий день, ни через день решения суда я не получила. Снова позвонила Анне, узнала, что завтра-послезавтра Елена сходит в паспортный стол и попробует решить проблему. Ничего она, конечно, не решила. Квартира была тут же снята с продажи. А сделка, естественно, развалилась. Артем был безмерно огорчен. Но все-таки он понимал, что без меня он продал бы квартиру, а денег ждал бы года полтора-два. Так что не так все просто даже в прозрачных на первый взгляд сделках. И, поверьте, временами агенты способны уберечь своих клиентов от больших неприятностей.