Помер Максим, да и хрен с ним, или Когда не жалко развалившуюся сделку
Этот объект я выставила в продажу в декабре прошлого года. Однокомнатная квартира в панельном доме 80-х годов постройки шестисотой серии, поэтично называемой в народе «кораблем». Кухня маленькая: 6,3 метра, отсутствие лоджии, символическая прихожая и ванная комната, в которой никаким чудом невозможно втиснуть стиральную машину, разве что совсем маленькую со встроенной сверху раковиной.
Не слишком роскошный вариант, но не без достоинств: метро в пяти минутах пешком, стеклопакеты, новая сантехника и кафель на стенах санузла, керамическая плитка на полу в прихожей, коридоре и кухне. И очень привлекательная цена, в которую включен кухонный гарнитур и новый угловой шкаф в комнате.
В квартире жила молодая семья с ребенком (Лена и Денис), они же ее и показывали. Собственность была оформлена не на их имя, владельцами были бабушка и брат Дениса. Но бабушка жила с дочкой и зятем, родителями Дениса, а у брата было другое жилье.
На семейном совете решили улучшить жилищные условия детям: родившийся ребенок сразу сделал квартиру тесной. Надо было расширяться. И родители Дениса решили продать квартиру, добавить накопленную сумму и приобрести двушку, причем максимально близко к своему дому, чтобы можно было забирать внучку к себе.
Чтобы упростить и ускорить решение вопроса, решили сначала купить встречку, а потом не торопясь продавать однокомнатную в прямой продаже. Еще до моего появления в сделке эту квартиру оценили в 3,5 миллиона рублей. Где взять такие деньги, чтобы купить двухкомнатную квартиру? Мать Лены, работающая в коммерческой структуре, взяла на работе беспроцентную ссуду. После продажи однокомнатной квартиры эти деньги родители Дениса должны были отдать ей.
Двухкомнатную квартиру с очень хорошим ремонтом купили в доме через дорогу, а однокомнатную я дала в рекламу.
Начались просмотры. Покупатели шли не то чтобы потоком, но пара человек в неделю приходила. Смотрели, хвалили и… исчезали. Да, квартир в продаже сейчас больше, чем покупателей; тем, у кого есть деньги, есть из чего выбрать. Но я не волновалась - однокомнатная квартира у метро в любые времена ликвидна. Просто в кризис ждать приходится чуть дольше.
И вот появилась покупательница, назовем ее Анной. Она пришла на просмотр без меня, я в это время встречалась с другими клиентами. Вместе с мужем внимательно осмотрела квартиру, заглянула в каждый угол. Поговорила с Леной. Позвонила мне она мне только через день.
- Здравствуйте. Мы смотрели вашу квартиру, она нам понравилась. По цене я с хозяйкой договорилась, она опускается на 100 тысяч.
- С какой хозяйкой?
- Там была девушка, которая нам показывала, она сказала, что можно снизить цену.
- Так прямо и сказала? - недоверчиво переспрашиваю я, зная, что Лена не решает в этой сделке ровным счетом ничего.
- Ну да, сказала. По такой цене мы готовы эту квартиру купить.
- Мне о снижении цены ничего неизвестно, я должна поговорить с клиентами. Лена - не собственница квартиры, договор подписан не с ней.
Звоню Лене. Спрашиваю, что происходило во время просмотра. Лена объясняет, что Анна попросила снизить цену на 100 тысяч.
- А вы что ей сказали?
- Сказала, что цена обсуждается, но разговаривать нужно не со мной.
- Она утверждает, что вы обещали ей снижение.
- Я ничего не обещала, я сказала, что квартира не моя!
Лена - нервная девушка, голос у нее уже дрожит, и я просто вижу, как на глазах закипают слезы. Я ей верю больше, чем Анне.
- Хорошо, Лена, я поняла. Поговорю с ней по поводу цены.
Через час позвонил Денис.
- Почему вы наезжаете на мою жену? - с места в карьер начал он.
Объясняю ситуацию. Точнее, дословно воспроизвожу свой разговор с Леной. Потом звоню матери Дениса, Нине Сергеевне. Собственно, все решения по сделке принимала она. Деньги для доплаты были ее. Мы обсудили ситуацию. Дело в том, что квартиру собственники изначально оценили слишком дорого, за 3,5 миллиона ее вряд ли можно было продать, и в рекламе после безнадежных попыток найти покупателя по этой цене мы выставили ее за 3,4. Из этой суммы нужно было еще вычесть комиссионные агентства. На возврат долга денег и так не хватало, а тут цену предлагали снизить еще на 100 тысяч.
- Татьяна, мы же оставляем им почти всю мебель и бытовую технику. На 50 тысяч я подвинусь, но 100 - это чересчур.
Двухкомнатная квартира, которую мы уже купили, досталась молодой семье с кухонным гарнитуром, итальянской мебелью и полным комплектом недешевой бытовой техники. Нина Сергеевна и решила, что мебель и технику из однокомнатной можно включить в цену, чтобы повысить привлекательность квартиры для покупателя.
Потом я позвонила Анне и озвучила решения продавцов: цена квартиры - 3350 тысяч, вся мебель и техника остается покупателю.
- Одни холодильник чего стоит! - уговаривала я ее. «Электролюкс», пусть и не новый, но шведской сборки.
- Мы уже привыкли к мысли, что цена квартиры 3300, - возражала Анна. - И вообще, все это имущество - только слова. Вон, наш знакомый купил квартиру с мебелью, а когда пришел принимать, она была пустой, да еще и окно разбито.
- К договору мы можем приложить список мебели и бытовой техники, чтобы потом не было вопросов.
- Мне нужно посоветоваться с мужем.
С мужем она советовалась примерно 10 дней.
- В общем, квартира нас устраивает, - сообщила она мне. - Наверное, мы готовы ее купить.
- Вносите залог.
- Ну, так быстро мой муж не может. Он эстонец, думает всегда долго.
Вот ей-ей, так и сказала. Прямо оживший анекдот, а не клиенты.
- Быстро - это когда сегодня посмотрели, а завтра купили. А вы смотрели полмесяца назад. Разве это быстро? Впрочем, подумать еще - ваше право, но квартиру я продолжаю показывать.
На следующий день муж, видимо, принял решение, и Анна позвонила, чтобы узнать, как мы будем действовать дальше.
- Дальше вы должны внести залог. Агент у вас есть?
- Мы с агентом провели столько сделок, что на этот раз решили купить квартиру без нее. А можно не вносить залог?
Вот и началось. Ни один агент не задаст такого вопроса, но клиенты же все знают сами. Пришлось объяснять.
- Пока у вас нет договора с агентством, у меня нет перед вами никаких обязательств. Выписку из ЕГРП я, конечно, заказать могу, но квартиру продолжу показывать всем желающим. И перечень имущества нам с вами приложить не к чему. Могу прислать образец договора вам на почту.
Образец договора я прислала, а вечером получила его обратно с правкой. Вычеркнут и написан заново был один пункт - о порядке расчета с продавцами. Стандартной процедурой считается выдача денег по частям: 50% после перехода права собственности, 40% - после снятия с регистрационного учета и 10% - после передачи квартиры по акту сдачи-приемки. Не всегда используется такая разбивка, чаще продавец приходит в банк один раз, получая всю сумму сразу. Но в некоторых случаях мы настаиваем на дробной выдаче.
Сами посудите, если просматривается некая неадекватность покупателя, может произойти следующее: право собственности уже передано, жильцы из квартиры выписались, а покупатель начинает придираться к состоянию квартиры. Там ему пятно на обоях не нравится, здесь царапина на двери. И акт он не подписывает.
Если деньги лежат в одном конверте, их без акта не получить никак. Если они разбиты на части, то 90% продавец получает, а дальше начинается склока спор о состоянии квартиры.
Тут Анна заявила категорически: все деньги должны выдаваться одной суммой. Риск был, но я согласилась. Но согласиться со второй частью этого пункта было невозможно в принципе. Она настаивала на выдаче денег под ее контролем.
- Деньги я хочу выдавать сама! - заявила она категорическим тоном. Боже, где ее агент?
Для тех, кто не в теме, поясню. Все время, пока идет регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю, деньги лежат в ячейке. Вскрыть ее можно только при одновременном присутствии сторон. Но потом, когда право собственности передано, все жильцы выписаны из квартиры, а сама квартира принята покупателем по акту, покупатель должен лишаться контроля над деньгами. В самом деле, что мешает ему просто не прийти в банк на вскрытие ячейки? У него уже все есть.
Кроме расписки. Да, это важный документ, и при ее отсутствии можно отыграть сделку назад, но только в судебном порядке. На это уйдет прорва времени, а также денег и нервных клеток. Зачастую у продавцов уже лежит авансовый платеж за квартиру в долевке или выстроены другие планы, для реализации которых срочно нужны деньги. А денег нет. Понимая уязвимость продавца, некоторые особо умные покупатели начинали шантаж: дайте мне 10-50-100 тысяч, и я вскрою вам ячейку прям щас.
Другой возможный исход: покупатель может внезапно уехать в командировку, заболеть или даже умереть. В одной цепи у меня был такой случай: отец покупал квартиру дочери и умер за день до выдачи документов из Росреестра от сердечного приступа. Дочка собственность получила, а вот продавец получил бы деньги только через полгода, если бы соглашение о выемке денег из ячейки было бы написано неправильно.
Все это я объясняла Анне, приводя разные примеры и настаивая на том, что есть правила проведения сделок, которыми руководствуются все агентства города. Условия исключения покупателя из числа арендаторов ячейки прописываются в договоре аренды, их выполнение проверяют банки. Ей волноваться совершенно не о чем.
Скрепя сердце, Анна согласилась. Спросила, где находится агентство. На Васильевском острове?! Ей туда ехать неудобно. Неужели я не могу приехать с договором к ней сама?
Я могу, и доверенность от агентства у меня есть, но принимать деньги я категорически не хочу. Встречаются и фальшивые купюры, как я буду проверять их в домашних условиях? Нет, подписание договора должно состояться в офисе.
Так и быть, она сделает мне одолжение приедет. Но сначала я должна прислать ей на почту список имущества, которое остается в квартире. Я попросила Дениса его составить. Это было сделано, но в списке неожиданно не оказалось холодильника. Я позвонила Нине Сергеевне.
- Ой, Танечка, холодильник забирает на дачу мама Лены.
- Как же так, вы же его включали в перечень, когда мы обсуждали этот вопрос?
- Ну вот так получилось, я не думала, что он кому-нибудь понадобится.
Я позвонила Анне.
- Я так и думала. Когда мы покупали квартиру, там вообще мебели не оказалось, которую нам обещали, и окно было разбито. И тут так же будет.
Пациент начал путаться в показаниях. Две недели назад эта история рассказывалась, как произошедшая с кем-то из знакомых, а теперь вот оказывается, что с ней.
- Раз вы обещали холодильник, а его не будет, снизьте цену на 50 тысяч, - требует Анна.
Звоню Нине Сергеевне. Обсуждаю вопрос. Она согласна только на 20 тысяч. Опять звоню Анне, опускаюсь на 15. Пять тысяч я клиентам отыграла. Мелочь, а приятно.
Согласовали время, Анна приехала, договор подписала, деньги внесла. Встал вопрос о том, в каком банке закладывать деньги и в какой форме подписывать договор: в нотариальной или простой письменной. В начале разговора речь шла о нотариате, в середине - уже о простой письменной. Потом опять о нотариальной, но окончательный ответ она обещала дать позже.
Банк и нотариус по требованию Анны должны находиться в том же районе, что и квартира, Анне так удобнее, в центр она ехать не хочет. Я не возражаю, но объясняю, что далеко не все банки, в которых есть сейфовые ячейки, проводят сделки с недвижимостью, проверяя условия выбывания покупателя.
- Там же есть Сбербанк, пойдемте к ним.
- Сбербанк не проверяет условия и не исключает покупателя из арендаторов.
Анна упорствует и говорит, что сама позвонит завтра в банк и все узнает. Я соглашаюсь. Хочет звонить - пусть звонит. Обещаю связаться с ней к обеду.
А на следующий день с утра случается история, которая чуть не довела Анну до нервного срыва. У меня отключили телефон. Дело в том, что единственным оператором, который обеспечивал в нашей деревне устойчивую связь, долгое время был Скайлинк. Естественно, переехав за город, я подключилась к нему. Но 1 марта текущего года эта организация прекращает свое существование. Перебросить свой номер туда, куда бы мне хотелось, я не могу - он у меня прямой, в нем всего 7 цифр. Такие номера в принудительном порядке Скайлинк перевел в Теле2. И именно в этот день.
Я знала, что это произойдет, но представления не имела, как именно образом. Предполагала, что тут номер выключат, а там включат. Все было не так. Тут его выключили, а там включили только через три часа. И всем, кто звонил мне в этот промежуток времени, робот сообщал, что такого номера не существует.
Анна впала в истерику. Только внесла деньги, и номер отключился! Мошенники! Ее обманули! Какое счастье, что деньги принимала не лично я, а директор. Кстати, совершенно ничего не мешало Анне позвонить в агентство по номеру, указанному на моей визитке, и спросить, куда я делась. Там, правда, этого тоже не знали, но объяснили бы, что человек, который работает у них уже почти 20 лет, не может исчезнуть ни с того, ни с сего, никому не объясняя причин.
Даже не подозревая о всех этих страстях, я, как мы и договаривались, позвонила ей к обеду. И нарвалась на фонтан эмоций. С трудом, но разобрались, успокоила ее, как могла.
Анна проделала большую работу - по ее словам, досконально выяснила в Сбербанке, как они проводят сделки. Да, прописывают все условия в договоре и проверяют их выполнение.
Я не поверила. Сбербанк кредитует почти треть ипотечных сделок, взаиморасчеты через их ячейки идут потоком. Ну не бывает такого, как говорит Анна. Впрочем, чудеса случаются, надо проверить. Прошу телефон того отделения, в которое она обращалась. Звоню, задаю вопросы. Да, все условия прописываются. А потом проверяются.
- А покупатель после этого выбывает? - спрашиваю я.
- Нет, конечно, - отвечает девушка. - Покупатель приходит с ключом от ячейки и дает разрешение на выдачу денег.
- А если не придет?
- Как он может не прийти? - удивляется она.
О, святая простота, граничащая с полным отсутствием смысла. Зачем банк проверяет условия, если покупатель все равно присутствует?
Звоню Анне. Рассказываю, как на самом деле проводит сделки Сбербанк.
- Не может быть! - возражает Анна. - Вы что-то не так поняли.
- Позвоните им сами.
Звонит. Выясняет, что что-то не так поняла она. Вопрос о подборе банка снова встает на повестке дня. И да, договор она все-таки хочет в нотариальной форме. А сделку требует провести не в будний день, а в выходной.
- В выходные дни сейфинги банков не работают, - объясняю я. - И большинство нотариусов тоже.
Анна мне не верит. Кидается звонить. Нотариуса она нашла, а банк нет. Увы, я опять права. Что делать? - требует от меня ответа Анна.
В субботу работает только одна удобная связка «сейфинг-нотариус» - в расчетном центре на Восстания, 6. Но это центр города, а туда Анна ехать не хочет. Напоминаю, что в субботу с утра будет не так много автомобилей, найти парковку достаточно легко. В крайнем случае, в соседнем доме - торговый центр «Стокман» с подземным платным паркингом, там есть места даже в час пик.
- Сколько стоит парковка? - нахмурившись, спрашивает Анна.
- 60 рублей в час. По сравнению со стоимостью квартиры три-четыре часа - это мелочь, - резонно замечаю я. - Вы на одном холодильнике 15 тысяч заработали.
Анна молчит. Потом предлагает заложить деньги в центре и провести нотариат у того нотариуса, который работает в субботу в их районе. Оказывается, она уже договорилась, нужно только привести туда заранее оригиналы документов.
- Какие оригиналы? - удивляюсь я. - Уже давным-давно я отправляю нотариусам копии по электронной почте. Этого достаточно для подготовки договора, а оригиналы они смотрят уже на сделке.
- Нет, отвезите оригиналы, - настаивает Анна.
Потом, правда, решает посоветоваться со своим агентом. Агент ей говорит, что тоже возит только копии, правда, на бумаге. Ааа! 21 век, возить копии на осликах по нотариальным конторам! Звоню нотариусу. Да, они требуют оригиналы живьем. Бедная моя голова уже перегружена этой мутью. Она отчаянно болит, я предлагаю отложить вопрос до завтра. Еще только середина недели, до субботы достаточно времени.
А в четверг случается страшное. Правоустанавливающий документ у Нины Сергеевны - договор приватизации от 1992 года. Тогда экономили на всем, агентства по приватизации печатали тексты на бумаге, по качеству не сильно отличавшейся от туалетной. За прошедшую четверть века листок совсем обветшал. Уж не знаю, как это получилось, но Нина Сергеевна его нечаянно порвала. Лист надорвался не до конца, но сильно. Положив его в пластиковый файлик, она рванула по нотариальным конторам. Все нотариусы в один голос сказали: целостность документа нарушена, сделку проводить не будем.
Это был конец. Процедура восстановления документа в случае его повреждения или утраты выглядит следующим образом: сначала в организации, выдавшей договор (в данном случае - районной администрации), заказывается дубликат. Потом этот дубликат регистрируется в Росреестре взамен утраченного оригинала. По срокам обе эти процедуры занимают месяц, а то и полтора. Договор с Анной заканчивался через 10 дней. Я позвонила и сообщила ей печальные новости, а потом предложила вернуть залог. На мою бедную голову вылился шквал возмущения, но такая уж у нас работа. Я просто промолчала.
Договорились о времени возврата. В понедельник Анна не может, заедет во вторник. Когда? Она может и не успеть до семи вечера, пусть ее дождутся. Как смогла, объяснила, что агентство у нас небольшое, директор ведет и свои личные сделки, в офисе постоянно не сидит, а приходит к назначенному времени. И да, агентство работает только до семи.
В понедельник Нина Сергеевна повезла бабушку и сына к нотариусу - сделать доверенность на получение дубликата и его регистрацию. И тот нотариус, к которому они обратились, неожиданно говорит: «Я готова провести сделку по этому договору. Текст читается, подписи не пострадали. В чем проблема?»
Звоню Анне. Говорю о новом повороте сюжета. Сделку можно проводить, но раз уж такое дело, она может выбрать - покупать квартиру или забирать залог. Я не буду настаивать.
К вечеру Анна сообщила, что от сделки она отказывается и хочет забрать деньги.
Во вторник утром раздался звонок. Анна сообщила, что плохо себя чувствует, и хочет, чтобы я привезла ей деньги в удобное для нее место. Ага, я курьер-инкассатор. Напоминаю ей, что ее денег у меня нет, они у директора, и будут выданы ей в офисе в назначенное время. Анна швыряет трубку. Это, конечно, образное выражение, трубки нынче дороги, но смысл жеста остался.
В агентство Анна приезжает не в семь, а в полшестого и устраивает скандал: почему директора нет на месте? Она же предупредила, что приедет с пяти до семи! Наезжает на администратора, требует деньги от него. Ей говорят, что директор будет через 20 минут, нужно немного подождать. Это ее не устраивает, она звонит директору - гнев требует выхода. Потом звонит мне. Напоминаю ей, что мы договорились на семь часов, и она даже боялась не успеть. Нет, это я не так ее поняла. Почему она из-за меня теряет свое драгоценное время?
Тут мое терпение лопнуло. Я просто напомнила ей, что срок договора у нас еще не закончился, и агентство имеет полное право не отдавать ей деньги, а требовать совершения сделки. В том, что договор надорван, мы не виноваты, и возврат залога - наша добрая воля.
- Спасибо за такую заботу, - издевательским тоном тянет Анна.
- Пожалуйста, - невозмутимо отвечаю я.
Очередная символическая трубка с хрустом разбивается о стену. На этом наши отношения с Анной заканчиваются, о чем я не жалею ни одной секунды.
На такую замечательную квартиру я обязательно найду другого покупателя.