Покупка квартиры в Турции: с агентством или без?
На рынке зарубежной (в частности, турецкой) недвижимости сформировался новый тренд: все больше покупателей предпочитают не работать с агентствами, а искать прямой выход на строительную компанию. Причиной этому, на мой взгляд, являются два основных заблуждения, на которых и хотелось бы остановиться подробнее.
Большинство потенциальных покупателей зарубежной недвижимости можно отнести к категории «продвинутых» туристов, для которых не составляет особого труда самостоятельно забронировать билеты на самолет, составить маршрут поездки и арендовать машину. Многие могут объясниться на иностранном языке (в основном, английском). Но достаточно ли этого, чтобы самостоятельно купить недвижимость в чужой стране и справиться с большим количеством послепродажных проблем (правильное оформление документов, общение с представителями власти, обустройство дома, оплата налогов, подключение счетчиков, телефона, интернета и т. д.)? Могу заверить, основываясь на собственном опыте, что в Турции этого явно недостаточно. В самостоятельное плавание можно пускаться только с хорошим знанием турецкого языка и большим количеством свободного времени, поскольку английский при общении с чиновниками совершенно бесполезен (если только вы не покупаете недвижимость на Эгейском побережье), а очереди и бюрократию еще никто не отменял.
Хочется также добавить, что незнание языка и отсутствие времени совершенно не компенсируется наличием «турецких друзей», которые якобы бесплатно могут помочь с оформлением недвижимости. Понятие «дружбы» в русской и турецкой культурах различается очень сильно. Поэтому не путайте туризм с эмиграцией, а турецкую доброжелательность и гостеприимство с безграничным альтруизмом. Применительно к нашей ситуации это означает, что вас могут целыми днями поить чаем (в Турции ко времени традиционно не относятся как к ресурсу), но ни один «друг» никогда не будет тратить дорогущий бензин, чтобы вы посетили 20 мебельных магазинов и выбрали себе обеденный стол. Конечно, если он не обязан чем-то вам лично или не имеет с продажи свой «бакшиш». То же самое можно сказать и практически про любого застройщика. Его работа - строить дома, а не оплачивать ваши счета за интернет и уж тем более не искать арендаторов, если вы вдруг захотите сдавать свою квартиру. Поэтому если вы решаете купить недвижимость у строительной компании, уличного турецкого «эмлакчи» или через своего знакомого, забудьте про хваленый турецкий «оллинклюзив» и готовьтесь дополнительно оплачивать каждый их «чих».
Конечно, это совершенно на значит, что ваш риэлтор срочно и бесплатно поедет к вам в Чамьюву из Анталии, чтобы залатать потекший унитаз (хотя иногда клиенты просят сделать именно это). Но, по крайней мере, к вам вызовут ближайшего сантехника, объяснят ему проблему и договорятся о цене. В первые месяцы в новой стране, когда вы еще не знаете языка, такая поддержка со стороны агентства очень важна.
Многие мои знакомые застройщики смогут справедливо возразить, что они не бросают своих клиентов на произвол судьбы и обеспечивают полный комплекс послепродажного обслуживания. Действительно, некоторые строительные фирмы содержат специальный русскоязычный персонал и даже небольшие агентские департаменты, которые занимаются всей бумажной работой и послепродажным сервисом. Однако в этом случае покупка квартиры у застройщика в реальности ничем не отличается от покупки через риэлторское агентство. Поэтому сэкономить покупателю вряд ли удастся, но об этом мы поговорим чуть ниже.
Хочу также отметить, что все вышесказанное основано исключительно на моей собственной практике. Я с завидной регулярностью получаю звонки от незадачливых покупателей, решивших сэкономить на агентских услугах. В лучшем случае они находятся в полном информационном вакууме относительно последних нововведений в жилищном и иммиграционном законодательстве, а в худшем годами не могут оформить в собственность свою покупку. При этом на мой вопрос, почему же они не обращаются к своим турецким знакомым или застройщику, через которых они купили недвижимость, звонящие обычно отвечают что-то вроде: «Потому что вы больше знаете и говорите по-русски». Кстати, третья сторона в сделке это еще и дополнительная гарантия на случай непредвиденных обстоятельств. Конечно, ни одно агентство никогда не возместит вам из собственных средств стоимость квартиры, если вдруг завтра застройщик обанкротится или не выдаст вам тапу. Но опыт хорошего риэлтора позволит свести эти риски практически к нулю. А если уж случилось худшее, агентство сможет организовать вам всестороннюю юридическую поддержку.
Вторая причина, по которой некоторые покупатели обходят риэлторов стороной, это желание сэкономить. Цель достойная, но, к сожалению, труднодостижимая. В Турции, как и во многих других странах, комиссионное вознаграждение агентству выплачивается застройщиком, а не покупателем (за исключением некоторых областей на Эгейском побережье и Стамбула, где с покупателя берут 3% от сделки). При этом комиссия в размере 6-10% уже включена в стоимость объекта. Были случаи, когда некоторые застройщики предлагали риэлторам 15% комиссии и даже больше, но объясняется такая щедрость исключительно желанием побыстрее продать свои низколиквидные объекты.
Может ли покупатель, самостоятельно обратившись к застройщику, попытаться «выторговать» себе эти 6-10%? Попытаться, конечно, может, но вряд ли у него это получится легко и просто. Во-первых, застройщики - люди далеко не бедные. Если объект качественный и ликвидный, то нет никакого смысла давать вам 10-процентную скидку. Продажа, что называется, «не горит». На ваше место завтра придет другой покупатель и выложит полную сумму. Если застройщик легко соглашается на крупную скидку, это повод задуматься о ликвидности объекта и о том, не слишком ли завышена его начальная стоимость. Во-вторых, как я уже говорил, если застройщик взваливает на себя риэлторскую работу по оформлению документов (уж не говоря о послепродажных услугах), было бы странно ожидать от него готовности делать это бесплатно. А теперь (внимание!) я открою страшную коммерческую тайну: те самые русскоязычные девочки, которые работают у застройщика и будут заниматься вашей сделкой, тоже получат свою долю комиссионного вознаграждения из заплаченных вами денег. Поэтому самостоятельно сторговать вам удастся максимум пару процентов. А вот с помощью риэлтора, возможно, удалось бы получить и более значительную скидку.
Обращаться в риэлторское агентство или нет - личный выбор каждого покупателя. Если вы знаете язык и располагаете свободным временем, займитесь оформлением самостоятельно: процедура покупки в Турции четкая и понятная. Однако если вы намерены поручить эту работу кому-то еще, за нее в любом случае придется заплатить - либо агентству, либо застройщику, либо «турецкому другу». И зачастую самое простое и безопасное решение также может оказаться и самым выгодным.
Большинство потенциальных покупателей зарубежной недвижимости можно отнести к категории «продвинутых» туристов, для которых не составляет особого труда самостоятельно забронировать билеты на самолет, составить маршрут поездки и арендовать машину. Многие могут объясниться на иностранном языке (в основном, английском). Но достаточно ли этого, чтобы самостоятельно купить недвижимость в чужой стране и справиться с большим количеством послепродажных проблем (правильное оформление документов, общение с представителями власти, обустройство дома, оплата налогов, подключение счетчиков, телефона, интернета и т. д.)? Могу заверить, основываясь на собственном опыте, что в Турции этого явно недостаточно. В самостоятельное плавание можно пускаться только с хорошим знанием турецкого языка и большим количеством свободного времени, поскольку английский при общении с чиновниками совершенно бесполезен (если только вы не покупаете недвижимость на Эгейском побережье), а очереди и бюрократию еще никто не отменял.
Хочется также добавить, что незнание языка и отсутствие времени совершенно не компенсируется наличием «турецких друзей», которые якобы бесплатно могут помочь с оформлением недвижимости. Понятие «дружбы» в русской и турецкой культурах различается очень сильно. Поэтому не путайте туризм с эмиграцией, а турецкую доброжелательность и гостеприимство с безграничным альтруизмом. Применительно к нашей ситуации это означает, что вас могут целыми днями поить чаем (в Турции ко времени традиционно не относятся как к ресурсу), но ни один «друг» никогда не будет тратить дорогущий бензин, чтобы вы посетили 20 мебельных магазинов и выбрали себе обеденный стол. Конечно, если он не обязан чем-то вам лично или не имеет с продажи свой «бакшиш». То же самое можно сказать и практически про любого застройщика. Его работа - строить дома, а не оплачивать ваши счета за интернет и уж тем более не искать арендаторов, если вы вдруг захотите сдавать свою квартиру. Поэтому если вы решаете купить недвижимость у строительной компании, уличного турецкого «эмлакчи» или через своего знакомого, забудьте про хваленый турецкий «оллинклюзив» и готовьтесь дополнительно оплачивать каждый их «чих».
Конечно, это совершенно на значит, что ваш риэлтор срочно и бесплатно поедет к вам в Чамьюву из Анталии, чтобы залатать потекший унитаз (хотя иногда клиенты просят сделать именно это). Но, по крайней мере, к вам вызовут ближайшего сантехника, объяснят ему проблему и договорятся о цене. В первые месяцы в новой стране, когда вы еще не знаете языка, такая поддержка со стороны агентства очень важна.
Многие мои знакомые застройщики смогут справедливо возразить, что они не бросают своих клиентов на произвол судьбы и обеспечивают полный комплекс послепродажного обслуживания. Действительно, некоторые строительные фирмы содержат специальный русскоязычный персонал и даже небольшие агентские департаменты, которые занимаются всей бумажной работой и послепродажным сервисом. Однако в этом случае покупка квартиры у застройщика в реальности ничем не отличается от покупки через риэлторское агентство. Поэтому сэкономить покупателю вряд ли удастся, но об этом мы поговорим чуть ниже.
Хочу также отметить, что все вышесказанное основано исключительно на моей собственной практике. Я с завидной регулярностью получаю звонки от незадачливых покупателей, решивших сэкономить на агентских услугах. В лучшем случае они находятся в полном информационном вакууме относительно последних нововведений в жилищном и иммиграционном законодательстве, а в худшем годами не могут оформить в собственность свою покупку. При этом на мой вопрос, почему же они не обращаются к своим турецким знакомым или застройщику, через которых они купили недвижимость, звонящие обычно отвечают что-то вроде: «Потому что вы больше знаете и говорите по-русски». Кстати, третья сторона в сделке это еще и дополнительная гарантия на случай непредвиденных обстоятельств. Конечно, ни одно агентство никогда не возместит вам из собственных средств стоимость квартиры, если вдруг завтра застройщик обанкротится или не выдаст вам тапу. Но опыт хорошего риэлтора позволит свести эти риски практически к нулю. А если уж случилось худшее, агентство сможет организовать вам всестороннюю юридическую поддержку.
Вторая причина, по которой некоторые покупатели обходят риэлторов стороной, это желание сэкономить. Цель достойная, но, к сожалению, труднодостижимая. В Турции, как и во многих других странах, комиссионное вознаграждение агентству выплачивается застройщиком, а не покупателем (за исключением некоторых областей на Эгейском побережье и Стамбула, где с покупателя берут 3% от сделки). При этом комиссия в размере 6-10% уже включена в стоимость объекта. Были случаи, когда некоторые застройщики предлагали риэлторам 15% комиссии и даже больше, но объясняется такая щедрость исключительно желанием побыстрее продать свои низколиквидные объекты.
Может ли покупатель, самостоятельно обратившись к застройщику, попытаться «выторговать» себе эти 6-10%? Попытаться, конечно, может, но вряд ли у него это получится легко и просто. Во-первых, застройщики - люди далеко не бедные. Если объект качественный и ликвидный, то нет никакого смысла давать вам 10-процентную скидку. Продажа, что называется, «не горит». На ваше место завтра придет другой покупатель и выложит полную сумму. Если застройщик легко соглашается на крупную скидку, это повод задуматься о ликвидности объекта и о том, не слишком ли завышена его начальная стоимость. Во-вторых, как я уже говорил, если застройщик взваливает на себя риэлторскую работу по оформлению документов (уж не говоря о послепродажных услугах), было бы странно ожидать от него готовности делать это бесплатно. А теперь (внимание!) я открою страшную коммерческую тайну: те самые русскоязычные девочки, которые работают у застройщика и будут заниматься вашей сделкой, тоже получат свою долю комиссионного вознаграждения из заплаченных вами денег. Поэтому самостоятельно сторговать вам удастся максимум пару процентов. А вот с помощью риэлтора, возможно, удалось бы получить и более значительную скидку.
Обращаться в риэлторское агентство или нет - личный выбор каждого покупателя. Если вы знаете язык и располагаете свободным временем, займитесь оформлением самостоятельно: процедура покупки в Турции четкая и понятная. Однако если вы намерены поручить эту работу кому-то еще, за нее в любом случае придется заплатить - либо агентству, либо застройщику, либо «турецкому другу». И зачастую самое простое и безопасное решение также может оказаться и самым выгодным.