Российский рентополис: почему победил человейник и что с этим делать. Анализ ситуации
«Суррогатное жильё»
Массовое жилищное строительство сегодня - одна из основных отраслей. Миллионы обладателей ключей от новых квартир. Сотни тысяч трудоустроенных. Миллиарды налогов в бюджеты. Правительство РФ высоко оценивает эти достижения, ещё выше поднимает планку и нацеливает отрасль на окончательное решение квартирного вопроса. Но вот выдержки из выступления члена совета директоров крупной строительной компании: «То, что сейчас строится вокруг мегаполисов - это катастрофа. Говорят, что это будут строить, пока это покупают. Но суррогатный алкоголь тоже производят и покупают, однако это не значит, что его нужно разрешать. Государство запретило суррогатный алкоголь и борется с ним. Так и суррогатное жильё надо запретить! Что надо сделать для того, чтобы потребитель поумнел?»
Получается чёрно-белая картинка. Блистательные победы празднуются на фоне постоянной критики со стороны архитектурного сообщества, экологов, градозащитников. На одном полюсе - труженики и энтузиасты своего дела, стремящиеся удовлетворить потребности людей. А на другом полюсе создан чуть ли не образ врага из всех, кто занят в этой сфере. Я тоже до недавнего времени воспринимала происходящее упрощённо. Но после того, как мне пришлось погрузиться в исследование ситуации российского массового жилищного строительства, восприятие сильно усложнилось. Да, есть сильнейший дисбаланс между количеством и качеством. Но я, к своему собственному удивлению обнаружила, что это не результат злонамеренности, а итог отсутствия в механизме функционирования отрасли нескольких существенных элементов. Картинка из чёрно-белой стала цветной. Появилось видение того, как гармонизировать ситуацию.
Строительство «суррогатного жилья» - результат партнёрства застройщиков и масс
«Сознательный» застройщик озвучил две претензии: к государству и к потребителю. Разберёмся с первой. Мой вывод, который я дальше собираюсь доказывать: государство не запрещает такую застройку, потому что не может. Если бы могло, запретило. Но государство не субъект данного процесса. Субъекты - масса и застройщик, которые сформировали «частно-массовое партнёрство» (по аналогии с частно-государственным). Органы власти, конечно, влияют на ситуацию, достаточно упомянуть «льготную ипотеку». Но их участие вторично. Это - в чистом виде массовый процесс, движимый миллионами людей и триллионами рублей. Он сформировался из безобидных ручейков, каждый из которых можно было, наверное, перекрыть в истоке. Но сейчас поток набрал такую силу, что попытка его «запретить» сродни желанию заткнуть мизинцем Ниагарский водопад. Тут мы воистину наблюдаем власть денег и власть масс, перед которыми бессильны органы власти.
Потребности, потребители и потребительские рынки
Теперь разберёмся с претензией к «неумному потребителю». Много говорят про коррупцию в сфере жилищного строительства. Но где у нас нет коррупции? Однако сложился более-менее нормальный потребительский рынок товаров и услуг, автомобильный, компьютерный и многие другие. На этих рынках наверно тоже всё не просто, там тоже сговоры, монополизм, но потребителей это кардинально не затрагивает. «Потребитель» - от слова «потребность». Потребительский рынок складывается в опоре на разнообразные потребности людей и разнообразные способы их удовлетворения, а не в опоре на их глупость. Везде есть «неумные» потребители и недобросовестные, а иногда и преступные производители. Везде можно найти суррогат и потребителей суррогата. Но это будет маргинальный сегмент рынка. У нас же «суррогатным» оказывается почти всё новое массовое жильё сегмента эконом-класса. Почему же эта сфера в нашей стране не подчиняется законам, которые действуют, пусть и с искажениями, на других потребительских рынках? - Потому, что в России нет потребительского рынка в сфере производства массового жилья. А значит, нет и потребителя. А что есть?
Есть «места входа мигрантов»
В апреле 2021 г. главный архитектор столицы Сергей Кузнецов и Сергей Капков [глава Московского центра урбанистики - ссылка] провели паблик-ток на тему «Изменение архитектурного облика Москвы». Оба согласились с тем, что необходимо повысить уровень массового жилья, чтобы избавить новые районы от превращения их в «гетто, места входа в Москву, куда приезжают мигранты». Итак, очевидный до банальности ответ на вопрос, чем является новая массовая застройка, озвучен с высокой трибуны. Это уже хорошо. Плохо то, что проблему продолжают ставить как архитектурную. Приоритетами, по мнению паблик-токеров, должны стать «логичные большие проекты по созданию районов и кварталов в одной стилистике, разной этажности, со своей социальной сферой и понятным прогнозом, кто может эти квартиры купить». Это, на мой взгляд, ложные цели. Разработано уже очень много логичных проектов. Для того, чтобы обосновать перевод очередного сельского поля под многоэтажки, обязательно рисуется очень красивый проект. Но картинка неизбежно ломается. Градостроительное планирование перестало быть средством городского управления. Оно стало средством застройщика. Поэтому, пока эту проблему ставят как архитектурно-проектную, ситуация останется неуправляемой. Но, вместо того, чтобы городским администраторам признать это и решать проблему именно как кризис или даже катастрофу городского управления, в очередной раз выдвигают архитекторов с обсуждением «ещё более лучшего» проекта.
Места для входа мигрантов - это трущобы
Трущобы бывают разные. Мне довелось познакомиться с трущобами Каира. До этого слово «трущобы» ассоциировалось с одноэтажными самодельными постройками. А тут были многоэтажки, правда с торчащей во многих местах вместо крыш арматурой. Выяснилось, что эти предельно уплотнённые массивы - незаконные постройки, лишённые не только социальной инфраструктуры, но даже канализации. Как, многоквартирный дом и без канализации? А куда, извините, всё течёт? - мне указали на узкий ручей, протекающий вдоль берегов из мусора, сказали, что это Нил и всё течёт туда. Как это - просто дома без улиц, без школ и другой социальной инфраструктуры? Я была потрясена. Сейчас я удивлюсь, если жилой массив, построенный на границе российского мегаполиса, будет с полноценной уличной сетью, а не с узеньким проездом, со школой в нормативной доступности и канализацией, которая попадает на очистные сооружения, а не в ближайший овраг.
Каир, столица Египта
Мегаполис и Рентополис: две большие разницы
Мегаполисы - это точки сверх-концентрации человеческого капитала. Конкретный локус по уникальной совокупности качеств становится узлом глобальных инфраструктурных потоков. Это позволяет получить сверх-капитализацию, которая и сопровождается физическим ростом мегаполиса и ростом населения особого качества, которое принято называть «человеческим капиталом». Люди, которых можно отнести к «человеческому капиталу», ориентированы на то, чтобы решать задачи развития. Однако в мире есть много крупных городов, которые стали точками сверх-концентрации людей, которые решают задачи выживания. То есть доминирует не развитие, а совсем другой процесс. Для городов такого типа я предлагаю термин Рентополис.
Поясню опять на примере Египта. Экономика Египта рентная - большую долю бюджета даёт Суэцкий канал. Любая страна с рентной экономикой структурирована примерно одинаково: столица - центр аккумуляции и перераспределения ренты, и всё остальное - депрессивные территории. Результат: периферия всё больше обезлюдивается, население страны бежит с депрессивных окраин и концентрируется вокруг центров перераспределения ренты. Люди стремятся в эти центры потому, что там они смогут выжить, обслуживая нижний уровень цепочки рентополучателей. В рентополисе находится не только верхушка власти и миллионеры - держатели рентных доходов, но и армия чиновников, силовиков, бюджетников - тех, кто получает пусть небольшую, но гарантированную зарплату. Они создают рынок труда для большого количества низкоквалифицированной рабочей силы.
Постоянный приток новых жителей, стремящихся занять хоть какое-то место в пирамиде рентного перераспределения, создаёт потребность в уже упомянутых «местах входа мигрантов». Так формируется пояс трущоб вокруг всех столиц стран с рентной экономикой. Органы власти не в силах остановить стихийную застройку, которая ведётся вопреки градостроительным планам и невзирая на отсутствие инфраструктур. Но только в нашей стране этот процесс называют «агломерированием» и решением проблемы доступного жилья. Бесструктурное разрастание рентополисов ничего общего не имеет с процессами агломерирования вокруг мегаполисов. Агломерирование усиливает структурную сложность, окрестные малые города и сельские населённые пункты сохраняют свои границы и самоуправление. Рентополисы, разрастаясь, уничтожают самостоятельность и идентичность малых городов.
Трущобная застройка возводится на деньги масс
И сейчас я хочу зафиксировать самый существенный признак трущобной застройки: она возводится на деньги масс. В Каире эта схема реализуется в чистом виде: утром новые нуждающиеся в крыше над головой выдают строителям средства на покупку кирпичей, те в течение дня заполняют очередной объём между торчащей арматурой и доступное жильё готово. В России схема более завуалирована, но принцип тот же. Застройщик стал непосредственным агрегатором денег десятков тысяч людей. Получив деньги, он заполняет «доступным жильём» очередной объём окраинных сельхозполей. Подобная схема реализуется везде, где происходит стихийный рост многоэтажных трущоб. Но в столь гигантском масштабе эта схема не реализуется больше нигде в мире. У нас «трущобный» сегмент застройки стал основным.
Деньги масс - это кредит застройщику
Вторая существенная и совершенно фантастическая деталь: деньги масс являются, по сути, кредитом застройщику. Люди не покупают квартиры, а кредитуют застройщиков, которые обязуются вернуть долг квартирами. Осуществлять кредитование имеют право кредитные организации. Поэтому данная финансовая операция маскируется под покупку. Но это именно кредит, который застройщик обязуется вернуть квартирой. Правовую коллизию вроде бы устраняют эскроу-счета. Однако они не устраняют самого факта, что в РФ именно на деньги масс кредитуется производство массового жилья. Просто теперь кредиты людей банк кладёт в один карман, а из другого выдаёт аналогичную сумму застройщику. С этой деталью связаны и особенности национальной ипотеки. По статистике, около трети выданных банками ипотечных кредитов люди используют не для того, чтобы купить готовую квартиру, а для того, чтобы кредитовать застройщика.
Нередки ситуации, когда люди, становясь обманутыми дольщиками, платят по ипотеке и одновременно вынуждены арендовать жильё. Зачем это двухступенчатое кредитование? Почему бы банкам не кредитовать застройщиков напрямую? Вопрос риторический. Банк должен быть уверен, что выданный им кредит окажется прибыльной инвестицией, иметь гарантии возврата и многое другое. Всё это делает кредиты банка очень дорогими. А если все риски берёт на себя человек, то по деньгам кредит оказывается дешевле. Никто же не монетизирует ущерб для здоровья и психики от постоянного стресса, названный «ипотечной кабалой».
Объяснения, что так люди могут купить квартиры дешевле на 20-30%, не выдерживают критики. Нам нужен и хлеб, однако мы не даём деньги напрямую хлеборобам. Всем занимается бизнес, а мы покупаем готовую продукцию. Ни в одной сфере массового производства нет такого, чтобы люди, минуя предпринимательские бизнес-структуры, напрямую давали деньги производителю, причём за ещё не произведённую продукцию и без профессиональных расчётов кредитных рисков. Такое даже невозможно представить, если речь идёт о массовом стандартном производстве, а не об элитном сегменте или каких-то нишевых продуктах. Но невозможное стало возможным. Так что фраза «это будут строить до тех пор, пока это покупают» в корне неверна. Это будут строить до тех пор, пока реализуется такая схема кредитования, замаскированная под покупку.
Массовая застройка требует масштабного перераспределения городских благ
Формирование инфраструктурно необустроенных «мест входа мигрантов» на окраинных сельхозполях ведётся в предположении, что город будет вынужден перераспределить часть инфраструктурных благ и бюджета в пользу новых жителей. То есть рубль, отданный застройщику, привлечёт бюджетные рубли. После заселения выясняется, что людям не выехать, детям негде учиться и т.п.. И город вынужденно финансирует строительство социальных объектов, «хорд» и «диаметров». Большое количество конфликтов вызвано уничтожением зелёных зон, привычных мест отдыха в целях создания магистралей к новым жилмассивам. Транзитная функция начинает доминировать в жилой застройке среднего городского пояса, разрушая сложившуюся среду.
В своё время были сделаны расчёты, давшие ответ на вопрос, почему на Манхеттене, где каждый квадратный метр земли стоит миллионы долларов, не застроили Централ-Парк. Обнаружилось, что его застройка приведёт к резкому снижению цены уже окружающей его недвижимости. Падение стоимости будет сопоставимо с доходами от продажи недвижимости, которые можно было бы получить, застроив парк. Это означает, что от застройки данного конкретного участка город в целом не станет богаче. Произойдёт только перераспределение стоимости недвижимости от одной группы людей к другой. Кроме того, город лишится парка. Таким образом, в случае, если бы парк был застроен и город получил бы «новых счастливых обладателей ключей от квартир», это было бы в чистом виде паразитическое действие. Но это были расчёты в рамках экономики города как целого и при наличии реальных собственников недвижимости - домовладельцев, которые не допустили бы такой попытки перераспределения.
В ситуации с российскими рентополисами подобных расчётов, связанных с операциями перераспределения от одних городских групп к другим не делается. Настоящий бизнес создаёт добавленную стоимость за счёт капитализации. А псевдо-бизнес создаёт добавленную стоимость за счёт перераспределения благ, не увеличивая благосостояние общества в целом. Насколько в новой застройке сильны элементы паразитизма? Если представители одних городских групп утверждают, что качество их жизни ухудшилось, значит элемент паразитического перераспределения благ присутствует. Но каков масштаб? В нашей ситуации такие подсчёты делает каждый житель, каждый собственник своей квартиры, оценивая, как изменения среды влияют на её стоимость. Но суммировать эти индивидуальные расчёты невозможно. И, более того, люди поодиночке или малыми группами не способны противостоять этому процессу. Если бы на том же Манхеттене у кого-то возникла идея застройки Централ-парка, то масштаб перераспределения мгновенно подсчитали домовладельцы и встали грудью на защиту своих интересов. И это была бы сила.
Статья полностью:
1. Анализ ситуации
2. Выводы
3. Прогнозы
4. Что делать?
■ Елена Чернова. Интернет сайт «Строительный эксперт». 25 февраля 2022 г.