Уфа, 2018 г. Перевод из нежилого в жилой фонд самостоятельно. Узаконивание перепланировки.
Продать нежилое помещение в ипотеку - невозможно, а покупатели с наличкой, - услышав что квартира в нежилом фонде, - безбожно пугались и исчезали с горизонта, либо просили 200 тысяч скидки. Ну и, кроме того, в нежилом помещении невозможно прописаться и налог на недвижимость значительно выше чем у жилого фонда (за нашу квартиру 47м2 - 6000 р. в год) Ну так вот: начинаем с узаконивания перепланировки и никак иначе. Если вам перепланировку узаконивать не надо, то пропускаете пункты 1-5.
1. Едем на Блюхера 2/2 (приём граждан с 10 до 13:00) Центр городского дизайна - это тот орган, который и выносит решение о переводе. Очередей там не видел за 4 посещения. Берём "бегунок" - он для всех одинаковый:
Можно на Блюхера не ехать, скачать здесь
2.Начинается всё с БТИ: Понадобится техпаспорт БТИ самый первый, - изначальный - при сдаче застройщиком объекта в БТИ. И техпаспорт ПОСЛЕ вашей перепланировки. Эти два техпаспорта понадобятся проектировщикам что бы сделать "Проект перепланировки переводимого в жилой фонд помещения" (либо просто проект перепланировки) - мы сделали Проект два-в-одном, по рекомендации из Центра дизайна. Я заказывал копию старого погашенного паспорта в БТИ на ул. Бессонова 26а, стоит такой 3200...3500. Там, типа, у каждого листочка свой прейскурант. Мне повезло, я заказал два листа, но техник по ошибке сделал весь паспорт. Делать надо ВЕСЬ паспорт. Вот сама планировка:
3.Самые дорогие позиции - это проект и техническая экспертиза (тех.экспертиза нужна, если задеты несущие конструкции). Тут никакой рекламы: я делал оба документа в "Проект центр" на Блюхера, отдал 5 т.р. за проект и 5 за техническое заключение. (делать надо три экземпляра проекта и два техэкспертизы) Приезжали, осматривали, фотографировали. Времени ушло около трёх недель. Если кто-то делает быстрее, дешевле и имеет СРО, то напишите мне и я отредактирую эту статью. Редактирую: написали из АР-ГРУПП (8 марта,12), пишут, что проект от 2500 р., а обследование 2000 р. Если это неправда, напишите мне комментарий.
У Вас на руках будет три экземпляра проекта и техническое заключение об состоянии несущих конструкций, поэтому, один проект сразу же несёте на согласование в СЭС (находится по ул. Шафиева 7 ufases.ru) - цена 1500 р., а второй экземпляр - на согласование в вашу Администрацию, где один экземпляр проекта останется в архиве (я относил по адресу переводимой недвижимости в Дёмскую администрацию на Ухтомского 3 - бесплатно). В течение 1-2-3 недель с вами свяжутся. В моём случае к нам домой приходил специалист из администрации и осматривал перепланировку на предмет отсутствия грубых нарушений как то: вынос радиаторов отопления на балкон, перенос моек в зал и т.п. В целом, при том что у нас радиатор отопления перенесен зеркально в другую сторону, демонтировано окно между балконом-кухней и проделан дополнительный выход на балкон в несущей стене - нам всё согласовали. Вот как наша перепланировка выглядит:
4. Как я писал выше, один экземпляр проекта остался в архиве администраци, а тот, что побывал в СЭС - нам его вернули и мы отнесли его главному инженеру в ЖЭУ, где в специальной графе "СОГЛАСОВАНИЕ" они отписали что не возражают против перепланировки и перевода в жилой фонд (это, типа, такое согласование в ЖЭУ). Так же, берёте в ЖЭУ копию поэтажного плана, просите её заверить печатью и подписью гл. инженера. Согласовывать Проект в Управление земельными имуществами и в МУП ЕРКЦ не нужно - бегунок, в целом, не совсем точный. Далее нужно сделать копии обоих паспортов БТИ, копию правоустанавливающего документа (выписка из ЕГРН), - в общем копии всего, кроме Проекта и Технического заключения. И вот теперь вы отвозите всё в Центр дизайна в 4-е окно, пишете заявление на узаконивание перепланировки - я шёл именно таким путём. Через 28 дней, я получил вот такого вида согласование перепланировки:
5.С этим согласованием тотчас же я отправился в БТИ на Бессонова, там в окне приёма граждан заказал Техплан (не путайте ТЕХПЛАН с ТЕХПАСПОРТОМ) с новыми расчётами площади. Стоит 1870 руб. ждать его 10 дней. Плюс они сделали отметку в моём Старом техпаспорте о том, что перепланировка узаконена. (В БТИ можно пробовать приходить с подарками, чтобы ускорить). При этом понадобились: один экземпляр согласования, старый техпаспорт и экземпляр проекта. Потом с ним (с новым техпланом) идёте в МФЦ, подаёте заявление на "Внесение изменений объекта недвижимости" (оплачивать пошлину не требуется), чтобы в росреестр внесли данные о новой площади по объекту недвижимости (делали дней 10). Через 10 дней мне выдали выписку из реестра Всё! Перепланировка узаконена!
Перевод в жилой фонд:
(для тех, кто идёт на перевод в жилой фонд без перепланировки, - вам всё равно понадобится "Проект переводимого в жилой фонд помещения", но уже без технического заключения о несущих конструкциях. И проект, так же, необходимо согласовать в СЭС, Администрации и ЖЭУ, см пункты 1-5)
6. Как только я получил выписку из реестра, - я сразу же отправился снова в БТИ, - там в моём старом техпаспорте в таблице "собственники" вписывают ФИО владельца (стоит 200 рублей, делается 5 минут). Площадь изменилась: стало на 1 м2 меньше - не знаю почему, но это, думаю, не имеет значения. Потом сразу же едем в Центр дизайна, отдаём новую выписку, наш старый техпаспорт с отметкой о законной перепланировке и пишем заявление о переводе в жилой фонд. Нужны так же копии всего, кроме проекта. Через 2 недели мне выдали Уведомление о переводе в жилой фонд и Решение "Межведомственной комиссии о переводе в жилой фонд" - с этими бумагами снова идёте в окно 3 Центра Дизайна чтобы получить Постановление Администрации города о переводе в жилой фонд (не знаю почему, но это делается через центр дизайна). И снова ждём пару недель. Не теряя времени, едете в Главархитектуру и заказываете там Адрес. Делают бесплатно, 10 дней ждать. И всегда с собой возите весь портфель - мало ли что могут попросить.
7. Получив постановление о переводе, сразу же едете в БТИ за техпланом и обязательно подскажите инженеру, чтобы записал диск в реестр как "Внесение изменений объекта недвижимости", плюс заказываете Техпаспорт (без выезда) на жилое помещение (стоит около 1800 р.). Снова ждём, но можно ускорить - это как получится.
8. Получив диск и техплан с паспортом - тут же отправляетесь в МФЦ и подаёте заявление о "внесении изменений объекта недвижимости" в росреестр - ждёте дней 7..10 - и всё, как только вы получили выписку из реестра, можете открыть шампанское!
Кадастровый номер остаётся прежний - право собственности новое не возникает, а значит и налоговый период 5 лет исчисляется с момента покупки данной недвижимости, а не с момента регистрации жилого помещения. Все вопросы пишите в комментариях.