Жилые гаражи в Краснодарском крае. Что это такое и с чем это едят
Так как недавно мы купили жилой гараж в Анапе, и посыпалось на нас много вопросов, то я решила немного объяснить, что это такое и с чем это едят.
Итак, жилой гараж. Звучит абсурдно, казалось бы сочетание не сочетаемых слов, но тем не менее в Краснодарском крае такой вид недвижимости есть, с одной стороны довольно распространенный, с другой стороны малоизвестный даже среди местного населения. Вроде пока такое жилье существует только в Краснодарском крае (хотя не факт), вероятно этому способствует теплый климат (в холодную московскую зиму жить в гараже явно проблематично), нечто подобное еще видела под Керчью в Крыму, но там гаражи не для машин, а для лодок, т.е. эллинги.
Как гараж стал жилым
Где то я читала, что в Сочи с начала 90-х были внесены поправки в градостроительный кодекс и была разрешена надстройка 2-го этажа в гараже, типа как помещение для запчастей. Все. Что еще надо было людям с извечной проблемой в плане жилья, да еще и в курортном городе? То тут, то там пошли вырастать как грибы после дождя-надстройки над гаражами. Если внимательно приглядеться, в курортных городах уже редко встретишь именно гараж в его прямом смысле и назначении! Везде какой-то караван-сарай из непонятных 2, 3 и даже 4 этажных спаренных строений под бывшимим гаражными боксами.
Почему люди покупают такие гаражи?
В большинстве такие гаражи покупают молодые семьи из-за его доступности, предпочитая обзавестись хоть-каким то жильем, после скопить (элементарно уже не платить за съемную квартиру) и купить квартиру или построить дом, тут уж кто как. Также много покупателей из людей, вышедших на пенсию и желающих "пожить для себя" у моря, но продав (или скопив) что-то на родине, где-нибудь в средней полосе России, здесь выбор вариантов покупки оказывается куда более ограниченным. Остается либо дача, либо гараж, либо новостройка. С новостройками, особенно дешевыми, многие из старшего поколения связываться боятся, и оснований для этого хватает, плюс новостройку еще надо дождаться, после опять же довести до жилого состояния и обегать немало инстанций для получения всех документов, а то и долго судиться (но ситуацию с новостройками в нашей стране все и без меня знают). На месте людей, приехавших отдохнуть, пожить, купила б лучше дачу, многие так и делают, но мотивы и обстоятельства у всех разные. Моя соседка по гаражному кооперативу, например, наоборот продала дачу, чтоб купить гараж в городе. Иными словами, каждый решает для себя сам.
Плюсы жилых гаражей:
- Не знаю про другие города, но в Анапе этих кооперативов несколько, и все находятся в черте города, то есть по сравнению с дачами это местонахождение и транспортная доступность.
- Коммуналка. То есть ее нет, только оплата света. Плюс небольшой годовой взнос кооперативу. Но классической коммуналки в ЖЭК в гаражах нет, ведь помещение не жилое (об этом ниже).
- Немного больше простора. Вроде это и не дом, но в то же время и не квартира.. Но тут смотря какой гараж, есть даже со своими участками, а есть зажатые и у дороги.
Минусы жилых гаражей:
- Нет прописки (регистрации). Нет и не будет. Кто-то умудряется, но это скорее исключение, чем правило. Помещение не жилое. Т.е. там живут, расстраивают целые дома, но при этом в свидетельстве о праве это все равно помещение не жилое, просто гараж, соответственно там нельзя прописаться. Есть гаражи с приватизированной землей и полученными правами на прописку через суд и т.п., но как правило такие гаражи стоят намного дороже, раза в три так, почти как дом. И, пусть, они уже и похожи на дом, но суть осталась прежней, это все равно гараж со всеми вытекающими, и лично я не вижу смысла отдавать такую сумму за данную недвижимость. Как говорится, если есть пара-тройка лишних миллионов, так лучше купить нормальный дом, пусть и в пригороде. И, судя по длительности продажи таких гаражей, к этому мнению пришла не только я. Да, владельцы молодцы, сделали из гаража себе "шикарный" дом, но после продать дорого не могут, а дешево жалко, вот и живут дальше и строят дальше, так как вариантов выбраться из этого мало. Иными словами, для меня гараж - это временное жилье, и я не вижу смысла сильно усердствовать в его расширении, уж лучше подкопить и продать.
- Проблемы с электричеством. Не хватает мощности. Так как на гаражи дают меньше электроэнергии чем на жилой сектор. У нас вот с эти совсем проблемно, зимой до 140 падает (и даже меньше бывает).
- Отсутствие центрального отопления, газа и, чаще всего, воды. Т.е. газ привозной, если он нужен (свет в Краснодарском крае недешев). Вода из скважины. Опять же в каждом гаражном кооперативе свои варианты, где-то и газ подключить можно или наоборот за воду еще платить нужно.
Если плюсы перевешали минусы, и решились на покупку, то поговорим о самом главном, т.е. о документах и правах и на что обращать внимание.
В плане законности этой постройки есть четыре варианта:
1. Гараж в составе ГСК (из доков здесь БТИ, документ о членстве в ГСК и право собственности на гараж) - земля в аренде.
2. Гараж в составе ГСК и в частной собственности (св-во о праве собственности на гараж, БТИ) - земля в частной собственности или в аренде.
3. Гараж не в составе ГСК, а в частной собственности (св-во о частной собственности, БТИ) - земля в частной собственности.
4. Гараж, узаконенный в суде как самострой. (Здесь участок вообще мог быть прихвачен) - с этим вариантом я бы не связывалась.
Т.е. при покупке нужно обращать внимание, есть ли разрешение на строительство второго этажа, т.е. узаконен ли второй этаж в тех паспорте. Можно, конечно, и без этого разрешения, если цена соответственная, но в этом случае нужно быть готовым к волоките (без гарантии положительного результата).
Коммуникации
Вода: есть или нет, централизованное водоснабжение или скважина (есть/нет вообще), если нету, возможно ли сделать и во сколько это обойдется.
Свет: проводка и с каких она пор, есть или нет счетчик. Не лишним будет проверить показания у председателя.
Канализация: центральная, септик, или "по-сочински" - труба в ручей.
Газ: центральное газоснабжение / газовые баллоны, т.к газа нет / газ в ближайшей время подведут или уже подводят.
Центрального отопления нет. В данном случае отоплением для гаража может быть: газовый конвектор, газовый котел, сплит-система, паровое отопление и все, что применимо в частном доме, вплоть до камина.
Перспектива сноса
Перспективы, они как говорится, и в Африке перспективы. Теоретически снести могут, что угодно, особенно если земля в привлекательном месте, больше шансов на снос у тех гаражных коперативов, которые расположены в Центре или ближе к морю. А так как в жилом гараже нет и не будет прописки (регистрации), когда его (жилой гараж) придут сносить, то сколько бы обитатель такого гаража не твердил, что это его единственное жилье и не требовал бы предоставления взамен другого жилья - ему резонно покажут его прописку (регистрацию), которая понятно, что будет совсем в другом месте. А жилой гараж снесут как нежилое помещение, в крайнем случае выплатив компенсацию как за нежилое помещение согласно оценке БТИ. Такое мнение бытует и резон есть, но, во-первых, прописка никак не влияет на право собствености и снос. В0-вторых, если гараж в составе ГСК (там земля принадлежит ГСК) и если ты - член ГСК и не нарушены нормы строительства (этажность, размеры, для чего и смотрим техпаспорт БТИ), то под снос никак не попадешь.
Перспективы на будущее
Если сменится политический строй или Сталин воскреснет, снесут все эти бетонные коробки запросто. Останутся только боксы для машин в первоначальном варианте. Но это все в теории, снести в нашей стране и дом могут.
Я считаю, что жилой гараж - хороший вариант временного жилья для отдыха летом, либо как первое жилье для молодых.
Лично я, когда покупала, не подумала о многом (все таки я девушка городская, в скважинах-котлах не разбираюсь), поэтому во что ввязалась, и сколько проблем себе нажила, поняла после покупки. Но, ничего, и канализацию выкопала, и розетки менять научилась и почти освоила электродрель :)