Военная ипотека Ставропольский край: как реализовать свое право на обеспечение жильем эффективно
Оригинал взят у rosvoenipoteka в Военная ипотека: как реализовать свое право на обеспечение жильем максимально эффективно
В номерах газеты "Военный вестник Юга России" от 18.04.2015 и от 6.06.2015 было опубликовано двойное интервью руководителей Ростовского-на-Дону и Ставропольского филиалов ФГКУ "Росвоенипотека", посвященное ключевым вопросам реализации военнослужащим права на жилищное обеспечение в рамках накопительно-ипотечной системы. Открыто и доступно - об актуальных вопросах приобретения жилья по военной ипотеке.
В Живом Журнале - полная версия материала.
Военная ипотека: как реализовать свое право на обеспечение жильем максимально эффективно
Владимир Асташев, «Военный вестник Юга России»
Мы продолжаем рассказывать о функционировании накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС) на территории Южного военного округа. На вопросы редакции сегодня отвечают руководители двух филиалов ФГКУ «Росвоенипотека», действующих на территории ЮВО, - Ростовского (Антон Гефеле) и Ставропольского (Сергей Бушмин).
Как распределены между филиалами субъекты ЮВО?
Антон Гефеле (АГ): Ростовская область, Краснодарский край
и Республика Адыгея - зона ответственности Ростовского-на-Дону филиала ФГКУ «Росвоенипотека». Волгоградская, Астраханская области и Республика Калмыкия - регионы ответственности Волгоградского филиала. Также принято и в настоящее время реализуется решение о создании филиала ФГКУ «Росвоенипотека» в г. Севастополь, в зону ответственности которого также войдет территория Республики Крым.
Сергей Бушмин (СБ): В зоне ответственности Ставропольского филиала ФГКУ «Росвоенипотека» находятся Ставропольский край, республика Дагестан, республика Северная Осетия - Алания, Кабардино-Балкарская республика, Карачаево-Черкесская республика, республика Ингушетия и Чеченская Республика. Хотел бы отметить, что военнослужащий имеет право обратиться в любой филиал независимо от места прохождения военной службы и выбранного региона реализации права на жилищное обеспечение.
Какова основная задача филиалов ФГКУ «Росвоенипотека»?
АГ: ФГКУ «Росвоенипотека» как уполномоченный орган в ведении Минобороны России обеспечивает функционирование НИС. Основная задача филиалов ФГКУ «Росвоенипотека» - обеспечить максимально эффективную реализацию военнослужащим своего права на жилищное обеспечение в рамках накопительно-ипотечной системы.
СБ:. Если говорить о конкретной работе, то это информационно-разъяснительные мероприятия в воинских частях, консультирование военнослужащих, их информирование о рынке жилья, помощь в оформлении документов, досудебная и судебная работа, сопровождение закладных.
Какое жилье покупают военнослужащие на Юге России? Какой из регионов пользуется наибольшим спросом?
АГ: Краснодарский край по-прежнему пользуется высоким спросом
у участников НИС и занимает второе место по России по количеству приобретаемого жилья после Московской области. В 2014 году участники НИС купили здесь более 2700 квартир и домов с земельными участками. Ростовская область также в числе лидеров по России - здесь в прошлом году было приобретено 1340 квартир и домов.
СБ: Среди регионов Северного Кавказа наибольший спрос зафиксирован нами в Республике Дагестан - там в 2014 году участники НИС купили почти 800 квартир и домов.
Какой тип жилья пользуется большей популярностью?
АГ: Квартиры на вторичном рынке, однако мы фиксируем растущий спрос на первичное жилье. Официально доля жилых помещений, приобретенных участниками НИС по договорам участия в долевом строительстве (ДУДС) в Краснодарском крае, например, составляет в 2014 году около 7% от общего количества сделок, однако фактически купленных квартир в новостройках больше: многие сделки совершаются по договору купли-продажи после того, как застройщик вводит объект в эксплуатацию, то есть по документам это уже вторичное жилье, а в действительности - новое.
СБ: Также растет доля домов с земельным участком - в Ставропольском крае и Республике Дагестан этот показатель составляет около 10% от общего количества сделок, совершенных участниками НИС.
АГ: В Краснодарском крае количество приобретенных домов с участками сейчас уже не уступает квартирам по ДУДС, а в Ростовской области - превышает в несколько раз.
Как вы считаете, в чем причины такой статистики?
АГ: Данная статистика говорит о том, что предложение на рынке военной ипотеки формирует спрос. После того, как законодательно было разрешено приобретать дома с участками, этот сегмент рынка недвижимости, особенно на Юге России, пользуется все большей популярностью. Что касается новостроек - количество приобретаемых по договору долевого участия квартир упирается только в объем предложений. По Краснодару, например, у нас относительно широкий выбор застройщиков, аккредитованных по военной ипотеке, и мы видим, что там реальный спрос на новое жилье устойчиво растет и не уступает спросу на дома с участками. В Ростове до недавнего времени предложений на первичном рынке для участников НИС было очень ограниченное количество, отсюда и всего 13 купленных по ДУДС в 2014 году квартир. Но сейчас мы эту ситуацию активно исправляем.
Увеличиваете количество аккредитованных объектов?
АГ: Это одно из направлений работы, за которое прежде всего отвечают кредитные организации, поскольку они проводят аккредитацию строительных объектов в рамках своих программ кредитования участников НИС.
Мы считаем, что должны обеспечить военнослужащему полноценный реальный выбор среди тех типов жилья, которые он может приобретать
в соответствии с действующей нормативной правовой базой.
Глобально мы настроены на то, чтобы военнослужащий покупал новое жилье от застройщика, не платя никаких комиссий посредникам, и, более того, получая при этом скидку, поскольку, если говорить в разрезе ипотечного кредитования, участники НИС сегодня - одна из наиболее надежных категорий заемщиков.
Как отразилась на военнослужащих-участниках НИС текущая экономическая ситуация?
СБ: Участники НИС всегда были максимально защищены механизмами системы от неблагоприятных экономических условий, как благодаря стратегии доверительного управления средствами накоплений через размещение в депозиты и акции в соотношении 90/10, так и благодаря особым условиям кредитования, обеспечиваемым банками-партнерами.
В начале этого года после того, как кредитные организации уменьшили максимальный размер ипотечного кредита, а некоторые банки временно приостановили работу по военной ипотеке, мы наблюдали определенный спад спроса и увеличение количества обращений от участников, обеспокоенных ситуацией.
Однако на текущий момент рынок жилья пришел в равновесное положение, более того, мы видим некоторую стагнацию, особенно по тем квартирам, которые считаются на «гражданском» рынке не вполне ликвидными - речь идет о больших двухкомнатных квартирах и трехкомнатных, то есть именно о тех квартирах, которые пользуются спросом у наших участников. Сейчас данные квартиры у многих застройщиков и частных продавцов можно приобрести с существенным дисконтом, и фактически на данный момент по параметрам приобретаемого жилья и уровню спроса мы возвращаемся к вполне благополучной ситуации весны прошлого года.
В действительно сложную ситуацию попали те военнослужащие, которые имеют плохую кредитную историю, поскольку те банки, которые сейчас осуществляют кредитование участников НИС, ее учитывают при принятии решения о выдаче кредита. Раньше такие участники находили решение своей проблемы в банках-сервисных агентах АИЖК, но на данный момент эти банки приостановили свою работу по военной ипотеке.
И что можно посоветовать таким военнослужащим?
СБ: Фактически, если военнослужащие не хотят ждать и копить средства, у них есть два варианта. Первый - решить вопрос с кредитной историей, погасив все имеющиеся задолженности, и затем направить заявление в банк с просьбой исключить из списка должников в кредитном бюро. Второй - воспользоваться ситуацией в свою пользу и приобрести жилье без использования ипотечного кредита у застройщика на низкой стадии готовности, когда стоимость квадратного метра минимальна. У тех участников, которые были включены в НИС в начале ее функционирования, на данный момент на именном счете накопилось почти 2 млн. рублей, что позволяет приобрести 2-комнатную квартиру на этапе строительства в южных регионах практически без добавления собственных средств.
Преимущество покупки жилья без кредита заключается в том, что оно может быть приобретено на любой стадии готовности, так как об аккредитации застройщика кредитной организацией здесь речи не идет ввиду отсутствия ипотечного кредита. Однако военнослужащим нужно помнить, что при приобретении жилья не у аккредитованного застройщика гарантии успешного завершения строительства никто не даст, и действуют они на свой страх и риск. Удобнее покупать именно у тех застройщиков, которые уже аккредитованы по программе «Военная ипотека», поскольку они используют утвержденную форму типового договора ДУДС, что уменьшает риск допущения ошибок при согласовании документов и, что самое главное, гарантируют исполнение своих обязательств посредством страхования своей ответственности или гарантией банка.
Насколько участник «привязан» к той квартире, которую приобрел? Расширение состава семьи, смена места прохождения военной службы, как действовать в этих ситуациях? Возможно ли реализовать улучшение жилищных условий в рамках НИС, есть ли специализированные программы военного переезда?
АГ: Несмотря на то, что приобретенное жилье находится в обременении государства до момента возникновения основания на использование накоплений, а также в обременении банка в случае, если при покупке жилья использовался ипотечный кредит программы «Военная ипотека», механизм НИС позволяет военнослужащему улучшить жилищные условия и купить новое жилье с лучшими характеристиками. Об этом, в том числе, мы подробно рассказываем на консультациях. По этой теме проводился специализированный вебинар, запись которого размещена на сайте rosvoenipoteka.ru. У нас уже есть участники, которые через несколько лет после того, как купили квартиры и столкнулись с необходимостью улучшения жилищных условий, реализовали свое право повторно и переехали в новое жилье.
Что касается специализированных программ, у одного из банков существовала программа военного переезда, которая так и называлась - «Переезд» - однако она не получила своего развития из-за определенных ограничений самой программы и неочевидной выгоды для военнослужащих. В настоящее время данный банк по военной ипотеке и соответственно военному переезду не работает.
Однако, как я уже сказал, существующие механизмы системы решают задачу улучшения жилищных условий в полном объеме. Всем заинтересованным в данном вопросе военнослужащим рекомендуем обращаться в филиалы ФГКУ «Росвоенипотека».
Как военнослужащий может сэкономить при приобретении жилья?
АГ: Во-первых, обратиться в ближайший филиал ФГКУ «Росвоенипотека»
и получить полную актуальную информацию о рынке жилья в зоне ответственности филиала. Во-вторых, обратить внимание на те предложения непосредственно от строительных компаний, которые имеются в избранном регионе приобретения жилья.
Сейчас мы видим довольно странную ситуацию на рынке: у военнослужащих есть реальная возможность покупать жилье без комиссий посредников, от застройщика, причем не только в аккредитованных объектах на этапе строительства, но и в уже сданных домах, и зачастую получать при этом существенную скидку, тем не менее, большинство сделок - это по-прежнему вторичный рынок и оплата комиссионных услуг риэлторам и агентствам недвижимости. Сегодня в стандартном варианте военнослужащий при оформлении сделки на вторичном рынке несет расходы в наших регионах порядка 100 тысяч рублей, при этом есть и иные «подводные камни», о которых я скажу далее.
СБ: Добавлю, что военнослужащих часто вводят в заблуждение (опять же, этого бы не произошло, если бы они обращались своевременно за консультацией в филиал) относительно того, что в действительности они ничего не тратят, так как расходы на услуги риэлтора смогут компенсировать за счет средств целевого жилищного займа, для этого необходимо оставить потраченную сумму на именном счете, то есть не использовать ее на приобретение жилья. Но умалчивают о том, что таким образом участник уменьшает размер средств на покупку квартиры или дома.
Бывает и по-другому. Зачастую средств накоплений и кредита с запасом хватает на желаемую квартиру, военнослужащий берет максимальный кредит, а со средств накоплений оставляет сумму на счете на последующую компенсацию расходов по оформлению сделки. Гораздо выгоднее для военнослужащего в этой ситуации было бы использовать все накопления и оформить ипотечный кредит в меньшем размере, так как переплата по кредиту в этом случае будет меньше.
Многие участники на это возражают: ведь за меня платит Министерство обороны, какая мне разница? Разница есть. Чем раньше будут выполнены обязательства по кредиту, тем быстрее возобновится накопление средств на именном счете, и тем больше денежных средств участник получит в итоге.
Какие еще негативные стороны обращения к посредникам?
АГ: Неприятные ситуации возникают при обращении в первую очередь к недобросовестным посредникам. Военнослужащему в агентстве недвижимости могут заявить, что возьмут с него за услуги по подбору помещения и оформлению документов, допустим 30 тысяч рублей. Это значительно ниже рынка, стандартная стоимость услуг риэлторов на вторичном рынке составляет 3% от суммы сделки, то есть 3-миллионная сделка обойдется военнослужащему в 90 тысяч рублей. Пользуясь допустимой погрешностью в оценке жилого помещения, в стоимость жилья по договоренности с продавцом риэлтором может быть сделана т.н. «закладка» в размере, например, 150 тысяч рублей, которая фактически оплачивается за счет средств военнослужащего, однако он про это не догадается, а если и догадается, ему скажут дежурную фразу - какая тебе разница, ты же сам за себя не платишь, за тебя платит государство.
Хочу также предостеречь военнослужащих от вступления в сговор с продавцом и оценщиком в целях завышения оценочной стоимости жилого помещения с последующим обналичиванием денежных средств через продавца. Мало того, что по сути данные действия классифицируются как мошеннические, продавец после перечисления ему суммы по договору купли продажи может просто не возвратить военнослужащему переплаченную сумму. Помимо того, что это мошенничество, это еще и обкрадывание самого себя.
СБ: Наша задача - сделать так, чтобы военнослужащий приобрел максимально качественное жилье, не понеся при этом никаких расходов, и даже получив выгоду относительно других участников рынка. Задача риэлторов - заработать максимальное количество денег на сделке.
Приведу пример, не так давно на сайт Учреждения нам поступил вопрос от военнослужащего, который обратился за помощью в агентство недвижимости, заключил с ними договор на оказание услуг по подбору жилого помещения и оформлению документов. Нашел с их помощью подходящую квартиру, подписал необходимый комплект документов в кредитной организации, документы были направлены в ФГКУ «Росвоенипотека» для оформления договора целевого жилищного займа.
Внезапно у военнослужащего резко меняются обстоятельства, он узнает, что его переводят к новому месту службы, и он принимает решение отказаться от сделки. Доводит эту информацию до риэлтора, однако тот убеждает его, что отказаться от сделки уже невозможно, так как полученное свидетельство обязательно должно быть реализовано, и пр. То есть налицо предоставление заведомо некорректной информации, а цель этого предельно ясна - для риэлтора главное получить комиссию со сделки, дальнейшая судьба военнослужащего и то, что он дальше будет делать с квартирой, приобретенной в городе, который вскоре покинет, риэлтора мало беспокоит. Хорошо, что данный военнослужащий, засомневавшись в объективности информации, которую ему предоставил риэлтор, обратился на сайт rosvoenipoteka.ru, и мы оперативно объяснили ему, как сделку остановить и что он может затем искать новое жилье в другом городе.
Так что получается, вообще нельзя обращаться к риэлторам? Как же тогда покупать жилье?
СБ: Пока, на данный момент, как правило, нет иного варианта, прежде всего это касается регионов, где предложений на рынке строящегося жилья недостаточно и найти подходящий вариант можно только на вторичном рынке. Кроме того, часто военнослужащий физически не может участвовать в процедуре поиска жилья и оформления документов, и ему удобнее определить лицо, которое по доверенности от него будет заниматься этими вопросами, и зачастую это агент-риэлтор.
АГ: Возьмем для примера Ростов-на-Дону. Здесь у нас всего несколько объектов, в которых участники могут покупать жилье на стадии строительства. Естественно, эти объекты по тем или иным причинам не могут удовлетворить запросам всех участников, которые хотят купить жилье в Ростове. Они выходят на рынок вторичного жилья и сталкиваются с ситуацией: 99,9% объявлений о продаже квартир на тематических сайтах, досках объявлений, газетах - это объявления от различных риэлторов, агентств недвижимости, посредников. То есть на самом рынке вторичного жилья сегодня условия сделки сформированы таким образом, что обращение к риэлтору фактически неизбежно. Здесь я уже не говорю о том, что зачастую те привлекательные варианты на сайтах агентств являются, как они сами потом поясняют, «рекламными» для привлечения клиентов. После того, как военнослужащий к ним обращается, поддавшись соблазну приобрести 2-комнатную квартиру в центре Ростова-на-Дону за 2,8 млн. рублей площадью 60 квадратных метров с евроремонтом и встроенной техникой, в итоге он покупает квартиру в старом доме площадью 45 метров за 3 млн. рублей и платит за это 100 тысяч комиссии.
Ну, не все же так плохо?
АГ: Конечно нет, мы специально концентрируем внимание на подобных отрицательных моментах, чтобы наши участники знали, чего следует в первую очередь опасаться, выходя на рынок жилья. Безусловно, на рынке достаточно функционеров с положительной репутацией. Окончательный выбор в любом случае остается за военнослужащим - обращаться ему в агентство недвижимости, искать жилье через знакомых или идти к застройщику. Филиал может предоставить максимально полную информацию для принятия взвешенного решения по тому региону, где участник планирует приобрести жилье.
У меня еще пара вопросов. Изменилось ли что-то в приобретении жилья в связи с увеличением предельного срока пребывания на военной службе до 50 лет?
СБ: Довольно сложный вопрос на сегодняшний день. Это связано с тем, что у ряда категорий военнослужащих после вступления в силу указанных изменений осталось право уволиться по достижению предельного возраста 45 лет. У иных категорий этот срок был увеличен до 50 лет. Поэтому довольно сложно сейчас определить сумму расчетного суммарного взноса конкретному военнослужащему.
В настоящее время банками-партнерами Учреждения ведется работа по созданию дополнительных условий кредитования участников НИС, возраст которых составляет 40 лет и старше. Данные условия предполагают, в случае наличия у военнослужащего подтверждения о продлении контракта до 50 лет, увеличение срока кредитования.
Какие изменения планируются в законодательстве по НИС?
АГ: В настоящее время принимаются изменения в федеральный закон о накопительно-ипотечной системе, согласно которым у супругов-участников НИС появится возможность объединять свои средства для покупки одной квартиры или дома. Также планируется ввести механизм дополнительного годового накопительного взноса для военнослужащих-участников НИС, отличившихся при прохождении военной службы.
Спасибо за беседу. Со стороны редакции мы рекомендуем военнослужащим по всем имеющимся вопросам обращаться в филиалы ФГКУ «Росвоенипотека» в ЮВО. Контактные данные филиалов указаны на сайте rosvoenipoteka.ru. Присылайте свои вопросы по НИС в адрес редакции, ответы на них мы обязательно предоставим в следующем материале.
В номерах газеты "Военный вестник Юга России" от 18.04.2015 и от 6.06.2015 было опубликовано двойное интервью руководителей Ростовского-на-Дону и Ставропольского филиалов ФГКУ "Росвоенипотека", посвященное ключевым вопросам реализации военнослужащим права на жилищное обеспечение в рамках накопительно-ипотечной системы. Открыто и доступно - об актуальных вопросах приобретения жилья по военной ипотеке.
В Живом Журнале - полная версия материала.
Военная ипотека: как реализовать свое право на обеспечение жильем максимально эффективно
Владимир Асташев, «Военный вестник Юга России»
Мы продолжаем рассказывать о функционировании накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС) на территории Южного военного округа. На вопросы редакции сегодня отвечают руководители двух филиалов ФГКУ «Росвоенипотека», действующих на территории ЮВО, - Ростовского (Антон Гефеле) и Ставропольского (Сергей Бушмин).
Как распределены между филиалами субъекты ЮВО?
Антон Гефеле (АГ): Ростовская область, Краснодарский край
и Республика Адыгея - зона ответственности Ростовского-на-Дону филиала ФГКУ «Росвоенипотека». Волгоградская, Астраханская области и Республика Калмыкия - регионы ответственности Волгоградского филиала. Также принято и в настоящее время реализуется решение о создании филиала ФГКУ «Росвоенипотека» в г. Севастополь, в зону ответственности которого также войдет территория Республики Крым.
Сергей Бушмин (СБ): В зоне ответственности Ставропольского филиала ФГКУ «Росвоенипотека» находятся Ставропольский край, республика Дагестан, республика Северная Осетия - Алания, Кабардино-Балкарская республика, Карачаево-Черкесская республика, республика Ингушетия и Чеченская Республика. Хотел бы отметить, что военнослужащий имеет право обратиться в любой филиал независимо от места прохождения военной службы и выбранного региона реализации права на жилищное обеспечение.
Какова основная задача филиалов ФГКУ «Росвоенипотека»?
АГ: ФГКУ «Росвоенипотека» как уполномоченный орган в ведении Минобороны России обеспечивает функционирование НИС. Основная задача филиалов ФГКУ «Росвоенипотека» - обеспечить максимально эффективную реализацию военнослужащим своего права на жилищное обеспечение в рамках накопительно-ипотечной системы.
СБ:. Если говорить о конкретной работе, то это информационно-разъяснительные мероприятия в воинских частях, консультирование военнослужащих, их информирование о рынке жилья, помощь в оформлении документов, досудебная и судебная работа, сопровождение закладных.
Какое жилье покупают военнослужащие на Юге России? Какой из регионов пользуется наибольшим спросом?
АГ: Краснодарский край по-прежнему пользуется высоким спросом
у участников НИС и занимает второе место по России по количеству приобретаемого жилья после Московской области. В 2014 году участники НИС купили здесь более 2700 квартир и домов с земельными участками. Ростовская область также в числе лидеров по России - здесь в прошлом году было приобретено 1340 квартир и домов.
СБ: Среди регионов Северного Кавказа наибольший спрос зафиксирован нами в Республике Дагестан - там в 2014 году участники НИС купили почти 800 квартир и домов.
Какой тип жилья пользуется большей популярностью?
АГ: Квартиры на вторичном рынке, однако мы фиксируем растущий спрос на первичное жилье. Официально доля жилых помещений, приобретенных участниками НИС по договорам участия в долевом строительстве (ДУДС) в Краснодарском крае, например, составляет в 2014 году около 7% от общего количества сделок, однако фактически купленных квартир в новостройках больше: многие сделки совершаются по договору купли-продажи после того, как застройщик вводит объект в эксплуатацию, то есть по документам это уже вторичное жилье, а в действительности - новое.
СБ: Также растет доля домов с земельным участком - в Ставропольском крае и Республике Дагестан этот показатель составляет около 10% от общего количества сделок, совершенных участниками НИС.
АГ: В Краснодарском крае количество приобретенных домов с участками сейчас уже не уступает квартирам по ДУДС, а в Ростовской области - превышает в несколько раз.
Как вы считаете, в чем причины такой статистики?
АГ: Данная статистика говорит о том, что предложение на рынке военной ипотеки формирует спрос. После того, как законодательно было разрешено приобретать дома с участками, этот сегмент рынка недвижимости, особенно на Юге России, пользуется все большей популярностью. Что касается новостроек - количество приобретаемых по договору долевого участия квартир упирается только в объем предложений. По Краснодару, например, у нас относительно широкий выбор застройщиков, аккредитованных по военной ипотеке, и мы видим, что там реальный спрос на новое жилье устойчиво растет и не уступает спросу на дома с участками. В Ростове до недавнего времени предложений на первичном рынке для участников НИС было очень ограниченное количество, отсюда и всего 13 купленных по ДУДС в 2014 году квартир. Но сейчас мы эту ситуацию активно исправляем.
Увеличиваете количество аккредитованных объектов?
АГ: Это одно из направлений работы, за которое прежде всего отвечают кредитные организации, поскольку они проводят аккредитацию строительных объектов в рамках своих программ кредитования участников НИС.
Мы считаем, что должны обеспечить военнослужащему полноценный реальный выбор среди тех типов жилья, которые он может приобретать
в соответствии с действующей нормативной правовой базой.
Глобально мы настроены на то, чтобы военнослужащий покупал новое жилье от застройщика, не платя никаких комиссий посредникам, и, более того, получая при этом скидку, поскольку, если говорить в разрезе ипотечного кредитования, участники НИС сегодня - одна из наиболее надежных категорий заемщиков.
Как отразилась на военнослужащих-участниках НИС текущая экономическая ситуация?
СБ: Участники НИС всегда были максимально защищены механизмами системы от неблагоприятных экономических условий, как благодаря стратегии доверительного управления средствами накоплений через размещение в депозиты и акции в соотношении 90/10, так и благодаря особым условиям кредитования, обеспечиваемым банками-партнерами.
В начале этого года после того, как кредитные организации уменьшили максимальный размер ипотечного кредита, а некоторые банки временно приостановили работу по военной ипотеке, мы наблюдали определенный спад спроса и увеличение количества обращений от участников, обеспокоенных ситуацией.
Однако на текущий момент рынок жилья пришел в равновесное положение, более того, мы видим некоторую стагнацию, особенно по тем квартирам, которые считаются на «гражданском» рынке не вполне ликвидными - речь идет о больших двухкомнатных квартирах и трехкомнатных, то есть именно о тех квартирах, которые пользуются спросом у наших участников. Сейчас данные квартиры у многих застройщиков и частных продавцов можно приобрести с существенным дисконтом, и фактически на данный момент по параметрам приобретаемого жилья и уровню спроса мы возвращаемся к вполне благополучной ситуации весны прошлого года.
В действительно сложную ситуацию попали те военнослужащие, которые имеют плохую кредитную историю, поскольку те банки, которые сейчас осуществляют кредитование участников НИС, ее учитывают при принятии решения о выдаче кредита. Раньше такие участники находили решение своей проблемы в банках-сервисных агентах АИЖК, но на данный момент эти банки приостановили свою работу по военной ипотеке.
И что можно посоветовать таким военнослужащим?
СБ: Фактически, если военнослужащие не хотят ждать и копить средства, у них есть два варианта. Первый - решить вопрос с кредитной историей, погасив все имеющиеся задолженности, и затем направить заявление в банк с просьбой исключить из списка должников в кредитном бюро. Второй - воспользоваться ситуацией в свою пользу и приобрести жилье без использования ипотечного кредита у застройщика на низкой стадии готовности, когда стоимость квадратного метра минимальна. У тех участников, которые были включены в НИС в начале ее функционирования, на данный момент на именном счете накопилось почти 2 млн. рублей, что позволяет приобрести 2-комнатную квартиру на этапе строительства в южных регионах практически без добавления собственных средств.
Преимущество покупки жилья без кредита заключается в том, что оно может быть приобретено на любой стадии готовности, так как об аккредитации застройщика кредитной организацией здесь речи не идет ввиду отсутствия ипотечного кредита. Однако военнослужащим нужно помнить, что при приобретении жилья не у аккредитованного застройщика гарантии успешного завершения строительства никто не даст, и действуют они на свой страх и риск. Удобнее покупать именно у тех застройщиков, которые уже аккредитованы по программе «Военная ипотека», поскольку они используют утвержденную форму типового договора ДУДС, что уменьшает риск допущения ошибок при согласовании документов и, что самое главное, гарантируют исполнение своих обязательств посредством страхования своей ответственности или гарантией банка.
Насколько участник «привязан» к той квартире, которую приобрел? Расширение состава семьи, смена места прохождения военной службы, как действовать в этих ситуациях? Возможно ли реализовать улучшение жилищных условий в рамках НИС, есть ли специализированные программы военного переезда?
АГ: Несмотря на то, что приобретенное жилье находится в обременении государства до момента возникновения основания на использование накоплений, а также в обременении банка в случае, если при покупке жилья использовался ипотечный кредит программы «Военная ипотека», механизм НИС позволяет военнослужащему улучшить жилищные условия и купить новое жилье с лучшими характеристиками. Об этом, в том числе, мы подробно рассказываем на консультациях. По этой теме проводился специализированный вебинар, запись которого размещена на сайте rosvoenipoteka.ru. У нас уже есть участники, которые через несколько лет после того, как купили квартиры и столкнулись с необходимостью улучшения жилищных условий, реализовали свое право повторно и переехали в новое жилье.
Что касается специализированных программ, у одного из банков существовала программа военного переезда, которая так и называлась - «Переезд» - однако она не получила своего развития из-за определенных ограничений самой программы и неочевидной выгоды для военнослужащих. В настоящее время данный банк по военной ипотеке и соответственно военному переезду не работает.
Однако, как я уже сказал, существующие механизмы системы решают задачу улучшения жилищных условий в полном объеме. Всем заинтересованным в данном вопросе военнослужащим рекомендуем обращаться в филиалы ФГКУ «Росвоенипотека».
Как военнослужащий может сэкономить при приобретении жилья?
АГ: Во-первых, обратиться в ближайший филиал ФГКУ «Росвоенипотека»
и получить полную актуальную информацию о рынке жилья в зоне ответственности филиала. Во-вторых, обратить внимание на те предложения непосредственно от строительных компаний, которые имеются в избранном регионе приобретения жилья.
Сейчас мы видим довольно странную ситуацию на рынке: у военнослужащих есть реальная возможность покупать жилье без комиссий посредников, от застройщика, причем не только в аккредитованных объектах на этапе строительства, но и в уже сданных домах, и зачастую получать при этом существенную скидку, тем не менее, большинство сделок - это по-прежнему вторичный рынок и оплата комиссионных услуг риэлторам и агентствам недвижимости. Сегодня в стандартном варианте военнослужащий при оформлении сделки на вторичном рынке несет расходы в наших регионах порядка 100 тысяч рублей, при этом есть и иные «подводные камни», о которых я скажу далее.
СБ: Добавлю, что военнослужащих часто вводят в заблуждение (опять же, этого бы не произошло, если бы они обращались своевременно за консультацией в филиал) относительно того, что в действительности они ничего не тратят, так как расходы на услуги риэлтора смогут компенсировать за счет средств целевого жилищного займа, для этого необходимо оставить потраченную сумму на именном счете, то есть не использовать ее на приобретение жилья. Но умалчивают о том, что таким образом участник уменьшает размер средств на покупку квартиры или дома.
Бывает и по-другому. Зачастую средств накоплений и кредита с запасом хватает на желаемую квартиру, военнослужащий берет максимальный кредит, а со средств накоплений оставляет сумму на счете на последующую компенсацию расходов по оформлению сделки. Гораздо выгоднее для военнослужащего в этой ситуации было бы использовать все накопления и оформить ипотечный кредит в меньшем размере, так как переплата по кредиту в этом случае будет меньше.
Многие участники на это возражают: ведь за меня платит Министерство обороны, какая мне разница? Разница есть. Чем раньше будут выполнены обязательства по кредиту, тем быстрее возобновится накопление средств на именном счете, и тем больше денежных средств участник получит в итоге.
Какие еще негативные стороны обращения к посредникам?
АГ: Неприятные ситуации возникают при обращении в первую очередь к недобросовестным посредникам. Военнослужащему в агентстве недвижимости могут заявить, что возьмут с него за услуги по подбору помещения и оформлению документов, допустим 30 тысяч рублей. Это значительно ниже рынка, стандартная стоимость услуг риэлторов на вторичном рынке составляет 3% от суммы сделки, то есть 3-миллионная сделка обойдется военнослужащему в 90 тысяч рублей. Пользуясь допустимой погрешностью в оценке жилого помещения, в стоимость жилья по договоренности с продавцом риэлтором может быть сделана т.н. «закладка» в размере, например, 150 тысяч рублей, которая фактически оплачивается за счет средств военнослужащего, однако он про это не догадается, а если и догадается, ему скажут дежурную фразу - какая тебе разница, ты же сам за себя не платишь, за тебя платит государство.
Хочу также предостеречь военнослужащих от вступления в сговор с продавцом и оценщиком в целях завышения оценочной стоимости жилого помещения с последующим обналичиванием денежных средств через продавца. Мало того, что по сути данные действия классифицируются как мошеннические, продавец после перечисления ему суммы по договору купли продажи может просто не возвратить военнослужащему переплаченную сумму. Помимо того, что это мошенничество, это еще и обкрадывание самого себя.
СБ: Наша задача - сделать так, чтобы военнослужащий приобрел максимально качественное жилье, не понеся при этом никаких расходов, и даже получив выгоду относительно других участников рынка. Задача риэлторов - заработать максимальное количество денег на сделке.
Приведу пример, не так давно на сайт Учреждения нам поступил вопрос от военнослужащего, который обратился за помощью в агентство недвижимости, заключил с ними договор на оказание услуг по подбору жилого помещения и оформлению документов. Нашел с их помощью подходящую квартиру, подписал необходимый комплект документов в кредитной организации, документы были направлены в ФГКУ «Росвоенипотека» для оформления договора целевого жилищного займа.
Внезапно у военнослужащего резко меняются обстоятельства, он узнает, что его переводят к новому месту службы, и он принимает решение отказаться от сделки. Доводит эту информацию до риэлтора, однако тот убеждает его, что отказаться от сделки уже невозможно, так как полученное свидетельство обязательно должно быть реализовано, и пр. То есть налицо предоставление заведомо некорректной информации, а цель этого предельно ясна - для риэлтора главное получить комиссию со сделки, дальнейшая судьба военнослужащего и то, что он дальше будет делать с квартирой, приобретенной в городе, который вскоре покинет, риэлтора мало беспокоит. Хорошо, что данный военнослужащий, засомневавшись в объективности информации, которую ему предоставил риэлтор, обратился на сайт rosvoenipoteka.ru, и мы оперативно объяснили ему, как сделку остановить и что он может затем искать новое жилье в другом городе.
Так что получается, вообще нельзя обращаться к риэлторам? Как же тогда покупать жилье?
СБ: Пока, на данный момент, как правило, нет иного варианта, прежде всего это касается регионов, где предложений на рынке строящегося жилья недостаточно и найти подходящий вариант можно только на вторичном рынке. Кроме того, часто военнослужащий физически не может участвовать в процедуре поиска жилья и оформления документов, и ему удобнее определить лицо, которое по доверенности от него будет заниматься этими вопросами, и зачастую это агент-риэлтор.
АГ: Возьмем для примера Ростов-на-Дону. Здесь у нас всего несколько объектов, в которых участники могут покупать жилье на стадии строительства. Естественно, эти объекты по тем или иным причинам не могут удовлетворить запросам всех участников, которые хотят купить жилье в Ростове. Они выходят на рынок вторичного жилья и сталкиваются с ситуацией: 99,9% объявлений о продаже квартир на тематических сайтах, досках объявлений, газетах - это объявления от различных риэлторов, агентств недвижимости, посредников. То есть на самом рынке вторичного жилья сегодня условия сделки сформированы таким образом, что обращение к риэлтору фактически неизбежно. Здесь я уже не говорю о том, что зачастую те привлекательные варианты на сайтах агентств являются, как они сами потом поясняют, «рекламными» для привлечения клиентов. После того, как военнослужащий к ним обращается, поддавшись соблазну приобрести 2-комнатную квартиру в центре Ростова-на-Дону за 2,8 млн. рублей площадью 60 квадратных метров с евроремонтом и встроенной техникой, в итоге он покупает квартиру в старом доме площадью 45 метров за 3 млн. рублей и платит за это 100 тысяч комиссии.
Ну, не все же так плохо?
АГ: Конечно нет, мы специально концентрируем внимание на подобных отрицательных моментах, чтобы наши участники знали, чего следует в первую очередь опасаться, выходя на рынок жилья. Безусловно, на рынке достаточно функционеров с положительной репутацией. Окончательный выбор в любом случае остается за военнослужащим - обращаться ему в агентство недвижимости, искать жилье через знакомых или идти к застройщику. Филиал может предоставить максимально полную информацию для принятия взвешенного решения по тому региону, где участник планирует приобрести жилье.
У меня еще пара вопросов. Изменилось ли что-то в приобретении жилья в связи с увеличением предельного срока пребывания на военной службе до 50 лет?
СБ: Довольно сложный вопрос на сегодняшний день. Это связано с тем, что у ряда категорий военнослужащих после вступления в силу указанных изменений осталось право уволиться по достижению предельного возраста 45 лет. У иных категорий этот срок был увеличен до 50 лет. Поэтому довольно сложно сейчас определить сумму расчетного суммарного взноса конкретному военнослужащему.
В настоящее время банками-партнерами Учреждения ведется работа по созданию дополнительных условий кредитования участников НИС, возраст которых составляет 40 лет и старше. Данные условия предполагают, в случае наличия у военнослужащего подтверждения о продлении контракта до 50 лет, увеличение срока кредитования.
Какие изменения планируются в законодательстве по НИС?
АГ: В настоящее время принимаются изменения в федеральный закон о накопительно-ипотечной системе, согласно которым у супругов-участников НИС появится возможность объединять свои средства для покупки одной квартиры или дома. Также планируется ввести механизм дополнительного годового накопительного взноса для военнослужащих-участников НИС, отличившихся при прохождении военной службы.
Спасибо за беседу. Со стороны редакции мы рекомендуем военнослужащим по всем имеющимся вопросам обращаться в филиалы ФГКУ «Росвоенипотека» в ЮВО. Контактные данные филиалов указаны на сайте rosvoenipoteka.ru. Присылайте свои вопросы по НИС в адрес редакции, ответы на них мы обязательно предоставим в следующем материале.