(no subject)
Повышение рыночных ставок по ипотеке на 1%, например, с 10% до 11% для 20-летнего кредита, приводит к уменьшению задолженности ипотечников на 6,5%.
Таким образом, люди, имеющие ипотечный кредит, выигрывают как от снижения рыночных ставок, так и от их повышения.
Под задолженностью здесь понимается рыночная стоимость задолженности, которая пересчитывается по рынку аналогично тому, как пересчитывается стоимость активов и обязательств компании в соответствии с требованиями МСФО.
Выигрыш от снижения рыночных ставок происходит благодаря возможности рефинансирования, т.е. по сути переоформления кредита на более низкую ставку и соответственно снижения размера платежей.
Выигрыш от повышения ставок происходит от снижения рыночной стоимости обязательства. По сути обязательство по ипотечному кредиту представляет собой обязательство следовать определенному графику платежей. Однако когда ставки на рынке растут, эти платежи должны дисконтироваться по более высокой ставке, что уменьшает их рыночную стоимость.
Без использования термина дисконтирования снижение стоимости обязательства можно пояснить следующим образом. Представим себе двух идентичных заемщиков, которые взяли кредиты практически одновременно, но по разным ставкам, которые успели вырасти вслед за рынком. Допустим, графики платежей у этих двух заемщиков оказались идентичными, но второй при этом получил меньший кредит, поскольку брал его уже по более высокой ставке. Получается, что фактические обязательства (график платежей) у людей одинаковые, хотя в контрактах на них записаны разные долги. МСФО требует отражения на балансе реальной, а не контрактной стоимости долга, т.е. обязательства первого должны быть уменьшены, чтобы сделать их равными обязательствам второго.
Проблема с этим выигрышем в том, что он чисто расчетный и не связан ни с какими денежными поступлениями. Существует ли способ его монетизировать? Насколько мне известно, на российском рынке таких инструментов нет, но теоретически механизм может быть следующим. Получение прибыли в денежном виде здесь возможно только при досрочном погашении. Если человек досрочно погашает долг, который согласно контракту составляет 100, а согласно рынку стоит 90, то он просто дарит банку 10. Чтобы этого не происходило, человек мог бы заплатить 90 + комиссию другому банку, который возьмет на себя обязательство и дальше вносить платежи за человека в банк, выдавший этот кредит. В этом случае для банка, выдавшего кредит, ничего не меняется - он получает ровно те же платежи, хотя и от другого агента. Человек выигрывает от того, что платит 90 + комиссию вместо 100. Второй банк получает в качестве прибыли комиссию. Полученные им 90 в обмен на обязательство платить платежи, представляют собой, по сути, депозит, привлеченный на рыночных условиях. Естественно для всего этого нужна соответствующая законодательная база.