Владимир Молодых о недопустимости уменьшения ЗУ МКД
Материал Владимира Молодых о недопустимости уменьшения ЗУ МКД даже на основании консенсусного решения ОСС, то есть всех собственников помещений МКД (100% голосов). Размещаю с позволения Владимир Молодых, в том числе и для Avet Tarumov
Возвращаюсь к теме НЕВОЗМОЖНОСТИ УМЕНЬШЕНИЯ ПЛОЩАДИ ЗУ МКД НА ОСНОВАНИИ ЕДИНОГЛАСНОГО РЕШЕНИЯ(КОНСЕНСУСА) ВСЕХ СОСОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМЕ в первую очередь потому, что в этом отношении заблуждается огромное количество собственников помещений в МКД. Это какой-то труднопреодолимый миф, в основе которого, по моим наблюдениям, лежит иррациональный страх попасть на большой налог на землю (несуществующий налог). Причем заблуждающиеся, как правило, предпочитают упорствовать в своих заблуждениях, выдумывая различную аргументацию смехотворного качества. Итак ПОСЛЕДНЕЕ КИТАЙСКОЕ РАЗЪЯСНЕНИЕ. Вот один из образчиков такого рода; "....по ЖК РФ уменьшение размеров ОИ возможно по решению всех собственников , принятом на ОСС. А ЗУ МКД есть общее имущество." В своих возражениях я уже приводил необходимые и достаточные контраргументы, которые показывали ошибочность такой трактовки ЖК РФ,Это заблуждение вызвано плохим знанием и пониманием, помимо статьи 36, еще и статьи 37, пункта4.Давйте посмотрим эти статьи. Самое главное различие в том, что в статье 36 речь идет об УМЕНЬШЕНИИ ОИ МКД путем РЕКОНСТРУКЦИИ, а в статье 37 речь идет о ЗАПРЕТЕ ОТЧУЖДЕНИЯ доли собственника помещения в праве общей долевой собственностина ОИ в МКД и ЗАПРЕТЕ ПЕРЕДАЧИ этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Поскольку люди не понимают различия между уменьшением и отчуждением (передачей),реконструкцией и межеванием,между такими ВИДАМИ ОИ МКД как дом и земельный участок, начнем с анализа этих понятий. Итак---- реконструкция и межевание. По русски реконструкция это перестройка-переделка. Пример; квартира на первом этаже переведена в нежилой фонд. Необходимо проделать вход с улицы в несущей стене, являющейся частью ОИ МКД, с согласия всех собственников в доме. Здесь мы имеем дело с уменьшением ОИ МКД путем реконструкции.. Только не говорите,что здесь имеет место отчуждение или передача кубометра бетонных обломков из дверного проема.Можно ли изменить ЗУ (любой) путем реконструкции? НЕТ. На ЗУ можно проводить множество работ.Рекультивировать почву, рыть каналы и траншеи, окопы, строить блиндажи. От этого фундаментальные характеристики ЗУ--площадб и границы по периметру НЕ МЕНЯЮТСЯ, Перекроить ЗУ можно только межеванием.Если собственник некоего абстрактного ЗУ(не ЗУ МКД) пожелает уменьшить этот ЗУ с целью продажи-дарения-передачи-отчуждения части этого ЗУ, ему придется отмежевать часть территории ЗУ, поставить на кадастровый учет, заключить договор купли-продажи или дарения, зарегистрировать сделку. Уменьшение-отчуждение налицо, а реконструкцией ДАЖЕ НЕ ПАХНЕТ! Теперь по поводу уменьшения и отчуждения. Если Вы отхватите себе часть кисти в мясорубке, то это несомненно будет уменьшением вашего тела,но не продажей-дарением-передачей-отчуждением. А если Вы решите продать свои роскшные волосы путем их отсекновения - усекновения , то это будет, несомненно, отчуждением некоторой части вашего тела. И при этом, ка ни забавно, это отчуждение одновременно будет и уменьшением. А вот если собственник или сособственники ЛЮБОГО ЗУ (даже ЗУ МКД) решат продать-подарить-передать свой ЗУ целиком, то здесь будет отчуждение, но при этом НИКАКИХ признаков УМЕНЬШЕНИЯ! Надеюсь эти примеры позволят Вам прочувствовать разницу между уменьшением и отчуждением. Итак, приходим к пониманию, что дом можно реконструировать-переделать с уменьшением егоконструкции , но нельзя межевать-перемежевать,а ЗУ( не ЗУ МКД) можно межевать и " перемежевывать" ДО ПОСИНЕНИЯ. При этом следует учитывать, что эти процедуры межевания могут сопровождаться отчуждением вкупе с уменьшением и ДАЖЕ отчуждением без малейшего уменьшения ЗУ. Это к разнице между двумя такими видами ОИ МКД как дом и земельный участок. Теперь , почему НЕЛЬЗЯ УМЕНЬШАТЬ такую часть ОИ МКД как ЗУ МКД? Ответ достаточно прост - ЗУ МКД это не кусок сельхозугодий или леса, которые могут распродаваться собственником по частям или целиком, с уменьшением или без оного, делиться на множество частей в натуре между наследниками. ЗУ МКД это не простой кусок земли, а кусок земли НОРМАТИВНЫЙ, сформированный под конкретный дом с целью обеспечения его эксплуатации. Уменьшение его размеров может привести к уничтожению части функционала участка.Поэтому законодатель императивно запретил выделять доли в участке в натуре, совершать отчуждение этих долей ЗУ МКД, сопровождаемое УМЕНЬШЕНИЕМ площади ЗУ МКД ( 37 статья ЖК РФ).Зато разрешил проводить ОТЧУЖДЕНИЕ этих,не выделенных в натуре долей(ХОТЬ ДО ПОСИНЕНИЯ),путем отчуждения права собственности на помещение, принадлежащее собственнику доли в ЗУ МКД.
Возвращаюсь к теме НЕВОЗМОЖНОСТИ УМЕНЬШЕНИЯ ПЛОЩАДИ ЗУ МКД НА ОСНОВАНИИ ЕДИНОГЛАСНОГО РЕШЕНИЯ(КОНСЕНСУСА) ВСЕХ СОСОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМЕ в первую очередь потому, что в этом отношении заблуждается огромное количество собственников помещений в МКД. Это какой-то труднопреодолимый миф, в основе которого, по моим наблюдениям, лежит иррациональный страх попасть на большой налог на землю (несуществующий налог). Причем заблуждающиеся, как правило, предпочитают упорствовать в своих заблуждениях, выдумывая различную аргументацию смехотворного качества. Итак ПОСЛЕДНЕЕ КИТАЙСКОЕ РАЗЪЯСНЕНИЕ. Вот один из образчиков такого рода; "....по ЖК РФ уменьшение размеров ОИ возможно по решению всех собственников , принятом на ОСС. А ЗУ МКД есть общее имущество." В своих возражениях я уже приводил необходимые и достаточные контраргументы, которые показывали ошибочность такой трактовки ЖК РФ,Это заблуждение вызвано плохим знанием и пониманием, помимо статьи 36, еще и статьи 37, пункта4.Давйте посмотрим эти статьи. Самое главное различие в том, что в статье 36 речь идет об УМЕНЬШЕНИИ ОИ МКД путем РЕКОНСТРУКЦИИ, а в статье 37 речь идет о ЗАПРЕТЕ ОТЧУЖДЕНИЯ доли собственника помещения в праве общей долевой собственностина ОИ в МКД и ЗАПРЕТЕ ПЕРЕДАЧИ этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Поскольку люди не понимают различия между уменьшением и отчуждением (передачей),реконструкцией и межеванием,между такими ВИДАМИ ОИ МКД как дом и земельный участок, начнем с анализа этих понятий. Итак---- реконструкция и межевание. По русски реконструкция это перестройка-переделка. Пример; квартира на первом этаже переведена в нежилой фонд. Необходимо проделать вход с улицы в несущей стене, являющейся частью ОИ МКД, с согласия всех собственников в доме. Здесь мы имеем дело с уменьшением ОИ МКД путем реконструкции.. Только не говорите,что здесь имеет место отчуждение или передача кубометра бетонных обломков из дверного проема.Можно ли изменить ЗУ (любой) путем реконструкции? НЕТ. На ЗУ можно проводить множество работ.Рекультивировать почву, рыть каналы и траншеи, окопы, строить блиндажи. От этого фундаментальные характеристики ЗУ--площадб и границы по периметру НЕ МЕНЯЮТСЯ, Перекроить ЗУ можно только межеванием.Если собственник некоего абстрактного ЗУ(не ЗУ МКД) пожелает уменьшить этот ЗУ с целью продажи-дарения-передачи-отчуждения части этого ЗУ, ему придется отмежевать часть территории ЗУ, поставить на кадастровый учет, заключить договор купли-продажи или дарения, зарегистрировать сделку. Уменьшение-отчуждение налицо, а реконструкцией ДАЖЕ НЕ ПАХНЕТ! Теперь по поводу уменьшения и отчуждения. Если Вы отхватите себе часть кисти в мясорубке, то это несомненно будет уменьшением вашего тела,но не продажей-дарением-передачей-отчуждением. А если Вы решите продать свои роскшные волосы путем их отсекновения - усекновения , то это будет, несомненно, отчуждением некоторой части вашего тела. И при этом, ка ни забавно, это отчуждение одновременно будет и уменьшением. А вот если собственник или сособственники ЛЮБОГО ЗУ (даже ЗУ МКД) решат продать-подарить-передать свой ЗУ целиком, то здесь будет отчуждение, но при этом НИКАКИХ признаков УМЕНЬШЕНИЯ! Надеюсь эти примеры позволят Вам прочувствовать разницу между уменьшением и отчуждением. Итак, приходим к пониманию, что дом можно реконструировать-переделать с уменьшением егоконструкции , но нельзя межевать-перемежевать,а ЗУ( не ЗУ МКД) можно межевать и " перемежевывать" ДО ПОСИНЕНИЯ. При этом следует учитывать, что эти процедуры межевания могут сопровождаться отчуждением вкупе с уменьшением и ДАЖЕ отчуждением без малейшего уменьшения ЗУ. Это к разнице между двумя такими видами ОИ МКД как дом и земельный участок. Теперь , почему НЕЛЬЗЯ УМЕНЬШАТЬ такую часть ОИ МКД как ЗУ МКД? Ответ достаточно прост - ЗУ МКД это не кусок сельхозугодий или леса, которые могут распродаваться собственником по частям или целиком, с уменьшением или без оного, делиться на множество частей в натуре между наследниками. ЗУ МКД это не простой кусок земли, а кусок земли НОРМАТИВНЫЙ, сформированный под конкретный дом с целью обеспечения его эксплуатации. Уменьшение его размеров может привести к уничтожению части функционала участка.Поэтому законодатель императивно запретил выделять доли в участке в натуре, совершать отчуждение этих долей ЗУ МКД, сопровождаемое УМЕНЬШЕНИЕМ площади ЗУ МКД ( 37 статья ЖК РФ).Зато разрешил проводить ОТЧУЖДЕНИЕ этих,не выделенных в натуре долей(ХОТЬ ДО ПОСИНЕНИЯ),путем отчуждения права собственности на помещение, принадлежащее собственнику доли в ЗУ МКД.