Выводы и прогнозы Аналитического Центра АИЖК
Третий квартал ознаменовался обострением давно назревавших долговых проблем ведущих экономик мира. Экономические трудности в США и осенняя эскалация долговых проблем стран Еврозоны привели к усилению напряжённости на международном финансовом рынке, и, как следствие, росту стоимости или полному закрытию доступа к заимствованиям для многих российских банков, что во многом напоминало начало кризиса 2008 года.
Дополнительно сузил источники ликвидности значительно усилившийся отток капитала (около $74 млрд за 11 месяцев текущего года), спровоцированный нервозной обстановкой на рынках в совокупности с общей напряженностью предвыборного года. Важно также отметить, что в зону турбулентности на международных финансовых рынках российский банковский сектор вошел со значительно снизившейся склонностью населения к сбережениям. Такая ситуация, с одной стороны, обусловлена оттаиванием потребительского спроса после кризисного шока на фоне снижавшейся безработицы, составившей в третьем квартале 2011 года 6,2% (по сравнению с 6,8% в третьем квартале 2010 года), с другой ‐ отрицательной доходностью по депозитам, наблюдавшейся с конца 2010 года. В этих условиях банки вынуждены были поменять свою тактику в отношении привлечения средств населения.
По данным Банка России, в первую декаду ноября произошло самое резкое за последние два года повышение максимальной ставки (на +0,6 п.п.) по вкладам в российских рублях среди десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц. Таким образом, внутренне фондирование для банков также стало стремительно дорожать. Поскольку цена на нефть в третьем квартале 2011 года оставалась высокой, события на международных финансовых рынках хотя и затронули банковский сектор, пока не повлияли критическим образом на такой более инертный фактор как потребительское поведение населения.
Потребительская активность оставалась на высоком уровне, что подтверждает динамика импорта и оборотов розничной торговли в этот период, хотя рост последнего в октябре замедлился. Розничное кредитование на протяжении всего третьего квартала также продолжало расти благодаря низким ставкам, которые, хотя и подросли немного в последнее время по некоторым диапазонам кредитов, но остались в сентябре ниже уровня начала года. Это свидетельствует не только о высокой конкуренции между банками, но, возможно, и о всё ещё достаточно консервативном спросе на кредиты и/или неокрепшем «кредитном здоровье» заёмщиков. Так, уровень просроченной задолженности граждан и нефинансовых организаций в третьем квартале в относительном выражении к кредитным портфелям был в 1,6‐2,4 раза выше, чем в начале кризиса (2009), что говорит о том, что проблема «плохих долгов» пока не решена. В Декабрь 2011 4 © Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) случае ухудшения макроэкономической ситуации при такой базе уровень просроченной задолженности может начать расти достаточно быстрыми темпами. Одновременно уход части зарплат и, возможно, экономики в тень, из‐за роста налоговой нагрузки на бизнес в 2011 году, осложняет для банков процедуру оценки принимаемого кредитного риска. Удорожание финансирования и давление на маржу банковского сектора в ближнесрочной перспективе может привести к повышению ставок по кредитам (в т.ч. ипотечным), особенно со стороны частных банков, не имеющих доступа к более дешёвому финансированию. На фоне оживления потребительского спроса девять месяцев 2011 года стали одним из самых удачных периодов развития для рынка ипотечного жилищного кредитования.
Объем выдачи ипотечных кредитов удвоился по сравнению с прошлым годом, ставки выдачи находились на рекордно низком уровне, по количеству выданных кредитов рынок перешел от восстановления к росту, а качество ипотечного портфеля банковского сектора продолжало улучшаться (последнее, однако, происходило на фоне быстрого роста объёмов выдаваемых кредитов). Отметим также, что снижение ставок на рынке во многом было вызвано снижением ставок Агентством по ипотечному жилищному кредитованию в конце июня.
Всего по итогам трех кварталов 2011 года населению было предоставлено 339,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 467,3 млрд рублей, средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов накопленным итогом с начала года составила 12,1% в рублях и 9,5% ‐ по кредитам в иностранной валюте. При этом общая доля просроченных платежей в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности составляет 3,3%, по рублевым кредитам - 2,2%. Усиление конкуренции привело к выравниванию ипотечных ставок по регионам и, соответственно, снижению их отклонения от среднего по России уровня. Вместе с тем, сентябрьские заявления банков о возможности повышения ставок реализовались уже в октябре и ноябре, когда крупные банки, особенно иностранные, действительно начали их повышать. Это усиливает риск монополизации ипотечного рынка, т.к. первая пятёрка крупнейших банков, состоящая исключительно из госбанков, имеет доступ к дешёвому финансированию и может себе позволить, удерживая ставки, увеличить выдачу более доходных розничных кредитов, в т.ч. ипотечных.
На рынке жилья главной тенденцией за три квартала 2011 года стал существенный рост оборотов рынка жилья (+31%) (по отношению к трем кварталам 2010 года), происходивший на фоне увеличения доли ипотечных сделок.
Нестабильность на финансовых рынках в какой‐то мере, видимо, играет на руку рынку жилья, заставляя частных инвесторов вновь обратить внимание на недвижимость. Так, согласно данным ежеквартального мониторинга экономических ожиданий населения и спроса на недвижимость, более двух лет проводимого Агентством совместно с Международным институтом маркетинговых исследований «ГФК Русь», среди домохозяйств, планирующих приобретать жилье, значительно (на 6 п.п.) увеличилась доля тех, кто ориентируется на жилье бизнес‐класса (до 7%). При этом, на 8 п.п. ‐ до 26% ‐ выросло количество домохозяйств, планирующих приобретать недвижимости без кредитов: Декабрь 2011 5 © Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) за счет собственных средств и/или продажи имеющегося имущества. Чувствительность к росту цен, напротив, снизилась. Все это, очевидно, свидетельствует о начале изменения структуры спроса на рынке жилья и повышении инвестиционного интереса к недвижимости.
Одновременно, опасения ухудшения экономической ситуации стимулируют отдельные категории потенциальных покупателей к более активным действиям. Таким образом, можно говорить о второй волне возвращения отложенного спроса, как ранее и прогнозировало Агентство. Первая, посткризисная волна увеличения оборотов рынка наблюдалась на рынке жилья с конца 2009 года и была обусловлена спросом на альтернативные сделки в сегменте жилья эконом‐класса, отложенным еще с 2007 года. Тогда, в условиях стремительного роста цен большинство альтернативных цепочек распадалось.
Наряду с ценовой стагнацией при росте оборотов рынка, это, в частности, подтверждает и динамика среднего размера ипотечного кредита. Если в 2008 году он составлял почти 2 млн рублей, то в 2011 году ‐ 1,37 млн рублей.
Одновременно опросы свидетельствуют, что вместе с оживлением потребления население снова стало предъявлять более высокие требования к текущим жилищным условиям, и спрос на жилье появляется не только со стороны тех, кто абсолютно уверен в своей платежеспособности и необходимости приобретения жилья в текущих условиях. Тем не менее, пока фиксируемое социологическими исследованиями изменение планов населения не нашло отражения в официальной статистике.
По‐прежнему наблюдается ценовая стагнация на рынке жилья. По данным Росстата, темпы роста цен на жилье ни на первичном, ни на вторичном рынке не превысили уровень инфляции (9,1% ‐ по итогам девяти месяцев 2011 года по сравнению с аналогичным периодом 2010 года) и составили соответственно 5,4% и 6,6%, т.е. в реальном выражении цены продолжают снижаться.
На фоне оживления спроса в сегменте качественного жилья позитивной новостью третьего квартала 2011 года стало восстановление строительного сектора, прошедшего наиболее длительный и глубокий период посткризисной стагнации по сравнению с другими отраслями экономики. По данным Росстата, в январе‐сентябре 2011 года введено в эксплуатацию 402 тыс. домов и квартир общей площадью 33,8 млн кв. метров, что составило 102,8% к объему ввода соответствующего периода предыдущего года. При этом наблюдается заметный рост объема выполняемых строительных работ. В третьем квартале он на 7,6% п.п. превысил объем работ, выполненных в третьем квартале 2010 года в сопоставимых ценах (или на 4,1 п.п. с начала года). Отметим, что рост объема строительных работ, в свою очередь, объясняется устойчивым ростом кредитования строительного сектора, наблюдавшегося в течение девяти месяцев 2011 года.
Объем кредитов, выданных индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам на строительство зданий и сооружений в рублях и иностранной валюте, составил более 796 Декабрь 2011 6 © Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) млрд рублей, что более чем на треть превышает объем кредитования в аналогичном периоде 2010 года в сопоставимых ценах.
Годовой прогноз развития рынка ипотечного кредитования, озвученный АИЖК ранее (580‐640 млрд рублей), реализуется по верхней границе. Это дает основания предполагать, что в 2011 году объем выдачи ипотечных кредитов в номинальном выражении может достичь и даже превысить докризисный максимум 2008 года (было выдано 655 млрд рублей), приблизившись к рекордным 680‐700 млрд. Всего по итогам 2011 года населению будет предоставлено не менее 500 тыс. ипотечных кредитов, что примерно на 150 тыс. кредитов больше, чем в рекордном 2008 году.
АИЖК ожидает, что до конца 2011 года средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в рублях уже не претерпят сильных изменений и, в условиях конкурентного давления со стороны Агентства, по итогам года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составит около 11,8‐12,1% годовых, по кредитам в иностранной валюте ‐ 9‐10%. Доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечного портфеля банковского сектора составит по итогам 2011 года 2,8‐3%.
В 2012 году при развитии экономики по варианту близкому к базовому сценарию МЭРТ и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков, может быть выдано 550‐ 680 тыс ипотечных кредитов на сумму порядка 800 млрд‐ 1 трлн рублей. При этом ставки по ипотечным кредитам, выданным в рублях, будут иметь разнонаправленную динамику в течение года (в первой половине возможно их повышение), но по его итогам не сильно изменятся. Строительный сектор начнет уверенно восстанавливаться, а средние цены на недвижимость по РФ в целом продемонстрируют реальный рост на несколько процентных пунктов выше инфляции.
Источник - обзор «Рынок жилья и ипотечного кредитования: предварительные итоги 2011 года», разработанный Аналитическим центром АИЖК.
http://www.alldoma.ru/ipoteka/vyivodyi-i-prognozyi-analiticheskogo-tsentra-aizhk.html