Дневник, день 34
18 апреля 2011 года.
С утра новость была потрясной - весь отдел корпоративного кредитования, кроме руководителя, написал заявы об увольнении. Три сотрудника - в три разных банка. Однако.
Потом был обмен паспортами транспортных средств: печатания бумажек актов приема-передач и распоряжений на выдачу и принятие. Автоматизм.
А после обеда пришла работа - оценить здание. То ли складское, то ли производственное. И составить заключение о целесообразности взятия/невзятия в залог. Не вооруженным взглядом видно, что залогом этот объект быть не может. Но заключение надо написать, а стоимость рассчитать. А вот в чем ситуация:
Это база по рыбопереработке. Был один участок, стало три (идет процесс межевания, по словам - скоро все будет ок). Желтым обведен объект оценки. Здание по старому паспорту площадью 750 квм., сейчас оно самовольно подверглось реконструкции и площадь увеличилась до 2000 кв.м. работы не завершены, сдача в эксплуатацию не произведена, документов нет. Текущее назначение не известно, коммуникации не известны, где очистные неизвестно, где стоянка авто - неизвестно, где подстанция - не известно, как будет осуществлен подъезд - не известно. Надо определить стоимость исходя из состояния - что есть все документы: размежеванный земельный участок, и здание, сданное в эксплуатацию. А я не знаю как рассчитать! Я не знаю поправок на «сервитут» хотя бы… не говоря уже о том, что «все» об этом объекте надо придумать.
Лена сказала, что не смотря, что это «не залог» - инструкции выполнять надо: описывать все риски и посчитать рыночную стоимость. А рыночная стоимость по инструкции должна расчитываться исключительно по трем аналогам. И где же я их возьму?
Еще Лена сказала, что клиент в ответ на просьбу об осмотре (что я завтра и сделаю после обеда) объяснил ей, что «все договорено» и «объект будет браться исходя из состояния до реконструкции и по старым документам». И Лена мне сказала «о как! Без нас все решили. Ну-ну.» Погляжу, будет ли она по делам соответствовать своим словам.
А потом мне в архивах прошлых, попался расчет РС аналогичного здания. Оценка произведена, исходя из указанных ссылок, сравнительным подходом. А вот выводы меня удивили:
Стоимость квадратного метра оценивается в 25 тысяч рублей. Рыночная стоимость здания равна
25 000х100 = 2 500 000 рублей.
Стоимость земельного участка площадью 30 соток - 500 000 рублей.
Итого РС = 2 500 000 + 500 000 = 3 000 000 рублей.
Я боюсь спрашивать у Лены, почему земельный участок у нее учтен дважды. Мне кажется, что я совсем уже ничего не понимаю. Ведь до сих пор я считала, что в сравнительном подходе рассчитывается стоимость единого объекта недвижимости, а рыночной стоимости здания без земли - нет в природе.
Эх, чувствую будет что сказать господам-залоговикам на планируемом с Кикиндой семинаре!
С утра новость была потрясной - весь отдел корпоративного кредитования, кроме руководителя, написал заявы об увольнении. Три сотрудника - в три разных банка. Однако.
Потом был обмен паспортами транспортных средств: печатания бумажек актов приема-передач и распоряжений на выдачу и принятие. Автоматизм.
А после обеда пришла работа - оценить здание. То ли складское, то ли производственное. И составить заключение о целесообразности взятия/невзятия в залог. Не вооруженным взглядом видно, что залогом этот объект быть не может. Но заключение надо написать, а стоимость рассчитать. А вот в чем ситуация:
Это база по рыбопереработке. Был один участок, стало три (идет процесс межевания, по словам - скоро все будет ок). Желтым обведен объект оценки. Здание по старому паспорту площадью 750 квм., сейчас оно самовольно подверглось реконструкции и площадь увеличилась до 2000 кв.м. работы не завершены, сдача в эксплуатацию не произведена, документов нет. Текущее назначение не известно, коммуникации не известны, где очистные неизвестно, где стоянка авто - неизвестно, где подстанция - не известно, как будет осуществлен подъезд - не известно. Надо определить стоимость исходя из состояния - что есть все документы: размежеванный земельный участок, и здание, сданное в эксплуатацию. А я не знаю как рассчитать! Я не знаю поправок на «сервитут» хотя бы… не говоря уже о том, что «все» об этом объекте надо придумать.
Лена сказала, что не смотря, что это «не залог» - инструкции выполнять надо: описывать все риски и посчитать рыночную стоимость. А рыночная стоимость по инструкции должна расчитываться исключительно по трем аналогам. И где же я их возьму?
Еще Лена сказала, что клиент в ответ на просьбу об осмотре (что я завтра и сделаю после обеда) объяснил ей, что «все договорено» и «объект будет браться исходя из состояния до реконструкции и по старым документам». И Лена мне сказала «о как! Без нас все решили. Ну-ну.» Погляжу, будет ли она по делам соответствовать своим словам.
А потом мне в архивах прошлых, попался расчет РС аналогичного здания. Оценка произведена, исходя из указанных ссылок, сравнительным подходом. А вот выводы меня удивили:
Стоимость квадратного метра оценивается в 25 тысяч рублей. Рыночная стоимость здания равна
25 000х100 = 2 500 000 рублей.
Стоимость земельного участка площадью 30 соток - 500 000 рублей.
Итого РС = 2 500 000 + 500 000 = 3 000 000 рублей.
Я боюсь спрашивать у Лены, почему земельный участок у нее учтен дважды. Мне кажется, что я совсем уже ничего не понимаю. Ведь до сих пор я считала, что в сравнительном подходе рассчитывается стоимость единого объекта недвижимости, а рыночной стоимости здания без земли - нет в природе.
Эх, чувствую будет что сказать господам-залоговикам на планируемом с Кикиндой семинаре!