Ложный ориентир для новых продавцов и покупателей недвижимости
Публикую авторскую заметку Иванова Андрея в очень небольшом сокращении.
Вряд ли кто-то станет отрицать, что с началом кризиса 2008 года рынок жилья элитного и бизнес-класса мгновенно превратился из рынка продавца в рынок покупателя. Однако за минувшие пару лет множество потенциальных продавцов вдруг решили, что кризис на элитном рынке жилья закончился, и вернулась тенденция постоянного роста цен. Так ли это? Однозначно - нет! Опираясь на практический опыт, можно констатировать: сегодня существует два рынка - рынок рекламных предложений и рынок реальных сделок. И разрыв цен между ними нередко доходит до 20%. …
…Что следует сделать прежде всего, выставляя объект недвижимости на продажу? Верно - произвести его грамотную оценку. Открою страшный секрет - у многих «профессионалов» оценка квартиры занимает 3 - 4 минуты: зайти в общую риэлтерскую базу, посмотреть, по какой цене за квадрат предлагаются квартиры в вашем доме, а также квартиры аналогичного уровня в соседних домах. В итоге вам предлагают назначить цену, близкую к рекламным ценам.
Отмечу, что данный метод оценки недвижимости нередко используется даже профессиональными оценщиками, которые выполняют работу для банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Происходит это не от нежелания работать профессионально, а от банального отсутствия информации о ценах реальных сделок.
…Так или иначе, информация о реальных ценах сделок рассредоточена по агентствам и специалистам, связанным обязательствами о конфиденциальности - и, по сути, недоступна широкому кругу лиц. Участники рынка, идущие по легкому пути оценки на основе рекламных цен, проигрывают по результатам. А вмести с ними томятся в ожидании совершения сделки и их клиенты.
Итак, если вы выставляете квартиру по цене, близкой к рекламным ценам, помните - ваша цена завышена a priori. В рекламе видна цена, но далеко не всегда понятно, как давно продается объект. Понятно, что реализованные объекты исчезают из рекламы. Поэтому в большинстве случаев рекламные базы наполнены ценами неликвидных объектов, срок экспозиции которых может составлять год и более.
Вам очень повезло, если агентство недвижимости, в которое вы обратились, недавно проводило сделку по квартире в том же доме или доме аналогичного уровня. Проанализировав срок, за который была продана схожая квартира, можно сразу сформировать привлекательную цену, которая позволит хотя бы приблизительно спрогнозировать срок реализации вашего объекта.
Кроме того, будет замечательно, если по ходу экспозиции вашего объекта на рынке вы сможете получать информацию по количеству звонков (откликов на рекламу) и количеству показов (просмотров) вашей квартиры. Оттолкнувшись от этой статистики, вы сможете корректировать цену квартиры. Ведь если после большого наплыва потенциальных покупателей за первые месяц-два (это характерно почти для любого нового объекта на рынке) вы, впоследствии получаете всего два-три просмотра в месяц - это серьезнейший повод задуматься о снижении цены.
Затем надо быть готовым к скидке на переговорах - при текущем состоянии рынка покупатели обязательно постараются ее получить. В зависимости от настроя обеих сторон будущей сделки скидка может быть как символической, так и достигать 5 и более процентов от стоимости объекта.
С уверенностью могу сказать, что большинство объектов, проданных за последние 2 - 3 года, прошли все вышеперечисленные этапы снижения цены. Те владельцы, которые держали руку на пульсе процесса, понимая, что выгодная продажа это не только желаемая цена, но и оптимальный срок реализации - провели сделки и уже воспользовались вырученными деньгами. А объекты продавцов, которые не готовы корректировать цену, до сих пор продолжают служить ложным ориентиром для новых продавцов недвижимости и их не очень дальновидных агентов.
Полностью тут.
Читать полностью:http://finam.fm/post/2347/