Договор купли-продажи недвижимого имущества
Недвижимое имущество во всём мире, не только в Российской Федерации, при современных условиях имеет особую социальную и экономическую ценность. Особую ценность недвижимость приобретает сейчас, когда обстановка во внешней политике меняется день ото дня. В конечном итоге, следуя из особой важности недвижимого имущества, такую же важность приобретает и процесс перехода прав на него. Одним из способов осуществления такого перехода, является совершения сделки. В данной работе речь будет вестись о договоре купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор), и я постараюсь максимально сжато рассказать самую необходимую информацию по этой теме.
В первую очередь, следует понимать, что условия договоров купли продажи недвижимости не могут произвольно определяться сторонами в силу правила, гласящего, что они устанавливаются сторонами по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание этого условия устанавливается законом или иными нормативными актами . При этом, если условие договора установлено диспозитивной нормой, то есть применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, то стороны могут не применять данное условие либо применить условие, отличное от предусмотренного нормативным правовым актом. В связи с этим положением применяется, также, и правило, гласящее, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными нормативными актами, то есть императивным нормам, действующим на момент заключения договора. В связи с этим, можно сделать вывод о том, что условия договора купли-продажи недвижимости подлежат как диспозитивному, так и императивному регулированию, на что следует обращать внимание при составлении договора купли-продажи недвижимости, так как диспозитивные условия оставляют сторонам возможность урегулировать правоотношения между ними наиболее удобным для них способом. Так как описание многообразия возможностей правового регулирования отношений, установленного диспозитивными нормами, представляется трудным и нецелесообразным, предлагается раскрыть здесь лишь наиболее важные императивные положения, устанавливающие условия договора купли-продажи недвижимости.
Таким образом, в следующую очередь следует обратить внимание на то, что гражданским законодательством предусмотрены наиболее общие положения, которые распространяют своё действие на все правоотношения, подлежащие регулированию гражданским законодательством. Указанные положения закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации в качестве основных начал гражданского законодательства, и наиболее важные из них для предмета данной работы заключаются в трёх категориях: равенство участников гражданских правоотношений, свобода приобретения и осуществления гражданских прав, добросовестность. Именно они на наиболее общем уровне определяют существование купли-продажи в целом и гарантируют соблюдения интересов сторон при осуществлении купли-продажи, совершаемой в отношении недвижимого имущества. Нормы гражданского закона, как правило, не ссылаются на них буквально, но, при этом, указанные категории могут быть применены напрямую при установлении диспозитивных условий договора, поэтому их следовало выделить и рассмотреть отдельно.
Договор не существует до момента его заключения. Так что необходимо сформировать у себя представление о существенных условях договора купли-продажи недвижимости, которые и определяют - заключён договор или нет: в соответствии с российским законодательством, договор признаётся заключённым с момента, когда между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом под существенными условиями для всех договоров понимаются условия:
• О предмете договора.
• Названные в качестве существенного или необходимого в нормативном правовом акте.
• Относительно которых от одной из сторон правоотношения поступило заявление о достижении соглашения.
Условие договора о предмете следует раскрыть дополнительно. Договор купли-продажи недвижимого имущества, как следует из положений гражданского законодательства, в качестве своего предмета рассматривает недвижимость: земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество . Раскрывая понятие недвижимости, стоит указать на дефиницию этого понятия, данную законодателем: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» . Договор купли-продажи предприятия выделяется законодателем в отдельную категория: понятие «предприятие» раскрывается законодателем, отдельно от понятия недвижимости, как «имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности» , с указанием, однако, на признание предприятия в целом как имущественного комплекса недвижимостью. Учитывая, что в качестве предмета договора купли-продажи предприятия выделяется предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам , можно сделать вывод о том, что предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, можно сделать вывод о том, что этот договор необходимо рассматривать лишь как частный случай договора купли-продажи недвижимости. Такой вывод подтверждается и тем, что положения гражданского закона, регулирующие куплю-продажу недвижимости, регулируют куплю-продажу предприятия в части, не урегулированной специальными нормами о купле-продаже предприятия. В таком случае, выделение положений гражданского закона, регулирующих куплю-продажу предприятия, в отдельный параграф следует расценивать как меру, принятую для удобства пользования Гражданским кодексом.
В гражданском законе содержаться условия, признанные существенными именно для договора купли-продажи недвижимости. К ним относятся:
• Заключение договора в письменной форме.
• Наличие данных о предмете договора, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору покупателю.
• Наличие в договоре цены недвижимого имущества, подлежащего передаче по нему.
• В случае, когда предметом договора является жилое помещение - наличие перечня лиц, в соответствии с законом имеющих право пользования этим жилым помещением после перехода права собственности на него на другое лицо, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
• Приложение к договору купли-продажи предприятия акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех обязательств, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Предусмотрены гражданским законом существенные условия договора купли-продажи недвижимости, таким образом, представляют собой закрытый перечень.
Для верной правовой квалификации ситуации нужно разделить предусмотренные гражданским законодательством условия на влияющие на действительность договора и влияющие на правомерность его исполнения. В таком случае, существенные условия договора будут относится к первой группе. Вторая группа будет включать в себя, в частности, условия, устанавливающие необходимость государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество по договору купли-продажи, закрепление передачи-приёма недвижимости путём составления документа о её передаче, осуществление передачи предприятия по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Перечень таких условий также носит закрытый характер, поэтому, перед осуществлением работы с клиентом, следует осуществить анализ гражданского законодательства на предмет регулирования договора купли-продажи недвижимости применительно к конкретной ситуации клиента.
В первую очередь, следует понимать, что условия договоров купли продажи недвижимости не могут произвольно определяться сторонами в силу правила, гласящего, что они устанавливаются сторонами по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание этого условия устанавливается законом или иными нормативными актами . При этом, если условие договора установлено диспозитивной нормой, то есть применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, то стороны могут не применять данное условие либо применить условие, отличное от предусмотренного нормативным правовым актом. В связи с этим положением применяется, также, и правило, гласящее, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными нормативными актами, то есть императивным нормам, действующим на момент заключения договора. В связи с этим, можно сделать вывод о том, что условия договора купли-продажи недвижимости подлежат как диспозитивному, так и императивному регулированию, на что следует обращать внимание при составлении договора купли-продажи недвижимости, так как диспозитивные условия оставляют сторонам возможность урегулировать правоотношения между ними наиболее удобным для них способом. Так как описание многообразия возможностей правового регулирования отношений, установленного диспозитивными нормами, представляется трудным и нецелесообразным, предлагается раскрыть здесь лишь наиболее важные императивные положения, устанавливающие условия договора купли-продажи недвижимости.
Таким образом, в следующую очередь следует обратить внимание на то, что гражданским законодательством предусмотрены наиболее общие положения, которые распространяют своё действие на все правоотношения, подлежащие регулированию гражданским законодательством. Указанные положения закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации в качестве основных начал гражданского законодательства, и наиболее важные из них для предмета данной работы заключаются в трёх категориях: равенство участников гражданских правоотношений, свобода приобретения и осуществления гражданских прав, добросовестность. Именно они на наиболее общем уровне определяют существование купли-продажи в целом и гарантируют соблюдения интересов сторон при осуществлении купли-продажи, совершаемой в отношении недвижимого имущества. Нормы гражданского закона, как правило, не ссылаются на них буквально, но, при этом, указанные категории могут быть применены напрямую при установлении диспозитивных условий договора, поэтому их следовало выделить и рассмотреть отдельно.
Договор не существует до момента его заключения. Так что необходимо сформировать у себя представление о существенных условях договора купли-продажи недвижимости, которые и определяют - заключён договор или нет: в соответствии с российским законодательством, договор признаётся заключённым с момента, когда между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом под существенными условиями для всех договоров понимаются условия:
• О предмете договора.
• Названные в качестве существенного или необходимого в нормативном правовом акте.
• Относительно которых от одной из сторон правоотношения поступило заявление о достижении соглашения.
Условие договора о предмете следует раскрыть дополнительно. Договор купли-продажи недвижимого имущества, как следует из положений гражданского законодательства, в качестве своего предмета рассматривает недвижимость: земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество . Раскрывая понятие недвижимости, стоит указать на дефиницию этого понятия, данную законодателем: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» . Договор купли-продажи предприятия выделяется законодателем в отдельную категория: понятие «предприятие» раскрывается законодателем, отдельно от понятия недвижимости, как «имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности» , с указанием, однако, на признание предприятия в целом как имущественного комплекса недвижимостью. Учитывая, что в качестве предмета договора купли-продажи предприятия выделяется предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам , можно сделать вывод о том, что предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, можно сделать вывод о том, что этот договор необходимо рассматривать лишь как частный случай договора купли-продажи недвижимости. Такой вывод подтверждается и тем, что положения гражданского закона, регулирующие куплю-продажу недвижимости, регулируют куплю-продажу предприятия в части, не урегулированной специальными нормами о купле-продаже предприятия. В таком случае, выделение положений гражданского закона, регулирующих куплю-продажу предприятия, в отдельный параграф следует расценивать как меру, принятую для удобства пользования Гражданским кодексом.
В гражданском законе содержаться условия, признанные существенными именно для договора купли-продажи недвижимости. К ним относятся:
• Заключение договора в письменной форме.
• Наличие данных о предмете договора, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору покупателю.
• Наличие в договоре цены недвижимого имущества, подлежащего передаче по нему.
• В случае, когда предметом договора является жилое помещение - наличие перечня лиц, в соответствии с законом имеющих право пользования этим жилым помещением после перехода права собственности на него на другое лицо, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
• Приложение к договору купли-продажи предприятия акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех обязательств, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Предусмотрены гражданским законом существенные условия договора купли-продажи недвижимости, таким образом, представляют собой закрытый перечень.
Для верной правовой квалификации ситуации нужно разделить предусмотренные гражданским законодательством условия на влияющие на действительность договора и влияющие на правомерность его исполнения. В таком случае, существенные условия договора будут относится к первой группе. Вторая группа будет включать в себя, в частности, условия, устанавливающие необходимость государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество по договору купли-продажи, закрепление передачи-приёма недвижимости путём составления документа о её передаче, осуществление передачи предприятия по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Перечень таких условий также носит закрытый характер, поэтому, перед осуществлением работы с клиентом, следует осуществить анализ гражданского законодательства на предмет регулирования договора купли-продажи недвижимости применительно к конкретной ситуации клиента.