Покупка квартиры. Правильный алгоритм. Часть 1 - вторичное жилье.
Оригинал взят у nwulf в Покупка квартиры. Правильный алгоритм. Часть 1 - вторичное жилье.
Вы мне справедливо возразите: "А что ты нам тут такого особенного можешь рассказать?". На первый взгяд, возможно и ничего. Все что будет прочитано ниже, возможно вы и самми знали. Вопрос в другом, применяете ли вы это на практике.
Сразу отмечу, что предлагаемых действий будет гораздо больше и они будут материально затратнее. Но в результате мы получим спокойствие после сделки и максимально обезопасим себя от нежелательных последствий.
саморекламой, можете считать - пособием.
Ну-с, начнем.
Многие полагают, что достаточно пригласить риэтора, посмотреть наличие свидетельства о праве собственности, сдать документы на государственную регистрацию. И всё.
Да это так, в общем случае. Но это только в том случае, если вы уверены в продавце и в самой недвижимости.
Кроме того, многие до сих пор считают, что если сделку сопровождает риэлтор, то это 100% гарантия, что в последствии сделка не будет признана недествительной.
Тоже заблуждение. Риэлтор никак и ничем не отвечает ни перед продавцом, ни перед покупателем. Это всего лишь "помощник" в оформлении сделки. Убытки которые можно взыскать с риэлтора (при наличии договора) - это стоимость его услуг. И то не всегда.
По существу:
Этап 1. Общая документация
Внимательно изучаем правоподтверждающие документы (свидетельство о праве собственности), получаем выписку из домовой книги (финансовый лицевой счет) , технический (кадарстровый паспорт) квартиры.
Смотрим, на каком основании получил собственность предыдущий владелец, если он продает через короткий срок после того, как приобрел в собственность сам, задаем вопрос (не ему - он найдет 1000 ответов, а себе) почему?.
Возможно, он взял большую сумму в долг и вот-вот будет наложен арест на недвижимость, возможно, предыдушую сделку кто-то готовится оспорить.
На этом же этапе получаем выписку из ЕГРП на данный объект. Не отходя от компьютера это можно сделать здесь: Выписка из ЕГРП онлайн.
Проверяем экспликацию плана квартиры и соответствие ее фактической планировке для того, чтобы потом не было претензий (о незаконной перепланировке и т.д.)
Знакомимся, по возможности, с соседями (во время просмотров). Это действие может и не даст каких-либо результатов, а может и даст.
Самое главное: пообщатесь с собственником и проверьте, что он собственник. А не по доверенности с каким-либо представителем. Эта доверенность может быть давно отозвана, да и просто подделана.
Я бы вообще не рекоментовал, какой-бы сладкий вариант не был, без беседы с собственником (изучении его) выходить на сделку. Все отговорки: он заграницей, он далеко, он не любит общаться - в расчет не принимать.
Этап 2. История
Пожалуй самый сложный этап.
Когда ко мне обращаются с такой просьбой я обычно закладываю на него от 2-х недель до месяца.
- проверяем всех прописанных и выписанных
- наличие несовершеннолетних, либо выписанных "в никуда".
- наличие задолженностей по коммунальным услугам
- наличие вообще задолженностей у продавца его супруги\супруга. Может быть готовится какая либо процедура по взысканию и обеспечению требований. Понятно, что вы об этом можете узнать в момент регистрации и регистрация будет приостановлена. И если деньги закладывались в банковскую ячейку, вы их не потеряете. Но потеряете время.
- все согласия супруга\супруги на отчуждении квартиры, даже если они нотариальные проверить у нотариуса. Действительно ли они даны.
- проверяем наличие судебных требований к собственнику (в том числе и дела о разделе имущества)
- проверяем отсутствие постановки на учет в наркологическом и психоневрологическом диспансере собственника и всех кто зарегистрирован в этой квартире.
- саму историю квартиры сколько раз продавалась, как и с кем.
- индивидуально и по ситуации - проводим дополнительные действия и запрашиваем необходимую информацию.
Этап 3. Составление договора
Договор в общем то стандартный, просто внимательно читаем его и стоимость недвижимости не занижаем. Это происходит сплошь и рядом ради ухода от налогов, но при расторжении сделки вы можете взыскать только ту сумму, которую указали в договоре.
Самое главное. При подписании договора я приглашаю психиатра с интитута Сербсткого, чтобы он дал заключение о состоянии психического здоровья как продавца, так и покупателя. Иногда эта услуга не дешевая, но тем не менее. Продавец может на учете и не состоять, но быть психически больным. Сделка через суд "слетит" моментально.
Этап 4. Банковская ячейка
Для обеспечения безопасности проведения платежей 99% граждан уже пользуются банковской ячекой. Два нюанса:
- договор аренды банковской ячейки делайте на 10 дней дольше времени регистрации, т.к. возможны незначительные задержки
- перед закладкой денег в ячейку проверьте их на подлинность и пересчитайте.
Этап 5. Регистрация
В регпалату (я говорю по-простому) желательно являться лично, также проявите настойчивость, пусть также лично явится и продавец. Если это невозможно и от продавца будет представитель по доверенности, то накануне проверьте: не отозвана ли доверенность, действительно ли она существует и на какие действия выдана. Поскольку, регистратор может упустить какие- то моменты, а разгребать все последствия - вам.
Итог
Да, несколько сложнее.
Да, затратнее.
Да, длительнее.
Но риски сводятся к минимуму и практически к отсутствию.
Но вот парадокс, люди готовы заплатить от 50000 рублей лишь за составление договора купли-продажи риэлторам и потом, при неблагоприятных последствиях. лишиьтся жилья, чем 150 000 - 300 000 рублей за полную проверку и жить спокойно.
Вы мне справедливо возразите: "А что ты нам тут такого особенного можешь рассказать?". На первый взгяд, возможно и ничего. Все что будет прочитано ниже, возможно вы и самми знали. Вопрос в другом, применяете ли вы это на практике.
Сразу отмечу, что предлагаемых действий будет гораздо больше и они будут материально затратнее. Но в результате мы получим спокойствие после сделки и максимально обезопасим себя от нежелательных последствий.
саморекламой, можете считать - пособием.
Ну-с, начнем.
Многие полагают, что достаточно пригласить риэтора, посмотреть наличие свидетельства о праве собственности, сдать документы на государственную регистрацию. И всё.
Да это так, в общем случае. Но это только в том случае, если вы уверены в продавце и в самой недвижимости.
Кроме того, многие до сих пор считают, что если сделку сопровождает риэлтор, то это 100% гарантия, что в последствии сделка не будет признана недествительной.
Тоже заблуждение. Риэлтор никак и ничем не отвечает ни перед продавцом, ни перед покупателем. Это всего лишь "помощник" в оформлении сделки. Убытки которые можно взыскать с риэлтора (при наличии договора) - это стоимость его услуг. И то не всегда.
По существу:
Этап 1. Общая документация
Внимательно изучаем правоподтверждающие документы (свидетельство о праве собственности), получаем выписку из домовой книги (финансовый лицевой счет) , технический (кадарстровый паспорт) квартиры.
Смотрим, на каком основании получил собственность предыдущий владелец, если он продает через короткий срок после того, как приобрел в собственность сам, задаем вопрос (не ему - он найдет 1000 ответов, а себе) почему?.
Возможно, он взял большую сумму в долг и вот-вот будет наложен арест на недвижимость, возможно, предыдушую сделку кто-то готовится оспорить.
На этом же этапе получаем выписку из ЕГРП на данный объект. Не отходя от компьютера это можно сделать здесь: Выписка из ЕГРП онлайн.
Проверяем экспликацию плана квартиры и соответствие ее фактической планировке для того, чтобы потом не было претензий (о незаконной перепланировке и т.д.)
Знакомимся, по возможности, с соседями (во время просмотров). Это действие может и не даст каких-либо результатов, а может и даст.
Самое главное: пообщатесь с собственником и проверьте, что он собственник. А не по доверенности с каким-либо представителем. Эта доверенность может быть давно отозвана, да и просто подделана.
Я бы вообще не рекоментовал, какой-бы сладкий вариант не был, без беседы с собственником (изучении его) выходить на сделку. Все отговорки: он заграницей, он далеко, он не любит общаться - в расчет не принимать.
Этап 2. История
Пожалуй самый сложный этап.
Когда ко мне обращаются с такой просьбой я обычно закладываю на него от 2-х недель до месяца.
- проверяем всех прописанных и выписанных
- наличие несовершеннолетних, либо выписанных "в никуда".
- наличие задолженностей по коммунальным услугам
- наличие вообще задолженностей у продавца его супруги\супруга. Может быть готовится какая либо процедура по взысканию и обеспечению требований. Понятно, что вы об этом можете узнать в момент регистрации и регистрация будет приостановлена. И если деньги закладывались в банковскую ячейку, вы их не потеряете. Но потеряете время.
- все согласия супруга\супруги на отчуждении квартиры, даже если они нотариальные проверить у нотариуса. Действительно ли они даны.
- проверяем наличие судебных требований к собственнику (в том числе и дела о разделе имущества)
- проверяем отсутствие постановки на учет в наркологическом и психоневрологическом диспансере собственника и всех кто зарегистрирован в этой квартире.
- саму историю квартиры сколько раз продавалась, как и с кем.
- индивидуально и по ситуации - проводим дополнительные действия и запрашиваем необходимую информацию.
Этап 3. Составление договора
Договор в общем то стандартный, просто внимательно читаем его и стоимость недвижимости не занижаем. Это происходит сплошь и рядом ради ухода от налогов, но при расторжении сделки вы можете взыскать только ту сумму, которую указали в договоре.
Самое главное. При подписании договора я приглашаю психиатра с интитута Сербсткого, чтобы он дал заключение о состоянии психического здоровья как продавца, так и покупателя. Иногда эта услуга не дешевая, но тем не менее. Продавец может на учете и не состоять, но быть психически больным. Сделка через суд "слетит" моментально.
Этап 4. Банковская ячейка
Для обеспечения безопасности проведения платежей 99% граждан уже пользуются банковской ячекой. Два нюанса:
- договор аренды банковской ячейки делайте на 10 дней дольше времени регистрации, т.к. возможны незначительные задержки
- перед закладкой денег в ячейку проверьте их на подлинность и пересчитайте.
Этап 5. Регистрация
В регпалату (я говорю по-простому) желательно являться лично, также проявите настойчивость, пусть также лично явится и продавец. Если это невозможно и от продавца будет представитель по доверенности, то накануне проверьте: не отозвана ли доверенность, действительно ли она существует и на какие действия выдана. Поскольку, регистратор может упустить какие- то моменты, а разгребать все последствия - вам.
Итог
Да, несколько сложнее.
Да, затратнее.
Да, длительнее.
Но риски сводятся к минимуму и практически к отсутствию.
Но вот парадокс, люди готовы заплатить от 50000 рублей лишь за составление договора купли-продажи риэлторам и потом, при неблагоприятных последствиях. лишиьтся жилья, чем 150 000 - 300 000 рублей за полную проверку и жить спокойно.