Работать всю жизнь нестерпимо больно. Сколько можно зарабатывать на аренде недвижимости
В продолжении темы аренды, шесть историй опытных арендодателей. В рубрике аренда разбираем все виды и доходность аренды. Герои этого выпуска сдавали или сдают в аренду квартиры, помещения под бизнес, дом и даже парковочное место. Мы поговорили с ними о том, сколько можно заработать на аренде, что делает объект максимально привлекательным для клиента, как составить грамотный договор, нужно ли платить налоги и где искать арендаторов.
Что сдаем?
Помещения под бизнес
Мини-отель в старом доме
Гостевой домик
Парковочное место
6 квартир
Загородный дом
Цокольное помещение в ЖК и лофт под офисы
Локация: Тула
Объекты: 2 помещения под бизнес
Стоимость: 2 301 200 Р
Чистая прибыль: 40 000 Р/месяц
Дмитрий Л.
мечтает купить 10 квартир и сдавать
Недвижимость покупал специально для сдачи в аренду. Сразу после универа понял, что работать всю жизнь нестерпимо больно. Вот и решил осуществить мечту - купить 10 квартир и сдавать их. Два помещения уже есть, остальные присматриваю.
Сейчас сдаю нежилые помещения под бизнес. Находятся они в нескольких шагах от главной улицы города.
Первое помещение (91 м2) - цокольное, в новостройке - стоило 938 500 Р. Там пришлось делать все: от полов до ввода воды. Капитальный ремонт обошелся в 311 500 Р, но в эту сумму входят только стройматериалы, потому что в основном работы производились своими силами или силами должников: одна строительная компания задолжала мне около 150 тысяч рублей - отдавали бартером. Еще 21 500 Р ушло на риелтора и госпошлину.
1 286 500 Р вложил в первое помещение
Часть суммы я накопил сам, часть занял у родителей и, чтобы выплатить остаток, взял потребительский кредит под 17,5% годовых. Выплатил в четыре этапа за 9 месяцев.
Платежи были:
458 500 Р
25 000 Р
25 000 Р
408 500 Р
Переплата по кредиту получилась всего 15 000 Р. Родителям отдавал дольше - думаю, на пару лет это растянулось.
Помещение сдаю за 25 000 Р в месяц плюс все коммунальные расходы - это еще почти 20 000 Р. Окупаемость, если представить идеальную картину без простоев, - 4,5 года. Прошло уже 3,5 года, чистая прибыль - 825 000 Р. Иду с отставанием от идеала. Думаю, по факту будет окупаться около 6 лет.
Регулярные расходы
Электричество (стоят электропечи, поэтому расход большой) 10 993 Р
ГВС и отопление 5277 Р
Квартплата УК 1509 Р
Интернет 450 Р
Вывоз мусора 230 Р
Налог (ИП) 580 Р
Всего 19 621 Р/месяц
Уборкой внутри арендаторы занимаются сами. Снаружи убирается УК. Также случаются мелкие беды: роутер сломался, краска на входной группе пришла в негодность… Это еще где-то 500 Р в месяц. Но все эти расходы покрывает арендатор.
Всего за это время было четыре арендатора: два снимали долго, два довольно быстро съехали. Бывали и простои по несколько месяцев. Например, когда помещение освобождалось под Новый год. В это время мало кто ищет себе площади под офис, движ начинается к февралю. Да и помещение специфическое - в закрытом дворе жилого комплекса, что подходит далеко не каждому бизнесу.
Арендаторов искал так: сделал баннер, повесил его на входе, чтобы было видно жителям ЖК.
Размещался на «Авито», использовал платное продвижение. Периодически звонили риелторы и предлагали свои услуги, но звучало это неубедительно. Я для них придумал простую схему: приводите арендатора - и 50% от первого месяца аренды ваши. Но так ни разу не случилось. В итоге клиенты пришли по «сарафанному радио», через знакомого.
С арендаторами бывало разное. Первые устроили ферму. Причем не простую, а… луковую! Построили стеллажи, поставили лампы и начали выращивать лук на зелень. Тогда я совершил ошибку - по неопытности согласился их заселить. Был просто рад, что появились клиенты, не думал о последствиях совершенно. Сам был зеленый.
Но все пошло «по звезде», и в итоге урожай пропал. Духан стоял жуткий! Были жалобы соседей сверху - жителей дома. Я им очень сочувствовал и постарался решить проблему максимально быстро: выгнал фермеров. Сделать это было несложно, так как лук сгнил и денег на арендные платежи у них не было, даже долг образовался. Они и сами были рады уехать.
Сначала я купил самой ядреной химии - с хлоркой - и просто залил все полы, дал этому делу постоять. В помещении есть вентиляция, на этот раз соседи не пострадали. Потом пришлось многократно вымывать, но это дало эффект. Также установил автоматические ароматизаторы - на всякий случай.
До полиции дело не дошло, потому что я сразу принял меры и максимально быстро устранил последствия. Но мне было очень стыдно, что из-за моей недальновидности люди испытывали неудобства. К заезду новых клиентов все следы фермы были уничтожены, вопросов ни у кого не возникало. Но я не скрывал, что раньше здесь выращивали лук в промышленных масштабах. Эта история всех удивляла.
Арендаторы и их бизнесы очень разные. После неудачливых фермеров, например, пришлось делать косметический ремонт. А бывало, заезжал салон красоты, наводили уют, декор, вкусно пахло, была чистота и красота. Одни захотели возвести легкую перегородку из гипсокартона - я не препятствовал.
Теперь я еще при первом телефонном звонке спрашиваю род деятельности, чтобы не тратить зря время ни свое, ни потенциального клиента. И при составлении договора обязательно фиксирую, чем занимается компания, в тексте. Бывает, и отказываю.
Например, хотели заехать сектанты, организовать что-то вроде прихода или церкви.
Кальянной отказывал, потому что помещение совершенно не подходило (закрытый двор, пропускная система, посетителям проходить было бы сложно). Сейчас сидит солидная контора. Официально ведем дела.
Договор аренды заключаю со всеми, обязательно беру паспортные данные с копией паспорта. Договор самый простой, на одну страницу. Там прописаны обязанности сторон, возможность повышения арендной платы раз в год (но по факту никогда этого не делал), стоимость аренды, описано помещение.
Дополнительно при заезде беру обеспечительный платеж в размере одной арендной ставки. Это моя страховка на случай внезапного выселения или если будет причинен вред моему имуществу, имуществу соседей. Обеспечительный платеж либо возвращаю, когда арендатор уезжает, либо учитываю как плату за последний месяц. Сдаю помесячно. Случаев, чтобы кто-то оплачивал за полгода вперед, у меня не было.
Я внимательно изучаю потенциального арендатора. Если он не может осилить обеспечительный платеж - это сигнал, что денег впритык и будут постоянные проблемы с оплатой. Мне такие постояльцы не нужны.
Я уже не так остро нуждаюсь в деньгах от аренды и готов ждать подходящего клиента несколько месяцев. Лучше всего иметь дело с фирмами, а не с частными лицами. Они, как правило, строго соблюдают условия договора и не исчезнут в одночасье. Имеют капитал, а не открываются «на последние» в надежде, что идея выстрелит.
Я уважаю стремление людей зарабатывать, ничего не имею против частных мастеров (маникюр и прочие услуги красоты), но для себя решил: лучше официальные отношения с организацией, деньги на счет, налоги, чем постоянные качели: «Ой, у нас сейчас проблемы, давайте мы оплатим через пару дней…»
Второе помещение (19,1 м2) нашел случайно, прогуливаясь. Старинный царский дом выкупил ушлый дядя, сделал там чумовой лофт-ремонт и продавал по частям. Мне оно сразу запало в душу.
1 362 700 Р вложил во второе помещение
Под коммерческое использование был выделен подъезд с потолками около 4 м. Инвестор все сделал в едином стиле: общая лестница, сами помещения, санузел - в качестве отделки везде был голый отреставрированный кирпич. Проводка в ретро-стиле - открытая. В общем, по меркам нашего города - конфетка. Я купил помещение на втором этаже, самое маленькое из предложенных на тот момент.
Оплата производилась в два этапа: аванс 50%, потом еще 50%, когда помещение было готово. В этой сделке я уже обошелся только личными средствами, без заемных. Сейчас сдаю за 16 000 Р в месяц плюс коммуналка. Окупаемость - 7 лет. У меня оно во владении год.
Регулярные расходы
Отопление 1256 Р
Квартплата УК 339 Р
Уборка общих зон 550 Р
Вывоз мусора 230 Р
Налог (ИП) 80 Р
Всего 2455 Р/месяц
Из допрасходов: один раз скидывались с другими арендодателями на обустройство места для уборщицы. Купили шкафчик и прочие принадлежности. Стоило около 500 Р. Больше расходов за год не было.
В плане арендаторов со вторым помещением все гораздо радужнее: сдал за два часа первому, кто успел.
А там дальше даже очередь выстроилась, но никто уже не успел.
Человек по сей день снимает, проблем нет. Договор - одна страница простым, понятным языком. Мои паспортные данные, реквизиты арендатора, сроки и стоимость аренды, пролонгация договора автоматом, если стороны не изъявили желания изменить условия.
На популярность места влияет, в первую очередь, близость от главной улицы города - буквально два дома пройти. Потом интерьер: у нас в городе не так много подобных коммерческих объектов. Точнее, я не знаю ни одного похожего, а я слежу за рынком. В основном сдаются унылые помещения, которые годами не видели косметического ремонта. Либо помещения свежие, но тогда ставка аренды очень высокая. К тому же вокруг второго объекта образовалось крутое коммьюнити - эдакая бьюти-локация: салоны красоты, барбершоп, косметологический кабинет, тату-студия.
Зарегистрирован как ИП, не вижу проблем уплатить налоги. За первое помещение выходит 6990 Р в год. За второе налог пока не приходил, но, если грубо посчитать, в год должно получиться около 1000 Р.
Мини-отель из «убитой» коммуналки
Локация: Санкт-Петербург
Объект: коммунальная квартира, разделенная на 8 комнат-студий
Стоимость: 8 600 000 Р
Чистая прибыль: 110 000-300 000 Р/месяц
Отельер
открыл мини-отель в доме 1907 года
У меня всегда была тяга к созданию пассивного дохода. Поэтому купил объект специально для сдачи в аренду - в ипотеку, под 7,9% на 25 лет. Занимаюсь этим уже третий год.
11 615 000 Р вложил в помещение
Это была классическая коммуналка площадью 100 м2 в доме 1907 года постройки, в которой не было ремонта лет 30. Квартира была в плохом состоянии. Я поменял там пол, снес межкомнатные перегородки, разделил помещение на студии по 10-11 м2. Всего было вывезено около 50 тонн строительного мусора. Ремонт без мебели стоил приблизительно 3 миллиона рублей (квадратный метр обошелся в 25-30 тысяч).
Поскольку все комнаты однотипные, заказал дизайн-проект только одной студии, на этом сэкономил приличную сумму. Проект стоил 15 000 Р. Перепланировку согласовываю уже год, в процессе.
Студии двухъярусные, спальное место наверху. В каждой комнате своя мини-кухня и свой санузел площадью 2 м2 (душ и унитаз), микроволновка, холодильник, чайник, фен, телевизор. Кражи бывают, но, как правило, все решается по звонку, у меня же есть все их данные. Периодически делаю косметический ремонт: где душ сломается, где краска отвалится.
Через мой мини-отель прошли уже тысячи гостей. Брони обычно приходят с «Букинга» и других площадок посуточной аренды: Airbnb.ru, Островок.ру, 101Hotels.com и подобных сайтов. Сейчас еще хорошо сдается на «Авито», как бы удивительно это ни звучало. Комиссия площадок - 18-20% от чека.
Размер арендной платы зависит от времени года: с мая по сентябрь - 4000-6000 Р в сутки, в несезон - от 1500 Р. Когда грянул ковид и все закрылось, стал сдавать студии помесячно - за 18-20 тысяч каждую, потому что туристов не было совсем. Так же поступили и другие мини-отели.
До пандемии в сезон удавалось зарабатывать чистыми 250-350 тысяч в месяц. В несезон - 70-150 тысяч.
С приходом пандемии наступил продолжительный несезон.
В основном снимают соотечественники. Видимо, иностранцы предпочитают известные отели, чтобы не рисковать лишний раз. Целевая аудитория - молодые пары и семьи, кому нужна кухня и кто хочет сэкономить на гостинице. Средний срок проживания 5-7 дней.
Регулярные расходы*
Ипотека 53 000 Р
Услуги УК (уборка, стирка, заселение) 38 000 Р
Налог (ИП) 15 000 Р
Комиссия сайтов-агрегаторов 13 000 Р
Коммуналка, интернет 13 000 Р
Расходники, мелкий ремонт 12 000 Р
Всего 144 000 Р/месяц
* Расходы посчитаны за апрель (несезон), уже в мае (сезон) суммы увеличиваются вдвое
Никаких серьезных происшествий не было. Секс, разбитые бутылки вина, ссоры - ничего криминального. Жалобы от соседей поступали только во время ремонта: дом старый и работать нужно было аккуратно. Проблемы с оплатой возникли у одного «долгожителя», который сначала пытался давить на жалость, а потом скрылся, не заплатив.
Комната в коммуналке и гостевой домик с домашними оладьями и сырниками на завтрак
Локация: Санкт-Петербург, Сестрорецк
Объекты: комната в коммуналке, гостевой домик
Стоимость: 1 850 000 Р
Чистая прибыль: ≈ 20 000 Р/месяц
Светлана Смирнова
с душой готовит завтраки гостям
Четыре года назад купила комнату площадью 19 м2 в восьмикомнатной коммуналке на Невском проспекте за 1 350 000 Р специально для сдачи в аренду. Ремонт не делала, но пришлось частично заменить проводку и розетки (обошлось ориентировочно в 15 000 Р). Состояние комнаты удовлетворительное, места общего пользования в плачевном состоянии, но чисто. Благодаря хорошему расположению - самый центр - сдать легко, тем более что почти все комнаты в квартире арендуются.
В комнату сначала заехали две студентки, аренду оплачивали родители. Но они быстро выселились, потому что было далеко ездить на учебу. Вторая постоялица - девушка из Молдовы - работает на Невском в общепите. Платит 10 000 Р за комнату плюс коммуналку. Проблем с ней нет, встречаемся редко, переводит деньги на расчетный счет.
С арендаторами заключаю договор найма. У меня он очень подробный.
Что важно прописать в договоре:
📝 Кто сдает, кто снимает, кому еще разрешено проживание.
📝 Поднаем запрещен.
📝 Срок договора. Обычно это 364 дня, так как в случае заключения на срок более года договор подлежит регистрации в Росреестре. Максимальный срок регистрации договора найма по ГК РФ - не более 5 лет. Можно заключить договор на неопределенный срок, но тогда стороны должны письменно уведомить друг друга за три месяца до расторжения.
📝 Дата оплаты, сумма оплаты, варианты оплаты.
📝 Кто оплачивает коммунальные услуги: электричество, ХВС, ГВС, водоотведение, интернет.
📝 Обязанности сторон.
📝 Неотделимые улучшения - только с письменного разрешения наймодателя. Это нужно, чтобы жильцы без согласования с собственником не могли проводить никаких ремонтных работ.
Отдельные приложения к договору:
📝 Акт приема-передачи объекта.
📝 Акт возврата помещения.
📝 Страховая сумма. Возвращается полностью или частично после подписания акта возврата помещения.
Еще очень важно, чтобы на входной двери комнаты или квартиры было как минимум два замка. Нанимателю нужно вручить ключи по акту приема-передачи только от одного замка. Когда арендатор сменяется, следующий жилец, наоборот, получает ключи от второго замка и пользуется только им. Если у предыдущего постояльца появится желание зайти, например «за забытыми вещами», с помощью дубликата ключа, у него это не получится, так как дверь будет закрываться на другой замок неопределенное время.
Регулярные расходы на комнату
Налог (ИП) 600 Р
Налог на имущество 125 Р
Всего 725 Р/месяц
Аренда гостевого домика (33 м2) началась три года назад совершенно случайно. Объект расположен в Сестрорецке, на участке вместе с домом, где живу я с семьей. Изначально он строился для родственников, приезжающих к нам летом. Но когда одним клиентам (я работаю частным риелтором) срочно понадобилось сразу много объектов в посуточный наем (приезжали родственники на свадьбу), то и наш летний домик им подошел (причем зимой: он отапливается двумя электрическими радиаторами). С этого и началась посуточная аренда домика.
На постройку, включая внутреннюю отделку, шесть лет назад было потрачено около 500 000 Р. Сейчас это модно называть «евродвушкой». В домике две комнаты, только одна из них изолированная и имеет два входа: с террасы (с улицы) и из соседней комнаты, совмещенной с кухней. Домик совершенно обычный, без евронаворотов, но есть санузел, душ, холодильник, ТВ, интернет и очень вкусные завтраки. В «Букинге» у него оценка 9,9 из 10!
Гостевой домик сдаю за 3600 Р в сутки (базовая цена за двоих с завтраками). Если гостит один человек - скидка 10%, если трое, четверо - доплата. Максимально гостило пять человек. Сдаю только с сентября по май, летом там живут родственники. 8-9 месяцев в году почти каждые выходные домик занят и приносит 13 000 Р в месяц чистой прибыли.
Рекламу даю через «Букинг», удобно. Договор с гостями не заключаю, все через площадку. Мне приходит сообщение на телефон и на электронную почту: когда, кто, контактные данные, стоимость. Проблем с оплатой у меня быть не может, поскольку клиенты оплачивают «Букингу», а площадка после 15-го числа каждого месяца уже перечисляет мне на счет ИП деньги за всех гостивших в предыдущем месяце за вычетом 15%.
С домиком всегда много хлопот: тщательная уборка после каждого заезда - 3-4 часа, стирка постельного белья и полотенец, глажка.
Меню на завтрак: первый день - каша геркулесовая, сливочное масло, сыр, омлет, творог (с рынка), сметана (с рынка), малиновое варенье, оладьи (дрожжевые, домашние), чай / кофе заварной / какао; второй день - каша манная (без комочков!), сырники, яйцо отварное или яичница с беконом, сыр, сметана, малиновое варенье, чай / кофе заварной / какао. Хлеб домашний, теплый, с корочкой, цельнозерновой.
По электричеству расход посчитать невозможно, так как у нас общий счетчик на два дома. Стоимость завтраков тоже никогда не считала. Это - от души!
Регулярные расходы на гостевой домик
Комиссия «Букинга» 1700 Р
Налог (ИП) 600 Р
Всего 2300 Р/месяц
По своему опыту могу сказать, что если вы планируете сдавать объект посуточно, то он должен быть в шаговой доступности от места вашего проживания. Нужно понимать, что, кроме хлопот по уборке жилья, клиенты могут попросить заселиться в 08:00 или выехать в 04:00 утра. И сложно их не понять - у них самолет! А ключи необходимо вернуть хозяину. У меня были клиенты, которые предупреждали, что приедут раньше 14:00. Если объект свободен - проблем нет, если занят, то вещи можно оставить в хозяйском доме, выпить чаю и пойти гулять.
Также важно учитывать, что если жилье находится не в центре города, а на «козьей тропинке», то у арендаторов должна быть веская причина приехать именно к вам. Местоположение - один из решающих факторов.
Что касается сложностей и обмана: конечно, обязательно заключить договор найма, в котором все прописать по максимуму. Когда составляете договор, представьте, что уже произошло что-то плохое - что дальше? Страховая? Штрафные санкции нанимателю? Судебное разбирательство?
Но вообще очень много позитива от постояльцев, плохих не встречала ни разу. Люди разные приезжают. Была семья с трехмесячным ребенком, мы им детскую кроватку собрали. Они сами из Пскова, три раза приезжали к нам. Снимали рыбаки из Москвы, корюшку ловили, у нас рыбное место! Много семейных пар с детьми, день рождения многие отмечают (у нас есть мангал). Был гражданин из Германии - у него груз на таможне застрял. Мужчина из Мурманска - у него жена в нашей больнице № 40 лежала. Были лыжницы - ехали из Финляндии в Москву. Была женщина с четырьмя детьми - отдыхали на зимних каникулах. Всех не перечислить!
Место на открытом паркинге без охраны
Локация: Санкт-Петербург
Объект: парковочное место
Стоимость: 300 000 Р
Чистая прибыль: ≈ 1700 Р/месяц
Аноним
недолго был арендодателем
Купил парковочное место для сдачи в аренду на открытом паркинге крупного ЖК - в одном известном «человейнике», которые так любит посещать Илья Варламов. Объект площадью 12 м2, ничем не огорожен. Въезд через ворота, которые открываются с помощью пульта. Заехать и выехать можно в любое время суток.
Внутри чисто, но иногда бывали «потопы» и лужи, что расстраивало и меня, и арендаторов. Хранить там, как в гараже, ничего нельзя. Машину-то оставлять небезопасно, не говоря уже о шинах.
С арендаторами заключал типовой договор аренды. Но сомневаюсь, что эта бумажка как-то реально защищает от неуплаты. Месячный платеж небольшой - 3500 Р. Из-за таких денег я бы в суд не пошел.
Сдавал в течение двух лет. За коммунальные услуги платил 1200-1500 Р в месяц. И еще минус налог. То есть чистыми выходило примерно 1700 Р.
Регулярные расходы
Коммуналка ≈ 1350 Р
Налог (физлицо) 455 Р
Всего ≈ 1805 Р/месяц
Было очень сложно искать арендаторов. Рекламу размещал в группах жителей во «Вконтакте». Каждый год или полгода арендатор менялся. В основном это были мужчины 30-45 лет, проживающие в этом ЖК. Авто были средней ценовой категории: не премиум-класса, но и не совсем корыто.
Люди не привыкли платить за парковочное место.
Клиенты хамили, задерживали оплату. Самое неприятное - что не предупреждали о своих планах съехать и не платить в следующем месяце. Однажды арендатор перепутал паркинг и хотел въехать в другой. В итоге продал парковочное место за ту же сумму, что и купил, - 300 000 Р.
6 квартир для аренды и детям «на вырост»
Локация: Москва, Московская область
Объекты: 6 квартир
Стоимость: ≈ 52 000 000 Р
Чистая прибыль: 185 000 Р/месяц
Аноним
инвестирует в квартиры
Уже более трех лет сдаем с женой шесть квартир: две в Москве и еще четыре в области, примерно в 15 км от Мкада. Четыре квартиры были куплены как инвестиционные для детей (у нас их трое: 25, 24 и 7 лет), а еще две - наши.
В московских квартирах делал ремонт. На тот момент выходило примерно 1,2-1,5 млн рублей на квартиру. Менял все, поскольку квартиры были «убитые» - в них ремонт не делался никогда. Но и продавались они с дисконтом примерно в миллион. Это были коммуналки, у каждой - несколько собственников.
Математика по квартирам такая
📝 Две двухкомнатные квартиры площадью 65 м2 в сталинском доме, в трех минутах от метро «Авиамоторная», с хорошим евроремонтом. Чистая прибыль - 100 000 Р в месяц.
📝 Три квартиры в Жуковском (Московская область). С одной двушки (около 75 м2) доход 25 000 Р в месяц, с двух однушек (по 35 м2 каждая) в новых кирпичных домах - 40 000 Р.
📝 И одна двушка в поселке Быково (около 45 м2) в кирпичном доме постройки 80-х годов приносит 20 000 Р в месяц.
Дороже, чем диктует рынок, сдать практически невозможно. Либо придется сдавать посуточно, но тогда квартиру убьют за год. А я ремонт там делал как для себя. Планирую, что, когда дети женятся, будут жить там. А пока мы им помогли взять в ипотеку две квартиры-студии по 20 м2 в строящемся доме.
Сразу оговорюсь: коммуналка, интернет и налог на имущество везде включены в стоимость аренды. Периоды простоя бывают, их длительность обычно зависит от ситуации в стране и от сезона. Но порядочные жильцы о прекращении аренды предупреждают заранее, и примерно за неделю до их отъезда можно давать объявление.
Информацию размещаю обычно на двух самых известных сайтах. Честно пишу, что собственник, и чаще всего сдаю напрямую, хотя риелторы обрывают телефон и потом еще несколько месяцев не дают покоя.
На популярность квартиры в первую очередь влияет стоимость аренды. Еще важно, в каком состоянии объект.
С «бабушкиным» ремонтом люди просто не захотят жить, и будут правы.
В Москве сдать квартиру значительно проще, чем в области, особенно удобно, когда ты рядом живешь. В среднем арендуют примерно на полтора года.
Арендаторов, к сожалению, было уже много. Дело в том, что, чем чаще меняются арендаторы, тем быстрее убивается квартира, и никогда не угадаешь, повезет тебе с жильцом или нет. У нас только одна семья живет постоянно уже три года, очень хорошие люди. И мы им арендную ставку ни разу не поднимали, потому что хорошие отношения дороже нескольких тысяч рублей. Теперь даже рассматриваем вопрос о продаже этой квартиры: она им очень нравится и они готовы платить ипотеку.
У нас всегда есть запасные ключи. Я взял за правило: после подписания договора прямо при жильцах меняю механизм замка и отдаю им ключи. Так и им спокойнее, и мне - что к ним никто не зайдет со старым ключом.
Налог на аренду не платим, даже не буду писать почему. Мы все живем в этой стране и видим, куда идут наши налоги.
Регулярные расходы
Мебель и техника 20 000 Р
Уборка 10 000 Р
Косметический ремонт 10 000 Р
Новые замки 3000 Р
Всего 43 000 Р/год
Совсем критичных случаев с арендаторами не было, но в процессе сдачи обнаруживались разные нюансы. И со временем договор аренды у нас с двух страниц вырос до пяти - постоянно приходилось вписывать новые пункты.
Я в суды особо не верю: прав всегда будет тот, у кого больше «прав». Арендодатель никак не защищен, к сожалению. Поэтому у меня везде стоят системы защиты от протечек воды, газ есть только в Москве, в области - электричество. У всех соседей есть мой телефон, поэтому сначала позвонят мне, а уж только потом в полицию. Но, слава богу, пока обходилось без этого.
Одни жильцы просто съехали, не сказав нам ни слова и выключив телефоны. Другие оставили такой срач (причем это были девушки), что мы были в шоке.
Сломали мебель, технику, двери, ламинат, сожгли кусок обоев и часть натяжного потолка - сказали, что упала свечка.
В общем, испортили практически все, что можно. Ну и часто что-нибудь из техники исчезало вместе с жильцами: роутер, чайник, микроволновка и так по мелочи, уже не обращаем внимания. Мы принципиально не покупаем телевизоры, а вся остальная техника совсем недорогая. Правда, бывает и наоборот: от арендаторов остается что-то полезное - в основном посуда или бытовая химия.
Бывало, что отказывали, если чувствовали, что человек неадекватный. Не селим с домашними животными, хотя один раз сделали исключение - как раз тем людям, которые много лет живут.
Еще берем залог в размере месячного платежа, но чаще всего его возвращаем. В документе у нас прописано, что, если будут многократные жалобы от соседей или приедет наряд полиции, договор аренды расторгается и залог не возвращается.
Экстренно выдворять никого не приходилось, для этого и существует залог. Нелегалов не было, но мы принципиально не сдаем людям из Средней Азии. Хотя понимаю, что есть огромное количество адекватных людей среди них.
У нас есть мечта о собственном доме, и мы к ней медленно, но верно движемся. Сейчас во всех квартирах есть арендаторы, кроме одной. Там люди съехали, и мы решили ее продать - пора воплощать мечту в реальность.
Дом, который построил сам
Локация: Московская область
Объект: загородный дом
Стоимость: 2 500 000 Р
Чистая прибыль: ≈ 20 000 Р/месяц
Аноним
вложил в дом душу
Сдаю дом, который построил для себя в 2018 году. Объект (134 м2) находится в Московской области, 50 км от Мкада. Дом из пеноблоков, двухэтажный, утепленный. Второй этаж очень светлый, там везде мансардные окна.
Дом четыре года строили с отцом своими силами, строителей не привлекали. Поэтому, если считать только стройматериалы, в него вложено 2,5 млн рублей. Сейчас его рыночная цена - от 4 млн. Все сделано под ключ, для жизни. Полностью оборудовано бытовой техникой, в том числе посудомойкой, и мебелью.
Сам не живу там, потому что поменял работу, новая в 100 км от дома - пришлось переехать и снимать квартиру. Сейчас я плачу за съем 55 000 Р в месяц. За счет сдачи дома в аренду уменьшаю эту сумму до 35 000 Р. Сэкономить получается 240 000 Р в год. Это либо поездка на море, либо новый квадроцикл, либо мотоцикл, либо еще какая-то приятная покупка.
В качестве дачи использую родительский дом: он больше моего, мы с родителями в очень хороших отношениях и я с удовольствием отдыхаю у них.
Если в доме никто не живет, он разрушается.
Поэтому свой дом я решил сдавать, как только переехал. Арендаторов нашел моментально: разместил объявление на «Авито» в восемь вечера, а в восемь утра мне позвонили. Приехали посмотреть в этот же день - и сразу ударили по рукам. Я сказал, что съезжаю через 10 дней. Получил арендную плату. Все получилось очень легко и быстро. Сдал дом первым, кто откликнулся. Потом были еще звонки, но я их записывал в резерв, если первые откажутся. Сдаю чуть более полугода, все это время живут одни-единственные арендаторы. Задержек платежей не было. За последний месяц денег вперед не брал, только залог за «порчу имущества» - 10 000 Р.
Договор заключил стандартный, нашел в интернете. К договору у нас прилагается акт с описью имущества. В момент расторжения договора все имущество должно соответствовать описи. Например, если разобьют телевизор, то в момент передачи дома в нем должен быть телевизор с такими характеристиками, которые указаны в акте.
Дом сдаю с гаражом и земельным участком площадью 6 соток. Но арендаторы пользуются, наверное, одной соткой. Они «квартирные» люди, им земля не нужна. У меня с ними договоренность, что я имею круглосуточный доступ в гараж, так как там у меня лежат некоторые важные вещи.
Мои родители живут буквально в пяти минутах. Приезжаю к ним примерно раз в месяц, могу и к себе зайти. А если у жильцов возникнут какие-то проблемы, то мой отец - мастер на все руки: и сантехник, и электрик, и каменщик, и плиточник. Он знает этот дом вдоль и поперек. Мы обговаривали, что арендатор будет следить за состоянием дома и в случае каких-либо протечек незамедлительно сообщать отцу, который оперативно поможет все устранить.
При этом у меня стоят два фильтра на воду, вода из скважины. Когда жил сам, я эти фильтры тонкой очистки менял каждые три месяца. Был на майских праздниках, зашел, увидел, что фильтры черные, - поменял. Ведь этой водой снабжается моя посудомоечная машина, моя стиральная машина, моя система отопления - и все эти отложения из ржавчины, песка и других примесей осядут на стенках навечно.
Также заменил сломанный выключатель и сломанный смеситель. По деньгам получилось: смеситель - 3500 Р, выключатель - 80 Р, фильтры - 110 Р. Работа - бесплатно. Если бы я жил в этом доме, у меня так же сломался бы и смеситель, и выключатель, и фильтры пришлось бы менять.
Вообще состояние дома я обычно не проверяю, это делают мои родители. Например, они мне прислали фотографию, где было видно, что подъемными воротами придавлен посторонний предмет. Арендаторам я сделал замечание.
Плачу налог на дом и на землю. За прошлый год получилось около 3000 Р. Налог с аренды не плачу.
Регулярные расходы
Оборудование и расходники 630 Р
Налог 250 Р
Всего 880 Р/месяц
Расходы на электроэнергию - в среднем 1500 Р в месяц. Центральный газ - тут все зависит от сезона. Летом тратится газа на 300 Р, а зимой можно и на 3000-4000 Р нажечь. Чтобы мой бюджет не «перекашивало», я придумал такую схему: за газ плачу 2000 Р ежемесячно. Таким образом, в теплые периоды я переплачиваю, а в зимние бюджет расходуется из накопленных средств на газовом счете. Сейчас эти расходы («коммуналку») оплачивают жильцы, беру с них 3500 Р дополнительно к арендной плате.
Вода - 0 Р. Считаем электричество, поскольку своя скважина, только насос качает воду. Зимой сломался насос, замена насоса - 0 Р. Насос я покупал в 2017 году за 28 000 Р про запас. Вот этот запас и пригодился. Отнесем это к внеплановым расходам. Еще собираюсь купить стабилизатор напряжения, так как напряжение в электросети постоянно скачет.
Интернет - 900 Р в месяц. Но арендаторы им не пользуются, и я не плачу.
Остальные расходы сложно посчитать, потому что дом новый. Но пока я сам в нем жил, всегда ежемесячно набегала какая-то сумма: то нужно монтажную пену купить, то силикон, то стопор для двери, чтобы не билась о стену, то карниз для занавесок, то в гараж провести розетку - плюс 20 метров кабеля. Эти улучшения не являются обязательными, но благодаря им качество жизни понемногу меняется.
А вообще дом та еще «дыра»: в него можно вбухивать бесконечно. Если кончилась работа в самом доме, то всегда есть двор, где можно посадить кустарники, цветы, выровнять газон, заменить забор, поставить беседку, еще баню, еще гараж и так до бесконечности.
Источник
Расскажите пожалуйста свою историю в комментариях....
Добавиться в друзья можно вот тут
Понравился пост? Расскажите о нём друзьям, нажав на кнопочку ниже:
Что сдаем?
Помещения под бизнес
Мини-отель в старом доме
Гостевой домик
Парковочное место
6 квартир
Загородный дом
Цокольное помещение в ЖК и лофт под офисы
Локация: Тула
Объекты: 2 помещения под бизнес
Стоимость: 2 301 200 Р
Чистая прибыль: 40 000 Р/месяц
Дмитрий Л.
мечтает купить 10 квартир и сдавать
Недвижимость покупал специально для сдачи в аренду. Сразу после универа понял, что работать всю жизнь нестерпимо больно. Вот и решил осуществить мечту - купить 10 квартир и сдавать их. Два помещения уже есть, остальные присматриваю.
Сейчас сдаю нежилые помещения под бизнес. Находятся они в нескольких шагах от главной улицы города.
Первое помещение (91 м2) - цокольное, в новостройке - стоило 938 500 Р. Там пришлось делать все: от полов до ввода воды. Капитальный ремонт обошелся в 311 500 Р, но в эту сумму входят только стройматериалы, потому что в основном работы производились своими силами или силами должников: одна строительная компания задолжала мне около 150 тысяч рублей - отдавали бартером. Еще 21 500 Р ушло на риелтора и госпошлину.
1 286 500 Р вложил в первое помещение
Часть суммы я накопил сам, часть занял у родителей и, чтобы выплатить остаток, взял потребительский кредит под 17,5% годовых. Выплатил в четыре этапа за 9 месяцев.
Платежи были:
458 500 Р
25 000 Р
25 000 Р
408 500 Р
Переплата по кредиту получилась всего 15 000 Р. Родителям отдавал дольше - думаю, на пару лет это растянулось.
Помещение сдаю за 25 000 Р в месяц плюс все коммунальные расходы - это еще почти 20 000 Р. Окупаемость, если представить идеальную картину без простоев, - 4,5 года. Прошло уже 3,5 года, чистая прибыль - 825 000 Р. Иду с отставанием от идеала. Думаю, по факту будет окупаться около 6 лет.
Регулярные расходы
Электричество (стоят электропечи, поэтому расход большой) 10 993 Р
ГВС и отопление 5277 Р
Квартплата УК 1509 Р
Интернет 450 Р
Вывоз мусора 230 Р
Налог (ИП) 580 Р
Всего 19 621 Р/месяц
Уборкой внутри арендаторы занимаются сами. Снаружи убирается УК. Также случаются мелкие беды: роутер сломался, краска на входной группе пришла в негодность… Это еще где-то 500 Р в месяц. Но все эти расходы покрывает арендатор.
Всего за это время было четыре арендатора: два снимали долго, два довольно быстро съехали. Бывали и простои по несколько месяцев. Например, когда помещение освобождалось под Новый год. В это время мало кто ищет себе площади под офис, движ начинается к февралю. Да и помещение специфическое - в закрытом дворе жилого комплекса, что подходит далеко не каждому бизнесу.
Арендаторов искал так: сделал баннер, повесил его на входе, чтобы было видно жителям ЖК.
Размещался на «Авито», использовал платное продвижение. Периодически звонили риелторы и предлагали свои услуги, но звучало это неубедительно. Я для них придумал простую схему: приводите арендатора - и 50% от первого месяца аренды ваши. Но так ни разу не случилось. В итоге клиенты пришли по «сарафанному радио», через знакомого.
С арендаторами бывало разное. Первые устроили ферму. Причем не простую, а… луковую! Построили стеллажи, поставили лампы и начали выращивать лук на зелень. Тогда я совершил ошибку - по неопытности согласился их заселить. Был просто рад, что появились клиенты, не думал о последствиях совершенно. Сам был зеленый.
Но все пошло «по звезде», и в итоге урожай пропал. Духан стоял жуткий! Были жалобы соседей сверху - жителей дома. Я им очень сочувствовал и постарался решить проблему максимально быстро: выгнал фермеров. Сделать это было несложно, так как лук сгнил и денег на арендные платежи у них не было, даже долг образовался. Они и сами были рады уехать.
Сначала я купил самой ядреной химии - с хлоркой - и просто залил все полы, дал этому делу постоять. В помещении есть вентиляция, на этот раз соседи не пострадали. Потом пришлось многократно вымывать, но это дало эффект. Также установил автоматические ароматизаторы - на всякий случай.
До полиции дело не дошло, потому что я сразу принял меры и максимально быстро устранил последствия. Но мне было очень стыдно, что из-за моей недальновидности люди испытывали неудобства. К заезду новых клиентов все следы фермы были уничтожены, вопросов ни у кого не возникало. Но я не скрывал, что раньше здесь выращивали лук в промышленных масштабах. Эта история всех удивляла.
Арендаторы и их бизнесы очень разные. После неудачливых фермеров, например, пришлось делать косметический ремонт. А бывало, заезжал салон красоты, наводили уют, декор, вкусно пахло, была чистота и красота. Одни захотели возвести легкую перегородку из гипсокартона - я не препятствовал.
Теперь я еще при первом телефонном звонке спрашиваю род деятельности, чтобы не тратить зря время ни свое, ни потенциального клиента. И при составлении договора обязательно фиксирую, чем занимается компания, в тексте. Бывает, и отказываю.
Например, хотели заехать сектанты, организовать что-то вроде прихода или церкви.
Кальянной отказывал, потому что помещение совершенно не подходило (закрытый двор, пропускная система, посетителям проходить было бы сложно). Сейчас сидит солидная контора. Официально ведем дела.
Договор аренды заключаю со всеми, обязательно беру паспортные данные с копией паспорта. Договор самый простой, на одну страницу. Там прописаны обязанности сторон, возможность повышения арендной платы раз в год (но по факту никогда этого не делал), стоимость аренды, описано помещение.
Дополнительно при заезде беру обеспечительный платеж в размере одной арендной ставки. Это моя страховка на случай внезапного выселения или если будет причинен вред моему имуществу, имуществу соседей. Обеспечительный платеж либо возвращаю, когда арендатор уезжает, либо учитываю как плату за последний месяц. Сдаю помесячно. Случаев, чтобы кто-то оплачивал за полгода вперед, у меня не было.
Я внимательно изучаю потенциального арендатора. Если он не может осилить обеспечительный платеж - это сигнал, что денег впритык и будут постоянные проблемы с оплатой. Мне такие постояльцы не нужны.
Я уже не так остро нуждаюсь в деньгах от аренды и готов ждать подходящего клиента несколько месяцев. Лучше всего иметь дело с фирмами, а не с частными лицами. Они, как правило, строго соблюдают условия договора и не исчезнут в одночасье. Имеют капитал, а не открываются «на последние» в надежде, что идея выстрелит.
Я уважаю стремление людей зарабатывать, ничего не имею против частных мастеров (маникюр и прочие услуги красоты), но для себя решил: лучше официальные отношения с организацией, деньги на счет, налоги, чем постоянные качели: «Ой, у нас сейчас проблемы, давайте мы оплатим через пару дней…»
Второе помещение (19,1 м2) нашел случайно, прогуливаясь. Старинный царский дом выкупил ушлый дядя, сделал там чумовой лофт-ремонт и продавал по частям. Мне оно сразу запало в душу.
1 362 700 Р вложил во второе помещение
Под коммерческое использование был выделен подъезд с потолками около 4 м. Инвестор все сделал в едином стиле: общая лестница, сами помещения, санузел - в качестве отделки везде был голый отреставрированный кирпич. Проводка в ретро-стиле - открытая. В общем, по меркам нашего города - конфетка. Я купил помещение на втором этаже, самое маленькое из предложенных на тот момент.
Оплата производилась в два этапа: аванс 50%, потом еще 50%, когда помещение было готово. В этой сделке я уже обошелся только личными средствами, без заемных. Сейчас сдаю за 16 000 Р в месяц плюс коммуналка. Окупаемость - 7 лет. У меня оно во владении год.
Регулярные расходы
Отопление 1256 Р
Квартплата УК 339 Р
Уборка общих зон 550 Р
Вывоз мусора 230 Р
Налог (ИП) 80 Р
Всего 2455 Р/месяц
Из допрасходов: один раз скидывались с другими арендодателями на обустройство места для уборщицы. Купили шкафчик и прочие принадлежности. Стоило около 500 Р. Больше расходов за год не было.
В плане арендаторов со вторым помещением все гораздо радужнее: сдал за два часа первому, кто успел.
А там дальше даже очередь выстроилась, но никто уже не успел.
Человек по сей день снимает, проблем нет. Договор - одна страница простым, понятным языком. Мои паспортные данные, реквизиты арендатора, сроки и стоимость аренды, пролонгация договора автоматом, если стороны не изъявили желания изменить условия.
На популярность места влияет, в первую очередь, близость от главной улицы города - буквально два дома пройти. Потом интерьер: у нас в городе не так много подобных коммерческих объектов. Точнее, я не знаю ни одного похожего, а я слежу за рынком. В основном сдаются унылые помещения, которые годами не видели косметического ремонта. Либо помещения свежие, но тогда ставка аренды очень высокая. К тому же вокруг второго объекта образовалось крутое коммьюнити - эдакая бьюти-локация: салоны красоты, барбершоп, косметологический кабинет, тату-студия.
Зарегистрирован как ИП, не вижу проблем уплатить налоги. За первое помещение выходит 6990 Р в год. За второе налог пока не приходил, но, если грубо посчитать, в год должно получиться около 1000 Р.
Мини-отель из «убитой» коммуналки
Локация: Санкт-Петербург
Объект: коммунальная квартира, разделенная на 8 комнат-студий
Стоимость: 8 600 000 Р
Чистая прибыль: 110 000-300 000 Р/месяц
Отельер
открыл мини-отель в доме 1907 года
У меня всегда была тяга к созданию пассивного дохода. Поэтому купил объект специально для сдачи в аренду - в ипотеку, под 7,9% на 25 лет. Занимаюсь этим уже третий год.
11 615 000 Р вложил в помещение
Это была классическая коммуналка площадью 100 м2 в доме 1907 года постройки, в которой не было ремонта лет 30. Квартира была в плохом состоянии. Я поменял там пол, снес межкомнатные перегородки, разделил помещение на студии по 10-11 м2. Всего было вывезено около 50 тонн строительного мусора. Ремонт без мебели стоил приблизительно 3 миллиона рублей (квадратный метр обошелся в 25-30 тысяч).
Поскольку все комнаты однотипные, заказал дизайн-проект только одной студии, на этом сэкономил приличную сумму. Проект стоил 15 000 Р. Перепланировку согласовываю уже год, в процессе.
Студии двухъярусные, спальное место наверху. В каждой комнате своя мини-кухня и свой санузел площадью 2 м2 (душ и унитаз), микроволновка, холодильник, чайник, фен, телевизор. Кражи бывают, но, как правило, все решается по звонку, у меня же есть все их данные. Периодически делаю косметический ремонт: где душ сломается, где краска отвалится.
Через мой мини-отель прошли уже тысячи гостей. Брони обычно приходят с «Букинга» и других площадок посуточной аренды: Airbnb.ru, Островок.ру, 101Hotels.com и подобных сайтов. Сейчас еще хорошо сдается на «Авито», как бы удивительно это ни звучало. Комиссия площадок - 18-20% от чека.
Размер арендной платы зависит от времени года: с мая по сентябрь - 4000-6000 Р в сутки, в несезон - от 1500 Р. Когда грянул ковид и все закрылось, стал сдавать студии помесячно - за 18-20 тысяч каждую, потому что туристов не было совсем. Так же поступили и другие мини-отели.
До пандемии в сезон удавалось зарабатывать чистыми 250-350 тысяч в месяц. В несезон - 70-150 тысяч.
С приходом пандемии наступил продолжительный несезон.
В основном снимают соотечественники. Видимо, иностранцы предпочитают известные отели, чтобы не рисковать лишний раз. Целевая аудитория - молодые пары и семьи, кому нужна кухня и кто хочет сэкономить на гостинице. Средний срок проживания 5-7 дней.
Регулярные расходы*
Ипотека 53 000 Р
Услуги УК (уборка, стирка, заселение) 38 000 Р
Налог (ИП) 15 000 Р
Комиссия сайтов-агрегаторов 13 000 Р
Коммуналка, интернет 13 000 Р
Расходники, мелкий ремонт 12 000 Р
Всего 144 000 Р/месяц
* Расходы посчитаны за апрель (несезон), уже в мае (сезон) суммы увеличиваются вдвое
Никаких серьезных происшествий не было. Секс, разбитые бутылки вина, ссоры - ничего криминального. Жалобы от соседей поступали только во время ремонта: дом старый и работать нужно было аккуратно. Проблемы с оплатой возникли у одного «долгожителя», который сначала пытался давить на жалость, а потом скрылся, не заплатив.
Комната в коммуналке и гостевой домик с домашними оладьями и сырниками на завтрак
Локация: Санкт-Петербург, Сестрорецк
Объекты: комната в коммуналке, гостевой домик
Стоимость: 1 850 000 Р
Чистая прибыль: ≈ 20 000 Р/месяц
Светлана Смирнова
с душой готовит завтраки гостям
Четыре года назад купила комнату площадью 19 м2 в восьмикомнатной коммуналке на Невском проспекте за 1 350 000 Р специально для сдачи в аренду. Ремонт не делала, но пришлось частично заменить проводку и розетки (обошлось ориентировочно в 15 000 Р). Состояние комнаты удовлетворительное, места общего пользования в плачевном состоянии, но чисто. Благодаря хорошему расположению - самый центр - сдать легко, тем более что почти все комнаты в квартире арендуются.
В комнату сначала заехали две студентки, аренду оплачивали родители. Но они быстро выселились, потому что было далеко ездить на учебу. Вторая постоялица - девушка из Молдовы - работает на Невском в общепите. Платит 10 000 Р за комнату плюс коммуналку. Проблем с ней нет, встречаемся редко, переводит деньги на расчетный счет.
С арендаторами заключаю договор найма. У меня он очень подробный.
Что важно прописать в договоре:
📝 Кто сдает, кто снимает, кому еще разрешено проживание.
📝 Поднаем запрещен.
📝 Срок договора. Обычно это 364 дня, так как в случае заключения на срок более года договор подлежит регистрации в Росреестре. Максимальный срок регистрации договора найма по ГК РФ - не более 5 лет. Можно заключить договор на неопределенный срок, но тогда стороны должны письменно уведомить друг друга за три месяца до расторжения.
📝 Дата оплаты, сумма оплаты, варианты оплаты.
📝 Кто оплачивает коммунальные услуги: электричество, ХВС, ГВС, водоотведение, интернет.
📝 Обязанности сторон.
📝 Неотделимые улучшения - только с письменного разрешения наймодателя. Это нужно, чтобы жильцы без согласования с собственником не могли проводить никаких ремонтных работ.
Отдельные приложения к договору:
📝 Акт приема-передачи объекта.
📝 Акт возврата помещения.
📝 Страховая сумма. Возвращается полностью или частично после подписания акта возврата помещения.
Еще очень важно, чтобы на входной двери комнаты или квартиры было как минимум два замка. Нанимателю нужно вручить ключи по акту приема-передачи только от одного замка. Когда арендатор сменяется, следующий жилец, наоборот, получает ключи от второго замка и пользуется только им. Если у предыдущего постояльца появится желание зайти, например «за забытыми вещами», с помощью дубликата ключа, у него это не получится, так как дверь будет закрываться на другой замок неопределенное время.
Регулярные расходы на комнату
Налог (ИП) 600 Р
Налог на имущество 125 Р
Всего 725 Р/месяц
Аренда гостевого домика (33 м2) началась три года назад совершенно случайно. Объект расположен в Сестрорецке, на участке вместе с домом, где живу я с семьей. Изначально он строился для родственников, приезжающих к нам летом. Но когда одним клиентам (я работаю частным риелтором) срочно понадобилось сразу много объектов в посуточный наем (приезжали родственники на свадьбу), то и наш летний домик им подошел (причем зимой: он отапливается двумя электрическими радиаторами). С этого и началась посуточная аренда домика.
На постройку, включая внутреннюю отделку, шесть лет назад было потрачено около 500 000 Р. Сейчас это модно называть «евродвушкой». В домике две комнаты, только одна из них изолированная и имеет два входа: с террасы (с улицы) и из соседней комнаты, совмещенной с кухней. Домик совершенно обычный, без евронаворотов, но есть санузел, душ, холодильник, ТВ, интернет и очень вкусные завтраки. В «Букинге» у него оценка 9,9 из 10!
Гостевой домик сдаю за 3600 Р в сутки (базовая цена за двоих с завтраками). Если гостит один человек - скидка 10%, если трое, четверо - доплата. Максимально гостило пять человек. Сдаю только с сентября по май, летом там живут родственники. 8-9 месяцев в году почти каждые выходные домик занят и приносит 13 000 Р в месяц чистой прибыли.
Рекламу даю через «Букинг», удобно. Договор с гостями не заключаю, все через площадку. Мне приходит сообщение на телефон и на электронную почту: когда, кто, контактные данные, стоимость. Проблем с оплатой у меня быть не может, поскольку клиенты оплачивают «Букингу», а площадка после 15-го числа каждого месяца уже перечисляет мне на счет ИП деньги за всех гостивших в предыдущем месяце за вычетом 15%.
С домиком всегда много хлопот: тщательная уборка после каждого заезда - 3-4 часа, стирка постельного белья и полотенец, глажка.
Меню на завтрак: первый день - каша геркулесовая, сливочное масло, сыр, омлет, творог (с рынка), сметана (с рынка), малиновое варенье, оладьи (дрожжевые, домашние), чай / кофе заварной / какао; второй день - каша манная (без комочков!), сырники, яйцо отварное или яичница с беконом, сыр, сметана, малиновое варенье, чай / кофе заварной / какао. Хлеб домашний, теплый, с корочкой, цельнозерновой.
По электричеству расход посчитать невозможно, так как у нас общий счетчик на два дома. Стоимость завтраков тоже никогда не считала. Это - от души!
Регулярные расходы на гостевой домик
Комиссия «Букинга» 1700 Р
Налог (ИП) 600 Р
Всего 2300 Р/месяц
По своему опыту могу сказать, что если вы планируете сдавать объект посуточно, то он должен быть в шаговой доступности от места вашего проживания. Нужно понимать, что, кроме хлопот по уборке жилья, клиенты могут попросить заселиться в 08:00 или выехать в 04:00 утра. И сложно их не понять - у них самолет! А ключи необходимо вернуть хозяину. У меня были клиенты, которые предупреждали, что приедут раньше 14:00. Если объект свободен - проблем нет, если занят, то вещи можно оставить в хозяйском доме, выпить чаю и пойти гулять.
Также важно учитывать, что если жилье находится не в центре города, а на «козьей тропинке», то у арендаторов должна быть веская причина приехать именно к вам. Местоположение - один из решающих факторов.
Что касается сложностей и обмана: конечно, обязательно заключить договор найма, в котором все прописать по максимуму. Когда составляете договор, представьте, что уже произошло что-то плохое - что дальше? Страховая? Штрафные санкции нанимателю? Судебное разбирательство?
Но вообще очень много позитива от постояльцев, плохих не встречала ни разу. Люди разные приезжают. Была семья с трехмесячным ребенком, мы им детскую кроватку собрали. Они сами из Пскова, три раза приезжали к нам. Снимали рыбаки из Москвы, корюшку ловили, у нас рыбное место! Много семейных пар с детьми, день рождения многие отмечают (у нас есть мангал). Был гражданин из Германии - у него груз на таможне застрял. Мужчина из Мурманска - у него жена в нашей больнице № 40 лежала. Были лыжницы - ехали из Финляндии в Москву. Была женщина с четырьмя детьми - отдыхали на зимних каникулах. Всех не перечислить!
Место на открытом паркинге без охраны
Локация: Санкт-Петербург
Объект: парковочное место
Стоимость: 300 000 Р
Чистая прибыль: ≈ 1700 Р/месяц
Аноним
недолго был арендодателем
Купил парковочное место для сдачи в аренду на открытом паркинге крупного ЖК - в одном известном «человейнике», которые так любит посещать Илья Варламов. Объект площадью 12 м2, ничем не огорожен. Въезд через ворота, которые открываются с помощью пульта. Заехать и выехать можно в любое время суток.
Внутри чисто, но иногда бывали «потопы» и лужи, что расстраивало и меня, и арендаторов. Хранить там, как в гараже, ничего нельзя. Машину-то оставлять небезопасно, не говоря уже о шинах.
С арендаторами заключал типовой договор аренды. Но сомневаюсь, что эта бумажка как-то реально защищает от неуплаты. Месячный платеж небольшой - 3500 Р. Из-за таких денег я бы в суд не пошел.
Сдавал в течение двух лет. За коммунальные услуги платил 1200-1500 Р в месяц. И еще минус налог. То есть чистыми выходило примерно 1700 Р.
Регулярные расходы
Коммуналка ≈ 1350 Р
Налог (физлицо) 455 Р
Всего ≈ 1805 Р/месяц
Было очень сложно искать арендаторов. Рекламу размещал в группах жителей во «Вконтакте». Каждый год или полгода арендатор менялся. В основном это были мужчины 30-45 лет, проживающие в этом ЖК. Авто были средней ценовой категории: не премиум-класса, но и не совсем корыто.
Люди не привыкли платить за парковочное место.
Клиенты хамили, задерживали оплату. Самое неприятное - что не предупреждали о своих планах съехать и не платить в следующем месяце. Однажды арендатор перепутал паркинг и хотел въехать в другой. В итоге продал парковочное место за ту же сумму, что и купил, - 300 000 Р.
6 квартир для аренды и детям «на вырост»
Локация: Москва, Московская область
Объекты: 6 квартир
Стоимость: ≈ 52 000 000 Р
Чистая прибыль: 185 000 Р/месяц
Аноним
инвестирует в квартиры
Уже более трех лет сдаем с женой шесть квартир: две в Москве и еще четыре в области, примерно в 15 км от Мкада. Четыре квартиры были куплены как инвестиционные для детей (у нас их трое: 25, 24 и 7 лет), а еще две - наши.
В московских квартирах делал ремонт. На тот момент выходило примерно 1,2-1,5 млн рублей на квартиру. Менял все, поскольку квартиры были «убитые» - в них ремонт не делался никогда. Но и продавались они с дисконтом примерно в миллион. Это были коммуналки, у каждой - несколько собственников.
Математика по квартирам такая
📝 Две двухкомнатные квартиры площадью 65 м2 в сталинском доме, в трех минутах от метро «Авиамоторная», с хорошим евроремонтом. Чистая прибыль - 100 000 Р в месяц.
📝 Три квартиры в Жуковском (Московская область). С одной двушки (около 75 м2) доход 25 000 Р в месяц, с двух однушек (по 35 м2 каждая) в новых кирпичных домах - 40 000 Р.
📝 И одна двушка в поселке Быково (около 45 м2) в кирпичном доме постройки 80-х годов приносит 20 000 Р в месяц.
Дороже, чем диктует рынок, сдать практически невозможно. Либо придется сдавать посуточно, но тогда квартиру убьют за год. А я ремонт там делал как для себя. Планирую, что, когда дети женятся, будут жить там. А пока мы им помогли взять в ипотеку две квартиры-студии по 20 м2 в строящемся доме.
Сразу оговорюсь: коммуналка, интернет и налог на имущество везде включены в стоимость аренды. Периоды простоя бывают, их длительность обычно зависит от ситуации в стране и от сезона. Но порядочные жильцы о прекращении аренды предупреждают заранее, и примерно за неделю до их отъезда можно давать объявление.
Информацию размещаю обычно на двух самых известных сайтах. Честно пишу, что собственник, и чаще всего сдаю напрямую, хотя риелторы обрывают телефон и потом еще несколько месяцев не дают покоя.
На популярность квартиры в первую очередь влияет стоимость аренды. Еще важно, в каком состоянии объект.
С «бабушкиным» ремонтом люди просто не захотят жить, и будут правы.
В Москве сдать квартиру значительно проще, чем в области, особенно удобно, когда ты рядом живешь. В среднем арендуют примерно на полтора года.
Арендаторов, к сожалению, было уже много. Дело в том, что, чем чаще меняются арендаторы, тем быстрее убивается квартира, и никогда не угадаешь, повезет тебе с жильцом или нет. У нас только одна семья живет постоянно уже три года, очень хорошие люди. И мы им арендную ставку ни разу не поднимали, потому что хорошие отношения дороже нескольких тысяч рублей. Теперь даже рассматриваем вопрос о продаже этой квартиры: она им очень нравится и они готовы платить ипотеку.
У нас всегда есть запасные ключи. Я взял за правило: после подписания договора прямо при жильцах меняю механизм замка и отдаю им ключи. Так и им спокойнее, и мне - что к ним никто не зайдет со старым ключом.
Налог на аренду не платим, даже не буду писать почему. Мы все живем в этой стране и видим, куда идут наши налоги.
Регулярные расходы
Мебель и техника 20 000 Р
Уборка 10 000 Р
Косметический ремонт 10 000 Р
Новые замки 3000 Р
Всего 43 000 Р/год
Совсем критичных случаев с арендаторами не было, но в процессе сдачи обнаруживались разные нюансы. И со временем договор аренды у нас с двух страниц вырос до пяти - постоянно приходилось вписывать новые пункты.
Я в суды особо не верю: прав всегда будет тот, у кого больше «прав». Арендодатель никак не защищен, к сожалению. Поэтому у меня везде стоят системы защиты от протечек воды, газ есть только в Москве, в области - электричество. У всех соседей есть мой телефон, поэтому сначала позвонят мне, а уж только потом в полицию. Но, слава богу, пока обходилось без этого.
Одни жильцы просто съехали, не сказав нам ни слова и выключив телефоны. Другие оставили такой срач (причем это были девушки), что мы были в шоке.
Сломали мебель, технику, двери, ламинат, сожгли кусок обоев и часть натяжного потолка - сказали, что упала свечка.
В общем, испортили практически все, что можно. Ну и часто что-нибудь из техники исчезало вместе с жильцами: роутер, чайник, микроволновка и так по мелочи, уже не обращаем внимания. Мы принципиально не покупаем телевизоры, а вся остальная техника совсем недорогая. Правда, бывает и наоборот: от арендаторов остается что-то полезное - в основном посуда или бытовая химия.
Бывало, что отказывали, если чувствовали, что человек неадекватный. Не селим с домашними животными, хотя один раз сделали исключение - как раз тем людям, которые много лет живут.
Еще берем залог в размере месячного платежа, но чаще всего его возвращаем. В документе у нас прописано, что, если будут многократные жалобы от соседей или приедет наряд полиции, договор аренды расторгается и залог не возвращается.
Экстренно выдворять никого не приходилось, для этого и существует залог. Нелегалов не было, но мы принципиально не сдаем людям из Средней Азии. Хотя понимаю, что есть огромное количество адекватных людей среди них.
У нас есть мечта о собственном доме, и мы к ней медленно, но верно движемся. Сейчас во всех квартирах есть арендаторы, кроме одной. Там люди съехали, и мы решили ее продать - пора воплощать мечту в реальность.
Дом, который построил сам
Локация: Московская область
Объект: загородный дом
Стоимость: 2 500 000 Р
Чистая прибыль: ≈ 20 000 Р/месяц
Аноним
вложил в дом душу
Сдаю дом, который построил для себя в 2018 году. Объект (134 м2) находится в Московской области, 50 км от Мкада. Дом из пеноблоков, двухэтажный, утепленный. Второй этаж очень светлый, там везде мансардные окна.
Дом четыре года строили с отцом своими силами, строителей не привлекали. Поэтому, если считать только стройматериалы, в него вложено 2,5 млн рублей. Сейчас его рыночная цена - от 4 млн. Все сделано под ключ, для жизни. Полностью оборудовано бытовой техникой, в том числе посудомойкой, и мебелью.
Сам не живу там, потому что поменял работу, новая в 100 км от дома - пришлось переехать и снимать квартиру. Сейчас я плачу за съем 55 000 Р в месяц. За счет сдачи дома в аренду уменьшаю эту сумму до 35 000 Р. Сэкономить получается 240 000 Р в год. Это либо поездка на море, либо новый квадроцикл, либо мотоцикл, либо еще какая-то приятная покупка.
В качестве дачи использую родительский дом: он больше моего, мы с родителями в очень хороших отношениях и я с удовольствием отдыхаю у них.
Если в доме никто не живет, он разрушается.
Поэтому свой дом я решил сдавать, как только переехал. Арендаторов нашел моментально: разместил объявление на «Авито» в восемь вечера, а в восемь утра мне позвонили. Приехали посмотреть в этот же день - и сразу ударили по рукам. Я сказал, что съезжаю через 10 дней. Получил арендную плату. Все получилось очень легко и быстро. Сдал дом первым, кто откликнулся. Потом были еще звонки, но я их записывал в резерв, если первые откажутся. Сдаю чуть более полугода, все это время живут одни-единственные арендаторы. Задержек платежей не было. За последний месяц денег вперед не брал, только залог за «порчу имущества» - 10 000 Р.
Договор заключил стандартный, нашел в интернете. К договору у нас прилагается акт с описью имущества. В момент расторжения договора все имущество должно соответствовать описи. Например, если разобьют телевизор, то в момент передачи дома в нем должен быть телевизор с такими характеристиками, которые указаны в акте.
Дом сдаю с гаражом и земельным участком площадью 6 соток. Но арендаторы пользуются, наверное, одной соткой. Они «квартирные» люди, им земля не нужна. У меня с ними договоренность, что я имею круглосуточный доступ в гараж, так как там у меня лежат некоторые важные вещи.
Мои родители живут буквально в пяти минутах. Приезжаю к ним примерно раз в месяц, могу и к себе зайти. А если у жильцов возникнут какие-то проблемы, то мой отец - мастер на все руки: и сантехник, и электрик, и каменщик, и плиточник. Он знает этот дом вдоль и поперек. Мы обговаривали, что арендатор будет следить за состоянием дома и в случае каких-либо протечек незамедлительно сообщать отцу, который оперативно поможет все устранить.
При этом у меня стоят два фильтра на воду, вода из скважины. Когда жил сам, я эти фильтры тонкой очистки менял каждые три месяца. Был на майских праздниках, зашел, увидел, что фильтры черные, - поменял. Ведь этой водой снабжается моя посудомоечная машина, моя стиральная машина, моя система отопления - и все эти отложения из ржавчины, песка и других примесей осядут на стенках навечно.
Также заменил сломанный выключатель и сломанный смеситель. По деньгам получилось: смеситель - 3500 Р, выключатель - 80 Р, фильтры - 110 Р. Работа - бесплатно. Если бы я жил в этом доме, у меня так же сломался бы и смеситель, и выключатель, и фильтры пришлось бы менять.
Вообще состояние дома я обычно не проверяю, это делают мои родители. Например, они мне прислали фотографию, где было видно, что подъемными воротами придавлен посторонний предмет. Арендаторам я сделал замечание.
Плачу налог на дом и на землю. За прошлый год получилось около 3000 Р. Налог с аренды не плачу.
Регулярные расходы
Оборудование и расходники 630 Р
Налог 250 Р
Всего 880 Р/месяц
Расходы на электроэнергию - в среднем 1500 Р в месяц. Центральный газ - тут все зависит от сезона. Летом тратится газа на 300 Р, а зимой можно и на 3000-4000 Р нажечь. Чтобы мой бюджет не «перекашивало», я придумал такую схему: за газ плачу 2000 Р ежемесячно. Таким образом, в теплые периоды я переплачиваю, а в зимние бюджет расходуется из накопленных средств на газовом счете. Сейчас эти расходы («коммуналку») оплачивают жильцы, беру с них 3500 Р дополнительно к арендной плате.
Вода - 0 Р. Считаем электричество, поскольку своя скважина, только насос качает воду. Зимой сломался насос, замена насоса - 0 Р. Насос я покупал в 2017 году за 28 000 Р про запас. Вот этот запас и пригодился. Отнесем это к внеплановым расходам. Еще собираюсь купить стабилизатор напряжения, так как напряжение в электросети постоянно скачет.
Интернет - 900 Р в месяц. Но арендаторы им не пользуются, и я не плачу.
Остальные расходы сложно посчитать, потому что дом новый. Но пока я сам в нем жил, всегда ежемесячно набегала какая-то сумма: то нужно монтажную пену купить, то силикон, то стопор для двери, чтобы не билась о стену, то карниз для занавесок, то в гараж провести розетку - плюс 20 метров кабеля. Эти улучшения не являются обязательными, но благодаря им качество жизни понемногу меняется.
А вообще дом та еще «дыра»: в него можно вбухивать бесконечно. Если кончилась работа в самом доме, то всегда есть двор, где можно посадить кустарники, цветы, выровнять газон, заменить забор, поставить беседку, еще баню, еще гараж и так до бесконечности.
Источник
Расскажите пожалуйста свою историю в комментариях....
Добавиться в друзья можно вот тут
Понравился пост? Расскажите о нём друзьям, нажав на кнопочку ниже: