Как оформить "лишние" сотки. Часть 3.
Из рубрики «Дачная амнистия-2012». Часть 3.
Продолжаем далее рубрику по материалам сайта РАПСИ на тему оформления в собственность загородного участка и построек на нем (начало см.здесь и здесь, оригинальный текст см. здесь).
Сколько можно "прибавить"?
Нередко на практике оказывается, что фактические границы и площадь участка отличаются от тех, что указаны в "старых" документах о предоставлении земли. Причина в том, что раньше выделение участков происходило едва ли не на глазок, без точных замеров, - поясняют специалисты. Да и сами дачники часто по взаимному согласию передвигали заборы, присоединяли "кусочки" земли от ближайшего пустыря, дороги и т.п. В итоге - типичная история, когда в свидетельстве о праве на землю значатся стандартные 6 соток, а на самом деле хозяин долгие годы открыто владеет и пользуется, скажем, 7 или 8 сотками. Как узаконить такой "обновленный" участок?
Прежде всего, имейте в виду: бесплатно оформить в собственность «лишние» сотки можно лишь в том случае, если в государственном кадастре недвижимости не содержится точных данных о границах вашего земельного участка. Как правило, такая ситуация имеет место, если не проводилось межевание участка (именно по итогам этой процедуры вносятся точные сведения о местоположении границ). Соответственно, воспользоваться выгодными нормами упрощенного оформления могут в первую очередь большинство землевладельцев, получавших свои дачи в советское время (либо их наследники). Также удача, скорее всего, улыбнется тем, кто приобретал участки в 90-е годы до введения в действие Земельного кодекса РФ (напомним, он вступил в силу 30 октября 2001 года).
Алгоритм действий достаточно прост. Вы заказываете кадастровому инженеру составление межевого плана. В ходе такой работы происходит определение, установление на местности и документирование точных границ участка, а также уточнение его площади. Затем обращаетесь в орган кадастрового учета (кадастровую палату) по месту нахождения участка. Предъявляете межевой план и заявление с просьбой внесения в государственный кадастр недвижимости уточненные сведения о местоположении границ и площади земельного участка.
На заметку
Обратите внимание на два важных нюанса, которые могут осложнить узаконивание "лишних" соток.
1. Бесплатное оформление в собственность увеличенной площади участка допускается, только если "дополнительная" часть не превышает, как сказано в законе, "предельного минимального размера участка, установленного… для земель соответствующего целевого назначения" (пункт 1 части 5 статьи 27 закона "О государственном кадастре недвижимости").
Поясним: для дачного строительства, к примеру, в большинстве регионов установлен стандартный (он же минимальный) размер участка 6 соток. Соответственно, бесплатно можно легализовать не больше 6 "лишних" соток. Под участки для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) где-то выделяется минимум 2, где-то - 3 сотки. Исходя из этого, если ваш участок предназначен для ИЖС, то бесплатно можно «прибавить» не больше 2 (3) дополнительных соток, находящихся в фактическом пользовании.
Минимальные размеры участков различного назначения устанавливаются региональными законами, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса РФ). Если в каком-либо регионе (населенном пункте) такие акты отсутствуют, то бесплатно присоединить к участку в порядке уточнения границ разрешается не более 10 процентов его площади, указанной в документах о предоставлении участка (пункт 1 части 5 статьи 27 закона о кадастре).
2. По правилам, при подготовке межевого плана кадастровый инженер обязан обосновать увеличение площади участка по сравнению с первоначальными данными о ней по "старым" документам. Подсказки о том, как это сделать, содержатся в части 9 статьи 38 закона о кадастре. Цитата: "При уточнении границ участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные… документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка".
Какие земли нельзя приватизировать
Перед тем, как приступать к оформлению участка (или тех самых "дополнительных" соток), стоит сразу сориентироваться: а позволяет ли закон в принципе получить в частную собственность эту землю? Ориентировкой послужит статья 27 Земельного кодекса РФ "Ограничения оборотоспособности земельных участков". В этой статье перечислены основные категории земельных участков, которые не подлежат передаче в собственность граждан.
Также запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, и участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
На практике наиболее часто встречаются случаи, когда граждане «прихватывают» земли лесного фонда, примыкающие к их участкам. Оформить в собственность эти сотки закон не позволяет, как бы долго они не находились в фактическом пользовании дачников. В то же время имейте в виду, что согласно статье 71 Лесного кодекса РФ лесные участки, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, могут предоставляться в аренду или безвозмездное срочное пользование граждан.
Бесхозный участок
На форумах в Интернете можно найти массу историй о том, как незадачливые дачники "приобрели" заброшенные бесхозные участки, а при попытке оформить их в собственность оказались у разбитого корыта. Ситуации, когда в садовом (дачном) товариществе, кооперативе либо среди участков для ИЖС красуется огород, заросший бурьяном, без признаков посещения хозяевами, встречаются часто. Каковы шансы стать полноценным хозяином такой земли? Скажем прямо: невелики.
Тем, кто решится окультуривать брошенную землю на легальных основаниях, стоит иметь в виду следующее. Сначала придется выяснить, кто юридически является собственником "бесхозного" участка. Для этого делается запрос в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Получить такую информацию вправе любой гражданин.
Как правило, оказывается, что участок находится в собственности либо в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении частного лица. Поскольку найти владельца для заключения сделки (покупки) участка обычно не удается, остается единственный - весьма нелегкий - путь. А именно: добиваться изъятия участка на основании того, что земля не используется в соответствии с целевым назначением (строительство дачного дома, выращивание сельхозкультур и т.д.). Разумеется, подобное отчуждение участка допускается только в судебном порядке. Особенности процедуры установлены в статьях 284 и 286 Гражданского кодекса РФ.
Статья написана с использованием материалов сайта РАПСИ.
Источник