Стратегия размещения деловых центров на территории Екатеринбурга
В 90-е годы нарождающийся российский бизнес быстро вытеснял из старых советских институтов инженеров и научных работников. И никто в то время не думал, что совсем скоро формат деловых центров станет совершенно другим. Кто сейчас остался в бывших проектных институтах, например, в квадрате улиц Ленина-Чебышева-Малышева-Генеральская?
Бизнес дружно перебрался в одинаково стеклянные и безысходно безпарковочные новые деловые центры. Застройщики строят в том месте и то, что требует рынок.
По состоянию на ноябрь 2011 г. 20 деловых центров общей площадью 243 тыс. кв. м. располагалось в Ленинском районе Екатеринбурга, 16 - в Кировском (182,3 тыс. км. м.) и 14 - в Октябрьском (168,7 тыс. кв. м.). Наряду с этим в Орджоникидзевском районе было всего 2 небольших деловых центра общей площадью 19,6 тыс. кв. м., а в Железнодорожном - 3 площадью 35,1 тыс. кв. м. Если в 2005 г. по классификации «Гильдии управляющих и девелоперов» в Екатеринбурге насчитывалось лишь 30 деловых центров площадью свыше 5000 кв.м., то в 2011 г. их количество более чем удвоилось - их стало 73!
В итоге деловые центры, встраиваемые в плотную застройку центра города, серьезно перегружают транспортную инфраструктуру. Причем, не только создавая дополнительный трафик на дорогах, но и значительно сужая их - ведь работникам новых офисов где-то нужно ставить личные автомобили и зачастую они оставляют их прямо вдоль проезжей части.
На одном из недавних круглых столов по теме ввода новых офисных центров обсуждался вопрос "Почему бизнес готов брать в аренду офисы в зданиях, где нет достаточной парковки?". Ответ оказался очень любопытным. Выяснилось, что решение о переезде принимает первое лицо компании. При этом, как правило, руководителю удобнее всего выбрать офис поближе к собственному дому, месту учебы детей, а, значит, в центре. Для топ-менеджмента паркинг найдется всегда - заплатить 3-5 т.р. за автомобиль шефа компания сможет без проблем. При этом возможности для парковки как автомобилей сотрудников, так и наличие вместительной гостевой парковки для партнеров и клиентов во внимание, как правило, не принимается.
Кроме обозначенной выше проблемы с парковкой строительство новых офисных центров таит в себе архитектурную угрозу. Новые здания втискивают в существующую застройку, не обращая внимания на то, как они будут гармонировать со стилем и высотой соседних. В итоге, самому центру Екатеринбурга на годы вперед обеспечен торчащий рядом с одинаковыми по высоте Большим Уралом, Домом промышленности и Оперным театром - небоскреб Высоцкий. А главная площадь города, украшением которой являлись дома купцов Коробковых, обзавелась угрожающе нависающим над ними стеклянным торгово-офисным центром «Европа».
Высокие и современные здания - это хорошо. Но в странах, давно вставших на путь деловой застройки, уже принято строить их локально, чтобы не торчали такие вот сиротливые великаны посреди исторического центра города. Как классический пример своим студентам я всегда привожу парижский деловой район Дефанс, где без создания проблем для городской инфраструктуры размещено около 3,5 млн кв. метров офисных площадей и еще 210 тыс. кв. м. - торговых. Следует заметить, что строительство этого района было начато в 50-е гг. XX века, т.е. задолго до того, как проблема пробок и недостатка парковочных мест стала актуальной для европейских столиц.
Более свежий пример - Комплекс зданий Европарламента в Брюсселе, грамотно разместившийся вне исторического центра города, но связанный с ним несколькими магистралями, туннелем и линией метро. Создателям этого комплекса зданий удалось сохранить находившуюся по-соседству зеленую зону Сэнкантёнэр, что в значительной мере способствует отдыху служащих офисов во время обеденного перерыва.
Лос-Анжелес также является хорошим примером грамотного размещения городских центров деловой активности. Там комплекс высоток банков и страховых компаний располагается компактно в окружении крупных скоростных магистралей и многоуровневых паркингов для сотрудников.
Однако, кроме положительных примеров, в мировой практике есть и негативные. Например, уже классическим является грустный пример Кливленда. Там деловой центр располагался в самом центре города. Но с уходом сталелитейной промышленности в Юго-Восточную Азию центр города умер. Все историческое было снесено задолго до застройки, а опустевшие офисники сейчас либо пугают гостей города, либо переделываются в многоуровневые паркинги.
Безусловно, когда-то и наш бизнес перешагнет очередную промежуточную ступень и начнет переезжать в удобные деловые районы комплексной застройки, находящиеся в стороне от центра. Но что останется после этого в сердце нашего города? Морально и физически устаревшие одиноко стоящие высотки?
Центр города должен принадлежать культуре и истории. Они не так следуют моде и рыночной конъюнктуре, как бизнес. Пример европейских столиц давно показал, что Альберт-Холл, собор Св. Петра или Пражская ратуша уверенно и уместно чувствуют себя в центре вне зависимости от экономической ситуации на мировых рынках.
Бизнес не думает о будущем, ведь его цель - это жить и побеждать сейчас. Поэтому стратегически верный вектор развития деловой жизни города должна формировать городская администрация. Генеральный план развития Екатеринбурга предусматривает ввод в строй до 2020 г. 26 новых деловых центров общей площадью 927,7 тыс. кв. м. Следовательно, если застройщики, бизнес и власть не захотят что-то менять в стратегии расположения новых деловых центров, то качество жизни в нашем городе окажется значительно хуже, чем в Москве, где уже сейчас добираться до работы в течение двух часов является нормальным.
Заметка написана специально для журнала "Деловой квартал" (номер от 09.04.2012 г.), на её основе был сделан доклад-презентация на региональной научно-практической конференции "Город-карта: стратегии переосмысления и реорганизации городских пространств" (26.04.2012 г.)