Гражданский Кодекс: изменение правил для ТСЖ
В июне в 1-м чтении Государственная Дума России приняла новую редакцию Гражданского Кодекса. По целому ряду позиций новая редакция существенно меняет правила, по которым сегодня работают активисты жилищного движения.
Персональная ответственность Правлений ТСЖ
Теперь все ТСЖ и ЖСК будут регулироваться теми же разделами Гражданского Кодекса, что и акционерные общества. Официально вся совокупность юридических лиц, имеющих множество учредителей, называется Корпорацией.
При этом Гражданский Кодекс вводит серьезную ответственность для менеджмента, под которую попадают и правления ТСЖ и ЖСК.
В ст. 53 проекта сказано, что лицо, уполномоченное выступать от имени юрлица, в данном случае председатель ТСЖ, «обязано по требованию юридического лица, его учредителей возместить убытки, причиненные по его вине юридическому лицу. Указанное лицо отвечает, если будет доказано, что при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей оно действовало недобросовестно или неразумно, в том числе если его действия (бездействие) не соответствовали обычным условиям гражданского оборота или обычному предпринимательскому риску».
На этом дело не заканчивается. Ответственность несут также члены коллегиальных органов юридического лица, за исключением тех из них, кто голосовал против решения, повлекшее убытки или не принимал участия в голосовании.
В некоторой, хотя и менее жесткой форме, сказанное относится к уполномоченным домами и членам Домовых Советов. Они сами деньги не расходуют, но заключают договора с Управляющими и обслуживающими компаниями. Такие лица поименованы в новом проекте Гражданского Кодекса как «контролирующие лица» и «несут солидарную с подконтрольным юридическим лицом ответственность по обязательствам подконтрольного лица, возникшим из совершенных им действий, в том числе сделок, или бездействия, в следующих случаях:
1) такие действия совершены или бездействие допущено во исполнение указаний контролирующего лица;
2) совершение действий направлено на ограничение ответственности контролирующего лица, которую оно понесло бы, если бы действия были совершены самим контролирующим лицом, и при этом такими действиями причинен вред другому лицу;
3) контролирующее лицо было обязано предотвратить причинение вреда другому лицу при совершении действий подконтрольным лицом, однако не сделало этого».
Содержание норм описано достаточно ясно и особых комментариев не требует. В случае введения ГК РФ в таком виде число желающих войти в правления ТСЖ, скорее всего, существенно уменьшится. Создаются условия для злоупотребления правом и возможности подвергать преследованию председателей ТСЖ, поскольку «ущерб» вещь оценочная. Соответственно, возрастет число конфликтов внутри дома. Гораздо выгоднее будет не ходить на собрания или голосовать против любых решений, могущих вызвать конфликт. Конечно, это приведет к росту квалификации Правлений ТСЖ, но еще более это приведет к осторожности в решениях и боязни нового.
Несколько проще будет работать уполномоченным домов и членам Домовых Советов. Ответственность «контролирующих лиц» описана не столь жестко, разделяется с «подконтрольной» обслуживающей организацией, и, соответственно, будет не столь легко обосновываема, как в ТСЖ.
Оспоримость решений собрания
Решения собраний собственников дома теперь будет проще оспаривать. Они могут быть признаны судом недействительными не только при «существенном нарушении порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющем на волеизъявление участников собрания».
В проекте идет такая замечательная фраза: «голосование участников собрания было несвободным, либо у лица, выступавшего от имени участника, отсутствовали полномочия, либо имеются иные основания считать голосование как волеизъявление недействительным». Что такое «иные основания» - оценить достаточно сложно.
Далее, основанием для отмены решения собрания может быть неверно оформленный протокол (с этим нужно согласиться, тем более, что проект ГК РФ содержит понятные требования к протоколу).
Но самое интересное содержится в завершение статьи. В ней сказано, что собрание может быть признано недействительным при:
- предоставление лицам, голосовавшим за принятие решения, преимуществ по сравнению с другими лицами, голосовавшими против его принятия, или наоборот, либо предоставление иных излишних, необоснованных преимуществ одним участникам голосования перед другими;
-неравном отношении к участникам собрания при предоставлении условий для выступления на собрании, которое привело к тому, что доводы "за" или "против" принятия решения не были высказаны участником собрания.
Учитывая, что собрания подчас проходят довольно бурно, оценить «равенство» отношения достаточно сложно - не все председатели собраний являются опытными спикерами.
Правда, и истец по делу должен пройти определенную процедуру, а именно, перед подачей иска в суд уведомить всех собственников дома о намерении подать заявление. Как именно он должен это делать, в проекте не написано.
Номинальный банковский счет
Проект Гражданского Кодекса открывает дорогу к защите денег домов с Непосредственным Управлением. Традиционная проблема НУ - сложно накапливать средства, если нет речи о сборе денег по наличке. Ведь Управляющая компания, с которой НУ заключило договор, может разориться, на нее может быть наложен штраф, и деньги, собранные жителями, в результате будут ими потеряны.
Так вот, в ГК РФ вводится норма о «номинальном банковском счете». Этот счет открывается, например, при Управляющей компании, но владельцем его являются собственники дома. Арест, приостановление операций по этому счету невозможны.
Требует осмысления, каким образом появление номинального банковского счета отразится на ТСЖ. Скорее всего, будет необходимо прибегнуть к гибким формам договоров, заключаемых не ТСЖ (в этом случае деньги все равно могут быть отняты по суду), а иными представителями собственников дома. Впрочем, это тема отдельного осмысления.
Во всяком случае, создание номинального счета открывает дорогу для кредитования ТСЖ и НУ в целях проведения капитального ремонта. Этот путь лет десять назад прошли Прибалтика и страны Восточной Европы, где проблемы ЖКХ - как проблемы национального характера - просто нет.