Цена "исторического наследия": туристическая Мекка
Архитектурный ансамбль города - наше богатство! так восклицают многие сторонники тотального запрета на обновление Санкт-Петербурга. Их не убедишь сухими цифрами из официальных источников о том, что затраты на содержание "богатства" уже давно превысили все разумные нормы. Прибыль же как таковая отсутствует. Нам начнут рассказывать о Петербурге как о "туристической Мекке". Дескать, сохранившийся с 18 века почти неизменный облик города привлекает тысячи туристов со всего света.
На самом деле Санкт-Петербург привлекает не столь много иностранцев. Если мы посмотрим на официальную статистику по России, то увидим, что на первом месте по числу въезжающих иностранцев будет соседняя Финляндия [1]
По понятным причинам доля финских туристов в Санкт-Петербурге будет еще выше. Конечно, тут большую роль играет и визовый режим. Европейцам очень тяжело въехать в России. Порой от них требуется даже справка об отсутствии ВИЧ. Но с другой стороны, если бы для граждан стран Европы архитектурный облик Санкт-Петербурга значил так много, то столь существенной разницы между потоком туристов из соседней Финляндии и европейских стран не наблюдалось бы.
Но это не значит, что Петербург лишен перспектив как туристический центр. Они у него есть как почти у любого европейского города. На руку играет и российский колорит. Однако развитие туристической инфраструктуры также затруднено бременем "исторического наследия".
Большинство городских отелей располагается в пределах выделенной на рисунке ниже зоны:
Это объясняется прежде всего маркетинговыми соображениями. Туристам не хочется жить в другом конце города, чтобы доехать на незнакомом общественном транспорте до тех мест, которые ему предлагают в качестве исторических достопримечательностей. Но именно в этой зоне действуют самые тяжелые ограничения на строительство и модернизацию зданий [2]:
Цветом выделены "зоны охраны". Розовый - зона с самым тяжелым режимом.
Вот, еще карта зон «особого культурного наследия» (для которых действуют особые режимы строительства и реконструкции зданий): http://www.kadis.ru/texts/genplan/?id=17
На территории данных участков, согласно постановлению правительства города №648 от 28 апреля 2004 года, также действует так называемый «высотный регламент» [3]. Согласно этому документу, высотность зданий в местах наиболее предпочтительных для размещения отелей, ограничена от 23,5 до 48 метров (на границах зоны, а по большей части за ее пределами).
Таким образом создать новый отель в центре города без значимых связей в каком-нибудь министерстве практически невозможно. Высотный регламент мешает получить максимальную отдачу от инвестиций в строительство (нельзя за счет этажности здания увеличить денежную эффективность выкупленного или арендованного земельного участка). Объем согласований и проверок непомерен. В результате мы имеем разрастание теневого рынка:
«Главная проблема гостиничного бизнеса - недвижимость. Чаще всего гостиницы размещаются в выкупленных, а затем перестроенных старых коммуналках и в квартирах жилых домов. А для официального оформления гостиницы требуется перевести квартиры в нежилой фонд, что не просто. Процесс требует высоких затрат, процедура же оформления порой занимает более года, плюс неподъемные налоги на имущество и на землю, и вдвое увеличивающиеся эксплуатационные затраты гостиничногобизнеса.
По подсчетам участников рынка, от 50 до 70% малых отелей города до сих пор обретаются в жилом фонде и оформлены на физических лиц, а юридически их деятельность ограничивается посуточной сдачей квартир в аренду на условиях оформления договоров с постояльцами. Правда, в этом случае формального права называться <гостиницей> у таких предприятий нет. А значит, трудно рекламироваться, четко позиционировать свое заведение, формировать сетевые альянсы, получать звезды.
Другая проблема гостиничного бизнеса, актуальная для всех без исключения малых отелей в стране: большинство пожарных и санитарных норм, а также ГОСТы и СНиПы, описывающие требования как к жилым помещениям, так и к гостиничному бизнесу, не менялись с советских времен и совершенно не соответствуют нынешним условиям.
Даже оформленная по всем правилам заявка на перепланировку может быть отвергнута чиновниками только потому, что по нормативам в жилом помещении не должно быть больше двух туалетных комнат. А, если нет сертификата соответствия, в жилом фонде категорически запрещается кормить постояльцев и уж тем более без лицензии продавать спиртные напитки» [4]
Объем теневого рынка проще всего продемонстрировать следующими цифрами:
a) Согласно данным Росстата за 2009 год в Петербурге насчитывалось 254 гостиницы или иных средств размещения[5]
б) Согласно данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам города в Санкт-Петербурге за 2009 год насчитывалось 622 гостиницы или иных средств размещения [6]
в) согласно данным поисковой системы "Яндекс" в Санкт-Петербурге 802 гостиницы или иных средств размещения [7]
г) Согласно данным поисковой системы "Гугль" (ориентированной на иностранцев) в Санкт-Петербурге 4708 гостиниц или иных средств размещения [122]
Как видим, из-за непомерной цены "исторического наследия" в лучшем случае половина всего отельного рынка вынуждена работать в теневом секторе. Фактически рынок реагирует на предложение, но не может его реализовать в легальном поле из-за существующих запретов, поэтому он обходит эти запреты за счет роста уровня риска, а, значит, и издержек. Кроме того мы должны понимать, что работающий в "теневом секторе" отель не способен предоставить туристу весь спектр услуг, который бы он мог предоставить, оставаясь в легальном поле.
Таким образом, как это не парадоксально, "историческое наследие" города скорее тормозит рост его туристической привлекательности, мешает развитию необходимых туристических проектов. Существенный пересмотр различных строительных ограничений давно назрел. Быть может, мечта о "туристической Мекке" вполне достижима, если эту мечту не обременять грузом "уникального архитектурного ансамбля города"
Ссылки:
1) http://www.gks.ru/bgd/regl/b10_11/IssWWW.exe/Stg/d1/10-11.htm
2) http://www.kadis.ru/texts/genplan/?id=14
3) http://www.bestpravo.ru/piter/data08/tex24158.htm
4) http://gordonrock.ru/news/?tema=10&news_id=560
5) http://www.russiatourism.ru/rubriki/-1124140724/
6) http://hotelinvest.ru/analytics/results/
7) http://maps.yandex.ru/?text=%EE%F2%E5%EB%FC
8) http://maps.google.ru/maps?hl=ru&xhr=t&q=%D0%9E%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B8+%D0%B8+%D0%B3%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%86%D1%8B+%D0%A1%D0%B0%D0%BD%D0%BA%D1%82-%D0%9F%D0%B5%D1%82%D0%B5%D1%80%D0%B1%D1%83%D1%80%D0%B3%D0%B0,+%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4+%D0%A1%D0%B0%D0%BD%D0%BA%D1%82-%D0%9F%D0%B5%D1%82%D0%B5%D1%80%D0%B1%D1%83%D1%80%D0%B3&cp=1&newwindow=1&um=1&ie=UTF-8&sa=N&tab=wl
На самом деле Санкт-Петербург привлекает не столь много иностранцев. Если мы посмотрим на официальную статистику по России, то увидим, что на первом месте по числу въезжающих иностранцев будет соседняя Финляндия [1]
По понятным причинам доля финских туристов в Санкт-Петербурге будет еще выше. Конечно, тут большую роль играет и визовый режим. Европейцам очень тяжело въехать в России. Порой от них требуется даже справка об отсутствии ВИЧ. Но с другой стороны, если бы для граждан стран Европы архитектурный облик Санкт-Петербурга значил так много, то столь существенной разницы между потоком туристов из соседней Финляндии и европейских стран не наблюдалось бы.
Но это не значит, что Петербург лишен перспектив как туристический центр. Они у него есть как почти у любого европейского города. На руку играет и российский колорит. Однако развитие туристической инфраструктуры также затруднено бременем "исторического наследия".
Большинство городских отелей располагается в пределах выделенной на рисунке ниже зоны:
Это объясняется прежде всего маркетинговыми соображениями. Туристам не хочется жить в другом конце города, чтобы доехать на незнакомом общественном транспорте до тех мест, которые ему предлагают в качестве исторических достопримечательностей. Но именно в этой зоне действуют самые тяжелые ограничения на строительство и модернизацию зданий [2]:
Цветом выделены "зоны охраны". Розовый - зона с самым тяжелым режимом.
Вот, еще карта зон «особого культурного наследия» (для которых действуют особые режимы строительства и реконструкции зданий): http://www.kadis.ru/texts/genplan/?id=17
На территории данных участков, согласно постановлению правительства города №648 от 28 апреля 2004 года, также действует так называемый «высотный регламент» [3]. Согласно этому документу, высотность зданий в местах наиболее предпочтительных для размещения отелей, ограничена от 23,5 до 48 метров (на границах зоны, а по большей части за ее пределами).
Таким образом создать новый отель в центре города без значимых связей в каком-нибудь министерстве практически невозможно. Высотный регламент мешает получить максимальную отдачу от инвестиций в строительство (нельзя за счет этажности здания увеличить денежную эффективность выкупленного или арендованного земельного участка). Объем согласований и проверок непомерен. В результате мы имеем разрастание теневого рынка:
«Главная проблема гостиничного бизнеса - недвижимость. Чаще всего гостиницы размещаются в выкупленных, а затем перестроенных старых коммуналках и в квартирах жилых домов. А для официального оформления гостиницы требуется перевести квартиры в нежилой фонд, что не просто. Процесс требует высоких затрат, процедура же оформления порой занимает более года, плюс неподъемные налоги на имущество и на землю, и вдвое увеличивающиеся эксплуатационные затраты гостиничногобизнеса.
По подсчетам участников рынка, от 50 до 70% малых отелей города до сих пор обретаются в жилом фонде и оформлены на физических лиц, а юридически их деятельность ограничивается посуточной сдачей квартир в аренду на условиях оформления договоров с постояльцами. Правда, в этом случае формального права называться <гостиницей> у таких предприятий нет. А значит, трудно рекламироваться, четко позиционировать свое заведение, формировать сетевые альянсы, получать звезды.
Другая проблема гостиничного бизнеса, актуальная для всех без исключения малых отелей в стране: большинство пожарных и санитарных норм, а также ГОСТы и СНиПы, описывающие требования как к жилым помещениям, так и к гостиничному бизнесу, не менялись с советских времен и совершенно не соответствуют нынешним условиям.
Даже оформленная по всем правилам заявка на перепланировку может быть отвергнута чиновниками только потому, что по нормативам в жилом помещении не должно быть больше двух туалетных комнат. А, если нет сертификата соответствия, в жилом фонде категорически запрещается кормить постояльцев и уж тем более без лицензии продавать спиртные напитки» [4]
Объем теневого рынка проще всего продемонстрировать следующими цифрами:
a) Согласно данным Росстата за 2009 год в Петербурге насчитывалось 254 гостиницы или иных средств размещения[5]
б) Согласно данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам города в Санкт-Петербурге за 2009 год насчитывалось 622 гостиницы или иных средств размещения [6]
в) согласно данным поисковой системы "Яндекс" в Санкт-Петербурге 802 гостиницы или иных средств размещения [7]
г) Согласно данным поисковой системы "Гугль" (ориентированной на иностранцев) в Санкт-Петербурге 4708 гостиниц или иных средств размещения [122]
Как видим, из-за непомерной цены "исторического наследия" в лучшем случае половина всего отельного рынка вынуждена работать в теневом секторе. Фактически рынок реагирует на предложение, но не может его реализовать в легальном поле из-за существующих запретов, поэтому он обходит эти запреты за счет роста уровня риска, а, значит, и издержек. Кроме того мы должны понимать, что работающий в "теневом секторе" отель не способен предоставить туристу весь спектр услуг, который бы он мог предоставить, оставаясь в легальном поле.
Таким образом, как это не парадоксально, "историческое наследие" города скорее тормозит рост его туристической привлекательности, мешает развитию необходимых туристических проектов. Существенный пересмотр различных строительных ограничений давно назрел. Быть может, мечта о "туристической Мекке" вполне достижима, если эту мечту не обременять грузом "уникального архитектурного ансамбля города"
Ссылки:
1) http://www.gks.ru/bgd/regl/b10_11/IssWWW.exe/Stg/d1/10-11.htm
2) http://www.kadis.ru/texts/genplan/?id=14
3) http://www.bestpravo.ru/piter/data08/tex24158.htm
4) http://gordonrock.ru/news/?tema=10&news_id=560
5) http://www.russiatourism.ru/rubriki/-1124140724/
6) http://hotelinvest.ru/analytics/results/
7) http://maps.yandex.ru/?text=%EE%F2%E5%EB%FC
8) http://maps.google.ru/maps?hl=ru&xhr=t&q=%D0%9E%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B8+%D0%B8+%D0%B3%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%86%D1%8B+%D0%A1%D0%B0%D0%BD%D0%BA%D1%82-%D0%9F%D0%B5%D1%82%D0%B5%D1%80%D0%B1%D1%83%D1%80%D0%B3%D0%B0,+%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4+%D0%A1%D0%B0%D0%BD%D0%BA%D1%82-%D0%9F%D0%B5%D1%82%D0%B5%D1%80%D0%B1%D1%83%D1%80%D0%B3&cp=1&newwindow=1&um=1&ie=UTF-8&sa=N&tab=wl