Выгодно ли покупать квартиру в кредит под сдачу

[nskidanov]

Оставим за скобками вопрос квартиры в которой живешь, это дом, а не инвестиция. Со сдачей получилась занимательная арифметика. Допустим:

Стоимость квартиры: RUR    5,000,000 (средняя 1к в Мск)       
Стоимость аренды - 0.5% от стоимости кв (25тр, что примерно так и есть)
Кредит, RUR:    4,000,000    (или 80% стоимости)
Срок кредита, мес:    182  (15 лет)      
Инфляция:    12% (на момент взятия кредита)
Падение инфляции, пп за год:  0.5       (на сколько процентных пунктов инфляция падает за год, то есть считаем что инфляция через год 11.5% и т.д.)
Увеличение стоимости, % инфляции в год:    50% (то есть при инфляции в 12% увеличение стоимости квартиры составит 6% в год)
Уровень доходности для низкорискованных вложений, % от инфляции    120%  (то есть под сколько можно вложить деньги с низким риском потерять - депозиты, надежные бонды, % от инфляции, при инфляции в 12% это ~14.5% годовых)
Процентная ставка по ипотеке    14.05% -     это дает например кальулятор ВТБ

Итого при таких параметрах получается что на 15 лет NPV квартиры с учетом всех выплат составит 5млн, а NPV кеша - 3млн, то есть покупать значительно выгоднее. Теперь как у Остапа Бендера - где бы взять миллион:)

Калькулятор вот тут

https://spreadsheets.google.com/ccc?key=0AnPM0c0K2OxLdDdqYzlMSkRhZVNHcFE1Nk5yRGQzU2c&hl=en&authkey=CJigrZEJ

можно потыкать в желтые поля и посмотреть на результат, зеленые в H. При параметрах выше можно прийти к следующему выводу

• Покупать за наличные (а не в кредит) значительно хуже по доходности - на 15 лет NPV у квартиры 10млн, у кеша 14млн
  
• При сумме кредита 50% NPV квартиры и кеша сравниваются

То есть оптимальный вариант получается покупка в кредит, выплата по графику до 50% от кредита, при наличии свободных средств - их вложение во что то еще, затем на 50% полное или частичное досрочное погашение, продажа и вложение наличности.

Пошел перечитывать Остапа Бендера насчет источника начального взноса.