Советы многоквартирных домов
Советы многоквартирных домов. Задачи, создание и функционирование.
За годы жилищной реформы стало ясно, что эффективный контроль за качеством предоставляемых услуг, за содержанием многоквартирного дома могут установить только сами собственники квартир этого дома. Любое «посредничество» между собственником и Управляющей организацией всегда снижает эффективность управления и порождает коррупционные схемы.
В идеале проблемы решает создание Товариществ собственников жилья. Однако, далеко не всегда жителям хватает энергии и просто компетенции для создания ТСЖ, чем зачастую пользовались недобровестные чиновники, спровоцировавшие волну фальшивых ТСЖ, и в значительной степени дискредитировавшие идею их создания. В итоге ТСЖ не стали самой распространенной формой управления многоквартирными домами, как это должно было следовать по замыслу реформы.
Новая попытка привлечь собственника к управлению домами была произведена нынешним летом с внесением 4 июня 2011 года изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.
Преломить ситуацию призвано создание советов многоквартирных домов.
В многоквартирных домах, где не создано товарищество собственников жилья или данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, собственники помещений в на своем общем собрании обязаны в течение календарного года, т.е. до 4 июня 2012 года, избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
Идея исходила из положительной практики, сложившейся в сфере управления многоквартирными домами. В тех домах, где инициативные группы жильцов брали на себя ответственность за организацию взаимодействия с управляющей компанией, как правило, достаточно быстро наводился порядок, решались вопросы по содержанию и ремонту общего имущества. Диаметрально противоположная ситуация складывалась в домах, где актива не было. Например, для вступления в программу капитального ремонта необходимо было провести общее собрание, за организацию проведения которого никто не хотел браться. Теперь, собственники помещений законодательно обязаны избрать совет своего дома - фактически придать правовой статус своему активу.
При создании совета многоквартирного дома (СМД) важно учесть, что в отличие от ТСЖ, которые могут объединять группы домов, совет может быть избран применительно только к одному дому. Это не единственное отличие СМД от ТСЖ. Основополагающим моментом является то, что регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. Это означает, что совет многоквартирного дома не является юридическим лицом, а, следовательно, не обязан платить госпошлины за создание и регистрацию, заказывать печать, открывать расчетные счета, подавать налоговую, бухгалтерскую, статистическую отчетность, исчислять и оплачивать налоги.
Количество членов совета не нормируется и устанавливается собранием собственников. Целесообразным является наличие в каждом подъезде дома как минимум одного члена совета.
Функции СМД перечислены в части 5-й статьи 161.1 ЖК РФ и вкратце сводятся к следующему: совет будет обеспечивать выполнение решений общих собраний жильцов, заключать договора на управление домом с Управляющими компаниями, или договора на предоставление отдельных услуг по содержанию и ремонту общего имущества в доме, контролировать качество выполнения работ.
Кроме того, из числа членов СМД на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
К выбору председателя следует подойти особенно ответственно - именно на него возлагается обязанность ведения предварительных переговоров с управляющими компаниями. И хотя утверждение договора опять-таки прерогатива общего собрания собственников, важность грамотно проведенной подготовительной стадии огромна.
Кроме того, председатель совета подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией договорных обязательств.
Создание СМД осуществляется в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, рекомендациями органов исполнительной власти и местного самоуправления.
Предположим, вы жители Москвы и решили создать в своем доме СМД. В самом общем виде алгоритм выглядит так.
Во-первых, следует обратиться в инженерную службу своего района (ГУ ИС), которая осуществляет учет и методическую поддержку созданию СМД. После получения реестра собственников помещений МКД, бланков протоколов и листов голосования, инициативная группа осуществляет информирование собственников, ГУ ИС и Управляющей организации (УК или ГУП ДЕЗ) о дате, времени и месте проведения собрания (есть некоторые тонкости, такие как составление акта о вывешивании объявлений, но в ГУ ИС подскажут).
Повестка дня стандартная:
1. О выборе председателя, секретаря общего собрания и счетной комиссии.
2. О выборе Совета многоквартирного дома в составе _____ человек. (Возможно голосование списком, либо за каждую кандидатуру отдельно).
Кандидатуры: ______________________________________________________________________________.
(Ф.И.О., № помещения)
3. О выборе председателя Совета МКД.
4. О сроке действия Совета МКД.
5. Об уведомлении собственников помещений о принятых ими решениях путем размещения письменного объявления на первом этаже в каждом подъезде многоквартирного дома.
6. О месте хранения протокола общего собрания.
Как правило, на общем собрании кворума собрать не удается, поэтому оформляется протокол об отсутствии кворума и перечень присутствовавших собственников. Это является основанием для проведения в течение 10 дней собрания в заочной форме (см. Методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме).
Формальная неудача общего собрания не должна разочаровывать. Ко всему прочему, именно во время этого собрания произойдет знакомство с наиболее небезразличной частью собственников, некоторые из которых, несомненно, будут полезны в составе СМД. Для создания конструктивной атмосферы во время общего собрания целесообразно обеспечить присутствие не только представителей УК и органов власти, но и общественности - ТСЖ района, ранее сформированных СМД, общественных организаций. Московское региональное отделение Объединения потребителей России имеет опыт создания советов многоквартирных домов с СВАО Москвы и готово оказать методическую помощь инициативным группам граждан в любом районе города.
При получении 2/3 голосов при заочном голосовании собственников, СМД и его председатель считаются избранными, копия протокола направляется в ГУ ИС района.
Всё. С этого момента СМД может начинать действовать. Как такового опыта функционирования СМД пока нет, можно лишь обратить внимание на несколько узких мест в действующем законодательстве.
Во-первых, в ст.161 ЖК неоднократно фигурируют некие доверенности от собственника председателю СМД, на основании которых он осуществляет различные виды своих полномочий (заключает договор управления многоквартирным домом, осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам, выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением данным домом). Одна и та же это доверенность или несколько, как она оформляется и регистрируется (нотариально заверяется?) - не ясно.
Другой момент связан с подпунктом 3 пункта 8 ст. 161.1 ЖК РФ, в котором указывается - «По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями».
А если собственник отказался это делать (а таковых может быть до 1/3)? Договор управления, заключенный председателем СМД (в соответствии с решением общего собрания, кстати) его не касается и он может сам договариваться с кем захочет? А как быть со следующей, 162-й статьей ЖК, в которой прямо говорится, что в доме может быть только одна управляющая компания?
Безусловно, практика всё расставит по местам. А пока рекомендую самим создать совет своего дома, пока это не сделала за вас коррумпированная парочка: чиновник и афелированная с ним управляющая компания.
За годы жилищной реформы стало ясно, что эффективный контроль за качеством предоставляемых услуг, за содержанием многоквартирного дома могут установить только сами собственники квартир этого дома. Любое «посредничество» между собственником и Управляющей организацией всегда снижает эффективность управления и порождает коррупционные схемы.
В идеале проблемы решает создание Товариществ собственников жилья. Однако, далеко не всегда жителям хватает энергии и просто компетенции для создания ТСЖ, чем зачастую пользовались недобровестные чиновники, спровоцировавшие волну фальшивых ТСЖ, и в значительной степени дискредитировавшие идею их создания. В итоге ТСЖ не стали самой распространенной формой управления многоквартирными домами, как это должно было следовать по замыслу реформы.
Новая попытка привлечь собственника к управлению домами была произведена нынешним летом с внесением 4 июня 2011 года изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.
Преломить ситуацию призвано создание советов многоквартирных домов.
В многоквартирных домах, где не создано товарищество собственников жилья или данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, собственники помещений в на своем общем собрании обязаны в течение календарного года, т.е. до 4 июня 2012 года, избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
Идея исходила из положительной практики, сложившейся в сфере управления многоквартирными домами. В тех домах, где инициативные группы жильцов брали на себя ответственность за организацию взаимодействия с управляющей компанией, как правило, достаточно быстро наводился порядок, решались вопросы по содержанию и ремонту общего имущества. Диаметрально противоположная ситуация складывалась в домах, где актива не было. Например, для вступления в программу капитального ремонта необходимо было провести общее собрание, за организацию проведения которого никто не хотел браться. Теперь, собственники помещений законодательно обязаны избрать совет своего дома - фактически придать правовой статус своему активу.
При создании совета многоквартирного дома (СМД) важно учесть, что в отличие от ТСЖ, которые могут объединять группы домов, совет может быть избран применительно только к одному дому. Это не единственное отличие СМД от ТСЖ. Основополагающим моментом является то, что регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. Это означает, что совет многоквартирного дома не является юридическим лицом, а, следовательно, не обязан платить госпошлины за создание и регистрацию, заказывать печать, открывать расчетные счета, подавать налоговую, бухгалтерскую, статистическую отчетность, исчислять и оплачивать налоги.
Количество членов совета не нормируется и устанавливается собранием собственников. Целесообразным является наличие в каждом подъезде дома как минимум одного члена совета.
Функции СМД перечислены в части 5-й статьи 161.1 ЖК РФ и вкратце сводятся к следующему: совет будет обеспечивать выполнение решений общих собраний жильцов, заключать договора на управление домом с Управляющими компаниями, или договора на предоставление отдельных услуг по содержанию и ремонту общего имущества в доме, контролировать качество выполнения работ.
Кроме того, из числа членов СМД на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
К выбору председателя следует подойти особенно ответственно - именно на него возлагается обязанность ведения предварительных переговоров с управляющими компаниями. И хотя утверждение договора опять-таки прерогатива общего собрания собственников, важность грамотно проведенной подготовительной стадии огромна.
Кроме того, председатель совета подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией договорных обязательств.
Создание СМД осуществляется в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, рекомендациями органов исполнительной власти и местного самоуправления.
Предположим, вы жители Москвы и решили создать в своем доме СМД. В самом общем виде алгоритм выглядит так.
Во-первых, следует обратиться в инженерную службу своего района (ГУ ИС), которая осуществляет учет и методическую поддержку созданию СМД. После получения реестра собственников помещений МКД, бланков протоколов и листов голосования, инициативная группа осуществляет информирование собственников, ГУ ИС и Управляющей организации (УК или ГУП ДЕЗ) о дате, времени и месте проведения собрания (есть некоторые тонкости, такие как составление акта о вывешивании объявлений, но в ГУ ИС подскажут).
Повестка дня стандартная:
1. О выборе председателя, секретаря общего собрания и счетной комиссии.
2. О выборе Совета многоквартирного дома в составе _____ человек. (Возможно голосование списком, либо за каждую кандидатуру отдельно).
Кандидатуры: ______________________________________________________________________________.
(Ф.И.О., № помещения)
3. О выборе председателя Совета МКД.
4. О сроке действия Совета МКД.
5. Об уведомлении собственников помещений о принятых ими решениях путем размещения письменного объявления на первом этаже в каждом подъезде многоквартирного дома.
6. О месте хранения протокола общего собрания.
Как правило, на общем собрании кворума собрать не удается, поэтому оформляется протокол об отсутствии кворума и перечень присутствовавших собственников. Это является основанием для проведения в течение 10 дней собрания в заочной форме (см. Методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме).
Формальная неудача общего собрания не должна разочаровывать. Ко всему прочему, именно во время этого собрания произойдет знакомство с наиболее небезразличной частью собственников, некоторые из которых, несомненно, будут полезны в составе СМД. Для создания конструктивной атмосферы во время общего собрания целесообразно обеспечить присутствие не только представителей УК и органов власти, но и общественности - ТСЖ района, ранее сформированных СМД, общественных организаций. Московское региональное отделение Объединения потребителей России имеет опыт создания советов многоквартирных домов с СВАО Москвы и готово оказать методическую помощь инициативным группам граждан в любом районе города.
При получении 2/3 голосов при заочном голосовании собственников, СМД и его председатель считаются избранными, копия протокола направляется в ГУ ИС района.
Всё. С этого момента СМД может начинать действовать. Как такового опыта функционирования СМД пока нет, можно лишь обратить внимание на несколько узких мест в действующем законодательстве.
Во-первых, в ст.161 ЖК неоднократно фигурируют некие доверенности от собственника председателю СМД, на основании которых он осуществляет различные виды своих полномочий (заключает договор управления многоквартирным домом, осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам, выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением данным домом). Одна и та же это доверенность или несколько, как она оформляется и регистрируется (нотариально заверяется?) - не ясно.
Другой момент связан с подпунктом 3 пункта 8 ст. 161.1 ЖК РФ, в котором указывается - «По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями».
А если собственник отказался это делать (а таковых может быть до 1/3)? Договор управления, заключенный председателем СМД (в соответствии с решением общего собрания, кстати) его не касается и он может сам договариваться с кем захочет? А как быть со следующей, 162-й статьей ЖК, в которой прямо говорится, что в доме может быть только одна управляющая компания?
Безусловно, практика всё расставит по местам. А пока рекомендую самим создать совет своего дома, пока это не сделала за вас коррумпированная парочка: чиновник и афелированная с ним управляющая компания.