О серьезных инвестициях в недвижимость Нью-Йорка - объект The Powerhouse
В некоторых предыдущих постах я рассказывал про самый простой тип инвестирования - покупка квартиры и сдача ее в аренду. Теперь я бы хотел рассказать о том, как могут выглядеть более серьезные инвестиции в недвижимость Нью-Йорка. Для примера я не просто взял объект с текущего рынка, а нашел объект недвижимости, который был на рынке год назад и по которому уже можно сделать предварительные выводы.
В 2004 году строительная компания CGS Developers выкупила здание неработающей электростанции для дальнейшей реконструкции в жилой кондоминиум с общим количеством квартир 250. Продажи начались в 2009 году, и в апреле 2014 года застройщик выставил на рынок непроданные 23 квартиры как единое инвестиционное портфолио. На тот момент все эти квартиры были сданы и в целом портфолио приносило доход 3% годовых при общей продажной цене $18,525,000
Мне объект показался перспективным, я сразу же сделал небольшой анализ и выслал потенциальному инвестору. К сожалению, инвестор не заинтересовался. Объект в скором времени ушел с рынка. На днях я изучал информацию по этому району и решил проверить, как изменился рынок и какие выводы можно сделать.
Для начала полностью привожу анализ, который я сделал год назад:
===================================
Введение
Поскольку цены на Манхэттене постоянно росли, покупатели/арендаторы активно присматривались к другим районам города в ближайшей доступности. Всего лишь в одной остановке метро от Манхэттена цены могли быть значительно ниже. Это и привело к развитию таких районов Бруклина как DUMBO и Williamsburg. Последние годы там шло активное строительство, и на сегодняшний день цены на недвижимость уже сравнялись с некоторыми районами Манхэттена. И хотя развитие продолжается и цены еще будут идти вверх, взрывной рост в этих районах уже прошел. Сейчас идет следующая волна ‘освоения’ ближайших к Манхэттену районов, одним из которых является район Long Island City (Queens).
Описание района
Long Island City - довольно большой район, поэтому далее будет описание только одной его части, которая называется Hunters Point и представляет собой несколько блоков вдоль набережной у реки East River. Именно в Hunters Point и находится предлагаемый на продажу объект. Два главных преимущества района - отличное транспортное сообщение (следующая остановка метро после Grand Central) и набережная с видам на Манхэттен. В целом Hunters Point представляет собой бывшие производственные площадки без жилой зоны. Это очень большой плюс для строительства - не надо заниматься расселением жильцов. Большая территория для строительства имеет еще одно преимущество - осуществляется не просто точечная застройка, а идет создание нового полноценного района со всей инфраструктурой: магазины, парковки, школа, библиотека, спортивная площадка, парк, набережная и т.д. Большинство из этих объектов уже построены - вдоль набережной раскинулся парк на 7 акров, открыта школа на 1100 мест. В данный момент компания TF Cornerstone уже построила 6 арендных домов уровня luxury. Последний дом откроется для сдачи в аренду через несколько недель. Об успешности проекта говорит тот факт, что предыдущий дом с 820 квартирами был полностью сдан в аренду всего за несколько месяцев. Ниже фото построенных домов (вид со стороны Манхэттена).
Сейчас в районе началось строительство еще двух больших проектов. Партнерство компаний Related Companies, Phipps Houses и Monadnock Construction начало строительство двух жилых зданий 37 и 32 этажей с общим количеством 925 квартир. Компания TF Cornerstone построит еще один жилой комплекс Hunters Point South - два небоскреба 39 и 41 этажей общим числом 1193 квартиры. Внешний вид будущих зданий представлен на фото ниже.
В целом можно сказать, что сейчас есть возможность вложиться в недвижимость активно строящегося района на этапе, когда район уже доказал свою привлекательность, но еще не дошел до пика своего развития.
Описание объекта
Здание по адресу 2-17 51st Avenue представляет собой бывшую электростанцию, которую полностью реконструировали под жилье и достроили сверху еще несколько этажей. На продажу предлагается портфолио из 23 квартир от застройщика. Общая площадь квартир - 23,152 кв.фута, запрашиваемая цена - $18,525,000, таким образом цена за кв.фут равна $800. Квартиры сданы в аренду, текущая доходность портфолио - 3%.
Сравнивая с ценами в районе можно сказать, что скидка на покупку 23 квартир не очень большая. Но нужно смотреть, что это за квартиры. Некоторые детали могут сильно влиять на цену. При одной и той же площади квартиры, хороший вид или терраса увеличивают цену, а неудачная планировка наоборот снижает. В описании некоторых предлагаемых квартир уже можно видеть минус - квартиры с домашним офисом (дополнительная комната, в которой нет окна и которая не может называться спальней).
Также нужно выяснить вопрос, что это за квартиры: те которые застройщик продавал, но так и не смог продать, или эти квартиры сдавались в аренду и должны были быть проданы позже (сразу все квартиры на рынок не выставляются).
Сравнение цены за квадратный фут
На страницах ниже представлен наглядный сравнительный анализ цен предлагаемого портфолио и разных районов Манхэттена и Бруклина. Поскольку дом представляет собой кондоминиум, а не кооператив, то и сравнение проводилась с ценами в других кондоминиумах. Дом был сдан в эксплуатацию в 2009 году и уже не попадает в категорию нового строительства (но очень близко), поэтому я сделал два сравнения - с кондоминиумами, которые были построены недавно, и с кондоминиумами в целом без привязки к дате строительства.
Информация-прогноз о будущих ценах на новое строительство на Манхэттене: в соответствии с документами, поданными строительными компаниями городским властям, более 70% нового жилья на Манхэттене будет продаваться по цене больше $2,000 за кв.фут.
Заключение
Основываясь на вышесказанном можно сделать вывод, что выставленный на продажу пакет квартир может представлять интерес как долгосрочная инвестиция. Основной доход должен быть получен при продаже этих квартир благодаря росту цен за кв.фут. Следующими шагами должно быть:
- подписание необходимых соглашений (Outside broker commission agreement + Outside broker’s principal registration and confidentiality agreement - требование агента продавца) и получение подробной документации по квартирам
- на основе документации определение текущей рыночной стоимости квартир и арендных ставок
- составление прогноза роста арендных ставок и прогноза роста расходов.
- принятие решение о целесообразности покупки и, если решение положительное, расчет приемлемой цены покупки и выработка стратегии торга.
===================================
Напомню, вся информация актуальна на апрель 2014 года. За 11 прошедших месяцев район еще больше изменился, а рынок вырос. Ниже первые итоги.
Итоги на сегодняшний день
Хотя по данному объекту я предполагал горизонт планирования как минимум 4-5 лет, уже сегодня можно сделать какие-то предварительные выводы на основе текущего рынка.
1. Цены за кв.фут в рассматриваемом доме и в районе в целом выросли. Сейчас в доме на продажу выставлено 9 квартир по средней цене около $1,000 за кв.фут. Причем 6 из этих 9 квартир уже в контракте, т.е. по сути проданы. Предположим худший вариант, что в портфолио были квартиры с плохой планировкой. Сейчас такие квартиры продаются по $950 за кв.фут. Напомню, изначально квартиры в портфолио предлагались по средней цене $800 за кв.фут, и я предполагал, что там есть пространство для торговли и итоговая цена могла бы быть $710-$730 за кв.фут. Даже если предположить, что купили за $750, то это уже рост около 26% за один год.
2. Аренда в районе и в этом доме также выросла. По статистике по дому видно, что портфолио было куплено и все квартиры были выставлены на рынок и сданы. За год арендные цены выросли с $41 до $46 за кв.фут или на 12%. Изначально портфолио приносило 3% в год, сейчас эта доходность уже должна была заметно вырасти.
Итак, рынок за год показал, что объект действительно был привлекательным. Жаль, что тогда не получилось убедить в этом инвестора. Кстати, активное развитие района продолжается. Вглубь района на довольно небольшом участке идет активное строительство двух десятков жилых зданий. И хотя большинство из этих зданий - это арендные дома, которые не представляют интереса для инвестиций, в целом это строительство значительно поменяет облик района и приведет к значительному повышению цена на недвижимость. Так что ищем новые объекты и новых инвесторов.