Пример инвестиции в Нью-Йоркскую квартиру
Инвестиции в жилую недвижимость Нью-Йорка - крайне популярная тема. Это довольно простой и понятный большинству способ сохранить и преумножить деньги. Я приведу пример квартиры, которая могла бы стать хорошим вложением.
----
Более свежий (апрель 2018г) пример инвестиции в бюджете до $500K можно посмотреть на моем основном сайте - здесь
----
Квартира находится в кондоминиуме One Morningside Park по адресу 310 West 110 street. Это второй дом от угла Центрального парка на пересечении улиц Central Park West и West 110 street, что составляет примерно 150 метров от парка. Это абсолютно новый дом, в который только начали заезжать жильцы. Первоначально квартиры были выставлены на продажу и довольно быстро распроданы еще на этапе активного строительства. Сейчас работы по дому полностью завершены, и жильцы начали получать ключи.
Вид дома
Кто-то из новых владельцев решил сразу выставить квартиру на продажу. Сейчас квартира с одной спальней предлагается по цене $750,000. Размер - 54 кв.метра (583 кв.фута).
План квартиры
Кухня совмещена с гостиной и оборудована стандартным набором бытовой техники: холодильник, газовая плита, посудомойка и микроволновка.
Гостиная
Ванная
Спальня
Окна квартиры выходят на юг и смотрят на жилое здание напротив. Расстояние между домами довольно большое, так что дискомфорта не возникает. Если посмотреть немного налево, то из окон виден Центральный парк
В доме также имеется спортзал
И оборудованная для отдыха крыша с замечательным видом на город. На крыше есть зона гриль.
Теперь к финансовой части, квартира же инвестиционная. Ежемесячные расходы составляют $592, из них платеж дому $576 (common charges) и налог на недвижимость $16 (real estate taxes). Крайне низкая сумма налога объясняется наличием у дома налоговой льготы от города. Текущий минимальный налог не будет меняться в течение 5 лет, а только потом начнет постепенно в течение следующих 10 лет расти до своего “безльготного” значения. Следует заметить, что дом фактически находится в районе Гарлем, поэтому налоги на недвижимость всегда будут ниже, чем у домов, которые находятся буквально через дорогу и относятся к более дорогому и престижному району Upper West Side.
В данный момент квартира также выставлена и на аренду по цене $3,200 (возможно, владельцу все равно продать квартиру или сдать). Мне эта ставка кажется вполне адекватной, может разве что $100 скинуть при торге. Для сравнения в соседнем новом арендном доме Avalon Morningside Park квартиры с одной спальней предлагаются по цене $3,400-$3,800
Итак, допустим, что квартиру сдали за $3,100 в месяц, минус расходы $592, получаем $2,508 в месяц или $30,096 в год. При цене покупки $750,000 (+2.5% расходы на сделку) доходность равна 3.91%. Я бы сказал, что такая доходность для текущего рынка является довольно высокой.
Кроме дохода от сдачи в аренду, при росте цен на недвижимость можно также получить и доход от перепродажи квартиры. Например, настоящий владелец купил квартиру в октябре прошлого года за $636,406. За это время цены выросли и сейчас квартира выставлена на продажу уже за $750,000.
Интересный момент: с учетом расходов на покупку и предстоящих расходов на продажу доход настоящего владельца составит не очень большую сумму, примерно $55,000. Однако при покупке квартиры владелец заплатил только первоначальный взнос 25%, т.е. $159,000. Остальные 75% он заплатил несколько недель назад перед получением ключей от квартиры. Таким образом доход от перепродажи относительно первоначального взноса может оказаться не таким уж и маленьким - около 30% за год.
купили бы такую квартиру?